1) 구조상 독립성
구분소유권의 목적이 되는 집합건물의 구획된 각 부분과 관련하여 그 물적 지배 의 범위를 객관적으로 명확하게 할 수 있는 경우에는 집합건물법상의 요건이 완화 되어 해석될 수도 있다.123) 만약 구조상․이용상 요건이 완화되어 해석될 수 없는 경우에 해당한다면, 비록 건축물대장에 집합건물로 등재 되어 있고, 부동산등기부 에 구분소유권의 권리공시가 되어 있더라도 구분소유권은 인정되지 않는다.124)
‘한 동의 건물의 일부분이 구분소유권의 객체가 될 수 있으려면 그 부분이 구조 상으로나 이용상으로 다른 부분과 구분되는 독립성이 있어야 하고, 그 이용 상황 내지 이용 형태에 따라 구조상의 독립성 판단의 엄격성에 차이가 있을 수 있으나, 구조상의 독립성은 주로 소유권의 목적이 되는 객체에 대한 물적 지배의 범위를 명확히 할 필요성 때문에 요구된다고 할 것이므로 구조상의 구분에 의하여 구분소 유권의 객체 범위를 확정할 수 없는 경우에는 구조상의 독립성이 있다고 할 수 없 다125)고 하여 구분소유권 성립에 있어서 필수적인 전제로 되고 있음을 확인할 수 있다. 일정한 구분소유의 독립성을 갖추었다면 소유권의 대상으로 볼 수 있다.
구조상의 독립성이라는 것은 전유부분으로 인정받고자 하는 건물부분이 외관상 독립되어 있다는 것을 말한다. 전유부분이 다른 건물부분과 독립되어 있다는 것은 그 건물부분이 격벽과 바닥, 천정에 의해서 구분되어 있다는 것을 의미한다. 이런
122) 김기동, “집합건물의 구분소유자들이 가지는 대지사용권의 내용”, 「대법원판례해설」, 제23호, 법원행 정처, 1995, 221면.
123) 대형 복합건물 내의 점포가 건물등기부 및 건축물대장에 첨부된 평면도나 배 치도 등에 의하여 그 소 유권의 공간적 범위인 위치와 면적을 특정할 수 있다. 면, 바닥 경계표지 및 호수 간 칸막이 또는 벽체, 건물번호표지 등이 설치되어 있지 않아 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률상 구분소유권의 대상이 될 수 있는 요건을 갖추지 않았더라도 경매목적물로 삼을 수 있다(인천지방법원 2008. 4. 23. 선고 2008 라137 결정).
124) 다른 부분과 구분, 격리시킬 수 있는 시설이 존재하지 아니하여 독립한 건물로 서의 용도에 제공될 수 있는 상태에 있지 아니하므로 그에 관한 구분소유의 등기는 무효이다(대법원 1993. 3. 9. 선고 92다41214 판결); 구분소유권의 객체로서 적합한 물리적 요건을 갖추지 못한 건물의 일부는 그에 관한 구분소유 권이 성립될 수 없는 것이어서 건축물관리대장상 독립한 별개의 구분건물로 등재되고 등기부상에도 구 분소유권의 목적으로 등기되어 있어 이러한 등기에 기초하여 경매절차가 진행되어 이를 낙찰받았다고 하더라도, 그 등기는 그 자 체로 무효이므로 낙찰자는 그 소유권을 취득할 수 없다(대법원 1999. 11. 9.
선고 99다46096 판결).
125) 대법원 1999. 11. 9. 선고 99다46096 판결.
격벽이나 천정, 바닥은 견고한 물질에 의해서 만들어져야 한다. 즉 제거나 변경이 쉽지 않아야 한다. 만약 제거나 변경이 쉽다면 전유부분이 다른 건물부분과 독립되 어 있다고 말할 수 없기 때문이다. 그러나 전유부분이 항상 격벽 등에 의해서 차단 되어 있을 필요는 없다. 즉 셔터로 경계가 만들어져 있는 경우에도 전유부분으로 인정될 수 있을 것이다. 중요한 것은 어느 정도 경계표가 확고한가 하는 점이다.
즉 제거나 변경이 어려운가 하는 점이다. 판례는 구분소유권의 객체가 되기 위한 구조상의 독립성은 주로 소유권의 목적이 되는 객체에 대한 물적 지배의 범위를 명확히 할 필요성 때문에 요구되는 것으로 구분소유권의 객체의 범위를 확정할 수 없는 경우에는 구조상의 독립성이 없으며 따라서 구분소유권의 객체가 될 수 없다 고 한다.126) 문언상의 구조상 독립성의 표현은 상가건물의 경우 구분경계의 해석으 로 유추되어지며 구분점포로의 얼마만큼 식별 가능한 경계와 표지로 구획되었는가 를 의미한다.
