집합건물법에서는 관리인의 개념에 대하여 명문 규정을 두지 않고 있으나, 2012 년 개정 이전 집합건물법은 관리인 방식만을 규정하고 있었다. 일반적으로 관리인 은 구분소유자단체인 관리단의 사업시행에 있어 관리단을 대표하고 관리단의 사무 업무를 집행하는 기관이다. 이러한 집합건물법은 관리인의 권리의무에 대하여 민법 의 위임에 관한 규정을 준용하도록 하고 있다(법 제26조 제3항) 관리인은 관리단의 수임인으로서의 그 지위를 갖는다.244)
집합건물의 관리인은 운영상 건물의 관리주체이다. 관리인은 대외적으로 관리단 을 대표하고 있지만, 대내적으로는 관리단의 사무업무를 집행한다. 이에 구분소유 자가 10인 이상인 집합건물의 경우에는 관리단집회의 결의를 통해서 당해 관리단
242) 이수철, “입주자대표회의 소송수행권-임의적 소송담당 관점에서-”, 「판례연구」, 제16집, 부산판례연 구회, 2005, 594면.
243) 최명구․이우도, “집합건물의 관리주체에 관한 법적지위 비교”, 「집합건물법학」, 제13집, 한국집합건 물법학회, 2014. 6, 74면.
244) 김규완․강혁신, 「관리단 운영의 투명성 제고 등 운영 개선방안」, 법무부, 2015. 11, 28면.
을 대표하고 관리단의 사무를 집행할 관리인을 선임하여야 한다(집합건물법 제24조 제1항). 관리인은 집합건물법 또는 관리규약에서 정하는 바에 따라서 관리단의 사 무업무를 집행하지만, 관리인에게 위임한 사항 이외에는 관리단집회 결의에 따라 사무를 집행한다(집합건물법 제31조).
이와 같이 관리단 집회에서 선임된 관리인은 관리단의 대표로서의 지위와 민법 상 위임관계에 있어서 수임자로서의 지위를 아울러 갖는다. 그러나 관리인이 관리 단에 대하여 관리사무에 관하여 노무를 제공하고 그에 대응하는 임금을 받는다는 점을 보면 관리단과 관리인 사이에 고용관계도 존재한다고 볼 수 있지만,245) 집합 건물법은 관리인과 구분소유자 및 관리단과의 관계를 위임관계로 보고 있기 때문 에 그들 사이에 고용관계에 있다고 볼 수 없다.246)
그리고 한 동의 건물의 일부공용부분의 대한 관리단이 필요로 할 수가 있다. 이 경우도 구분소유자 10인 이상이면 그 관리업무의 대한 관리인을 선임할 수가 있다.
1) 필수기관으로서의 관리인과 임의기관으로서의 관리인
집합건물법이 관리단은 설립행위와 관계없이 구분소유관계가 성립하면 당연히 성립하는 것으로 보면서, 한편으로 구분소유자 수가 10인 미만인 경우에는 관리인 을 두도록 강제하지 아니하는 것은 10인 미만의 구분소유자가 있는 집합건물의 공 용부분에 대한 관리는 비교적 용이하다는 점에서 원칙적으로 구분소유자 전원이 하는 것으로 하되, 필요하다면 관리인을 선임하여 공용부분의 관리를 할 수 있도록 선택권을 부여한 것으로 볼 수 있다.247)
관리단은 법률상 구분소유 관계가 성립되면 당연히 설립되지만, 구분소유자가 10 인 이상일 때에는 관리단을 대표하고 관리단의 사무를 집행할 관리인을 선임하여 야 한다(동법 제24조 제1항). 이때 관리인은 구분소유자일 필요가 없으며, 그 임기 는 2년의 범위에서 규약으로 정하고, 관리인은 관리단 집회의 결의로 선임되거나 해임된다(동법 제24조 제2항, 제3항 참조). 다만, 규약으로 달리 정한 경우에는 그
245) 집행이사로 선임되어 본부장 또는 지역본부장으로 근무한 자를 그 실질에 있어 사업 또는 사업장에 임금을 목적으로 종속적인 관계에서 사용자에게 근로를 제공하는 근로기준법상 근로자에 해당한다(대법 원 2005. 5. 27. 선고 2005두524 판결).
246) 유어녕, 「집합건물법의 이론과 실무」, 법률정보센타, 2011, 634면.
247) 유어녕, 유어녕, 「집합건물법의 이론과 실무」, 법률정보센타, 2011, 608면.
