유주택 전월세 거주 가구의 실태 및 정책적 시사점

수시 15-21

유주택 전월세 거주 가구 실태 및 정책적 시사점

국토연구원(Korea Research Institute for Human Settlements)

국토연구원은 국토자원의 효율적인 이용·개발·보전에 관한 정책을 종합적으로 연구함으로써 국토의 균형발전과 국민생활의 질 향상에 기여하기 위하여 1978년 설립되었다. 설립 이래 지속가능한 국토발전, 개발과 보전의 조화, 주택과 인프라시설 공급을 위한 연구를 수행함으로써 아름다운 국토를 창조하여 국민의 행복을 향상하기 위해 노력해왔다. 국토연구원은 국토개발과 보전뿐만 아니라 국가의 경제발전과 국민 의 삶의 질 개선에도 중요한 역할을 하고 있다.

김민철(金暋哲) 서강대학교 경제학 석사

(현) 국토연구원 주택·토지연구본부 책임연구원 연구실적 및 논문

「주거비부담능력 평가방식 및 부담기준의 도입과 정책적 활용방안」 (2013)

「단독주택 실태분석을 통한 사업화 방안 수립」 (2012)

「주거안정을 위한 주택정책의 평가와 향후 정책방안 연구」 (2012) 등 2015년도 연구보고서 목록

•미래 국토를 선도하는 국토종합계획의 발전방안 연구

•국토 유휴공간 현황과 잠재력 분석 연구

•고령인구를 활용한 지역경제 활성화 전략 연구

•국토문화자원을 활용한 지역발전전략 연구

•계획입지의 체계적 공급·관리방안 연구

•매년도 지역산업연관표 작성방안 연구

•한반도·동북아 공동발전을 위한 북한국토개발 핵심 프로젝트 실천방안 연구

•산업입지 공급동향과 정책과제 연구

•OECD 지역정책 동향분석 연구

•수도권 통행인구의 공간이동 실태분석 및 시사점: 수도권 대중교통 카드자료를 중심으로

•산업단지 개발이 지방재정에 미치는 효과에 관한 연구

•안정적 지역성장을 위한 다차원적 지역산업구조 분석 연구

•중국의 해외산업단지 개발 및 지원제도에 관한 연구

•한반도 북방지역 인프라 개발계획과 협력전망

•경제산업구조 재편에 대응한 대도시권 발전방향 연구

•지방중소도시 활성화를 위한 유형별 발전방향 연구

•법정 도시재생사업에서 계획수립 및 절차의 통합적 운영방안 연구

•도시활력 증진을 위한 사회적 경제조직 활용방안 연구

•공유경제 기반의 도시공간 활용 제고방안 연구

•국토·환경계획 연동에 따른 도시계획적 대응방안 연구

•성숙사회를 향한 국토·도시 분야 규제개선 방향 연구

•포용도시정책 수립을 위한 기초연구

•도시재생사업 실효성 제고를 위한 국가 재정지원체계 개선방안

•한국 국가도시정책의 전략과 과제

•가뭄 위험도 평가기법 구축 및 정책적 활용에 관한 연구

•비시가화지역 성장관리정책의 실효성 제고방안 연구: 성장관리지역 설정기법을 중심으로

•도시재생 선진사례와 미래형 도시정책 수립방향

•고용접근성에 기반한 산업단지 교외화 특성분석 및 산업입지 정책방향

•공공임대주택 공급체계 개선방안 연구

•저성장시대 청년층 주거안정을 위한 정책방안 연구

•부동산 간접투자상품시장 활성화 및 경제적 파급효과 연구

•건설공사 참여자 간 불공정거래관행 개선방안 연구

•통일에 대비한 북한지역 토지정책 방향 연구

•통일에 대비한 북한지역 주택정책 방향 연구

•입찰방법에 따른 공공공사발주 표준계약조건 정립 연구: 공공건설사업 불공정 관행의 개선을 중심으로

•생애최초 주택구입가구의 특성분석 및 정책시사점

•유주택 전월세 거주 가구 실태 및 정책적 시사점

•부동산공시가격 조정이 지방재정에 미치는 영향에 관한 연구

•건설공사 불공정행위 평가지표 연구: 공공건설사업 시공관리 중심으로

•세대간·세대내 주거소비특성 변화에 대응한 정책방안 연구

•저성장기의 도로교통투자 전략 연구

•지역 간 교통수요 예측의 신뢰성 제고를 위한 빅데이터 활용방안 연구

•ITS 빅데이터를 이용한 도시 모빌리티 분석 및 정책 활용방안 연구

•커뮤니케이션 기법을 활용한 도로안전성 향상방안 연구

•대도시권 물류특성을 고려한 물류시설의 계획적 조성방안 연구

•스마트 셀을 활용한 국가재난 대응방안 연구

•대도시 광역권 통합교통축관리시스템 도입 기반조성 방안

•대중교통 이용자 체감지표를 이용한 지역별 서비스 형평성 제고 방안

•통행시간의 가치변화를 반영한 도로투자 경제성 평가의 실효성 제고방안

•과학적 국토계획 수립을 위한 공간지식플랫폼 구축 및 활용방안 연구(II)

•스마트정부 구현을 위한 공간정보시스템 클라우드화 전략 연구

•정책지도 활용성 제고를 위한 지오인포그래픽 개발 및 적용 방안 연구

•지역밀착형 정책지원을 위한 공간정보 융복합 활용방안 연구: 농촌지역의 경제와 복지 융합정책 지원을 중심으로

•글로벌 공간정보역량 비교 분석 및 해외 진출전략 연구

•국토정책 지원을 위한 위성정보 활용수요에 관한 연구

필요하신 분은 출판문헌팀으로 문의하시기 바랍니다.

(전화 : 031-380-0431, E-mail : sjmin@krihs.re.kr)

홈페이지에서 보고서 목록을 검색하실 수 있습니다.(http://www.krihs.re.kr)

유주택 전월세 거주 가구 실태 및 정책적 시사점

Analysis on Home-owning Renters and Policy Implication

김민철

유주택 전월세 거주 가구 실태 및 정책적 시사점

제1장 연구의 개요 및 목적

제2장 유주택-전월세거주 가구의 추이 및 특성 제3장 소유-거주 선택요인분석

제4장 결론 및 향후 과제

14067 경기도 안양시 동안구 시민대로 254 전화. 031.380.0114 팩스. 031.380.0470

수시 15-21

값 5,000원 93300

ISBN 979-11-5898-063-4

유주택 전월세 거주 가구의 실태 및 정책적 시사점

Analysis on Home-owning Renters and Policy Implication

김민철

▪ 연구진

연구책임 김민철 책임연구원

▪ 연구심의위원

천현숙 국토연구원 연구위원 김혜승 국토연구원 연구위원 박천규 국토연구원 연구위원 문정호 국토연구원 연구위원

iii F I N D I N G S

주요 내용 및 정책제안

본 연구보고서의 주요 내용

 유주택 전월세 거주 가구는 2005년~2010년 사이 급격히 증가했으나 2010 년 이후에는 하향 안정하는 추세임

□² 직장의 이동 등 불가피한 이사 사유가 있거나 사교육비 지출이 많고, 가구주 연령이 작고, 서울(수도권)에 거주할수록 소유와 거주가 분리된 유주택 전월세 거주 가구가 될 확률이 높음

 이들이 보유하고 있는 주택이 수도권에 집중되어 있어 전월세 가격 상승과 상승의 전달기제로 작용할 가능성이 있음

□⁴ 이들이 보유한 주택의 가격 상승률은 2주택자나 자가거주자에 비하여 낮음.

