집합건물법 제45조는 “구분소유자가 동법 제5조 제1항 및 제2항을 위반하거나 규 약에서 정한 의무를 현저히 위반한 결과 공동생활을 유지하기 매우 곤란하게 된 경우에는 관리인 또는 관리단 집회의 결의로 지정된 구분소유자는 해당 구분소유 자의 전유부분 및 대지사용권의 경매를 명할 것을 법원에 청구할 수 있다.”고 규 정 한다. 이를 위한 청구요건은 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 관리단집회의 결의가 있어야 한다(집합건물법 제45조 제2항). 집합건물법 제43조, 제44조의 행위정지나, 사용금지청구 등은 구분소유자의 소유권을 제한하는 것으로 공동의 이익을 목적으로 하는 집합건물의 관리적 조치이며 원활한 건물관 리의 침해적 원인을 제거하고 공동생활을 위해서 최종적 경매청구까지 할 수 있다 는 것이 타당하다. 다만 현재까지 검토한 결과 구분소유권의 제한으로 인한 경매청 구에 대한 사례는 없었다. 향후 사례에 대한 의미 있는 관찰이 필요할 것이라 판단 되어진다.
5. 공동의 이익에 어긋나는 임차인 행위
점유자는 구분소유자와 달리 임의의 관리단 구성원이라고 볼 수가 있다. 그래서 직접적으로 관리단 업무에 대한 관심이나 관리 방식에 대하여 관여하려는 의지는 약하다고 볼 수 있다. 그러나 공동체적 생활을 우선하는 집합건물의 특성에서 공동 의 이익을 위한 단체법적 질서의 준수나 일정한 의무 분담은 필연적이라 할 수 가 있다. 즉 임차인 입장에서도 공동의 이익을 추구하는 생활 규범적 행위는 구분소유 자는 아니지만 구분소유자와 동일한 책임과 의무를 가지고 있다고 볼 수 있다. 그 에 대해 의무사항 위반 시에는 다른 구분소유자는 임차인에게 그 행위의 정지를 청구 할수 있으며(집합건물법 제 43조 제3항), 그 위반으로 인해 다른 구분소유자 가 공동생활을 유지하기 매우 곤란하게 될 경우 관리단 집회의 결의로 지정된 구 분소유자는 계약의 해제 및 인도청구까지 할 수 있도록 하였다.(집합건물법 제46조 제1항)
이에 따라 임차인도 집합건물의 관리 운영에서 적극적인 관심과 의견 개진으로 관리단 업무에 참여할 필요가 있으며 집합건물법도 이러한 임차인의 행위에 대한
권리를 보장하고 있다.
6. 손해배상청구권
수인한도를 넘는 생활방해로 인하여 손해가 발생한 경우에는 손해 배상청구권을 가진다. 이러한 손해에는 극, 소극인 재산상의 손해뿐 만 아니라 정신 손해530)도 포 함된다. 불법행로 인한 책임은 과실책임을 원칙으로 하기 때문에 층간소음의 피해 자가 불법행위로 인한 손해배상을 청구한다면, 먼 가해자의 고의․과실을 입증해 야 한다. 그런데 손해배상청구에서 가해자의 주 요건인 고의․과 실을 요하는지에 하여 견해의 대립이 있다. 환경정책기본법 제44조 나 환경오염피해 배상책임 구제 에 한 법률 제6조와 같은 특별 규정에 의해서 무과실책임이 인정되는 경우가 아닌 이상 민사법상 구제에서 고의․과실을 부정할 경우에는 결과책임을 지우는 것과 같게 되어 부당하다고 본다.531) 다만 환경침해로 인한 손해배상에서 과실책임의 원 칙을 엄격하게 용하면, 피해자가 충분히 보호되지 못하는 결과를 야기하게 된다.
이러한 이유에서 사례나 학설은 과실개념의 확장하려는 경향을 보인다.532) 마찬가 지로 공해소송에서 인과관계에 의한 피해자의 입증을 완화533)함으로써 민사법 구제 를 용이하게 하려는 판례의 태도가 층간소음에도 용인될 수 있을 것이다.
530) 중앙환경분쟁조정원회의 소음으로 인한 정신 손해배상액은 법원에 직 소송이 제기된 경우와 비교하면 상으로 낮게 책정되어 실화시킬 필요가 있다. 법원에 직 소송을 제기한 경우에는 약 99% 정도가 높은 것으로 나타났는데, 해외 법원과 비교하면 그 차이는 더 벌어져서 일본은 평균 292%, 미국은 60%∼
46,000%, 독일은 32%∼57% 정도 높은 배상수을 보인다고 한다(환경부 보도자료, “소음으로 인한 정신 피해배상액 실화…40% 인상”, 2016. 12. 8. 조간, 3면 참조).
