공동의 이익에 어긋나는 행위에 관한 집합건물법의 규정은 구분소유권의 행사에 는 상린관계에 기인한 일정한 내재적 한계가 있음을 보여주는 것이다.497) 따라서
494) 강혁신, “공동주택의 전유부분 사용방법과 ‘공동의 이익’에 관한 연구”, 「법학연구」, 제24집, 한국법학 회, 2006, 86면 이하 참조.
495) 稱本洋之助․鎌野邦樹, 「コメンタール マンション區分所有法」, 日本評論社, 1997, 43頁.
496) 이는 구분건물이 물리 일체성을 지니고 있는 당연한 결과이다.
497) 서울동부지방법원 2008. 10. 2. 선고 2008가합6180 판결에서 “이와 같이.규정한 취지는 원칙적으로 집 합건물의 구분소유자는 그 :전유부분을 전면적으로 사용, 수익하고 이를 처분할 수 있는 권리를 가진다 고 할 것이나, 각 전유부분이 전부 동일건물의 일부분으로 일체성을 이루고 있는 집합건물의 특성상 구 분소유자가 구분소유권을 무제한적으로 주장할 경우, 구분소유자 상호간의 권리가 서로 충돌하여 집합 건물의 원만한 사용, 수익을 방해할 뿐만 아니라 구분소유권을 인정하는 목적 자체에도 반하게 되므로,
구분소유권의 행사는 공동의 이익에 어긋나는 행위를 해서는 안 될 의무를 수반한 다.498) 한편, 구분소유권의 상린관계적 특성상 구분소유자는 자신의 전유부분 등의 관리를 위하여 필요한 범위에서 다른 구분소유자의 전유부분 등에 대한 사용청구 권을 가진다.499)
1) 전유부분과 공용부분의 상호관계
전유부분에의 권리는 단독소유권이며, 자유롭게 사용․수익․처분할 수 있다(일 본 구분소유법 제1조, 일본 민법 제206조; 집합건물법 제1조․제2조). 그러나 공용 부분에서의 권리는 공유권이므로 이에 대하여 ‘각 공 유자는 각각 한 개의 소유권 을 가지고, 각 소유권이 일정한 비율에 대해 서로 제한하여, 그 내용의 총합이 한 개의 소유권의 내용과 동일하게 성립되는 상태’로 인식되며, ‘한 개의 소유권이 양 적으로 분할되어 수인에게 속할 뿐만 아니라, 어떠한 형태로든 제한을 받는 것’이 인정되는 것이다.500) 또한, 대지에 하여도 그 법률계가 구분소유자 전원의 공유 또 는 지상권 임차권에 대한 준공유이므로 공용부분의 권리의무와 동일시하는 것이라 고 볼 수 있다. 이와 같이 구분소유권의 두 기둥은 일반적으로 ‘단독소유권’과 ‘공 유’(임차권 등의 공유)라고 할 수 있다. 그런데 여기서 검토해야 할 사항은 두 요소 가 대등한 관계인가, 그지 않으면 어느 하나의 요소가 우위에 있는가의 문제인데, 일본에서는 공유가 단독소유권보다 우위에 있다고 하는 ‘공유우위설’이 유력하다고 볼 수 있다. 결국, ‘공유’를 제도로서의 구분소유권의 기 에 놓는다는 의미인 것이 다.501) 한편, 구분소유권의 내용에 단독소유권과 공유가 동시에 존재한다면, 단독소 유권에 대한 제한이 반드시 필요하다. 왜냐하면 각각의 구분소유권은 1동의 집합건 물 안에 있는 다른 구분소유권과 물리적인 연속 상에 있어, 구분소유권의 상호간의 행사가 충돌하기 때문이다. 이러한 충돌의 해결 방안으로서 일본 구분소유법 제6조 (구분소유자의 내재적 의무, 집합건물법 제5조)가 존재하며, 이는 전유부분의 사용 방법에 관한 것이라고 볼 수 있다.502)
집합건물의 경우 구분소유권에 대한 제한의 필요성이 인정되기 때문이다”라고 하였다.
