한편 지구단위계획에서는 개발행위 허가와 연계하여 용적률의 종류를 다양하 게 운용하고자 하고 있다. 지구단위계획의 용적률 종류는 <표 4-5>와 같이 대략 다섯 가지이다. 즉, 시․군 도시계획조례로 규정된 법정(조례)용적률과 기반시설 및 필지별 여건을 감안하여 차등화 된 개념의 기준용적률, 계획용적률이 있고, 이 밖에 기준용적률 또는 계획용적률에 여러 인센티브로 제공되는 용적률과 기 준용적률을 합산한 허용용적률 등이 있다.
B A
C E
A D B
C E
D A그룹 - 광역시
B그룹 - 수도권 도시형 시·군 : 도시지역면적비율 50% 이상 C그룹 - 수도권 도농통합형 시·군 : 도시지역면적비율 50% 미만 D그룹 - 비수도권 도시형 시·군 : 도시지역면적비율 50% 이상 E그룹 - 비수도권 도농통합형 시·군 : 도시지역면적비율 50% 미만
<그림 4-2> 전국 시‧군 도시지역 면적비율 분포에 의한 5개 그룹
각 5개 시·군 유형별 대표성을 가질 수 있도록 행정구역 단위의 면적, 인구밀 도, 인구규모에서 중간치에 해당하는 각 1개 시·군을 선별하였으며 최종 선정된 사례 시·군의 일반 특성은 <표 4-7>과 같다.
구분 인구밀도(인/㎢) 인구규모(인) 시군면적(㎢)
광역시 (A)
고밀 (1,000이상)
부산,대구, 광주,대전, 인천,울산
대규모 (100만이상)
부산,대구, 광주,대전, 인천,울산
대규모
(1000이상) 울산 중밀
(100-1,000)
중규모 (10-100만)
중규모 (500-1000)
부산,대구,광 주,대전,인천 저밀
(100미만)
소규모 (10만미만)
소규모 (500미만)
<표 4-8> 유형별 사례 시·군 선정을 위한 일반특성별 Sub-grouping
구분 시․도명 개소수
광역시
(A) 부산, 인천, 광주, 대전, 대구, 울산 6
수도권
도시형 (B)
과천,안양,광명,안산,의정부,부천,하남,구리,남양 주,용인,고양,시흥,성남,군포,수원,오산,의왕 17 도농통합형
(C)
광주,동두천,양주,화성,평택,이천,김포,포천,파주,
가평,안성,연천,여주,양평 14
비수도권
도시형 (D)
청주,목포,진해,전주,계룡,창원,여수,동해,양산,김
해,마산,군산, 12
도농통합형
(E) 기타 전체 비수도권 시군 117
총 - 166
<표 4-6> 전국 시·도 유형 그룹화에 따른 해당 지자체 리스트
구 분 사례 시군
인구밀도 (인/km2)
인구규모 (인)
도시규모 (km2)
조례용적률 3종주거 일반상업 광역시
(A) 대전 2536 1,370,000 540 250 1100 수도
권
도시형
(B) 용인 652 386,000 592 250 600
도농통합형
(C) 화성 257 189,000 688 270 800
비수 도권
도시형
(D) 군산 717 273,000 380 300 1000
도농통합형
(E) 광양 296 133,000 448 300 1300
<표 4-7> 최종선정 사례 시·군의 일반특성 비교
수 도 권
도 시 형 (B)
고밀 (1,000이상)
과천,안양, 광명,안산, 의정부,부천,
하남,구리, 남양주,고양,
시흥,성남, 군포,수원, 오산,의왕
대규모 (100만이상)
대규모 (1000이상)
중밀
(100-1,000) 용인 중규모 (10-100만)
안양,광명, 안산,의정부,
부천,하남, 구리,남양주,
용인,고양, 시흥,성남, 군포,수원, 오산,의왕
중규모
(500-1000) 용인,
저밀 (100미만)
소규모
(10만미만) 과천,, 소규모 (500미만)
과천,광명,안 산,의정부,부 천,하남,구리, 남양주,고양, 시흥,성남,군 포,수원,오산,
의왕
도 농 통 합 형 (C)
고밀
(1,000이상) 광주 대규모 (100만이상)
대규모 (1000이상)
중밀 (100-1,000)
동두천,양주, 화성,평택, 이천,김포, 포천,파주, 안성,여주
중규모 (10-100만)
광주,양주, 화성,평택, 이천,김포, 포천,파주, 안성,
중규모 (500-1000)
광주,화성,포 천,파주,안성,
여주,
저밀 (100미만)
가평,연천, 양평
소규모
(10만미만) 동두천,여주 소규모 (500미만)
양주,평택,이 천,김포,동두
천,
비 수 도 권
도 시 형(
D)
고밀 (1,000이상)
청주,목포, 전주,창원,
마산
대규모 (100만이상)
대규모 (1000이상)
중밀 (100-1,000)
