개정시안 제26조(관리인의 보고의무 등)와 연동하여 관리인으로 하여금 관리사무 의 정기 보고를 하도록 하고, 그 가운데에 결의가 필요한 부분(특히 결산)에 하여 는 관리단집회에서 이를 의결할 수 있도록 현행법상 관리인에게 부과되는 정기집 회의 소집의무는 그대로 유지하기로 하다. 다만, 기존의 “매년 1회 일정한 시기”로 추상으로 규정되어 있던 부분을 “매 회계연도 종료 후 3개월 이내”라는 구체적인 기한을 명시하였다. 76)
구분소유자의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 자는 집회의 목적사항에 관하여 이해관계가 있는 경우에는 집회에 출석하여 의견을 진술할 수 있다(제40조 제1항).
관리단집회의 의장은 관리인 또는 집회를 소집한 구분소유자 중 연장자가 된다.
다만, 규약에 특별한 규정이 있거나 관리단집회에서 다른 결의를 한 경우에는 그러 하지 아니하다(제39조 제1항). 관리단 사무는 집합건물법 또는 규약으로 관리인에 게 위임한 사항 외에는 관리단집회의 결의에 따라 수행한다(제31조).77)
75) 김영두․장민, “2013년 개정 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 및 시행령 해설”, 법무부연구용역과 제보고서, 2013. 10, 85면.
76) 이준형, “선진적인 집합건물 관리를 위한 법률 개정안 - 하자담보책임, 분양자의 의무, 관리단집회 등을 중심으로 -”, 「법조」, 제61권 제3호(통권 제666호), 법조협회, 2012. 3, 47면.
77) 대한부동산학회·한국주택관리협회 편, 「서울시 집합건물관리운영체계 개선방안 연구」, 서울특별시, 2018, 113면.
9) 관리단 집회의 의결권(제37조 제3항)
현 행 개정 법률
제37조(의결권) ① 각 구분소유자의 의결 권은 규약에 특별한 규정이 없으면 제 12조에 규정된 지분비율에 따른다.
② 전유부분을 여럿이 공유하는 경우에 는 공유자는 관리단집회에서 의결권을 행사할 1인을 정한다.
<신 설>
제37조(의결권) ① (현행과 같음)
② (현행과 같음)
③ 구분소유자의 승낙을 받아 동일한 전 유부분을 점유하는 자가 여럿인 경우에 는 제16조제2항, 제24조제4항 또는 제26 조의3제2항에 따라 해당 구분소유자의 의결권을 행사할 1명을 정하여야 한다.
(1) 개정이유
구분소유자가 전유부분을 여러 명의 임차인에게 임대하였다면 임차인이 의결권 을 행사할 수 있는 경우에 어떤 임차인이 의결권을 행사할 수 있는가 하는 점이 문제된다.78)
하나의 전유부분에 여러 명의 임차인이 있는 경우에 임차인들은 임차인이 의결 권을 행사할 수 있는 사안에서 의결권을 행사할 1명을 정하여야 한다. 구분소유자 가 전유부분을 점유하면서 전유부분의 일부를 여러 명의 임차인에게 임대한 경우 에는 적용되지 않는다. 이 경우에는 구분소유자만이 의결권을 행사할 수 있다(법 제37조 제3항).79) 위와 같이 전유부분을 임차인에게 임대했을 경우를 나타내는 것 이고 구분소유자가 전유부분을 한곳이라도 점유하고 있을 때는 임차인의 결의권은 배제되며 이러한 경우에는 구분소유자만이 의결권을 갖는다고 할 수 있다. 각 구분 소유자의 의결권은 규약에 특별한 규정이 없으면 공용부분의 지분비율에 따른다(제 37조 제1항).80)
78) 김영두․장민, “2013년 개정 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 및 시행령 해설”, 법무부연구용역과 제보고서, 2013. 10, 91면.
79) 김영두․장민, “2013년 개정 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 및 시행령 해설”, 법무부연구용역과 제보고서, 2013. 10, 91면.
80) 대한부동산학회·한국주택관리협회 편, 「서울시 집합건물관리운영체계 개선방안 연구」, 서울특별시, 2018, 113면.