보유주택을 처분하지 않는 다기보다 처분하지 못하고 있을 가능성이 높음

□⁵ 주거소비를 결정하는 요인들로는 소득, 사교육비, 가구주 연령, 서울(수도 권) 거주 여부, 상용근로자 여부, 학력, 순금융자산, 아파트 거주 여부 등임

□⁶ 주택투자를 결정하는 요인들로는 가구주 연령, 배우자와의 동거여부, 상용근 로자 여부, 학력, 가구소득, 순금융자산, 전세거주 여부 등임

본 연구보고서의 정책제안

❶ 유주택 전월세 거주 가구는 자발적인 경우와 비자발적인 경우가 혼재되어 있음. 따라서 이들이 스스로 자신들의 유형을 표출할 수 있는 유인체계를 마련

❷ 유주택 전월세 거주 가구가 보유하고 있는 주택에 대하여 매수청구권을 부여하고 매입하여 매입 임대 주택 등으로 활용하는 방안 등

❸ 유주택 전월세 거주 가구의 거주 주택 및 보유 주택에 대한 지역적 집중 현상을 모니터링함으로써 전월세 가격 상승에 선제적 대응

iv

v C O N T E N T S

차례

주요 내용 및 정책제안 ··· i

Ⅰ. 연구의 개요 및 목적 1. 연구의 배경 및 목적 ··· 3

2. 선행연구 ··· 5

3. 연구의 접근 방법 ··· 8

1) 관련 이론 ··· 8

2) 본 연구의 접근 방법 ··· 10

Ⅱ. 유주택-전월세거주 가구의 추이 및 특성 1. 유주택-전월세거주 가구의 추이 ··· 17

2. 유주택 전월세 거주 가구의 특성 ··· 21

3. 유주택 전월세 거주 가구가 보유한 주택의 특성 ··· 25

1) 거주 이외 보유주택의 지역별 분포 ··· 25

2) 거주 이외 보유주택의 활용방식 ··· 29

3) 거주 이외 보유주택의 가격상승률 ··· 30

Ⅲ. 소유-거주 선택요인분석 1. 주택소유가구의 임대주택 거주결정 ··· 35

1) 노동패널 조사를 이용한 분석 ··· 36

2) 부동산시장 패널자료를 이용한 분석 ··· 37

vi

2. 임대주택 거주가구의 주택소유 결정 ··· 42

Ⅳ. 결론 및 향후 과제 1. 연구의 결론 및 정책제언 ··· 49

1) 결론 ··· 49

2) 정책제언 ··· 52

2. 연구의 성과와 향후 과제 ··· 53

1) 연구의 성과 ··· 53

2) 향후 과제 ··· 54

참고문헌 ··· 55

SUMMARY ··· 57

부록 ··· 59

제 1 장

연구의 개요 및 목적

제1장 연구의 개요 및 목적

3

CHAPTER

1 연구의 개요 및 목적

본 장에서는 유주택-전월세거주 가구가 사회적인 이슈로 부각되게 된 배경과 이 연구에서 얻고자 하는 연구의 목적을 제시하였다. 그리고 기존이 선형연구에서 주로 다루어졌던 연구의 내용과 결과를 정리하였다. 또한 본 연구를 추진함에 있어 어떠한 관점을 견지해야 할지와 관련된 이론을 제시하였으며, 이를 바탕으로 본 연구에서 취 할 접근법 및 연구 수행 방법을 제시하였다.

1. 연구의 배경 및 목적

❏ 2005년에서 2010년 사이에 자기집이 있으면서 임대주택에 거주하는 가구¹⁾가 크게 증가, 이로 인해 자가보유율과 자가점유율간의 괴리 발생

❏ 이 같은 유주택-전월세거주 가구의 증가는 단순히 수적으로 보면 임대주택에 대한 수요를 늘리는 만큼 공급도 늘리므로 전국적으로는 임대주택 수급에 영향을 주지 않으나, 지역적으로는 영향을 줌

❏ 임대주택에 대한 수요지역과 공급지역이 차별화된다면 지역별 임대주택 시장 의 수급에 영향을 미칠 수 있음

1) 이후로는 유주택-전월세거주 가구로 표기하기로 한다.

4

￮ 또한 이들은 임대로 거주하고 있는 주택의 임대료나 임대보증금이 상승할 경우 이를 자기가 보유하고 있는 주택의 임대료나 임대보증금에 전가시키기 용이한 계층

￮ 따라서 전월세 가격을 교란시키고 이를 지역간 전달하는 기제로 작용하고 있다는 의견이 제시된 바 있음²⁾

￮ 이러한 견해는 이들이 무늬만 세입자이고 실질적으로는 세입자가 아니라는 견해와도 일맥상통

❏ “또 다른 한편으로는 자가보유 전월세 거주 가구들이 소득제약이나 금융제약 등으로 인하여 보유한 자가를 처분하지 못한채 전월세로 거주하고 있어서 달팽이족과 같은 처지에 놓여 있어서 정책적 사각지대에 놓여 있으므로 이들에 대한 맞춤형 정책 지원이 필요하다는 의견도 있음”³⁾

❏ 이와 같은 문제제기와는 별도로 그간 학계에서는 점유형태 선택에 대한 연구를 지속적으로 수행해 오고 있음

￮ 이는 점유형태 중 어떤 형태가 우세하게 선택되는지, 특정 점유형태를 선택하게 하는 요인은 무엇인지, 그리고 점유형태 선택이 주택수요와는 어떤 연관이 있는지 등과 연계되기 때문

❏ 최근 우리경제는 저성장, 저금리, 저물가, 저출산 등으로 장기적인 추세가 전이되는 신호들이 다양하게 포착되고 있는 상태

￮ 따라서 이 연구에서는 유주택-전월세거주 가구가 그간 어떤 추이를 보이며

2) 장성수, 황은정(2011), 「자가보유 전월세 거주 가구 주거실태조사」, 주택산업연구원, 김민철 (2015)에서 재인용

3) 동아일보 2014. 6.25. “내집두고 비싼 전월세 사는 슬픈 달팽이족”, 김민철(2015)에서 재인용

제1장 연구의 개요 및 목적

5

2. 선행연구

❏ 강은택, 마강래(2009)는 유쥬택-전월세거주 가구를 독립적으로 연구

￮ 이들은 주택에 대한 소유-거주 유형을 분리하여 가구의 유형을 구분, 각각의 유형별로 가구의 특성을 분석하고, 그 특성에 근거하여 이들이 특정한 소유-거 주 유형을 선택하게 된 원인에 대하여 간접적인 추론을 수행

￮ 다만 주택총조사 자료를 이용하다보니 소득에 대한 자료가 부재하여, 이를 대체할 수 있는 다양한 변수를 고려

￮ 유주택-전월세거주 가구와 관련한 새로운 발견점은 고학력이고 사무직, 전문·

관리직에 종사할수록 소유-거주 분리를 선택할 확률이 높다는 점⁴⁾

❏ 장성수, 황은정(2011)에 의하면 자가보유 전월세 거주가구는 2010년 114만 가구로서 전체가구의 6.6%, 전체임대가구의 15.2%에 달해 2005년의 66만 7천 가구로 전체가구의 4.2%, 전체 임차가구의 10.2%에 비해 크게 증가

￮ 이러한 추세는 수도권과 대도시지역에서 뚜렷하게 나타나며, 서울의 경우는 2005년 전체가구의 5.6%에서 2010년 10.0%로 급증⁵⁾

￮ “2006년 이후 주택가격의 안정과 전세시장의 가격상승에도 불구하고 주택 구매능력이 있는 수요자들이 주택가격이 안정되자 주택구입을 미루면서 주거

4) 강은택, 마강래(2009) 5) 장성수,황은정(2011)

6

비 부담이 가벼운 전세시장을 선호하면서 자가보유 전월세 거주가구가 전월세 시장의 수요증가로 작용, 전세가격의 상승과 지역적 확산의 연결고리로 추 정”⁶⁾

￮ 자가보유 전월세 거주가구는 타 집단에 비해 소득 및 저축여력이 크고, 금융 및 부동산 자산도 더 많이 소유, 주택은 물론 교육과 교통 등 근린 생활여건까지 고려하는 고도의 주거서비스 소비집단⁷⁾

❏ 최막중·강민욱(2012)은 주택사다리에 상층부에 도달한 가구들이 자신이 소유 하고 있는 주택이외에 다른 주택에 거주하는 가계에 대한 연구를 진행

￮ 민간 임대차 시장에서 주거 서비스의 소비하는 유주택 가구가 다른 나라에 비하여 상대적으로 높다는 점을 지적: 2010년 현재 일명 ‘무니만 세입자’인 가구의 비중은 우리나라의 경우 약 6.8%에 달하지만, 해외의 경우 5%대

￮ 이들은 주택에 대한 투자수요가 주택에 대한 소비수요를 초과하는 경우 기존 주택 소유자가 추가로 주택을 구입한다는 기존 학술이론에 근거하여 주택소유 와 거주의 불일치와 관련된 연구를 진행