판례도 한 동의 건물의 일부분이 구분소유권의 객체가 될 수 있으려면 그 부분 이 구조상으로나 이용상으로 다른 부분과 구분되는 독립성이 있어야 하고, 그 이용 상황 내지 이용 형태에 따라 구조상의 독립성은 주로 소유권의 목적이 되는 객체 에 대한 물적 지배의 범위를 명확히 할 필요성 때문에 요구된다고 할 것이므로 구 조상의 구분에 의하여 구분소유권의 객체 범위를 확정할 수 없는 경우에는 구조상 의 독립성이 있다고 할 수 없다.127) 구분소유권 객체로서 적합한 물리적 용건을 갖 추지 못한 건물의 일부는 그에 관한 구분소유권이 성립 될 수 없는 것이어서, 건축 물관리대장상 독립한 별개의 구분건물로 등재되고, 등기부상에도 구분소유권의 목 적으로 등기되어 있어, 이러한 동기에 기초하여 경매절차가 진행되어 이를 낙찰 받 았다고 하더라도, 위 등기는 그 자체로 무효이므로 낙찰자는 그 소유권을 취득할 수 없다고 판시하였다.128)
구분소유권의 성립요건으로 구조상 독립되었다는 것은 해당 건물부분이 다른 부 분과 격리되기 위한 구분표시가 존재하는 경우를 말한다. 소유권의 대상을 특정할
126) 대법원 1999. 11. 9. 선고 99다46096 판결; 대법원 1992. 4. 24. 선고 92다3151 판결; 대법원 1995. 9. 29.
선고 94다53587, 94다53594(참가) 판결; 대법원 1995. 6. 9. 선고 94다40239 판결; 대법원 1993. 3. 9. 선고 92다41214 판결; 서울지방법원 1999. 11. 9. 선고 99다46096 판결; 광주고등법원 1999. 7. 27. 선고 98다 35020 판결; 서울고등법원 1999. 7. 27. 선고 98다32540 판결; 서울고등법원 1996. 8.20. 선고 94다44705 판결; 서울지방법원 1995. 6. 15. 선고 94카합77610 판결.
127) 대법원 1999. 11. 9. 선고 99다46096 판결; 대법원 1993. 3. 9. 선고 92다41214 판결 등 참조.
128) 대법원 1992. 4. 24. 선고 92다3151, 1390, 4406 판결 등 참조.
수 있고(특정성) 동시에 물적 지배에 적합한 부분(물적 지배가능성)을 확정할 수 있어 구조상 구분에 의하여 구분소유권의 객체범위를 확정할 수 있다.129) 원칙적으 로 구조상 독립성이 없으면, 구분소유권이 성립될 수 없다.130) 그러므로 구조상 구 분에 의하여 구분소유권의 객체의 범위를 확정할 수 없는 경우에는 구조상 독립성 이 있다고 할 수 없다.131) 면적이나 용도 등의 요건(제1조2)을 갖추지 않고 경계벽 이 없으면 구분소유권의 목적이라고 말하기 어렵다.
판례는 독립적으로 구분소유의 목적이 될 수 없는 경우에는 그 점유부분을 표상 하는 부분에 구분소유 동기가 되어 있을지라도 그 동기는 무효에 해당하고,132) 집 합건물의 지하주차장이 그 건물을 신축할 때 분양계약서상 특약에 의하여 그 건물 을 분양받은 구분소유자의 동의에 따라 공용부분에서 제외되어 그것이 따로 분양 된 경우에는 그것이 구분소유의 객관적 요건의 구비를 전제로 그 대상이 될 수 있 다133)고 한다.