(2) 주요내용
상법 제368조의2(의결권의 불통일행사) 제1항은 “주주가 2 이상의 의결권을 가지 고 있는 때에는 이를 통일하지 아니하고 행사 할 수 있다. 이 경우 주주총회일의 3 일 전에 회사에 대하여 서면 또는 전자문서로 그 뜻과 이유를 통지하여야 한다.”고 규정하고 있다. 전유부분의 수와는 상관없이 각각 구분소유자는 한 개의 의결권만 을 갖는 집합건물법에서는 둘 이상의 의결권을 가지는 경우는 있을 수가 없지만, 의결권을 행사할 권한이 있는 자가 수인인 경우 현재 개정시안의 임차인 등 외에 가령 관리인이 수인한 경우 등이 있을 수 있다. 관리인이 수인인 때는 민법 제119 조 본문에 따라 “각자가 본인을 관리”하는 것이 원칙적이지만, 관리단집회에서의 의결권 행사를 하는 경우에 이러한 원칙을 받아들일 수는 없다. 그러므로 인해 다 음과 같이 통일행사 원칙으로 한다는(다시 말해 불통일행사를 하는 경우에 그 의결 권행사는 효력이 없다)는 규정을 일반적으로 규율하는 것이 타당하다는 것이다.81)
10) 분쟁조정위원회(제52조의2부터 제52조의9) (1) 개정이유
주상복합아파트, 오피스텔, 복합 상가 등 새로운 형태의 집합건물의 급증으로 관 련 분쟁이 늘어나고 있으나. 소송 외의 분쟁해결 제도가 미흡하여 분쟁해결이 지연 되고 분쟁비용도 증가하고 있다.82)
소송으로 분쟁을 해결하기 위해서는 많은 비용이 소요되는데, 소송을 통해서 보 호되는 당사자의 이익이 크지 않을 수 있다. 이런 이유 때문에 집합건물에서 발생 하는 분쟁을 해결하기 위해서 변호사를 선임하지 않고 당사자가 스스로 소송을 수 행하는 경우가 많다.83)
81) 이준형, “선진적인 집합건물 관리를 위한 법률 개정안 - 하자담보책임, 분양자의 의무, 관리단집회 등을 중심으로 -”, 「법조」, 제61권 제3호(통권 제666호), 법조협회, 2012. 3, 55면.
82) 대한부동산학회·한국주택관리협회 편, 「서울시 집합건물관리운영체계 개선방안 연구」, 서울특별시, 2018, 111면.
83) 김영두․장민, “2013년 개정 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 및 시행령 해설”, 법무부연구용역과
(2) 분쟁조정제도의 목적
분쟁의 자율적 해결에 기초한 조정제도를 활성화하는 것은 집합건물법이 사적자 치의 원칙에 충실한 민사특별법의 지위를 굳히고 공법적인 행정규제를 최소화하기 위해서라도 필요한 작업이라고 생각된다.84)
집합건물에 관한 각종 분쟁을 소송 외의 방법으로 간이하고 신속하게 해결하기 위한 제도로서 집합건물분쟁조정제도를 도입하고, 이를 위해 각 시․도 단위로 관 계분야의 전문가들로 구성되는 집합건물분쟁조정위원회를 설치․운영하도록 하였 다.85)
신속한 분쟁해결을 위해서 조정기간을 제한하고 있다. 당사자가 조정신청을 한 경우에 신청을 받은 날로부터 60일 이내에 조정절차를 완료하도록 하고 있다(법 제 52조의6 제1항).86)
공정한 분쟁해결을 위해서 위원회를 구성하는 위원을 분쟁사건에서 중립적이며 분쟁해결 능력을 갖춘 전문적인 지식을 갖고 있는 자로 한정하였다(법 제52조의3 제2항). 그리고 위원이 분쟁당사자와 일정한 관계에 있거나 해당 사건에 관여한 경 우에 위원회 직권이나 당사자의 신청에 의해서 제척된다(법 제52조의4 제1항). 그 리고 제척사유에 해당하지 않더라도 위원의 공정한 업무집행을 기대하기 어려운 사정이 있는 경우에 당사자는 기피신청을 할 수 있다(법 제52조의4 제3항). 그리고 제척사유나 기피사유가 있는 경우에 위원 스스로 해당 사건의 직무집행을 회피할 수 있다(법 제52조의4 제4항). 87)
조정은 당사자가 출석하여 상호 자료를 제시하고 의견을 교환함을 통하여 이루 어진다. 합의의 효력을 가지는 조정에서 당사자가 출석하지 않는 경우에 합의라는
제보고서, 2013. 10, 106면.
84) 이선희, “집합건물법상 분쟁조정제도의 개정방향”, 「집합건물법학」제21집, 한국집합건물법학회, 2017.
2, 242면.
85) 대한부동산학회·한국주택관리협회 편, 「서울시 집합건물관리운영체계 개선방안 연구」, 서울특별시, 2018, 111면.
86) 김영두․장민, “2013년 개정 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 및 시행령 해설”, 법무부연구용역과 제보고서, 2013. 10, 107면.
87) 김영두․장민, “2013년 개정 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 및 시행령 해설”, 법무부연구용역과 제보고서, 2013. 10, 107면.