￮ 한국노동패널조사 자료를 활용하여 주택소유와 거주의 불일치의 결정요인을 분석을 통하여 학력이 주택 소유와 거주를 결정하는 중요한 변수임을 확인

￮ 고학력 가구가 저학력 가구와 비교하여 비교적 뚜렷하게 불일치가 증가한다는 것을 실증적으로 보임

￮ 다른 것이 동일한 조건에서 소득 그리고 직장의 상황 등이 통계적으로 유의한 영향을 미치고 있음을 확인

6) 장성수,황은정(2011) 7) 장성수,황은정(2011)

제1장 연구의 개요 및 목적

7

구 분

선행연구와의 차별성

연구목적 연구방법 주요 연구내용

주 요 선 행 연 구

1

∙ 과제명: 주택점유 및 보유 형태선택의 요인분석에 관한 연구

∙ 연구자: 강은택,마강래 (2009)

∙ 연구목적: 주택 점유 및 보유 선택 요인 도출

∙ 인구주택총조사를 이용한 실증분석

∙ 유주택-전월세거주 가구를 별도 의 형태로 분리

∙ 가구주의 학력이 높을수록 유주택 -전월세거주 확률이 높음

∙ 사무직과 전문/관리직에 종사할 수록 유주택-전월세거주 확률이 높음

2

∙ 과제명: 자가보유 전월세 거주가구 주거실태조사

∙ 연구자: 장성수,황은정 (2011)

∙ 연구목적: 유주택-전월 세거주 가구의 특성을 분 석

∙ 주거실태조사 자료 를 이용한 실증분석

∙ 유주택-전월세거주 가구는 주로 수도권에 거주하며 소득수준이 높은 편임

∙ 주택구매력을 보유한 가구들로서 향후 주거소비와 주택투자의 다양 성을 반영하는 계층임

∙ 전세가격 상승을 자신이 보유한 주택에 전가할 수 있어서 전세가 격 상승의 전달경로로 작용할 수 있음

3

∙ 과제명: 주택 소유와 거주 의 불일치 원인에 관한 실 증분석

∙ 연구자: 최막중,강민욱 (2012)

∙ 연구목적: 유주택-전월 세거주 가구의 소유와 거 주 불일치 원인 파악

∙ 한국노동패널조사 자료를 이용한 실증 분석

∙ 유주택-전월세 거주 가구는 주거 서비스 수준을 높이기 위하여 전 월세 거주를 선택함

∙ 그럼에도 기존 주택을 처분하지 않는 이유는 자본이득에 대한 기 대 때문임

본 연구

∙ 유주택-전월세거주 가 구의 특성과 이들의 특성 으로부터 주택 소유선택 요인과 거주 선택 요인을 도출하고 정책적 시사점 을 도출

∙ 한국노동패널조사, 부동산시장 패널 조 사 자료 등을 이용 한 실증분석

∙ 선행연구 검토

∙ 전문가 자문

∙ 유주택-전월세거주 가구의 특성 분석

∙ 주택 소유와 거주 요인을 각각 분 리하여 도출

∙ 유주택-전월세거주 가구의 보유 주택에 대한 특성 분석

<표 1-1> 선행연구와의 차별성

8

3. 연구의 접근 방법

❏ 본 연구에서는 기존 문헌에서 상대적으로 관심이 높지 않았던 주택소유와 거주의 불일치에 대한 연구를 진행

￮ 기존 문헌은 주택소유, 주택소유로의 전환, 주택점유 혹은 임대차 시장에 대한 연구 등 다양한 각도에서 접근

￮ 그러나 주택 소유자가 자신의 주택이외에 다른 주택 즉 (민간 및 공공) 임대차 시장에서 주거소비 유인을 달성하는 요인에 대한 연구의 발전은 미흡

1) 관련 이론

❏ 유주택-전월세거주 가구는 소유와 거주가 불이치하고 있는 가구로서 이들에 대한 분석은 기본적으로 소유와 거주에 대한 선택이 어떻게 이루어지고 어떠한 방향으로 전개될 것인지에 대한 관심에서 출발

￮ 그런데 기존에는 소유와 거주의 불일치에 대하여 별도의 관심을 두지 않았으므 로 주택 보유비율에 대한 관심으로 관심의 폭이 제한

￮ 유주택-전월세거주 가구, 즉 소유와 거주간 불일치를 고려하지 않을 경우는 단순히 주택 보유가 무엇에 의해 결정되는지, 그리고 향후에 어떤 방향으로 전개될 지만을 주로 분석하였음

￮ 점유형태 선택을 결정짓는 가장 중요한 요인은 임대에 거주할 때와 자가에 거주할 때의 상대비용, 그리고 주거 서비스에 대한 소비수요와 자본이득에 대한 투자수요의 상대적 크기 등

￮ 임대주택에 거주하면서 자기 집을 보유하고 있지 않은 순수 임대거주 가구의 경우 이들의 수요는 전적으로 주거서비스 소비에 대한 수요라고 볼 수 있음

제1장 연구의 개요 및 목적

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대부분 자본이득을 노린 투자수요로 볼 수 있음

￮ 그런데 자가에 거주하고 있는 가구의 경우 주거서비스에 대한 소비 수요와 자본이득에 대한 투자수요가 혼재되어 있다고 볼 수 있음

￮ 따라서 한 경제 전체의 주택에 대한 소비수요와 투자수요의 비중을 분석하기 위해서는 자가거주 가구의 수요를 소비수요와 투자수요로 분리해 내는 작업이 핵심이었음

❏ Lin and Lin(1999)은 이 같은 측면에서 자가점유 가구의 주택 수요를 소비수요 와 투자수요로 분리해 내기 위한 이론 모형을 개발

￮ 전수 임대거주가구와 자가거주 가구, 그리고 2주택 이상 보유 가루를 대상으로 한 조사 자료를 이용하여 대만의 자가거주 가구에 대한 소비수요와 투자수요를 분리: 소비수요가 26%, 투자수요가 74%인 것으로 추정됨

￮ 그러나 Lin and Lin(1999)의 연구는 유주택-전월세거주 가구를 명시적으로 고려하지 못함

❏ Ioannides and Rosenthal(1994)의 연구는 시기적으로는 Lin and Lin(1999)보 다 앞선 연구임에도 불구하고 유주택-전월세거구 가구를 고려한 소유-거주 선택에 관한 이론모형과 실증모형을 제시

￮ Ioannides and Rosenthal(1994) 역시 Lin and Lin(1999)과 마찬가지로 투자수 요와 소비수요의 상대적 크기를 소유-거주 선택의 핵심변수로 봄

￮ 투자수요에서 소비수요를 차감한 값이 작으면 임대를 선택할 확률이 높고, 그 값이 커짐에 따라 자가를 선택할 확률이 높음

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￮ [투자수요-소비수요]값이 작은 순으로 [투자수요-소비수요]가 가장 작은 1단계의 가구들은 순수 임대, 1단계보다 조금 큰 2단계의 가구들은 유주택-전 월세거주, 3단계의 가구들은 1주택-자가거주, 가장 큰 4단계의 가구들은 다주택-자가거주를 선택: 순서화 프로빗 모형으로 추정

2) 본 연구의 접근 방법

❏ 앞에서 살펴본 바와 같이 기존 연구는 대부분 주택총조사, 한국노동패널조사, 그리고 주거실태조사 등을 개별적으로 활용하여 유주택-전월세거주 , 즉 주택소유와 거주의 불일치에 대한 연구를 진행

❏ 본 연구에서는 기존 연구와 달리 하나의 자료만을 이용하지 않고 가용한 자료를 종합적으로 활용하여 객관적 결과를 도출하고자 노력하였음

￮ 또한 국토연구원에서 2014년에 진행한 부동산 패널조사에 근거하여 주택소유 와 거주의 불일치를 보다 체계적으로 연구

￮ 부동산 패널조사의 경우 주택을 보유하고 있는 가구들이 기존 주택이외에 추가로 보유하고 있는 주택에 대한 상세한 정보, 그리고 기존 주택을 보유하고 있는 가구가 임대차 시장에서 체결하고 있는 임대차 정보에 대한 세밀한 조사를 진행하고 있다는 점에서 기존 패널조사와의 차별성을 찾을 수 있

￮ 유주택-전월세거주 가구가 보유하고 있는 주택에 대한 정보는 소유-거주 불일치의 원인을 찾는데 핵심적인 사항이다. 최막중, 강민욱(2012)에서도 한국노동패널조사 자료를 역추적하는 방식으로 유주택-전월세거주 가구가 보유한 주택에 대한 정보를 이용하여 자본이득에 대한 기대 때문에 불일치가 발생한다는 결론을 도출한 바 있음

￮ 따라서 본 연구에서는 최막중, 강민욱(2012)이 제시한 결과를 부동산 패널

제1장 연구의 개요 및 목적

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❏ 본 연구에서는 두 가지 측면에서 주택소유와 거주의 불일치 요인을 분석

￮ 주택에 대한 소비수요 결정 요인과 자본이득에 대한 투자수요 결정 요인을 별개의 모형으로부터 개별적으로 도출

￮ 이는 Ioannides and Rosenthal(1994)이나 Lin and Lin(1999)의 접근법에 비해 다소 간소화된 접근법

￮ 이러한 접근법을 선택한 이유는, 첫째 복잡한 계량 모형을 지양하고 둘째 유주택-전월세거주 가구의 특성을 최대한 활용하고자 함

￮ 또한 우리 연구의 목적이 소비수요와 투자수요의 정확한 비중을 계산하는데 있지 않기 때문이다.

