집합건물의 공용부분은 구분소유자 전원의 공유이나 일부의 구분소유자만의 공 유임이 명백할 때에는 그들 구분소유자만의 공유에 속하고 그 지분은 그가 소유하 는 전유부분의 면적비율에 따른다(집합건물법 제10조 제1항, 제12조 제1항). 공용부 분 변경의 관련 문제로 공용부분을 전유부분으로 변경하는 문제와 건축물의 용도 변경 및 공용부분에 대한 관리행위에 대한 협의 등이 있을 것이다. 공용부분의 전 유부분화의 변경은 구분소유자의 지분권에도 변동을 가져올 것이며 전체적 동의가 전적으로 필요하다고 보고 건축물의 용도변경은 건축법에서는 관련 규율로 용적률 이나 건폐율 등을 들 수가 있다. 대체적으로 이는 전용부분의 변경에서 많이 비롯 되지만 이 역시도 일부의 공용부분의 변경이 포함되기에 집합건물법 제15조의 공 용부분 변경에 대한 결의와 요건을 거친 후에 집합건물의 용도변경을 하여야 한다.
1) 공용부분 변경의 의의
민법에서 공유물의 변경이라 함은 토지의 개간, 건물의 건축, 동산의 가공과 같 이 목적물의 성질을 바꾸는 것을 의미한다. 즉 물건에 사실상의 물리 변경을 가하 는 것을 의미한다.409) 공용부분도 본질적으로는 구분소유자의 공유물이기 때문에 민법상 공유물의 변경이나 집합건물의 공용부분의 변경을 동일한 의미로 이해할 수 있을 것이다. 공용부분의 변경은 공용부분의 관리와 구분해야 하며, 관리는 목 적물을 보존하거나 이용하거나 개량하는 행위를 의미한다.410)
그리고 집합건물법 제15조 1항의 ‘공용부분의 변경’이란 계단을 승강기로 개조하 거나 지하실이나 옥상을 관리실이나 기계실로 개조하는 것처럼, 공용부분의 형상이 나 효용을 현저히 변경하는 것을 말한다.411) 예컨대, 중앙 집중 난방방식을 지역난
409) 박준서 대표, 박삼봉, 「주석민법(물권법 1)」, 한국사법행정학회, 2001, 66면.
410) 김상용, 「물권법」, 법원사, 2000, 426면.
411) 稻本洋之助․鎌野邦樹, 「コンメンタール マンション区分所有法」, 日本評論社, 2004, 99頁.
방으로 변경하거나,412)공용부분인 부속건물이나 차고를 신설하거나 옥상이나 각 층 에서 지상으로 통하는 비상용 계단을 설치하는 것413)은 공용부분의 변경이다. 공용 부분인 계단을 승강기로 변경하는 경우는 형상의 현저한 변경에 해당하며, 집회실 을 폐지하고 임대점포로 전용 하는 경우는 효용의 현저한 변경에 해당한다. 다만 후자의 경우에 임대점포로 전용하는 것에 해당하는 개조를 수반하는 경우에는 형 상의 변경에도 해당한다.414)
동법 제15조제1항에서는 ‘구분소유자의 4분의 3이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 결의’ 를 요하는 공용부분의 변경과 동조 1호에서 개량을 위해서 지나치게 많은 비 용이 들지 않는 경우에는 동법 제38조 제1항에 따른 통상집회결의로써 결정하도록 하여, 공용부분의 변경과 관리에 관한 구분을 단지 개량을 위한 비용에 그 초점을 두고 있으며 이에 대하여 관리행위의 개념을 확장하여 건물 공용부분에 대한 변경 행위까지 포함하는 견해도 있다.415)
공용부분의 변경은 결의를 통해서 기존 건물 형태의 형질개선을 의미하며 그 형 질 개선의 행위를 통해서 건물 운영상의 효용성을 실질적으로 증가시킴으로써 건 물의 기능상 용도상의 감가를 최소화할 수 있다.
2) 공용부분의 변경에 관한 사항
법은 공용부분의 변경에 관한 사항에 대하여, “관리단 집회에서 구분소유자의 4 분의 3 이상 의결권의 4분의 3 이상의 결의로써 결정한다. 다만 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제38조 제1항416)에 따른 통상의 집회결의로써 결정할 수 있다.”고 규정하고 있다, 제1항에서의 변경이 다른 구분소유자의 권리에 특별한 향 을 미칠 때에는 “그 구분소유자의 승낙을 받아야 한다.”고 규정하고 있는 것도 특 징이다. 그 영향은 변경행위 중에 발생하는 경우와 변경행위의 결과로서 발생하는
412) 大判 2008. 9. 25. 2006다86597; 김상근(집필대표 김용담), 「주석민법(물권법 2)」, 박영사, 212면.
413) 稱本洋之助․鎌野邦樹, 「コンメンタ-ル マンション區分所有法」, 日本評論社, 2004, 99頁.
414) 稱本洋之助․鎌野邦樹, 「コンメンタ-ル マンション區分所有法」, 日本評論社, 2004., 100頁.
415) 유어녕, 「집합건물법의 이론과 실무」, 법률정보센타, 2011, 140면 이하; 공용부분에 대한 관리행위를 보존행위, 협의의 관리행위, 변경행위로 분류하여, 그 속에 변경행위도 포함시키고 있다.
416) 제38조(의결 방법) ①관리단집회의 의사는 규약에 특별한 규정이 없으면 구분소유자의 과반수 의결권 의 과반수로써 의결한다.