진해,계룡, 여수,동해, 양산,김해,
군산
중규모 (10-100만)
청주,목포, 전주,창원, 마산,여수 ,양산,김해,
중규모 (500-1000)
군산
저밀 (100미만)
소규모 (10만미만)
진해,계룡, 동해,
소규모 (500미만)
청주,목포,전 주,창원,마산, 여수,양산,김 해,군산,진해, 계룡,동해
도 농 통 합 형 (E)
고밀 (1,000이상)
대규모 (100만이상)
대규모 (1000이상)
제주,홍천,인 제,안동,평창, 경주,상주,정 선,봉화,삼척, 의성,포항,영 월,춘천,강릉,
김천
중밀 (100-1,000)
속초,천안, 익산,제천, 경산,구미, 거제,진주, 포항,증평, 아산,서귀포,
원주,광양, 순천,사천, 논산,춘천, 칠곡,충주, 연기,강릉, 경주,통영, 홍성,서산, 보령 등
중규모 (10-100만)
포항,천안, 진주,익산, 제주,경주, 원주,순천, 춘천,강릉, 경산,충주, 거제,안동, 아산,김천, 제천,서산, 논산,광양, 공주,정읍, 영주,당진, 상주,청원, 영천,사천, 보령,김제, 칠곡,등
중규모 (500-1000)
공주,영천,문 경,화천,순천, 해남,원주,영 동,청송,괴산, 완주,양양,청 원,거창,익산, 밀양,철원,산 청,진안,화순, 단양,고흥,남 원,영덕,서산, 함양,북제주, 진주,청도,정 읍,하동 등
저밀 (100미만)
문경,완주, 장성,상주, 고령,화순, 진도,강진, 보성,예천, 청양,거창, 하동,장흥, 성주,영동, 신안,곡성, 청도,보은, 구례 등,
소규모 (10만미만)
나주,예산, 남원,문경, 홍성,해남, 속초,고흥, 북제주,음성, 부여,서귀포, 연기,완주, 삼척,화순, 의성,홍천, 서천,창녕, 태안,영광, 남제주 등
소규모 (500미만)
증평,통영,서 귀포,제천,태 백,남해,서천, 연기,고령,함 평,완도,사천, 거제,진천,경 산,함안,진도, 무안,구례,홍 성,광양,칠곡, 담양,영광 등
(2) 유형별 조례 용적률 실태 분석
전국 166개 시·군의 46%에 해당하는 74개 시·군이 법정 최대 용적률(제 3종 일반주거 300% - 일반상업 1,300%)의 조례 용적률을 그대로 적용하고 있다. 그 중 가평군만 수도권 도농통합형(C형)에 해당하고 나머지 73개 시군은 모두 비수 도권 도통통합형(E형)에 속한다.
<그림 4-3> 법정 최대상한선(300%-1300%)적용 시·군
유형별 평균을 통해 보더라도 비수도권․수도권의 도농통합형 도시가 광역시 및 도시형 보다 제 3종 일반주거지역의 조례용적률이 높게되어 있고, 일반상업지 역의 경우는 특히 비수도권 통합형이 높게 되어있다. 비수도권 도농통합형 시·군 의 경우 <표 4-7>, <표 4-9>과 같이 인구밀도는 상대적으로 매우 낮음에 불구하 고 조례용적률을 최대로 높게 적용하고 있는데 이는 곧 토지이용관리의 부실을 예측케 한다.
구 분 시 도 명 조례용적률 평균
3종주거 일반상업
광역시(A) 부산,인천,광주,대전,대구,울산 272(24) 983(213)
수도권 도시형(B)
과천,안양,광명,안산,의정부,부천,하남,구 리,남양주,용인,고양,시흥,성남,군포,수원,
오산,의왕
278(17) 911(190)
비수도권 도시형(D)
청주,목포,진해,전주,계룡,창원,여수,동해,
양산,김해,마산,군산, 270(25) 925(263) 수도권
도농통합형(C)
광주,동두천,양주,화성,평택,이천,김포,포
천,파주,가평,안성,연천,여주,양평 285(21) 928(255) 비수도권
도농통합형(E) 기타 전체 비수도권 시군 294(15) 1092(270)
<표 4-9> 전국 시·도 유형 그룹화 및 평균 조례용적률
<그림 4-4> 제3종일반주거지역 조례용적률 <그림 4-5> 일반상업지역 조례용적률
(3) 조례용적률 대비 실현 용적률 충족도 분석
조례용적률에 대비하여 현재 들어선 건축물의 실현용적률에 대한 비율을 충 족도로 정의하고, 5개 사례 시군의 충족도 실태를 조사 분석하였다. 조사 방법으 로는 각 지자체의 ‘건축행정정보시스템’ 검색을 통해 최근 3년간 허가된 각 건축 물의 용도지역, 건폐율, 연면적, 층수 관련의 엑셀 파일(Excel File)을 수집한 후
용적률을 역계산하였다. 지자체는 경우에 따라, 시청 및 구청 등이 규모별로 건 축물 건축허가를 분담하고 있어 시청과 구청 양쪽으로부터 자료를 취득하였다.