❏ 주거소비를 결정하는 요인을 분석하기 위해서 주택을 보유하고 있는 표본만을 대상으로 이항선택모형을 추정

￮ 주택을 소유하고 있는 가구를 중심으로 다른 주택을 임차하는 요인을 결정하는 모형을 구축: 최막중·강민욱(2012) 등 기존 문헌과 유사한 접근방식

￮ 기존 문헌과 달리 다양한 결정요인을 고려함으로 개선된 실증모형을 제시

￮ 다행히 주택시장에서 임차인, 주택소유자, 그리고 다주택자에 대한 상세한 조사를 담고 있는 부동산 패널조사를 활용함으로써 기존 문헌에 진일보한 결과를 제시할 수 있었음

￮ 그러나 동 조사는 2014년에 시작되었음으로 최막중·강민욱(2012)과 같이 시간경과에 따른 주거이동을 고려하지 못하는 한계하나 패널의 주기(wave)가

12

증가하는 경우 자동적으로 해소될 수 있을 것으로 기대됨

❏ 주택보유를 결정하는 요인을 분석하기 위하여 임차가구만을 대상으로 표본을 구성하여 이항선택모형을 추정: 기존 연구와 차별되는 접근법

❏ 임대차 시장의 소비자들은 주택에 대한 소비목적과 투자목적에 차이가 존재하 는 가구들로 정의

￮ Ioannides and Rosenthal (1994)는 소비보다 투자목적이 높은 가구는 주택을 보유한다고 가정, 즉 주택을 보유하는 사람은 투자목적이 크고, 투자목적이 소비목적과 비교하여 월등히 큰 경우 추가적인 주택을 구입하여 이를 임대차 시장에 공급

￮ 그러나 주택을 보유하면서, 임차시장에서 소비자가 된 주택소유자는 소비목적 과 투자목적이 (지리적으로) 괴리가 존재

￮ 이들은 주택소비와 주택투자에 대한 유인에서 Ioannides and Rosenthal이 제시하는 가설에 부합하지 않는 상황에 직면

￮ 예를 들어 자녀의 교육을 고려하는 경우 이는 주택투자가 주택소비보다 과대한 가구가 주택을 구입한 이후 자녀 교육을 위하여 다른 지역에 거주할 수 있기 때문, 이 경우 주택소유와 주택소비의 지리적 불일치 발생

주택 소유

소유 미소유

거주

소유주택 거주 B

임대주택 거주 A C

<그림 1-1> 실증분석의 방향

제1장 연구의 개요 및 목적

13

￮ 첫 번째로 주택을 소유하고 있는 가구를 중심으로 다른 주택을 임차하는 요인을 연구하는 경우, 기준이 되는 연구대상은 주택을 소유하고 있는 가구, 즉 A+B

￮ 대상 가구 가운데에서 소유 주택이외에 주택에서 거주하고 있는 즉 A를 선택하 는 가구들을 이항모형을 활용하여 실증분석을 진행

￮ 두 번째로 임대차 시장에서 주택소비 유인을 충족하는 가구를 중심으로 주택을 보유하고 있는 요인을 연구

￮ 이 경우 연구대상인 임대차 시장에 소비자로 정의되는 가구는 A+C

￮ 동 대상 가구 가운데 주택을 소유하고 있는 가구 즉 A를 선택한 가구들을 이항모형을 활용하여 실증분석을 진행

제 2 장

유주택-전월세거주 가구

의 추이 및 특성

제2장 유주택-전월세거주 가구의 추이 및 특성

17

CHAPTER

2 유주택-전월세거주 가구의 추이 및 특성

본 장에서는 유주택-전월세거주 가구가 그간 어떤 추이를 보이면서 변해 왔는지를 살펴보고, 다음으로 유주택-전월세거주 가구의 특성을 한국노동패널 조사 자료를 이 용하여 분석하였다. 즉 어떤 가구들이 주택을 보유하고 있으면서 전월세로 거주하고 있는 지를 살펴보았다. 그리고 이들의 특성을 순수전월세가구 및 자가거주 가구들과 비교 분석함으로써 유주택-전월세거주 가구의 고유한 특성을 파악해 보고자 하였다.

1. 유주택-전월세거주 가구의 추이

1. 유주택-전월세거주 가구의 추이

❏ 유주택 전월세 거주 가구의 시간에 따른 추세 변화를 살펴볼 수 있는 자료로는 주택총조사자료가 있다. 주택총조사자료에 따르면 유주택-전월세가구는 2005년에 약 67만 가구에서 2010년에 약 144만 가구로 크게 증가

년도 가구수

전체가구 대비 비중 (%) 세입가구 대비 비중 (%)

전국 수도권 비수도권 전국 수도권 비수도권

2005년 667,692 4.3 5.5 3.3 10.2 11.3 8.9 2010년 1,440,235 6.8 9.3 4.4 15.2 17.6 12.1

<표 2-1> 유주택-전월세거주 가구 추이 - 주택총조사

자료: 최막중,강민욱(2012)에서 재인용

18

❏ 2010년 이후의 유주택 전월세 거주 가구의 변화를 파악해 보기 위하여 한국노동 패널조사 자료를 분석

￮ 한국노동패널조사 자료는 주택총조사와는 달리 표본조사자료이므로 주택총조 사 상에 나타나는 2005년과 2010년 사이의 유주택전월세 거주 가구의 비중 증가가 있었는지를 먼저 확인

￮ 확인 결과 한국노동패널조사 자료 상으로는 주택총조사 상의 급격한 증가가 나타나지 않음

￮ 2005년에 3.2%에서 2010년에도 3.2%로 동일한 수준을 유지하고 있는 것으로 나타남: 임차가구 대비 비중은 2005년에 9.2%에서 2010년에는 9.1%로 오히 려 약간 감소

　 유주택전세 유주택월세 유주택전월세 유효표본¹⁾ 임차가구

2000년 102 18 120 4,258 1,648

2005년 123 34 157 4,846 1,706

2008년 170 31 201 5,116 1,823

2009년 202 45 247 6,721 2,507

2010년 180 37 217 6,681 2,377

2011년 155 47 202 6,685 2,341

2012년 168 36 204 6,750 2,347

2013년 165 40 205 6,784 2,358

2014년 160 51 211 6,834 2,343

<표 2-2> 유주택 전월세 가구의 추이 변화 - 한국노동패널조사

자료: 한국노동패널, 각년도

1) 유효표본이란 결측치를 제외하고 자가, 전세 월세, 기타 등 점유형태를 확인할 수 있는 표본을 의미함

❏ 한국노동패널조사 자료가 주택총조사 상에 나타나는 2005년과 2010년 사이의

제2장 유주택-전월세거주 가구의 추이 및 특성

19

￮ 이 같은 점을 감안하면, 최근의 추세를 확인하는 데는 참고할 만한 정보를 제공, 따라서 한국노동패널조사를 이용하여 2010년 이후에 유주택 전월세 거주 가구가 어떤 추이를 보이고 있는지 확인