531) 전경운, 「환경사법」, 집문당, 2009, 125면.
532) 구체적으로는 환경침해로 인한 불법행위책임의 과실 인정에 관련하여 방지의무 반설, 발견가능성설, 신수인한도론 등이 주장되고 있다(전경운, 「환경사법」, 집문당, 2009, 126면 이하).
533) 일반으로 불법행위로 인한 손해배상청구사건에 있어서 가해행위와 손해발생 간의 인과관계의 입증책 임은 청구자인 피해자가 부담하나, 대기오염에 의한 공해를 원인으로 하는 손해배상청구소송에 있어서 는 기업이 배출한 원인물질이 기를 매개로 간으로 손해를 끼치는 경우가 많고 공해문제에 관하여는 재 의 과학수단으로 해명할 수 없는 분야가 있기 때문에 가해행위와 손해발생 간의 인과관계의 과정을 모 두 자연과학으로 증명하는 것이 곤란하거나 불가능한 경우가 대부분인 등에 비추어 가해기업이 배출한 어떤 유해한 원인물질 이 피해물건에 도달하여 손해가 발생하다면 가해자 측에서 그 무해함을 입증 하 지 못하는 한 책임을 면할 수 없다고 이 사회형평의 관념에 합하다(대법원 1991. 7. 23. 선고 89다카1275 판결).
7. 중재를 통한 해결 방안
환경부는 2012. 3부터 수도권을 대상으로 층간소음 민원을 해결하기 위한 전문가 상담 및 소음측정 서비스를 제공하고 이를 통해 신속하고 합리적인 분쟁조정을 유 도하기 위한 ‘이웃사이센터’를 한국환경관리공단에 위탁 운영하고 있다. 처리단계는 먼저 층간소음 민원에 대해 상담원과의 전화상담을 실시하고 접수민원에 대하여는 2차 전화상담 및 현장진단, 진단결과 설명, 3자대면 조정(신청인, 관리소장, 가해자) 의 단계로 진행된다. ‘이웃사이센터’를 통한 조정이 성립되지 않은 경우 해당 민원 은 광역지자체 산하 환경 분쟁 조정위원회로 넘어가게 된다. 최근 국민의 생활수준 향상과 거주자의 환경이익에 대한 권리의식이 강화되면서 소음진동 피해와 관련한 법적 분쟁이 급격히 증가하고 있는 추세이다. 특히, 환경 분쟁 조정위원회의 분쟁 조정사례 중에서 소음진동과 관련한 사건이 상당부분을 차지하고 있다는 점은 이 러한 현상을 잘 반영하고 있음을 알 수 있다.534) 집합건물의 구분소유자간이나 개 인 간의 협의, 관리자와 소유자 간의 갈등 대립이 만연해지고 있는 현실에 행정적 개입이나 중재를 통한 조정이 해결방안으로 자리 잡아야 한다.
8. 소 결
관리주체는 공동의 이익에 어긋나는 준수의무 위반자에게 해당 청구 취지의 맞 는 집회를 소집해야한다. 이때 집회에는 의무위반자에게도 참석토록 하고 집회의 결의를 통해 재재를 결정하고 있다. 공동의 이익에 반하는 행위에 대해서는 현실적 으로 위반행위가 명백하고 공동생활의 생황범위를 침해하는 장애가 현저하게 나타 났을 때 그 장애를 제거하고자 하는 소유자간의 결의 사항이다. 이러한 과정에서 주체는 행위 위반자에 대한 그 사안의 변명 할 수 있는 기회가 주어져야 한다. 이 는 소유자의 재산권 행사의 일정 기간 동안의 재재를 가하는 것으로 소유권의 제 약조건으로 볼 수가 있다. 이와 같은 사안으로 집합건물법에서는 공동의 이익의 의 무 위반자에게 재재를 가하기 전에 변명 할 수 있는 방어적 수단을 제공하고 있 다.(집합건물법 제44조 제3항) 하지만 일방적으로 의무위반자의 방어적 수단으로 작용 되지 않고 변명으로만 일관되고 추후 개선의 여지가 불분명한 사례를 많이
534) 박균성․함태성, 「환경법」, 박영사, 2012, 584면.
