관리인은 집합건물법상 주어진 권한에 상응하는 의무를 부담한다. 즉, 집합건물 법 및 관리규약에서 정한 관리인의 권한은 그와 동시에 의무가 된다(집합건물법 제 25조 제1항). 그 밖의 집합건물법상 의무적인 조항으로 명시되어진 것으로는 집회 에서의 관리적 사무보고의무(동법 제26조 제1항), 규약 보관의무(동법 제30조 제1 항), 관리단 집회소집 의무(동법 제32조), 집회의사록 보관의무(동법 제39조 제4항), 결의서면사항 등의 보관의무(동법 제41조 제3항) 등이 있다.
2012년 12월 개정 법률에서는 관리인이 매년 1회 이상 구분소유자에게 관리사무
261) 대법원 2003.6.24. 선고 2003다17774 판결.
에 대한 보고를 할 수 있도록 하였으며(집합건물법 제26조 제1항), 이해관계인은 관리인에게 보고 자료의 열람을 청구하거나 자기 비용으로 등본의 교부를 청구할 수 있다(동조 제2항). 사무처리보고내용에 대해서는 대통령령으로 상세하게 규정하 면서, 관리인은 정기 관리단집회에 출석하여 관리단이 수행한 사무의 주요 내용과 예산․결산 내역을 보고하여야 한다(집합건물법시행령 제6조). 구분소유자 입장서 는 자신들이 납부한 관리비가 정당하게 사용되는지 등에 관한 사항을 관리인에게 질의하고 응답을 보고형식으로 청취할 권한이 부여되고 이러한 권한은 1년에 1회 한정 할 수 없으므로 관리인의 사무보고를 1년에1회 이상으로 규정하며 예산, 결산 과 관련 정기 관리단 집회에 출석하여 보고하도록 하고 있다.262)
그 외의 사항에 있어서는 그러한 사항이 발생한 때에 보고하면 될 것이다. 보고 의 방식으로는 관리단의 사무 집행을 위한 분담금액과 비용의 산정방법을 서면으 로 구분소유자에게 통지로써 보고하여야 하지만, 그 외 관리단의 운영에 관한 사항 은 인터넷 홈페이지나 건물 내의 적정한 장소에 그 사실을 게시하면 될 것이다.263)
관리인은 집합건물법 또는 규약에서 정하지 아니한 권리의무에 관하여는 「민 법」의 위임에 관한 규정을 준용한다(집합건물법 제3조). 따라서 집합건물 관리단 과 권리위원 내지 관리인 또는 입주자대표회의와 회장․이사․감사 등의 임원, 동 별 대표자의 법률관계는 민법상 위임관계에 있는 것으로 보아 수임인인 관리인은 선량한 관리자의 주의의무로써 관리업무를 수행하여야 한다.264) 관리인이 보고의무 를 해태하여 제대로 수행하지 않으면 과태료부과 처분이 이루어지며 해임의사유가 될 수도 있다. 대부분 이 정도로 해임은 과중하지만 어떤 의도적인 관리의무 무시 나 부재는 중대한 업무의무의 위법으로 해임사유가 된다.
집합건물 관리단과 관리위원 내지 관리인 또는 입주자대표회의와 임원, 동별대표 자의 관계는 민법상 위임관계에 있고,265) 위임관계에서의 수임인(受任人)인 관리인
262) 김규완․강혁신, 「관리단 운영의 투명성 제고 등 운영 개선방안」, 법무부, 2015. 11, 35면.
263) 박경량․김영두, “「집합건물법제의 선진화, 관리의 현실화」를 위한 집합건물 관련 법령 정비방안에 대한 연구-시행령 제정안을 중심으로-”, 법무부, 2011. 12, 74면.
264) 김남근, “집합건물의 성립․분양․관리상 법적 쟁점에 관한 연구 - 집합건물의 선분양제도와 관리법제 의 이원화의 문제점-”, 고려대학교 박사학위논문, 2013, 162면.