￮ <그림 2-1>에서 보는 바와 같이 2010년 이후 유주택 전월세 거주 가구의 비중은 안정된 추세를 보이고 있음

<그림 2-1> 유주택 전월세 가구의 추이 변화

자료: 한국노동패널, 각년도

￮ 유효표본 대비 유주택 전월세 거주 가구의 비중을 보면 2011년 이후 3.0%를 유지하다가 2014년에 3.1%로 미세하게 증가

￮ 임차가구 대비 비중을 보면 2011년에 8.6%, 2012년~2013년에는 8.7%에서 2014년에는 9.0%로 역시 미세한 증가세, 2011년 이후 미세한 증가세가 있으나 그 크기가 작아 전체적으로는 정체

20

❏ 유주택 임차가구 중에서 전세가구가 차지하는 비중은 약간의 감소세를 보이는 정도로 전체적으로는 큰 변화가 없음

￮ 최근 전세에서 월세로 전화하는 경향이 나타나므로 이 같은 상황이 유주택 전월세 거주 가구의 추이에 영향을 미칠 수 있을지 확인

￮ 전세와 월세간의 비중 변화를 분석해 본 결과 <그림 2-2>에서 보는 바와 같이 전세가구의 비중은 점차 감소

￮ 그러나 유주택 전월세거주 가구 중 전세가구의 비중은 미세한 하락 추세를 보이고 있을 뿐 전체적으로는 안정된 모습을 보이고 있음

￮ 전세가구의 월세전환이 유주택 전월세 거주 가구의 비중 변화에는 큰 영향을 주지 않고 있음

<그림 2-2> 전세-월세 비중의 변화 추이

(단위: %)

제2장 유주택-전월세거주 가구의 추이 및 특성

21

❏ 유주택 전월세 거주 가구의 추이를 보면 IMF 금융위기를 전후하여 급격히 증가하였고 그 이후 서서히 감소하여 2010년 이후에는 일정 수준에서 안정

❏ 전세가구의 월세 전환은 유주택 전월세 거주 가구의 비중 변화에 큰 영향을 주지 않고 있는 것으로 보임

❏ 따라서 2014년까지의 추이만을 놓고 보면, 향후 당부간은 유주택 전월세 거주 가구의 비중이 큰 변화를 보이지 않고 일정 수준을 유지할 것으로 전망됨

2. 유주택 전월세 거주 가구의 특성

❏ 유주택 전월세 거주 가구가 현재 거주하고 있는 주택으로 이사 오게 된 주된 동기는 임대료가 저렴하고 주거면적이 넓고 통근/통학이 용이하기 때문

￮ 즉 가격 대비 주거서비스의 수준이 높은 곳을 선택

￮ 이 외에도 자녀 교육, 부모 봉양, 환경 및 건강, 인근의 편의시설 등을 이유로 꼽은 가구의 비중이 자가 가구나 순수 전월세 가구에 비해 높음

￮ 따라서 유주택 전월세 거주 가구의 주거지 선택은 주로 실수요라고 할 수 있는 주거서비스에 기반하고 있는 것으로 보임

❏ 유주택 전월세 거주 가구가 현재 거주지로 이사 오게 된 동기는 자발적인 부분도 있지만 불가피한 사유에 따라 비자발적으로 선택한 비중도 큼

￮ 취업/창업, 동일직장 내 근무지 이동, 현재 다니는 직장/학교의 통근편의 등 불가피한 사유가 44%로 자가의 9.3%, 순수 전월세 거주 가구의 27.8%에 비하여 월등히 높음

22

구 분 자 가 유주택 전월세 순수 전월세

빈도 % 빈도 % 빈도 %

취업/창업 133 3.3 13 9.7 204 10.0

동일직장 내 근무지 이동 82 2.0 18 13.4 155 7.6 현재 다니는 직장/학교의 통

근편의를 위해 158 3.9 28 20.9 211 10.3

자녀 교육 때문에 73 1.8 13 9.7 33 1.6

집값이 오를 것이라 여겨져서 95 2.4 　 0.0 11 0.5 평수를 넓히거나 줄이려고 319 7.9 32 23.9 253 12.3 집값이나 전세금이 저렴해서 202 5.0 40 29.9 631 30.8 부모봉양 때문에 가족 친지와

가까이 살기위해 130 3.2 15 11.2 125 6.1

환경 및 건강 때문에 182 4.5 12 9.0 103 5.0 인근의 편의시설 때문에(마

트, 공원, 복지시설 등) 77 1.9 11 8.2 84 4.1

신혼집 마련 331 8.2 12 9.0 179 8.7

내집 마련 1986 49.3 11 8.2 44 2.1

어려서부터 살아왔다 262 6.5 1 0.7 16 0.8

합 계 4030 100.0 134 100.0 2049 100.0 불가피한 사유¹⁾ 373 9.3 59 44.0 570 27.8

<표 2-3> 현거주 주택으로 이사 오게 된 동기

자료: 한국노동패널 제17 차(2014년 분)

1) 취업/창업, 동일직장 내 근무지 이동, 현재 다니는 직장/학교의 통근편의를 위해

❏ 유주택 전월세 거주 가구가 현 주택으로 이사 오게 된 동기를 종합해 보면, 가격 대비 양질의 주거서비스를 찾아서 온 가구들과 불가피한 사유로 이사 오게 된 가구들이 혼재되어 있음

❏ 유주택 전월세 거주 가구들은 자가 거주 가구보다는 좁고 순수 전월세 거주 가구들 보다는 넓은 주택에 거주하고 있음

￮ 자가 거주 가구는 31.3평, 유주택 전월세 거주 가구들은 평균 25.7평에 거주하 고, 그리고 순수 전월세 가구들은 20.9평에 거주하고 있음

제2장 유주택-전월세거주 가구의 추이 및 특성

23

소유/거주

변수 자가 가구 유주택 전월세 순수 전월세

주거면적(평) 31.3 25.7 20.9

소득(만원/년) 4,444 5,586 3,481

가구원수 2.9 3.1 2.5

가구주 연령 57.8 50.4 48.6

고등학생 이하

자녀수 1.7 1.7 1.6

교 육 비(만원/월) 26.2 41.8 16.6

사교육비(만원/월) 15.6 23.8 9.9

<표 2-4> 소유-점유 형태별 가구의 특성 비교

자료: 한국노동패널 제17 차(2014년 분)

❏ 유주택 전월세 거주 가구의 가계소득은 자가 거주가구나 순수 전월세 거주 가구보다 높은 약 5600만 원

￮ 유주택 전월세 거주 가구가 주거소비에 대한 뚜렷한 선호체계를 가지고 있어 향후 주거소비를 선도하는 계층이 될 것이라는 추론에 타당성을 더하는 결과

❏ 자가 거주 가구의 가계 총근로소득은 약 4400만 원, 그리고 순수 전월세 거주 가구의 가계 총근로소득은 약 3500만 원

❏ 유주택 전월세 거주 가구는 가구원수에 있어서도 자가 가구나 순수 전월세 거주 가구에 비하여 가장 많음

￮ 유주택 전월세 거주 가구의 가구원수는 3.1명, 자가 가구의 가구원수는 2.9명, 그리고 순수 전월세 거주 가구의 가구원수는 2.5명

❏ 유주택 전월세 거주 가구의 가구주 연령은 자가 가구보다는 낮고 순수 전월세 가구보다는 높음

24

￮ 자가 가구의 가구주 연령은 57.8세, 유주택 전월세 거주 가구의 가구주 연령은 50.4세, 그리고 순수 전월세 가구의 가구주 연령은 48.6세

❏ 고등학생 이하 자녀수는 자가 가구나 순수 전월세 거주 가구에 비하여 큰 차이를 보이지 않음

￮ 자가 가구의 고등학생 이하 자녀수는 1.7명이고 유주택 전월세 거주 가구의 고등학생 이하 자녀수도 1.7명이며, 순수 전월세 거주 가구의 고등학생 이하 자녀수는 1.6명

❏ 교육비에 있어서도 유주택 전월세 가구는 뚜렷한 특징을 보임

￮ 자가 가구나 순수 전월세 가구에 비하여 교육비 지출이 월등히 많음

￮ 유주택 전월세 거주 가구는 월 41만8천 원을 교육비로 지출하고, 자가 가구는 월 26만2천 원을 교육비로 지출하며, 순수 전월세 가구는 월 16만6천 원을 교육비로 지출

❏ 사교육비도 교육비와 마찬가지로 유주택 전월세 거주 가구가 가장 많이 지출

￮ 유주택 전월세 가구는 월 23만8천 원을 사교육비로 지출하고, 자가 가구는 월 15만6천 원을 사교육비로 지출하며, 순수 전월세 가구는 월 9만9천 원을 사교육비로 지출