한 동의 건물에서 구분소유권이 성립하기 위한 물리적인 구분을 구조상의 독립 성이라고 한다. 즉 1동의 건물의 일부분이 구조상의 독립성을 가져야 한다고 함은 소유권의 내용인 물적 지배와의 관계에서 또는 공시와의 관계에서 구분소유권의 목적이 될 건물의 부분은 구조상 다른 부분과 구분․독립되어져야 한다는 것을 말 한다.134)
구조상의 독립성은 연립주택 및 아파트의 각 호실, 사무실용 빌딩의 각 호실 등 과 같이 종적 또는 횡적으로 구분되고, 건물의 구획된 한 부분이 다른 부분으로부 터 벽, 문, 천장과 마루바닥 등에 의하여 물리적으로 차단되어 그 자체로서 독립된 건물부분으로서의 외형을 갖추고 있는 것을 의미한다.135) 물리적 경계표지는 3센티
129) 박태신, “집합건물의 관리에 관한 연구-관리체계․규약 및 관리비를 중심으로”. 연세대학교 박사학위 논문, 2008, 11면.
130) 대법원 2002. 3. 15. 선고 2001다80204 판결; 대법원 1999. 11. 9. 선고 99다46096 판결; 대법원 1993. 3.
9. 선고 92다41214 판결.
131) 지원림, 「민법강의」, 홍문사, 2003, 557면.
132) 대법원 1998. 02. 10. 선고 97다41202 판결.
133) 대법원 1995. 12. 26. 선고 94다44675 판결.
134) 대법원 1993. 3. 9. 선고 92다41214 판결: 건물의 일부분이 구분소유권의 객체가 될수 있으려면 그 부 분이 구조상으로나 이용상으로 다른 부분과 구분되는 독립성이 있어야하고, 건물의 주택, 점포, 차고 등 으로 이용 상황 내지 이용형태에 따라 구조상의 독립성 판단의 엄격성에 차이가 있을 수 있으나 구조상 의 독립성은 주로 소유권의 목적이 되는 객체에 대한 물적 지배의 범위를 명확히 할 필요성 때문에 요 구된다고 할 것이므로 구조상의 구분에 의하여 구분소유권의 객체범위를 확정할 수 없는 경우에는 구조 상의 독립성이 있다고 할 수 없다.
미터 이상의 너비와 동, 강판, 석재 등의 손상이 쉽게 가해지지 않는 표면재질과 상반된 재질로 설치하여야 한다.
구분소유권의 성립요건으로 구조상의 독립성과 이용상의 독립성을 필요로 하는 것은 우리법과 일본법이 마찬가지이다. 즉 우리 집합건물법 제1조에서 건물의 구분 소유에 관해서 "1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때에는 그 각 부분은 이 법에서 정하는 바에 따라 각각 소유권의 목적으로 할 수 있다.”고 규정한다. 일본 구분소유법도 유사하게 “한 동의 건물에 구조상 구분된 수 개의 부분으로 독립하여 주거, 점포, 사무소 또는 차고 그 외 건 물로서의 용도에 공할 수 있는 것이 있는 때는 그 각 부분은 이 법률에서 정하는 바에 의해 각각의 소유권의 목적으로 할 수 있다”고 규정한다(제1조).
구조상의 독립성이 인정되기 위해서는 ‘구조상의 구분‘이 필요하며, 이는 그 건물 부분을 다른 부분으로부터 격리하는 설비가 존재할 것을 의미한다. 즉 차폐가 가능 한 설비로써 벽, 창 등이 존재하고, 그 설비의 위치가 건물의 본체 구조부분과 관 계에서 일정한 형태일 것을 의미한다.136) 대법원에서도 이러한 판단으로 공동주택 이나 상가건물의 구조상 인정 범위로써 물리적 독립성이 전체적으로 필요하다고 보고 있다.
2) 이용상 독립성
건물의 일부가 독립한 건물로서의 용도로 사용될 수 없는 것은 당연히 구분소유 권의 객체로 삼을 실익이 없기 때문에, 구분건물이 소유권의 객체로 되기 위해서는 구조상의 독립성과 더불어 이용상으로도 독립성을 가져야 한다. 독립한 건물로서
‘사용’되는 경우로서 주거, 점포, 사무실, 창고, 강당, 극장 등을 예로 들 수 있고, 실 무상 독립한 건물로서 사용되는가의 여부 판단은 ‘출입구’의 유무를 기준으로 판단 한다고 한다.137)
건물의 일부분이 전유부분으로 인정되어 구분소유권이 성립할 수 있도록 하는
135) 조성민, 「물권법」, 두성사, 2004, 103면.
136) 稱本洋之肪․鎌野邦樹, 「コンメンタール マンション區分所有法」, 日本評論社, 2015, 8頁.
137) 곽윤직 편, 김황식, 「민법주해(물권편)」, 박영사, 2011, 269면; 신현기․배종국, 「부동산등기법」, 법 률서원, 2011, 551면.