상) 단지로 구분하고, 각각의 밀도 유형별로 기준용적률을 차 등화하되, 저밀은 현재용적률의 50%이내로 증가, 중밀은 25%
이하, 고밀은 15%이하로 조정하여 고밀로 이미 조성된 단지의 경우 상대적으로 적은 기준용적률을 부여
④ 시나리오 4: 현재 용적률의 크기에 관계없이 기준용적률을 220%로 설정. 이 는 기존 단지의 물리적 현황특성을 배제하고, 최근 3년간 재건 축, 재개발 아파트 실현용적률의 평균치인 220%를 일률적으 로 적용
구분 내용
시나리오(1) 현재 실현된 용적률 수준으로 기준용적률을 동결
시나리오(2) 필지별로 현재 실현 용적률과 현재 계획용적률의 중간치로 기준용적률을 설정
시나리오(3)
현재용적률을 기준으로 저밀(120%미만), 중밀(170%미만), 고밀(170%이상) 단지로 구분하고, 각각의 밀도 유형별로 기준용적률을 차등화하되, 저밀은
현재용적률의 50%이내로 증가, 중밀은 25%이하, 고밀은 15%이하로 조정 시나리오(4) 기준용적률을 현재 용적률의 크기에 관계없이 220%로 설정
<표 4-24> 시나리오별 주요내용
(4) 시나리오별 파급효과49)
현재 상태의 계획용적률을 유지할 경우의 추정치를 기준으로 할 때, 아래의
<표 4-25>는 시나리오 1, 2, 3, 4의 평당 가격변동과 비율을 나타낸다. 일반적으로 볼 때, 기준용적률을 현재 실현용적률 수준에서 동결하는 시나리오(1)의 가격 하 락이 가장 컸으며, 기준용적률이 높아질수록 가격이 상승하는 형태를 보였다.
49) 대안별 파급효과를 분석하기 위한 구체적인 모형은 <부록 4> 참조
자치구 현재 상태 추정치
시나리오(1) 시나리오(2) 시나리오(3) 시나리오(4) 변화
가격 비율 변화
가격 비율 변화
가격 비율 변화
가격 비율
종로구 655 -80 -12.2 -40 -6.1 113 17.3 162 24.7 용산구 1,254 -254 -20.3 -128 -10.2 81 6.5 66 5.3 성동구 1,105 -406 -36.7 -206 -18.6 -113 -10.2 -66 -6.0 광진구 1,468 -678 -46.2 -344 -23.4 -59 -4.0 257 17.5 성북구 1,272 -306 -24.1 -154 -12.1 18 1.4 223 17.5 노원구 1,203 -384 -31.9 -196 -16.3 30 2.5 211 17.5 서대문구 1,188 -754 -63.5 -386 -32.5 -69 -5.8 208 17.5 마포구 738 -272 -36.9 -138 -18.7 -117 -15.9 129 17.5 강서구 1,172 -699 -59.6 -357 -30.5 -183 -15.6 62 5.3 구로구 1,371 -445 -32.5 -224 -16.3 -135 -9.8 240 17.5 금천구 1,844 -529 -28.7 -271 -14.7 -170 -9.2 -268 -14.5 영등포구 1,558 -342 -22.0 -172 -11.0 70 4.5 93 6.0
동작구 2,934 -1,637 -55.8 -834 -28.4 -458 -15.6 154 5.2 관악구 1,739 -582 -33.5 -294 -16.9 -195 -11.2 91 5.2 서초구 1,969 -249 -12.6 -125 -6.3 163 8.3 103 5.2 강남구 2,636 -1,083 -41.1 -552 -20.9 -58 -2.2 248 9.4 송파구 3,081 -1,285 -41.7 -653 -21.2 -11 -0.4 391 12.7 강동구 2,810 -1,498 -53.3 -765 -27.2 -61 -2.2 430 15.3 평 균 1,637 -575 -35.1 -293 -17.9 -17 -1.0 147 9.0
<표 4-25> 시나리오별 평당 주택가격 변화(만원, %)
구체적으로, 시나리오(1)의 경우 평당 가격이 575만원이 감소하여 약 35.1%의 가격하락을 보였으며, 시나리오(2)의 경우 293만원이 하락하여 약 17.8%의 가격 하락을 보였다. 그러나 시나리오(3)의 경우 하락폭이 급속히 줄어들어 평당 17만 원 하락에 그쳤으며, 시나리오(4)는 평당 147만원이 상승하는 것으로 나타났다.
한편, 별도의 모형을 통해 전국적으로 추정해 본 바로는 앞으로 재건축을 허 용하는 범위의 계획 용적률이 10% 증가하면 주택가격은 11% 증가하는 것으로 추정된바 있다50). 이는 시나리오 1, 2, 3과 같이 기준용적률을 새로 도입하여 적
50) <부록 4> 참조
용하면서 실제 재건축을 허용할 범위의 계획용적률을 그 위에 설정하게 되면 주 택가격 하락을 일정 부분 보완할 수 있음을 말한다. 따라서 시나리오(2) 수준으로 기준용적률을 적용하면서 기준용적률 보다 20% 이상 높게 계획용적률을 운용한 다면 밀도관리 방식 변화 주택가격에 미치는 형향은 다소 완화될 것으로 판단된다.
5
C ․ H ․ A ․ P ․ T ․ E ․ R ․ 5결론 및 향후과제
제 5장은 본 연구의 주요 결론을 밝히고 향후 과제를 적시하는 부분이다. 제 3장 및 제 4장에서 논의한 개발행위와 개발밀도 관리 개선방안의 결과를 요약하고, 토지이용 관리기능 제고를 위해 필요한 정책을 서술하였다. 마지막으로 본 연구가 지니는 한계 점과 더불어 향후 후속 연구 과제 등을 언급하였다.
1. 결론 및 정책건의