❏ 장성수,황은정(2011)에서 지적 했던 바와 같이 유쥬택 전월세 거주 가구가 수도권에 집중되어 있는 지를 한국노동패널조사 자료를 이용하여 재차 확인

￮ 확인 결과 유주택 전월세 거주 가구는 수도권에 집중되어 있음

￮ <표 2-5>에서 보는 바와 같이 유주택 전월세 거주 가구는 서울에 77가구,

제2장 유주택-전월세거주 가구의 추이 및 특성

25

구분 자가 유주택

전월세 전월세 　지역

합계 자가 유주택

전월세 전월세 　지역

합계

가구수 지역별 비중(%)

서울 587 77 572 1236 47.5 6.2 46.3 100.0

부산 326 11 160 497 65.6 2.2 32.2 100.0

대구 207 3 98 308 67.2 1.0 31.8 100.0

대전 106 2 58 166 63.9 1.2 34.9 100.0

인천 262 14 117 393 66.7 3.6 29.8 100.0

광주 116 2 47 165 70.3 1.2 28.5 100.0

울산 117 5 45 167 70.1 3.0 26.9 100.0

경기 827 55 552 1434 57.7 3.8 38.5 100.0

강원 133 2 52 187 71.1 1.1 27.8 100.0

충북 165 5 47 217 76.0 2.3 21.7 100.0

충남 197 7 77 281 70.1 2.5 27.4 100.0

전북 189 1 48 238 79.4 0.4 20.2 100.0

전남 198 4 51 253 78.3 1.6 20.2 100.0

경북 265 9 83 357 74.2 2.5 23.2 100.0

경남 348 14 110 472 73.7 3.0 23.3 100.0

제주 40 　 14 54 74.1 0.0 25.9 100.0

세종 1 　 1 2 50.0 0.0 50.0 100.0

　합계 4084 211 2132 6427 63.5 3.3 33.2 100.0

<표 2-5> 유주택 전월세 거주 가구의 지역별 분포

자료: 한국노동패널 제17 차(2014년 분)

3. 유주택 전월세 거주 가구가 보유한 주택의 특성 1) 거주 이외 보유주택의 지역별 분포

❏ 유주택-전월세거주 가구가 보유한 주택의 특성을 파악할 수 있는 자료는 한국노동패널자료와 부동산시장 패널조사 자료가 있음

26

￮ 이 중에서 한국노동패널자료를 역추적 하여 과거에 자가거주 가구이었다가 유주택-전월세거주 가구로 바뀐 가구만을 대상으로 할 경우 유주택-전월세 거주 가구의 표본수가 크게 줄어드는 한계가 있음

￮ 최막중, 강민욱(2012)의 경우 가격에 관한 정보를 추적할 수 있는 표분수는 38가구이었음

￮ 이에 비해 부동산시장 패널조사 자료의 경우 유주택-전월세거주 가구의 표본 수가 124가구로 비교적 충분한 표본수를 확보할 수 있다는 장점이 있음

유 형 표본수 비중(%)

자가거주_다주택 190 7.6

자가거주_1주택 1234 49.2

유주택_전월세 124 4.9

순수_전월세 885 35.3

기 타 74 3.0

합 계 2507 100.0

<표 2-6> 부동산시장 패널자료의 소유-점유 형태별 분포

주: 기타는 무상과 사글세를 의미함 자료: 부동산시장 패널조사 2014

❏ 먼저 유주택-전월세거주 가구가 보유한 주택의 지역적 분포 특성을 분석

￮ 지역적 분포 특성은 다음의 가설과 연관: “유주택-전월세거주 가구가 전세가격 상승을 지역적으로 전파하는 전이경로로 작용할 것이다”

￮ 보유주택의 지역별 분포를 시군 단위로 살펴보면 특정 지역에 집중된 현상은 나타지 않고, 비교적 고른 분포를 보임⁸⁾

￮ 다만 서울시 강동구, 서울시 송파구, 그리고 서울시 동작구에 조금 많이 분포

8) 부록의 표를 참조

제2장 유주택-전월세거주 가구의 추이 및 특성

27

구 분

빈 도 비 중 (%)

자가가구의 두 번째

주택

유주택 전월세 보유주택

계

자가가구의 두 번째

주택

유주택 전월세 보유주택

계

서울특별시 40 37 77 21.1 30.1 24.4

부산광역시 11 7 18 5.8 5.7 5.7

대구광역시 10 6 16 5.3 4.9 5.1

인천광역시 18 8 26 9.5 6.5 8.2

광주광역시 7 4 11 3.7 3.3 3.5

대전광역시 12 4 17 6.3 3.3 5.4

울산광역시 9 4 15 4.7 3.3 4.7

경기도 53 43 96 27.9 35.0 30.4

강원도 2 1 3 1.1 0.8 0.9

충청북도 2 0 2 1.1 0.0 0.6

충청남도 0 2 2 0.0 1.6 0.6

전라북도 1 0 1 0.5 0.0 0.3

전라남도 4 0 4 2.1 0.0 1.3

경상북도 10 1 11 5.3 0.8 3.5

경상남도 2 3 5 1.1 2.4 1.6

제주특별자치도 1 0 1 0.5 0.0 0.3

세종특별자치시 8 2 10 4.2 1.6 3.2

해 외 0 1 1 0.0 0.8 0.3

합 계 190 123 316 100.0 100.0 100.0

<표 2-7> 유주택-전월세거주 가구가 보유한 주택의 지역 분포

❏ 따라서 광역시도 단위로 보유주택의 분포 특성을 분석

￮ 부동산시장 패널조사의 대상이 광역시와 경기도, 그리고 세종특별자치시인 것에 비하여 유주택-전월세거주 가구가 보유한 주택은 전국적으로 분포하며, 서울시와 경기도의 비중이 평균적인 비중보다 높음

￮ 즉 유주택-전월세거주 가구들은 자신이 거주하고 있는 주택의 임대 보증금이 상승할 경우 이를 보유주택에 전가할 경우 수도권 지역에 미치는 영향이 여타 지역에 비하여 상대적으로 클 소지가 있음

자료: 부동산시장 패널조사 2014

28

　 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 평균

전국 61.2 61.6 61.8 62.1 62.2 62.3 62.5 62.6 62.7 62.9 63.1 63.3 62.4 서울 58.4 58.9 59.2 59.6 59.7 59.9 60.1 60.3 60.6 60.8 61.0 61.4 60.0 6개

광역시 ^{64.7 64.8 65.0 65.3 65.3 65.5 65.6 65.7 65.8 65.8 65.9 66.0 65.5} 부산 62.8 62.9 62.9 63.1 63.2 63.2 63.3 63.3 63.5 63.6 63.6 63.7 63.3 대구 68.7 68.7 68.5 68.8 68.9 69.0 69.0 68.8 68.8 68.7 68.8 69.1 68.8 인천 58.7 59.4 60.1 60.8 61.0 61.3 61.6 62.0 62.3 62.5 62.8 63.1 61.3 광주 71.1 71.2 71.4 71.3 71.4 71.8 71.9 71.9 72.0 72.0 72.0 71.7 71.6 대전 66.0 66.1 66.2 66.1 66.1 66.2 66.2 66.2 66.2 66.2 66.1 66.1 66.1 울산 67.1 66.9 67.0 66.9 66.9 66.8 66.9 66.8 66.9 66.7 66.7 66.6 66.9 수도권 58.9 59.5 59.9 60.3 60.5 60.7 60.8 61.0 61.3 61.5 61.8 62.3 60.7 세종 50.3 50.4 49.0 48.6 47.8 46.7 46.1 45.0 44.7 44.6 44.5 44.8 46.9 경기 59.5 60.0 60.4 60.8 61.0 61.1 61.3 61.4 61.7 61.9 62.3 62.7 61.2 강원 52.8 53.1 53.4 53.4 53.6 54.0 54.1 54.2 54.0 54.0 54.1 54.0 53.7 충북 58.0 58.2 58.1 58.1 58.1 58.1 58.3 58.5 58.4 58.2 58.2 58.2 58.2 충남 66.6 66.8 67.0 67.0 67.0 67.1 67.3 67.4 67.5 67.6 67.6 67.7 67.2 전북 67.5 67.6 67.8 68.0 68.0 68.2 68.2 68.2 68.1 68.2 68.2 68.2 68.0 전남 57.6 57.6 57.6 57.8 57.8 57.9 58.0 58.0 58.0 58.4 58.4 58.8 58.0 경북 66.4 66.5 66.6 66.5 66.5 66.8 67.1 67.3 67.4 67.6 67.8 68.2 67.1 경남 57.3 57.4 57.5 57.8 57.9 57.9 57.8 57.7 57.7 57.7 57.6 57.7 57.7 서귀포 64.1 64.2 64.2 63.8 63.7 63.5 63.6 63.8 63.8 64.0 64.0 63.8 63.9 기타 61.2 61.4 61.5 61.5 61.6 61.7 61.7 61.8 61.8 61.8 61.9 62.0 61.7

