청주시 상당구 사례

청주시 상당구 운동동ㆍ월오동 일대 62만 4,000평은 2005년 12월 말에 OOO

택지개발예정지구로 지정된 바 있다. 이 지구는 청주 시청으로부터 3km의 거리 에 있으며 이미 택지개발이 시행된 용암 1, 2지구와도 맞닿아 있고, 행정중심복 합도시 및 청주공항 활성화 계획과 맞물려 청주 동남권의 거점지역이 될 것으로 전망되는 지역이라고도 한다. 마침 택지개발예정지구 지정 이전에 이미 택지개 발이 시행될 것이라는 것이 알려지자 택지개발지구지정 전에 보상을 노린 토지 형질변경 및 건축행위 신청이 많이 발생하였다.

일시 내용

2004년 초

- 청주시가 화장장 설치에 따른 주민피해보상 차원에서 상당구 운 동동ㆍ월오동 일대를 종합 개발한다는 것을 밝힘

- 주공 충북지사가 택지개발을 한다는 소문이 나기 시작 2004년 2월 - 3월 - 택지개발예정지구 지정 제안

- 주민의견 청취 및 관계부처 협의

2004년

- 보상을 노린 각종 건축행위 난립 - 농지 등에 원룸과 조립식 건물 급조 - 골프연습장 2개, 공장형 창고 30여개동 건축 2005년 12월 29일 - 택지개발예정지구 지정

향후 일정 - 2010년 상반기 14,000여호 분양예정

<표 3-1> 청주시 상당구 사례 주요경과

(2) 주요 내용

해당 지역은 청주시 도심으로부터 3km의 범위에 위치하여 주로 농업용 토지 로 되어 있고 약간의 취락이 형성되어 있는 상태였다. 택지개발이 예정된 것으 로 소문이 나면서 도로를 따라 주거용의 조립식 건물, 공장형 창고 등이 많이 건 축되었다. 여기에 실제로 사람들이 거주하고 있기도 하지만, 이러한 날림식 건축 물이 갑자기 많이 건립된 것은 토지소유자 들이 지목을 가급적 “대(垈)” 로 변경 하면 토지보상을 받을 때 가격을 훨씬 더 많이 받을 수 있다고 여기기 때문이다¹⁴⁾.

14) 2004년 신문기사를 보면, 이전에 40여 만원 했던 농지가격이 90-100만원에 달하고 있다고 기록(동양 일보 8월 30일)하고 있는데 이는 농지가 지목을 “대”로 바꾼 경우에 주로 해당한다.

개발행위허가는 건축허가를 신청하면서 토지형질변경허가와 농지전용허가등 의 서류를 갖추어 함께 신청하면 허가민원과에서 관련 서류를 해당 과에 보내어 적법성 여부를 검토하게 된다. 이 때 택지개발지구 지정이 예정되는 곳이라는 것 만으로는 해당 토지에 이러한 용도의 건축행위가 적절한지 적합성을 판단할 수 는 없다. 적합성을 심사하지 않기 때문에 실질적으로 이와 같은 의도성 난개발을 제어할 수 있는 제도적 장치가 미약한 실정이다. 간소하게라도 건축물이 건축되 고 나면 사용 승인 시 지목변경을 하게 되며, 이에 따라 해당 토지의 보상가격이 높아지는 것으로 된다.

실제로 택지개발예정지구에 포함된 운동동의 건축허가 및 신고 건수¹⁵⁾ 추이 를 살펴보면 <그림 3-1>과 같다. 2002년과 2003년은 허가 및 신고 건수가 적다가 2004년에 급증하였는데, 이는 보상을 목적으로 하는 난개발 행위가 2004년에 집 중되었음을 의미한다. 해당 공무원들도 이러한 건축물 건축이 보상금을 높이기 위한 것임을 알고 있지만 개발행위 자체가 기속재량의 사항으로 법률상 하자가 없을 경우에는 허가를 내어 줄 수 밖에 없는 상황이다.

아래 <그림 3-2>는 운동동 일대의 지목별 지가변화 추이를 보여준다. 대(垈) 313-2번지의 경우, 2004년에 건축허가를 받아 지목이 변경된 지번으로 2003 년~2005년 동안 지가가 급격히 상승하였음을 보여준다. 반면에 지목이 전과 답 인 경우에는 완만한 상승세를 보이고 있다.

15) 건축허가와 신고는 건축규모에 따라 달라짐. 건축법에 의하면, 바닥면적의 합계가 85제곱미터이내의 증축·개축 또는 재축, 관리지역·농림지역 또는 자연환경보전지역안에서 연면적 200제곱미터 미만, 3층 미만인 건축물의 건축의 경우에는 신고로서 허가를 대신하는 것으로 되어 있음. 그러나 공사감리절차 가 완화되는 것 이외에는 신고 역시 허가와 동일한 법적 절차가 요구된다.

0 20 40 60 80 100 120 140 160

2002 2003 2004 2005

건수

건축허가 건축신고

<그림 3-1> 청주시 상당구 운동동의 건축허가 및 신고 건수 추이

0 5 10 15 20 25

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 만

지가(m2)

대지(313-2) 전(425) 답(421)

<그림 3-2> 청주시 상당구 운동동 일대 지목별 지가변동 추이

<그림 3-3> 청주시 상당구 운동동 일대 난개발 전경-1

<그림 3-4> 청주시 상당구 운동동 일대 난개발 전경-2

(3) 시사점

본 사례는 토지소유자가 택지개발사업 시행자로 부터 토지보상을 보다 많이 받기 위해 지목을 전, 답의 농지로부터 대(垈)로 변경하기 위한 목적으로 건축물 건축허가를 받아낸 사례에 해당한다. 건축된 건축물들은 건축허가 즉, 개발행위 허가의 합법적인 절차를 거쳐 건축된 것이나, 주거용 건물, 창고형 공장 등의 용도 자체는 택지개발사업에 지장을 초래하는 것들이다. 토지이용 변화를 법률 적으로 인정받게 된 지목변경으로 보상 시 재산가치를 높게 산정받게 된다. 그러 나 토지의 용도변경을 법적으로 검토하는 지목변경 자체는 개발행위 허가의 대 상이 아니라 토지형질변경 허가, 건축허가 후에 신고, 확인하여 이루어지는 것이 고, 지목이 ‘대’가 되어 사업시행에 지장을 초래하는 것임에도 불구하고 택지개 발사업지구 지정 전에는 제어할 수 없는 것으로 되어 있다.