265) 입주자대표회의와 동별 대표자, 이사, 감사, 회장 등 임원의 관계는 집합건물 관리단과 관리인 사이의 위임관계와 동일하므로, 이 절에서 관리단과 관리인 사이의 선관의무 내지 충실의무에 관한 설명은 입 주자대표회의와 동별 대표자 이사, 감사, 회장 등 임원 사이의 선관의무 내지 충실의무에 그대로 적용하 는 것으로 한다.
은 선량한 관리자의 주의의무(善管義務)로 관리업무를 수행해야 한다. 미국에서는 구분소유자들과 관리단 이사들266) 사이의 법률관계에 대하여 일반적으로 “신인관계 (信認關係: fiduciary relation)”267)로 보고 있는데, 신인관계에 따른 “신인의무 (fiduciary duty)”의 핵심적인 내용은 충실의무(duty of loyalty)이다.268) 이러한 충 실의무의 내용이 이익상반 금지의무, 자기거래 금지, 이익충돌 금지 등의 의무로 구체화된 것이다.269) 펜실베니아(Pennsylvania)주 기본법과 캘리포니아(California) 주 회사법은 선관의무의 내용에 대해서 최선의 이익이라고 믿는 방식과 통상의 분 별력(ordinary prudence)을 가진 일반인이 취할 수 있는 주의로서 업무를 수행해야 하는 것이라고 규정하고 있다.270) 선관의무와 충실의무는 동일한 것으로 충실의무 는 선관의무를 구체화하거나 강조한 것에 지나지 않는다는 견해271)가 있다. 상법상 선관주의의무와 충실의무 관계에 대하여 다수설은 양쪽을 동일한 것으로 이해하고 있다. 이러한 의무의 관계는 미국 회사법과 영국 회사법의 근거로 이해할 필요가 있다. 상법에서는 충실의무가 영미법상의 수임자를 모델로 한 것이고 그것을 그대 로 도입했다고 볼 수는 없다, 이는 선관주의의무의 특징으로 보아 좀 더 유연하게 이해함으로써 그 충실의 의무가 주장하는 목적 달성을 충분히 할 수 있다고 본다.
266) 우리의 집합건물 관리단 관리위원이나 입주자대표회의 구성원에 해당하는 미국의 집합건물 관리의 법 률상 기구는 집합건물 관리단 이사회이다. 미국에서는 집합건물 관리단과 그 집행기관인 이사들 사이의 관계가 회사관계와 유사하기 때문에 집합건물 관리단의 집행기관을 “이사회(boardof association)”라고 하고 그 구성원을 이사(director)라고 하여 회사의 집행기관에 관한 용어를 그대로 사용하고 있다. 이하 에서 미국의 집합건물 관리단 이사회나 이사에 관한 설명은 우리의 집합건물 관리단 관리인 내지 관리 위원이나 입주자대표회의 임원 내지 동별대표자에 대한 설명에 대응하는 것이다.
267) 최은순, “민사신탁에 관한 연구 유용성과 적용범위를 중심으로”, 고려대학교 박사학위논문, 2010. 6, 10 면, 266면.
268) 이러한 “신인의무” 이론은 신탁관계에서 발달하여 수탁자와 수익자 사이의 법률관계를 규율하던 법리 이지만 그 뒤 회사의 이사, 조합관계 내부, 대리인과 본인 사이를 규율하는 법리로 발달하였다.
269) “fiduciary”의 어원은 라틴어인 ”fides”로 영어의 “trusrt”의 의미이다. 이러한 신인의무의 이론은신탁 제도를 발달시켜 온 영미법에서 다른 사람을 신뢰한 자를 보호하고 그들의 신뢰가 남용되지 않도록 하 기 위하여 수인자( )의 행위를 규율하는 원칙으로 발달해 온 것이다. 신인의무의 내용은 ”일정한 수인자 적 지위에 있는 자는 그 지위를 이용하여 이익을 얻어서는 안 되며, 수인자는 자기에 의존하는 자에 대 한 의무에 반하여 사익을 추구해서는 안 된다는 것‘이다.(최은순, 앞의논문, 266면)
270) 펜실베니아(Pennsylvania)주 기본법 68 Pa. Cons. Stat. § 3303(a), 캘리포니아(California)주 회사법 Cal. Corp. Code § 7231.
271) 정찬형, 「상법강의」, 박영사, 2009, 871면.