<표 2-8> 2014년 월별·지역별 전세/매매 비율

(단위: %) ￮ 자가에 거주하면서 두 채의 집을 보유하고 있는 가구의 두 번째 집의 지역별

분포를 보면, 서울과 경기 지역의 집중도가 유주택-전월세거주 가구의 보유 주택의 지역별 집중도에 비하여 오히려 낮은 수준

❏ 유주택-전월세거주 가구가 발생하는 원인 중 하나로 전세제도에 따른 레버리 지 창출의 용이성이 거론됨. 즉 적은 자기자본(현금)으로 주택을 구입하기 위해서는 전세제도와 함께 높은 수준의 전세보증금/매매가격 비율이 전제

￮ 따라서 지역별로 전세/매매 비율을 비교: 국민은행이 제시하는 지역별 전세/매 매 비율은 전체적으로 수도권이 낮고 비수도권 지역이 높음

자료: 국민은행

제2장 유주택-전월세거주 가구의 추이 및 특성

29

　 임대 여가 거주 빈집 기타 합계

자가거주 가구의 두 번째 주택

152 4 14 10 10 190

80.0 2.1 7.4 5.3 5.3 100

유주택_전월세거주 가구의 보유 주택

108 0 9 1 5 123

87.8 0.0 7.3 0.8 4.1 100

합 계 262 4 24 11 15 316

82.9 1.3 7.6 3.5 4.7 100

<표 2-9> 거주 이외 보유주택의 활용 방식

￮ 즉 전세/매매 비율이라는 측면에서 보면 수도권에 상대적으로 높은 비중으로 주택을 보유하고 있는 유주택-전월세거주 가구의 행태를 설명하기 어려움

2) 거주 이외 보유주택의 활용방식

❏ 보유주택이 활용방식을 보면 자가거주 가구는 거주 이외 보유 주택의 80%를 임대로 활용, 유주택-전월세거주 가구들은 87.8%를 임대로 활용

￮ 자가 거주 가구가 보유 이외 주택을 여가로 활용하는 비중이 2.1%인 반면 유주택-전월세거주 가구 중에는 보유주택을 여가로 활용하는 가구는 없었음

자료: 부동산시장 패널조사 2014

❏ 전세/매매 비율은 수도권 지역이 오히려 비수도권 지역에 비하여 낮음에도 실제로 유주택-전월세거주 가구가 보유하고 있는 주택을 활용하는 방식을 보면 임대의 비중이 높은 것으로 나타나 레버리지를 통한 주택 보유의 용이성이 일정부분 소유-거주 불일치를 초해하는 원인이 될 수 있을 것으로 보임

❏ 임대 중에서도 어떤 방식을 활용하는 지를 구체적으로 살펴보면, 유주택-전월 세거주 가구가 상대적으로 전세로 임대하는 비중이 높음

￮ 거주 이외 주택의 활용방식에서 유주택-전월세거주 가구는 자가거주 가구에

30

　 전세 보증부월세 월세 무상 합계

자가거주 가구의 두 번째 주택

83 52 8 9 152

54.6 34.2 5.3 5.9 100

유주택_전월세거주 가구의 보유 주택

70 33 2 3 108

64.8 30.6 1.9 2.8 100

합 계 155 85 10 12 262

59.2 32.4 3.8 4.6 100

<표 2-10> 거주 이외 보유주택의 임대방식

비하여 임대의 비중이 높으며 그 중에서도 전세를 활용하는 비중이 높음

￮ 따라서 전세시장을 통한 레버리지 효과는 소유-거주 불일치, 즉 유주택-전월 세 거주 가구가 발생하는 원인이 될 수 있을 것으로 보임

자료: 부동산시장 패널조사 2014

3) 거주 이외 보유주택의 가격상승률

❏ 유주택-전월세 거주 가구가 보유주택에 대하여 일종의 투자를 하였다면, 투자 성과 측정 필요

￮ 엄밀한 의미에서 투자 성과를 측정하기 위해서는 자기자본 수익률에 대응 되는 수익률을 측정라려면, 실제 투입된 자기 자본의 규모, 차입한 자금에 대한 금융 비용, 무상으로 차입한 규모, 이자비용, 청산시 주택의 가치 등에 대한 세부적인 정보 필요

￮ 물론 부동산시장 패널 조사 상으로도 일정 부분 이와 관련된 자료를 추출해 볼 수 있으나 계산 비용을 줄이고 해석의 용이성을 감안하면, 유사한 조건의 그룹간의 주택가격 상승률만을 비교해 봄으로써 상대적인 성과를 측정

￮ 여기서는 비교대상 그룹으로서 자가거주 가구의 거주 이외 보유 주택의 가격상 승률과 유주택-전월세거주 가구의 보유주택에 대한 주택가격 상승률을 비교

￮ 참고 그룹으로 자가거주 가구가 거주하고 있는 주택의 가격상승률을 분석

제2장 유주택-전월세거주 가구의 추이 및 특성

31

연평균 주택가격 상승률

자가거주 가구의 두 번째 주택 8.2%

자가거주 가구의 거주 주택 5.2%

유주택_전월세거주 가구의 보유 주택 4.3%

<표 2-11> 거주 이외 보유주택의 연평균 가격상승률

자료: 부동산시장 패널조사 2014

❏ 주택에 대한 투자성과를 주택가격 상승률를 이용하여 평가해본 결과 유주택- 전월세거주 가구의 투자상과는 자가거주 가구에 비하여 낮은 것으로 평가됨

￮ 자가거주 가구가 거주하고 있는 이외의 보유주택은 연평균 8.2%의 가격 상승률 을 보인 반면 유주택-전월세거주 가구가 보유한 주택은 보유기간 동안 연간 평균 4.3% 상승

￮ 유주택-전월세거주 가구가 보유한 주택의 가격 상승률은 자가거주 가구의 거주 주택 가격 상승률인 5.2% 보다도 낮은 수준

￮ 유주택-전월세거주 가구의 투자 성과는 비교대상 그룹 중 가장 낮은 수준

￮ 이를 달리 해석하면 애초에 유주택-전월세거주 가구는 거주목적으로 주택을 구매하였다가 직장의 이동이나 자녀교육 등의 목적으로 전월세로 주거를 이동 하였을 개연성이 있음을 엿볼 수 있음

￮ 즉 전세로 거주하던 가구가 여유자금이 생겨서 주택에 투자했을 가능성보다 자가로 거주하던 가구가 직장의 이동이나 자녀교육 상의 필요에 의해 전세로 거주하게 되었을 가능성이 조금 더 높은 것으로 보임

제 3 장

소유-거주 선택요인 분석

제3장 소유-거주 선택요인분석

35

CHAPTER

3 소유-거주 선택요인분석

본 장에서는 유주택-전월세거주 가구가 갖는 고유한 특성을 이용하여 주택소유 결 정요인과 거주 결정요인을 도출해 보고자 한다. 유주택-전월세거주 가구는 소유와 거주가 분리된 상태이므로 이들의 특성을 이용하여 적절히 이산적 선택 모형을 추 정함으로써 주택 소유 결정요인과 거주 결정요인을 분리하여 추출해 볼 수 있다.

즉, 순수 전월세 거주자와 유주택-전월세거주 가구를 비교함으로써 주택 소유 결 정 요인을 도출할 수 있다. 그리고 유주택-전월세 거주 가구와 자가거주 가구를 비교함으로써 거주 결정 요인을 도출할 수 있다.

