② 제1항의 규정은 규약으로써 달리 정 할 수 있다.
③ 제15조제2항의 규정은 제1항 본문의 경우에 이를 준용한다.
결권을 행사할 수 있다. 다만, 구분소 유자와 점유자가 달리 정하여 관리단 에 통지한 경우에는 그러하지 아니하 며, 구분 소유자의 권리ㆍ의무에 특별 한 향을 미치는 사항을 결정하기 위한 집회인 경우에는 점유자는 사전에 구 분소유자에게 의결권 행사에 대한 동 의를 받아야 한다.
③ 제1항 제2항에 규정된 사항은 규약으 로써 달리 정할 수 있다.
④ (행 제3항과 같음)
집합건물의 규모면에 있어서 아파트의 경우에 세대수가 수백, 수천에 이르는 경 우는 흔하다. 상가의 경우에도 점포수가 수천에 이르는 대규모 점포들이 많다. 집 합건물의 전유부분을 사용하는 임차인의 비율이 높은 상황에서 구분소유자로 구성 된 집합건물 관리단의 집회를 개최하여 건물을 관리하는 것이 쉽지 않다. 전유부분 을 임대한 구분소유자는 건물의 통상의 관리에 대해서 관심을 갖지 않기 때문이다.
전유부분을 임대한 구분소유자는 자신이 비용을 부담하지 않으며 구분소유권에 영 향을 주지 않는 통상의 관리에 사항(예를 들어 청소, 보안, 통상의 수선․유지 등) 에 대해서 관심을 가질 이유가 없다. 이러한 관리공백의 문제는 집합건물 관리단이 아니라 실제로 전유부분을 사용하고 있는 임차인까지 포함하는 입주자대표회의, 상 가번영회, 오피스텔자치회와 같은 관리단(이하에서는 이를 집합건물 관리단과 비교 하여 “사용자 관리단”이라고 부른다)에 의해서 해결되어 왔다. 그런데 이러한 사용 자 관리단의 관리에 대해서는 원칙으로 집합건물법이 적용되지 않는다. 집합건물법 은 구분소유자만으로 집합건물이 관리되는 것을 인정하고 있기 때문이다. 개정안 제16조 제2항은 임차인이 집합건물의 통상의 관리에 참여하는 현실을 반영하여 이 를 집합건물법의 적용범위 내로 포함시켰다. 따라서 구분소유자의 재산권에 영향을 주지 않는 범위 내에서 임차인이 통상의 관리에 대해서 의결권을 행사한 경우에 그러한 결의와 업무의 집행은 집합건물법의 적용을 받는다.462) 공동주택의 관리주
체 관련해서는 주택법 제43조는 공동주택을 건설한 사업자는 과반수가 입주할 때 까지 관리할 의무를 부담한 이후 입주자의 과반이 입주했을 때 자치관리나 다른 관리업체에게 위탁하는 방식으로 관리하게 된다. 입주자대표회의가 구성이 되면 주 택법에 절차에 따라 관할 지방자치단체에 접수되어 진다.
1) 제16조의 입법 취지
집합건물법 제16조(공용부분의 관리)- ① 공용부분의 관리에 관한 사항은 제15조 제1항 본문의 경우를 제외하고는 통상의 집회결의로써 결정한다. 다만, 보존행위는 각 공유자가 할 수 있다. ② 제1항의 규정은 규약으로써 달리 정할 수 있다. ③ 제 15조 제2항의 규정은 제1항 본문의 경우에 이를 준용한다. 집합건물법은 특히 공용 부분의 관리에 대해 다음과 같이 3개의 관리 형태로 구분하여 규정하고 있음을 알 수 있다. 일반적으로 공용부분의 관리란, 먼저광의의 관리를 의미한다고 정의할 수 있고, 이중 첫째는 제16조 제1항 본문은 이른바 협의의 관리에 대해서, 둘째는 다 시 16조의 제1항의 단서조항은 보존행위에 대해서, 셋째는 변경463)에 대한 내용으 로 광의의 관리를 구분하여 규정하고 있다.464)
462) 김영두, “집합건물 관리의 현실화를 위한 법률 개정안 - 임차인의 관리참여, 관리원회, 분쟁조정원회 등을 중심으로)”, 「법조」, 제61권 제3호(통권 666호), 법조협회, 2012. 3, 73면.