것이 있을 수 없고, 따라서 조정이 성립될 수 없는 것이 자연스러운 논리적 귀결이 다.88)
원만한 분쟁의 해결을 위해서 합리적인 조정안의 작성과 당사자의 자발적인 의 사에 따른 분쟁해결 절차를 마련하고 있다. 먼저 합리적인 조정안의 작성을 위해서 위원회는 조정개시 전에도 이해관계인 등의 의견청취를 통하여 쟁점확정과 사실관 계 조사를 할 수 있다(법 제52조의6 제3항).89)
조정을 활성화하기 위해서는 조정위원회가 분쟁조정을 위하여 필요한 관계자료 의 조사․열람․복사를 할 수 있도록 하고 참고인의 진술을 듣도록 하는 근거를 둘 필요가 있다. 분쟁의 당사자에게 이러한 자료가 있을 경우에는 그로 하여금 제 출하도록 하고, 당사자 이외의 제3자에게는 협조를 요청하여야 할 것이며 나아가 필요한 경우에는 관계공무원 또는 관계전문가를 출석시켜 의견을 듣거나 시․도 지사 및 관련기관에게 해당 분쟁과 관련된 자료를 요청하여 이를 조정업무에 참고 할 필요가 있다90)
(3) 조정의 효력
집합건물 소유자, 분양자 및 시공자 사이의 분쟁을 예방하고, 신속하고 저렴한 비용으로 분쟁 해결이 가능해질 것으로 기대된다.91)
「도시 및 주거환경정비법」 제77조의3 제4항에 의해서 조정이 성립하게 되면 당사자 사이에 조정서의 내용에 따른 합의가 성립된 것으로 본다. 즉 조정서의 내 용에 따른 화해계약이 성립한 것도 동일한 효력이 있다(주택법 제46조의4 제8항 ).92)
집합건물법상 분쟁조정위원회의 조정은 후자에 해당한다. 따라서 분쟁조정위원회
88) 이선희, “집합건물법상 분쟁조정제도의 개정방향”,「집합건물법학」, 제21집, 한국집합건물법학회, 2017.
2, 227면.
89) 김영두․장민, “2013년 개정 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 및 시행령 해설”, 법무부연구용역과 제보고서, 2013. 10, 107면.
90) 이선희, “집합건물법상 분쟁조정제도의 개정방향”, 「집합건물법학」제21집, 한국집합건물법학회, 2017.
2, 229면.
91) 대한부동산학회·한국주택관리협회 편, 「서울시 집합건물관리운영체계 개선방안 연구」, 서울특별시, 2018, 111면.
92) 김영두․장민, “2013년 개정 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 및 시행령 해설”, 법무부연구용역과 제보고서, 2013. 10, 109면.
의 조정안을 당사자들이 수락하면 당사자 사이에는 조정서의 내용에 따른 합의가 성립한 것으로 보게 된다(법 제52조의8 제2항).93)
조정위원회의 적극적인 개입은 재판상 화해의 효력을 가지는 조정이 가지는 특 징이기는 하지만, 위 특징과 재판상 화해의 효력이 논리적인 연결점을 가지는 것은 아니다. 그런 점에서 조정의 효력에 대한 내용은 그대로 두면서도 조정의 활성화를 위하여 조정위원회의 적극적인 개입이 필요하다.94)
Ⅲ. 집합건물법의 체계 1. 집합건물법과 민법
구분소유로서 집합건물을 인정한 최초 규정은 「민법」 제215조로써 구분소유건 물을 인정하고 전유부분과 공용부분으로 구성된다는 것을 명시한 규정이다. 이는 건물의 고층화가 별로 진행되지 아니하던 시대에 비교적 건물의 규모가 작은 건물 을 세로로 구분하는 것을 염두에 두고 만들어진 규정이다.95) 그리고 제2항에서는 공용부분의 관리비 부담에 관하여는 각자의 소유부분의 가액의 비율에 따라 부담 한다는 원칙을 천명하고 있다. 그러나 이 규정만으로는 대량으로 건설되고 분양되 어 다수가 소유하고 이용하며 함께 관리하여야 하는 집합건물과 관련되어 제기되 는 다양한 법률문제에 대응할 수 없다. 특히 건물의 구분소유에서는 그 대지에 대 한 소유권 지분 기타 권리가 일체로 처리되어야 하고, 다수의 소유자간의 이해관계 를 민주적 의사결정절차를 거쳐 적절히 조정하는 것이 절실히 필요하게 되었다. 이 는 집합건물의 유지․보수 기타 관리에 있어서 뿐만 아니라 재건축의 경우에서도 마찬가지이다. 또한, 집합건물을 건설하여 공급한 자의 담보책임에 대하여도 민법 의 규정(민법 제580조 및 제667조 이하)과는 다른 관리규정이 필요하게 되었다.
집합건물의 관리에는 수인이 한 채의 건물을 구분하여 각각 그 일부분을 소유하
93) 김영두․장민, “2013년 개정 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 및 시행령 해설”, 법무부연구용역과 제보고서, 2013. 10, 109면.
94) 이선희, “집합건물법상 분쟁조정제도의 개정방향”, 「집합건물법학」제21집, 한국집합건물법학회, 2017.
2, 226면.
95) 양창수·권영준, 「권리의 변동과 구제」, 박영사, 2011, 307면.