구 분 시군명 일반상업지역 제3종일반주거지역
광역시(A) 대전 413 253
수도 권
도시형(B) 용인 108 90
도농통합형(C) 화성 100 12
비수 도권
도시형(D) 군산 94 8
도농통합형(E) 광양 29 4
<표 4-10> 시·군별 사례 용도지역별 건축물 허가건수 비교
(자료) 각 시군의 건축행정정보시스템 검색 결과
2003년부터 2006년 8월 까지의 시·군별 건축물 허가건수 전체를 살펴보면, 대 전 666건, 용인 198건, 군산 120건, 화성 112건, 광양 33건의 순서를 보이고 있다.
일반상업지역의 경우는 대전 413건, 용인 108건, 화성 100건, 군산 94건, 광양 29 건 순으로 허가 건수가 많았으며, 제 3종 일반주거지역의 경우 대전 253건, 용인 90건, 화성 12건, 군산 8건, 광양 4건 순이었다.
일반상업지역의 경우, 실현용적률 평균분포를 살펴보면 <표 4-11> 과 같다. 용 인 412.47%, 화성 361.25%, 대전 308.10%, 군산 176.81%, 광양 164.36% 순으로 높 게 나타난다. 조례용적률 대비 충족도로는 용인이 68.7%, 화성 45.2%, 대전이 28.0%, 군산 17.7%, 광양 12.6%로 비수도권 시․군과 도농통합형 시․군의경우 낮은 경향을 보이고 있다.
이는 이들 시․군의 조례용적률이 군산 1,000%, 광양 1,300%로 지역특성에 맞 지 않게 과도하게 높이 설정된 것이 주요 원인으로 지적될 수 있다. 또한, 대전의 경우는 조례용적률 1,100%로 규정되어 있는 반면 충족도는 28.0%에 불과하다.
그러나, 실현용적률 최대 건물의 경우를 살펴보면, 비수도권 도시형의 군산이 487%, 비수도권 도농통합형의 광양이 587%이고, 대전, 용인, 화성의 경우는 조례 상 최대용적률을 상회하고 있다.
구 분 사례지역 실현용적률 평균(A)
조례상 최대허용 용적률(B)
충족도 (A/B)
광역시(A) 대전 308.10 1100 0.28
수도 권
도시형(B) 용인 412.47 600 0.687
도농통합형(C) 화성 361.25 800 0.452
비수 도권
도시형(D) 군산 176.81 1000 0.177
도농통합형(E) 광양 164.36 1300 0.126
<표 4-11> 사례 시·군별 실현용적률 평균 비교(일반상업의 경우)
구 분 사례지역 최대 실현용적률 조례상 최대허용 용적률
광역시(A) 대전 1147 1100
수도권 도시형(B) 용인 804 600
도농통합형(C) 화성 825 800
비수도권 도시형(D) 군산 487 1000
도농통합형(E) 광양 587 1300
<표 4-12> 사례 시·군별 최대 실현용적률 비교(일반상업의 경우)
이는 국토계획법 시행령 제 85조 제 5항에 따라 상업지역등에서 해당 용적률 의 200%이하 범위내에서 이루어지는 공공부지 제공에 대한 인센티브 제도에 따 른 것으로 보인다. 최대용적률 달성의 경우를 보더라도 군산, 광양은 조례용적률 이 지나치게 높게 설정되어 있고, 나머지 3개 도시 중 대전시는 다소 하향 조정하 여 관리할 필요성이 엿볼 수 있다.
구 분 사례 지역
용적률 분포
조례상 최대 용적률 1500
~ 1300
1299
~ 1100
1099
~ 900
899
~ 700
699
~ 500
499
~ 300
299
~ 100
100미 만
광역시(A) 대전 1 10 20 45 80 185 68 1100 수
도 권
도시형(B) 용인 3 52 21 24 7 600
도농통합(C) 화성 14 17 19 33 14 800
비 수 도 권
도시형(D) 군산 10 61 23 1000
도농통합(E) 광양 1 3 13 11 1300
<표 4-13> 사례 시·군별 실현용적률 분포 비교(일반상업의 경우)
실현용적률 평균으로 보면 대전광역시를 포함한 비수도권 시, 군에서 충족도 가 30% 이하인 점에서 조례용적률이 과대하게 되어 있고, 대전의 경우를 두고 본다면 조례용적률 상한은 결국 일부 특별한 건축물의 건축을 허용하기 위한 것 이 되어 나머지 건축물에 대한 밀도 관리 기능은 상실되고 있음을 말한다. 최대 상한 용적률이 제대로 기능을 다하지 못하고 있는 것은 <그림 4-6>~<그림 4-10>
의 용적률별 건축물 건축 빈도수로도 알 수 있다. 용적률 상한선이 효과적으로 작용하는 것은 극히 소수의 건축물 건축에 불과한 것을 알 수 있다.
<그림 4-6> 실현 및 조례용적률 비교 (대전시-일반상업 조례용적률 1100%)
<그림 4-7> 실현 및 조례용적률 비교 (용인시-일반상업 조례용적률 600%)