1. 주택소유가구의 임대주택 거주결정

❏ 자가 거주 가구의 경우 주택 보유를 통한 투자 수요와 거주를 통한 주거에 대한 소비 수요가 혼재되, 반면 유주택 전월세 거주 가구의 경우 주택에 대한 투자 수요와 소비 수요가 분리

❏ 따라서 유주택 전월세 가주 가구의 소유-거주 선택 분리의 특성을 이용하여 주택에 대한 투자 수요를 결정하는 요인과 소비 수요를 결정하는 요인을 구분하 여 식별해 볼 수 있음

36

❏ 이 절에서는 먼저 주거서비스에 대한 소비 수요를 결정하는 요인을 먼저 식별해 보고자 함

￮ 이를 위해서 주택을 보유한 가구를 두 그룹으로 분류, 주택을 보유하고 자가에 거주하는 그룹과 주택을 보유하고 보유 주택 이외의 주택에 임차로 거주하고 있는 유주택 전월세 가구

1) 노동패널 조사를 이용한 분석

❏ 주거 서비스에 대한 수요를 결정짓는 요인들을 식별하기 위하여 이항선택 모형을 추정

￮ 추정에 사용한 자료는 한국노동패널조사 제17 차(2014년 분)

￮ 종속변수로는 주택을 보유한 상태에서 자가에 거주할 것이지 아니면 보유 주택 이외의 주택에 임차로 거주할 것인지에 대한 선택변수를 이용

￮ 그리고 거주를 선택하는 요인들로는 앞장에서 유주택 전월세 거주 가구의 특성을 분석할 때 사용하였던 변수들을 고려

　 계수 표준오차 Z 유의수준

불가피한 사유 1.2420 0.1746 7.1100 0.0000 소 득 0.0000 0.0000 2.2800 0.0230 가구주 연령 -0.0300 0.0065 -4.5800 0.0000 서울거주 여부 1.3739 0.1633 8.4200 0.0000 상 수 -2.1049 0.3680 -5.7200 0.0000

<표 3-1> 주거소비 결정요인 추정 결과 - 한국노동패널

제3장 소유-거주 선택요인분석

37

❏ 추정 결과 유의적인 변수들로는 불가피한 이사 사유, 소득, 가구주 연령, 서울 거주 여부 등

￮ 직장이나 통학 등 불가피한 이사 사유에 해당하는 가구일수록 임차로 거주할 확률이 높음

￮ 소득이 높은 가구일수록 보유주택 이외의 주택에 거주할 확률이 높음

￮ 가구주 연령이 적은 가구일수록 보유하고 있는 주택과 차별되는 주거 서비스를 소비하고 있음

￮ 그리고 서울에 거주하는 가구일수록 유주택 전월세 거주 가구일 확률이 높음

2) 부동산시장 패널자료를 이용한 분석

(1) 기초분석

❏ 주택을 소유하고 있는 가계의 가구주 나이는 평균 51세이며 통계청(2013)의 주택소유자 평균연령 52세과 크게 다르지 않음

￮ 가구주가 남성인 경우는 86%이며, 가구주가 배우자와 거주하는 비율은 83%

￮ 가구주가 상용직 근로자인 경우는 43%이며, 많은(75%) 가구주 들이 고등학교 이상의 학력을 보유

￮ 그리고 가구의 평균구성원은 3.0명이다. 변수의 상세한 정의와 요약 정보는

<표 3-2>와 <표 3-3>를 각각 참조

38

변수 정의

임대주택 거주 여부 ownrent 자가이외 주택 거주=1, 자가 주택거주=0 가구주 여성 female 여성=1, 남성=0

가구주 나이 age 만 나이(2015-출생연도)

배우자와 거주 spouse 가구주가 배우자와 거주=1, 그 외 =0 상용임금 근로자 pjob 상용임금 근로자=1, 그 외 =1 고등학교 졸업이상 high 고등학교 졸업학력 이상=1, 그 외 =0

가구원수 nof 가구원수

ln(가구소득) linc ln(가구 소득, 만원)

순 금융자산 netfinworth 금융자산-부채-주택담보대출(거주 이외의 주택의 담 보대출도 제외), 천만원

ln(주택가격) lhp ln(거주 주택의 가격, 만원) 아파트 거주 apt 아파트 거주(임대주택 거주 포함) 1채 이상 주택보유 mhou 2채 이상 주택보유=1, 그 외 =0 수도권 거주 sma 서울, 경기, 인천 거주=1, 그 외 0

<표 3-2> 주거소비 결정 변수의 정의 - 부동산시장패널

❏ 실증분석을 위하여 가구소득, 가구의 순 금융자산을 고려하였으며, 주택의 특성으로는 거주하고 있는 주택가격 그리고 임대차 시장에 거주하고 있는 주택소유자의 경우 현재 임대차하고 있는 주택가격을 고려

￮ 주택가격 이외의 거주하고 있는 주택의 유형을 아파트와 비아파트로 구분하였 으며, 거주하고 있는 주택이 아파트인 경우가 59%

￮ 그리고 가계에서 2개 이상의 주택을 소유하고 있는 경우와 주택의 소재도 기존 문헌과 유사하게 수도권(서울, 인천, 경기)을 중심으로 고려

제3장 소유-거주 선택요인분석

39

변수 Obs Mean Std.Dev Min Max

종속변수 ownrent 1550 .08 .27 0 1

가구주 특성

female 1550 .14 .35 0 1

age 1550 56.35 13.88 23 94

spouse 1550 .83 .37 0 1

pjob 1550 .43 .49 0 1

high 1550 .75 .43 0 1

가구 특성

nof 1550 3.03 1.18 1 7

linc 1550 8.01 .98 0 10.30

netfinworth 1550 3.97 14.31 -178 250

주택 특성

lhp 1512 9.87 .69 6.90 12.50

apt 1550 .59 .49 0 1

mhou 1550 .01 .10 0 1

거주 지역 sma 1550 .52 .49 0 1

<표 3-3> 주거소비 결정변수의 기본특성 - 부동산시장패널

(2) 실증분석 결과

❏ 실증분석에서는 이항모형(binary model)을 사용하였으며, 통계적으로 잔차항 의 특성에 따라 변화가 존재할 수 있으므로 로짓(logit)분석과 프로빗(probit) 분석을 동시에 진행

￮ <표 3-4>에서 두 가지 분석 결과를 제시하고 있다. 분석결과 서로 뚜렷한 차이가 존재하지 않는 다는 것을 확인할 수 있음

￮ 첫 번째 모형에서는 가구주의 특성만을 고려하여 주택소유와 거주가 불일치하 는 원인을 찾고자 하였음

￮ 그리고 두 번째 모형에서는 가구주의 특성과 더불어 가구특성, 주택특성 그리고 거주 지역의 특성(수도권 여부)을 동시에 고려하여 실증분석

40

❏ 실증분석을 진행한 결과 기존 연구와 동일하게 학력이 중요한 결정 요인, 즉 고등학교 졸업이상의 가구주는 소유과 거주의 불일치 가능성이 높음. 이는 기존 최막중·강민욱(2012)의 결과와 동일

❏ 동시에 본 연구에서는 가구주가 상용직 근로자인가 아닌가의 여부가 중요한 결정요인임을 발견할 수 있었음

￮ 이것은 기존문헌과 다른 결과이며 상용직 근로자의 경우 회사의 요구에 따라 주거지의 변화가 발생할 수 있기 때문인 것으로 판단되며, 수용 가능한 분석결 과라고 볼 수 있음. 최근의 공공기관의 지방이전 등을 감안하면 타당한 결과

❏ 본 연구에서는 기존 문헌과 다르게 순 금융자산이 높을 수 록 주택소유와 주거의 불일치 가능성이 높아짐을 발견

￮ 실증분석의 내생성 문제를 다소 경감하기 위하여 주택 혹은 부동산의 자산가치 와 이와 연관된 부채를 배제하고 순 금융자산만을 활용하여 자산의 가치를 계산하였다는 점은 기존 연구와 차별적임

￮ 반면 가계소득은 통계적으로 유의한 결과를 나타내지 않았음. 물론 자산과 소득의 상호연관 관계가 높을 수 있으므로 향후 보다 세밀한 점검이 필요

❏ 동시에 본 연구에서는 김민철(2015)과 동일하게 수도권과 관련된 변수는 주택소유와 주거의 불일치를 발생시킬 가능성이 높다는 것을 확인

❏ 그리고 다주택을 보유하고 있는 가구, 그리고 비아파트에 거주하는 가구일수록 주택소유와 주거의 불일치가 발생할 가능성이 높다는 것은 기존 문헌에서 밝혀지지 않은 새로운 결과