규정에 따른다. 따라서 집합건물의 경우에는 관리단을 대표할 관리인을 선임하여야 하며, 규약을 통해 업무를 진행하여야 한다.248)
2) 관리인의 결의
관리인의 선임은 반드시 집회의 결의를 통하여 이루어져야 한다. 여기서의 결의 는 서면결의를 포함한다(법 제41조). 서면결의에 의하는 경우에는 구분소유자 및 의결권의 4/5 이상의 서면에 의한 합의가 있어야 한다.249) 서면합의에 대한 정수에 관한 규정은 강행규정으로써 이를 규약으로 낮출 수 없다. 관리인선임은 반드시 집 회에서 이뤄져야 하므로 집회 또는 집회에 갈음하는 서면결의 없이 이루어진 관리 인 선임은 무효이다.250) 관리인의 해임과 관련하여 구분소유자는 관리인에게 특별
248) 이인영․한자선․권대중, “비주거용 집합건물 최초 관리단집회 소집 절차에 관한 연구”, 「집합건물법 학」, 제31권, 집합건물법학회, 2019, 63면.
249) 대법원 2006. 12 .8. 선고 2006다33340 판결. 「집합건물법 제41조 제1항은 “관리단집회에서 결의할 것 으로 정해진 사항에 관하여 구분소유자 및 외결권의 각 5분외 4 이상의 서면에 의한 합의가 있는 때에 는 관리단집회의 결의가 있는 것으로 본다.”고 규정하고 있고, 집합건물법 제24조 제2항에 의하면 관리 인선임 결의는 관리단집회에서 결의할 것으로 정한 사항에 해당하므로. 관리인선임 결의 역시 집합건물 법 제41조 제1항에 의한 서면결의가 가능하고, 이러한 서면결의는 관리단집회가 열리지 않고도 관리단 집회외 결의가 있는 것과 동일하게 취급하고자 하는 것이어서 그와 같은 서면결의를 함에 있어서는 관 리단집회가 소집, 개최될 필요가 없다’고 할 것이다(대법원 1995. 3. 10. 자 94마2377 결정; 대법원 2005.
4. 21. 선고 2003다4969 전원합의체 판결 등 참조).」
250) 서울지방법원 2003. 6. 17. 선고 2001가합37809 판결 「이 사건 오피스텔은 다수 구분소유자의 이해관 계가 상충될 수 있는 대표적인 집합건물로서. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 그냥 ‘법'이라 고만 한다)의 적용을 받아 어떠한 조직행위가 없었더라도 당연히 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물 및 대지와 부속시설의 관리를 목적으로 하는 ‘관리단'이 구성되고( 제23조 제1항), 관리단의 사무 집행을 위한 분담금액 및 비용을 각 구분소유자에게 청구․수령하는 행위 및 그 금원을 관리하는 행위, 관리단의 사무집행에 관련하여 관리단을 대표하여 행하는 재판장 또는 재판 외의 행위 등을 할 권한과 의무를 가지는 관리인(이는 결국 관리단의 대표자이므로 자연인 외에 법인도 될 수 있고, 자연인의 경우 에는 보통 대표, 회장, 의장 등의 명칭으로 불려 질 수 있는데, '원고 협의회 관리규정상의 관리인'은 트 윈타워 관리본부를 대표하는 관리본부장 즉 이 법상의 관리인으로부터 구체적인 지휘.감독을 받아 관리 사무를 담당하는 관리소장 등을 의미하여 오해의 여지가 있으므로, 아래에서 '관리인'은 이 법상 관리인 의 의미로만 쓰기로 한다.)을 선임하도륵 되어 있다, 따라서 위 오피스텔 구분소유자 전원에 대해 관리 비, 분담금 등을 부과, 집행하고 있는 통장, 도장 등의 인도를 구하거나 그 금원 중 횡령 당하거나 불법 집행 된 비용의 배상을 소구하는 행위는 법 소정의 관리단을 전제로 법이 정한 요건에 따라 선임된 관 리인만이 관리단을 대표하여 할 수 있는 것이므로, 무엇보다도 원고 협의회가 관리단인지. 그리고 이를 대표하여 소를 제기한 ￮￮￮가 그 관리인인지를 보기로 한다. 우선, 관리단과 관리인에 관하여 법이 정하 는 바를 살표 본다. 집합건물의 관리 또는 사용에 관한 구분소유자 상호간외 사항 중 이 법에서 규정하 지 아니한 사항은 규약으로써 정할 수 있고(제28조), 규약의 설정.변경 및 폐지는 관리단집회에서 구분 소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상의 찬성을 얻어 행한다(제29조). 관리단집회의 종류 및 소집절차와 결의사항도 법정되어 있다.(제32조 이하) 법은 특히 규약으로 달리 정할 수 있는 것들을 명시적으로 규
한 해임사유가 없더라도 관리단 집회의 결의를 통하여 해임할 수 있다고 보아야 한다. 관리단의 구분소유자와 관리인과의 관계는 위임관계에 있는바, 위임계약은 각 당사자가 언제든지 해지할 수 있기 때문이다(민법 제689조 제1항).