463) 제15조(공용부분의 변경) ① 공용부분의 변경에 관한 사항은 관리단집회에서 구분소유자의 4분의 3 이 상 및 의결권의 4분의 3 이상의 결의로써 결정한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제38조제1항에 따른 통상의 집회결의로써 결정할 수 있다.
1. 공용부분의 개량을 위한 것으로서 지나치게 많은 비용이 드는 것이 아닐 경우
2.「관광진흥법」 제3조제1항 제2호 나목에 따른 휴양 콘도미니엄업의 운영을 위한 휴양 콘도미니엄의 공용부분 변경에 관한 사항인 경우
② 제1항의 경우에 공용부분의 변경이 다른 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소 유자의 승낙을 받아야 한다. [전문개정 2010.3.31]
464) 강혁신, “집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 개정 : 임차인에 대한 결의권 부여 및 관리단 분리(또 는 별도의 관리단 창설)에 관한 개정위원회 논의를 중심으로”, 「민사법학」, 한국민사법학회, 2011. 9, 389면.
2) 협의의 관리
협의의 관리에 해당하는지 여부는 구체적 사실관계가 명확하지 않는 경우가 있 다. 일반론으로 보면, 변경이란, 공용부분의 용도를 확정적으로 바꾸며 그리고 현저 한 다액의 비용의 필요로 하는 것으로 해석할 수 있다. 이에 대해 협의의 관리는 이 이외의 개량행위가 그 대상이 된다. 예를 들면, 공용부분의 사용 방법을 정하는 것, 방문객용 주차장 공간을 지정하는 것, 사람을 고용하여 공용부분을 청소하는 것 등이 협의의 관리에 해당이 된다. 물론, 구체적인 사실관계가 발생하는 경우, 당 해 사실관계가 집회의 과반수 결의로 충분하는지 아니면 구분소유자의 4분의 3 및 의결권의 4분의 3이라고 하는 특별다수결의를 요하는지의 점에 대해서는 위의 일 반적 사례예시 만으로 참고하여 결정하는 것은 어렵고 당해 구분소유자들의 매우 신중한 판단요청의 필요성이 발생하기도 한다.465)(제16조 제1항)
3) 보존행위
“집합건물법 제17조는 각 공유자는 규약에 달리 정함이 없는 한 그 지분의 비율 에 따라 공용부분의 관리비용 기타 의무를 부담하고, 집합건물법 제25조 제1항은”
관리인은 공용부분의 보존⋅관리⋅변경을 한 행위와 관리단의 사무집행을 위한 분 담금액 및 비용을 각 구분소유자에게 청구하여 수령하는 행위 및 그 금원을 관리 하는 행위를 할 권한과 의무를 가진다고 규정하고 있는바, 이에 의하면, 집합건물 법상 관리단인 피고는 관리비 징수에 관한 유효한 관리규약 등이 존재하지 않더라 도, 집합건물법 제25조 제1항 등에 따라 적어도 공용부분에 대한 관리비는 이를 그 부담의무자인 구분소유자에 대하여 청구할 수 있다고 봄이 상당하다“고 판시하였 다.466)
공용부분에 대한 집합건물 구분소유자의 권리와 행사 관련해서 보존행위, 그리고 관리행위로 구분할 수 있다. 그 구분의 권리행사로 만일 다른 구분소유자들에게 이 익이나 사용에 있어 제한이나 불편함이 있다면 보존행위로 볼 수가 없으며 집합건
465) 稱本洋之助․鎌野邦樹, 「コンメンタール マンション区分所有法」, 日本評論社, 2004, 106-107頁.
466) 김형식․성주한․박필, “집합건물의 공용부분관리 소유에 관한 연구”, 「부동산학보」, 제69권, 한국부 동산학회, 2017. 5, 171면.
물법 제16조 제1항 단서에 따라 관리단 집회의 결의를 거쳐야만 하는 관리행위라 고 보아야 한다. 공용부분은 그 기능면에서 건물 내에서의 공공재의 수단이다. 이 는 이용관계 면에서 비효율이 발생하는 경우가 많기 때문이다. 관리 비용과 무관하 게 불특정 다수의 소비가 가능함으로 인해 관리 운영적 측면의 비효율적인 급부가 발생하게 된다. 관리주체로서의 역할은 적절히 운영전반의 통제 역할이다. 건물관 리운영의 실패는 관리행위의 자율적인 건물의 순회기능이 아니라 적절한 통제와 개입으로 규약의 근거에 마련한 공용부분 외 부속시설에 관하여 관리 운영의 보존 기능을 수행하는 것이다.