498) 강혁신, “구분소유권의 소유권성 변질론”, 「민사법학」, 제40권, 한국민사법학회, 2008, 137-139면.
499) 곽윤직․김재형, 「물권법」, 박영사, 2019, 307면.
500) 川井 建, 「主席民法(7)」, 有斐閣, 2007, 306頁.
501) 丸山英氣, 「區分所有法」, 大成出版社, 2007, 40頁.
2) 집합건물법과 민법상 상린관계규정
생활방해의 문제는 일반건물, 집합건물 여부와 상관없이 그 소유자 사이에서는 공통적으로 생활방해가 금지되기 때문에 민법 제217조의 상린관계의 규정에 따라 처리하면 된다는 견해도 있다.503) 공동주택은 그 구조적인 측면에서 단독주택보다 이웃 상호 간에 밀접한 근린관계에서 생활방해의 고통에 시달릴 염려가 보다 크다 고 볼 수 있기 때문에 집합건물법 제5조 제1항에서 규정하는 공동의 이익이라는 측면에서 검토하는 것이 보다 타당하다고 생각 된다.504) 공동주택 관리규약에 특별 한 규정이 없는 경우 공동주택 전유부분의 사용방식은 구체적인 사정, 즉, 시설의 크기, 건물의 소음방지, 위치와 성격 등에 따라 다양한 평가를 할 수 있는 사회 통 념에 따라 공동의 이익의 침해여부가 결정될 것이다.505) 공동의 이익 측면에서 구 분소유자 상호 간의 무제한적인 소유권을 주장한다면 상호 간의 어느 정도를 수인 해야 하는지의 조절이 상린관계의 취지일 수 있다.
3) 관리자의 법적 지위
관리자는 공용부분을 보존하고 구분소유자의 집회결의를 실행하며, 규약으로 정 해진 관리행위를 할 권리를 가지고 이에 대한 의무를 부담한다. 다만, 관리자는 스 스로의 판단으로 관리행위까지 하는 것은 허용되지 않으며, 또한 관리자는 규약 또 는 집회결의에 의해 직무에 관하여 구분소유자를 위해 원고 또는 피고로 될 수가 있다. 관리자는 구분소유자 총회의 결의를 집행하는 기관이기 때문에 원칙적으로 구분소유자 총회에서 선임되거나 해임된다. 또한, 구분소유자 총회의 결의를 집행 하면 되기 때문에 관리자는 구분소유자에 한정되지 않으며 자연인뿐만 아니라 법 인도 관리자가 될 수 있다.506) 다만, 구분소유법상의 관리자는 관리단의 대표자가
502) 渡辺 晋, 「新區分所有法の解說」, 住新報社, 2003, 235頁.
503) 김준호, 「건물구분소유권법」, 대왕사, 1982, 84면.
504) 丸山英氣, 「區分所有法」, 大成出版社, 2007, 258頁.
505) 이홍렬, “공동주택의 공동의 이익을 위한 사용에 관한 사법적 검토”, 「집합건물법학」, 제17집, 집합 건물법학회, 2016. 2, 125면.
506) 2012년 개정된 우리나라의 집합건물법은 집합건물 관리단의 기관에 관한 여러 개정 내용을 포함하 고 있다. 그 내용으로 우선 관리위원회제도를 도입하였고(동법 제26조의2, 제26조의3), 규약의 정함 이 있는 경우에 관리인을 관리위원회에서 선임할 수 있도록 하였으며(제24조 제3항), 관리인의 보고 의무를 구체
아니라 구분소유자들과 위임계약을 체결하여 건물을 관리하는 자로 이해되며,507) 위임계약을 구분소유자들이 개별적으로 체결하는 것이 쉽지 않기 때문에 단체법리 를 도입하여 구분소유자 의사의 불일치로 인해서 발생하는 문제를 방지하고 특정 승계인에게도 위임계약의 효력이 미치도록 하기 위해서 관리자제도를 도입한 것이 라고 한다.508)