볼 수가 있다. 그러나 변명의 기회가 주어진 이상 변명은 들어주지만 그 행위 위반 자체는 사라지지 않는다. 단지 적당한 기간 동안의 사용금지를 청구할 수 있다.(집 합건물법 제44조 제1항)라고 명시하지만 적당한 기간의 시간적 범위는 정해져 있지 않는다. 다시 말하자면 집회의 권원으로 하여금 의무위한 행위의 정도, 시기, 물질 적인 피해 요소들을 파악하여 집행되어야 한다는 것이다. 어차피 제재수단으로 변 명의 기회가 주어진다면 피해의 정도를 금전적 환산에 기초하여 적당한 기간의 범 위를 산정 할 수 있도록 하는 것이 바람직하다고 본다. 위반행위에 대한 구분소유 자의 판단 근거는 자유롭고 해석하는 방법도 다르기 때문에 적당한 기간의 산출의 기준은 모호해질 수 있다. 그러기에 위반행위로 발생된 피해 요소를 금전적으로 환 산하여 적당한 기간의 정함을 명시하는 것이 바람직할 것이다.
제3절 집합건물의 체납관리비
Ⅰ. 관리비의 개념
집합건물법은 관리비의 개념에 대한 규정을 따로 명확히 두고 있지 않지만, 공동 주택관리법 제4장 제23조 내지 28조에서 관리비 및 회계운영 등에 대하여 규정하 고 있다.535)
집합건물법 제17조에서 “각 공유자가 규약에 달리 정한 바가 없으며 그 지분의 비율에 따라 공용부분의 관리비용을 부담한다,”고 규정하고 있고, 동법 제12조에서 는 “각 공유자의 지분은 각자가 가지는 전유면적의 비율에 의한다,”고 규정하여 관 리비에 대한 설정기준은 전유부분의 바닥면적에 의하여 산정한다. 그리고 건물과 대지 또는 부속시설의 관리 또는 사용에 관한 구분소유자들 사이의 사항 중 이법 에서 규정하지 아니한 사항은 규약으로서 정할 수 있기 때문에(집합건물법 제28조) 이 규정들을 근거로 관리비의 의의를 살펴볼 수 있다.
관리비란 규약 또는 집회결의에 의하여 관리단 등이 일정기간 동안 각 구분소유 자에게 건물과 대지 또는 부속시설의 관리 또는 사용에 관한 비용을 위하여 청구
535) 주택법 제45조 제1항, 동법시행령 제58조.
하는 금전채권을 의미한다고 볼 수 있다.536)
관리의 개념을 물건에 대한 보존․이용․개량이라고 할 때 공동주택 등 집합건 물의 관리비란 해당 건물의 물리적 형태, 기능을 유지하고 그것을 보존․이용․개 량하는 데에 소요되는 비용이라고 할 수 있다. 이러한 집합건물의 관리비는 통상적 으로 공용부분의 관리에 소요되는 비용으로 인식된다.537)
Ⅱ. 관리비의 유형 및 납부의무 1. 관리비의 유형
관리비를 공용부분관리비와 전유부분관리비로 구분하고 있다. 그러나 공동주택 등 집합건물은 이용상․구조상 독립된 공간마다 구분소유권의 객체가 인정되지만 물리적으로는 일체성을 이루고 있어서 공동비용 성격의 집합건물의 관리비를 공 용․전유로 구분 짓기가 쉽지 않다. 판례도 공동비용 성격의 관리비를 염두에 두고 공용․전유로 구분한 것은 아닌 것으로 보인다. 따라서 판례상 공용부분 관리비는 주택법시행령 제58조 제1항에서 규정한 관리비를 의미하고, 전유부분 관리비는 전 유부분에서 발생한 개별사용료를 의미한다고 해석된다.538)
2. 관리비 징수
관리비의 징수는 관리단에 의하여 선임된 관리인의 업무범위에 해당한다. 즉, 공 용부분의 보존 관리 및 변경을 위한 행위, 관리단의 사무의 집행을 위한 분담금액 및 비용을 각 구분소유자에게 청구 수령하는 행위 및 그 금원을 관리하는 행위 등 을 할 수 있는 권한이 관리인에게 부여되어 있다(집합건물법 제23조 제1항, 제25조 제2항).
536) 임정평, 「한국 부동산 민법과 통일후 법률정책」, 법률문화비교학회, 2003, 455-462면.
537) 한삼인․강용암, “공동주택 체납관리비의 채무승계에 관한 연구”, 「법학연구」, 제41권, 한국법학회, 2011. 2, 137면.
538) 한삼인․강용암, “공동주택 체납관리비의 채무승계에 관한 연구”, 「법학연구」, 제41권, 한국법학회, 2011. 2, 139면.