경우가 있다.417)
공용부분 변경에 대한 구분소유자의 결의를 특별다수결의 4분의 3으로 규정하고 있고 그 이유에 대해 살펴본다면, 본 조의 제정 전에는 공용부분 변경에 대한 사항 이 발생하는 경우는 민법 제215조의 규정에 근거하는 원칙으로 전원적 합의에 의 해서만이 가능한 것으로 간주되었다. 그러나 본 규정은 공용부분의 변경에 관한 실 체적 적용을 하기에는 그 확장성에서 무리가 있을 수밖에 없으며, 따라서 실제 실 무 사례에서 용이하기 위한 법규정상의 새로운 정비를 요구하게 되었다. 공용부분 의 변경에서의 의결요건사안으로 구분소유자의 인수와 의결권의 양자를 경합적인 기준으로 하는 이유는 구분소유자는 공동생활 내 장으로서의 인적요소와 물적인 이용 관계를 중심으로 한 물적요소가 서로 경합하고 있는 경우가 많고 공용부분의 변경에 있어서도 이 두 가지의 요소가 병존하고 또는 교차하고 있는 것이 일반적 이기 때문에, 구분소유자의 머리인원수로 다수결을 채용하여 인적요소의 타당성을 실현시킴으로 동시에 의결권에 대한 다수결에 의해 물적 요소의 합리성을 추구해 야 할 필요가 있었다.418)
3) 특별한 영향을 받는 구분소유자의 동의
집합건물법에서는 관리단집회의 재건축결의에 의한 재건축절차를 허용하고 있으 나, 이는 건물 건축 후 상당한 기간이 지나 건물이 훼손되거나 일부 멸실되거나 그 밖의 사정으로 건물 가격에 비하여 지나치게 많은 수리비․복구비나 관리비용이 드는 경우 또는 부근 토지의 이용 상황의 변화나 그 밖의 사정으로 건물을 재건축 하면 재건축에 드는 비용에 비하여 현저하게 효용이 증가하게 되는 특별한 경우에 그 건물을 철거하여 그 대지를 구분소유권의 목적이 될 새 건물의 대지로 이용할 수 있도록 재건축절차를 허용한 것이다. 따라서 이러한 특별한 사정이 없음에도 사 실상 상가 집합건물 구분소유자들의 이익을 위하여 추진되는 전유부분의 수직증축 에 대하여는, 재건축절차와 달리 관리단집회의 결의만으로는 허용되지 않는다고 보 더라도 불합리하다거나 집합건물법의 취지에 어긋난다고 할 수도 없다.419)
417) 川島武宜․川井健, 「新注釈民法(7), 物件(2)」, 有斐閣, 2007, 658頁.
418) 水本浩․遠藤浩․丸山英気, 「基本法コンメンタール」, 日本評論社, 1999, 34頁.
419) 대법원 2014. 9. 4. 선고 2013두25955 판결.
집합건물법은 제15조 제1항에서 ‘공용부분의 변경에 관한 사항은 관리단집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 결의로써 결정한다’고 규 정하면서도, 같은 조 제2항에서 ‘공용부분의 변경이 다른 구분소유자의 권리에 특 별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 한다’고 규정하고 있다.
이와 같이 집합건물법상 공용부분 변경에 관하여 다수결에 의한 의결로써 결정하 도록 규율하면서 그 권리에 대한 특별한 영향을 받는 구분소유자에게 개별적 승낙 을 별도로 받도록 규정하는 취지는, 다수결에 의한 결의만으로 정당화될 수가 없는 일부 소수의 구분소유자들의 ‘특별한 희생’을 별도 배려하도록 한 것으로 공용부분 의 변경에서 다른 구분소유자의 권리에 어떤 특별한 영향을 미치는 경우는 그 구 분소유자의 승낙을 얻어야 한다(집합건물법 제15조 제2항).
위에서 말하는 구분소유자의 권리는 전유부분에 대한 구분소유권을 나타낸다. 구 분소유자의 권리에 특별한 영향을 미친다는 것은 공용부분의 변경을 통해서 전유 부분의 소유권에 관한 침해상의 정도에 이른다는 것을 의미한다. 예로 들면 통로의 변경으로 인해서 그 전유부분에 접근하는 것이 불편해졌다고 해서 그 구분소유자 의 권리에 특별한 영향을 주었다고 말할 수는 없다. 하지만 기존 통로의 변경으로 인하여 전유부분에 접근하려는 것이 곤란한 상황에 이르게 된다면, 이는 전유부분 소유권을 침해했을 정도에 이른 것이며, 전유부분에 대한 특별한 영향을 주었다고 할 수 있다. 그러한 특별한 영향을 주는가 여부를 판단하기 위해서 구분소유권에 관한 침해의 정도뿐만이 아니라 그 기간성도 함께 고려되어야 한다.420)
이때 특별한 영향을 받는 구분소유자란, ‘공용부분의 변경으로 인하여 다른 구분 소유자는 받지 않는 불이익을 차별적으로 받게 되는 자’를 말한다고 할 것이므로, 공용부분의 변경에 필요한 공사비용 등을 구분소유자들이 지분별로 분담하는 경우 와 같이 공용부분의 변경이 모든 구분소유자에게 동일하게 영향을 미치는 경우는 여기에 해당하지 아니한다.421)
420) 손지열․김황식, 「집합건물의 소유관리에 관한 법률․부동산등기법 해설」”, 재단법인 법령편찬보급, 1985, 26면.
421) 대법원 2014. 9. 4. 선고 2013두25955 판결.