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부동산 공시가격제도, 어떻게 개선할 것인가?

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부동산 공시가격제도, 어떻게 개선할 것인가?

채미옥 (사)연구그룹 미래세상 이사, 미래국토연구그룹 대표 (mochae1223@gmail.com)

Ⅰ. 부동산공시가격 조사 산정 개요

지난 호에서 공시가격을 둘러싼 각종 쟁점과 그에 대한 기본적인 관점을 정리하였다. 이번 호에서는 공시가격 제도가 지향해 나가야 할 과제에 대해 검토한다.

공시가격제도는 공시지가제도와 공시주택가격제도 로 구성되어 있다. 공시지가는 1989년 도입되어 1990년 도부터 표준지공시지가는 국토교통부 장관이 공시하고, 개별공시지가는 표준지공시지가를 기초로 국가와 지자 체가 합동으로 조사하여 지자체장이 공시한다(국토교통 부 2022, p.18; 77). 공시주택가격제도는 2004년 12월

「지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률」을 「부동산가격 공시 및 감정평가에 관한 법률」로 개정하여 도입되었다.

2005년 1월 표준주택에 대한 공시가격을 처음으로 공시 하였고, 2006년부터 전국의 모든 주택에 대한 가격을 공 시하였다. 공동주택과 표준주택은 국토교통부장관이 공 시하고, 개별주택은 지자체에서 표준주택공시가격과 주 택가격비준표를 기초로 산정하여 시장, 군수, 구청장이 공시한다(국토교통부 2022, p.20-21).

공시지가와 공시주택가격의 평가·산정 시스템은 건물 부분을 제외하면 대부분 유사한 체계로 이루어진다. 따라 서 이 글에서는 지면 관계상 공시지가를 중심으로 서술하 고 별도 서술이 필요할 경우에만 부분적으로 공시주택가 격을 추가해서 서술한다. 특성조사, 비준표 작성 등 공시 가격 조사 산정체계를 부분별로 살펴보면 다음과 같다.

1. 토지특성조사

지가조사산정에 필요한 것은 토지이용과 관련된 공공의 계획 및 규제정보, 토지의 물리적 특성과 입지성 정보이 다. 이들 정보는 지가영향요인일 뿐만 아니라 각종 정책 및 계획수립의 중요한 기초정보이다.

하지만 필지별로 구득할 수 있는 토지의 기본정보는 토지면적 및 지목 정보를 담고 있는 토지대장과 등기부 상의 소유권 정보이다. 필지별 토지이용을 구분하는 토 지대장상의 지목은 전, 답, 대, 임야, 잡종지 등으로 구 분되어 있어, 단독, 아파트, 연립 등의 주거용지, 상업용 지, 업무용지 등 도시적 토지이용을 파악할 수 없는 한 계가 있다. 또한 공시제도 도입 당시에는 토지이용과 관 련된 공공의 계획 및 규제정보는 총량적인 면적은 알 수 있었지만, 전국 토지에 대한 필지별 용도지역 지정내용 은 파악할 수 없었다.

따라서 토지특성조사는 공시지가 산정의 기초자료만 이 아닌 산업화 사회에 맞는 종합적인 토지정보를 구축 하는 일종의 토지센서스 개념에서 설계되었다(건설부 1990, p.18). 토지특성조사표는 토지의 도시적 이용과 공공의 계획 및 규제내용 등을 파악하고, 토지의 물리적 조건인 지형과 지세, 방위, 도심지 접근성, 도로조건 및 지역접근성, 공공편익 및 혐오시설 접근성, 대규모개발 사업 인접성 등으로 구성되었다.

토지특성은 공부조사, 도면조사, 현장조사의 3가지

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방법을 통해서 이루어졌고, 최초로 필지별 토지관련정 보를 만드는 작업이라 방대한 작업이었다. 우선 토지기 록전산화자료에서 지목과 토지면적을 조사하였다. 그리 고 도면조사는 모든 지도가 전산화되어 있지 않았기 때 문에 수작업으로 기초자료를 만들어서 조사하였다. 종 이로 된 도시계획도에 투명한 트레이싱지를 덮어 용도 지역 지구, 도시계획시설 등을 색연필로 옮겨 그린 다음 이를 지적도 위에 붙여놓고, 필지별로 도로접면 상황, 토지형상, 용도지역지구, 기타 제한구역 지정 사항을 조 사하였다. 도면에서 도심거리, 공공편익 및 혐오시설 거 리 등은 줄자로 재었고, 조사 편의를 위해 도로 및 공공 편익시설 접근성 등은 100m 이내, 500m 이내, 그 이상 등으로 급간을 구분하여 조사했다. 그다음 필지별 현재 이용상황, 지세(급경사, 완경사, 평지, 저지 등)는 현지 에 나가 육안으로 조사하였다.

이같은 토지특성조사는 최초로 실시하는 작업이라 쉽 지 않았고 방대한 내용이어서 지가산정에 필요한 최소 한의 항목만 조사하기를 희망하는 감정평가사와 일선 시군공무원들의 반발이 컸다. 공시지가요령 강의장에서

공시지가제도의 기본 틀인 지가평가모형을 작성하기 위 해서는 반드시 필요한 항목들이라는 점과, 사람에게 호 적이 있듯이 현대사회에 맞는 토지정보를 쉽게 파악할 수 있는 호적과 같은 체계를 구축할 필요가 있다는 취지 의 설득이 이어졌다. 당시 토지대장의 지목은 도시적 토 지이용을 반영하지 못하고 소유자가 지목변경을 신청 할 때만 수정하기 때문에 현실의 토지이용과 다른 문제 가 있었다. 이러한 토지대장 정보의 한계에 대한 사회적 문제의식과 토지공개념제도 도입에 대한 강력한 여론이 없었다면 방대한 토지특성조사 항목에 대한 반대의견을 잠재우지 못하였을 것이다.1)

초기의 토지특성조사 항목은 총 40개로, 이들을 활용 해서 지가형성요인을 분석하여 지가평가모형을 작성하 고 이 모형을 기초로 가격을 직접 산정하는 평가형 비준 표를 작성할 수 있도록 하였다. 그러나 토지가격비준표 가 인근의 비교표준지와 특성 차이를 비교해서 가격을 산정하는 비교형으로 사용되면서 지속적으로 축소되었 다. 초기 토지특성조사 항목 중 도심접근성 및 공공편익 시설접근성(전철역 접근성, 시장·상가 접근거리), 소도

1988, 1989, 1990년 토지특성조사표 2022년 토지특성조사표

1) 토지공개념제도 도입 논의를 가속화한 국토개발연구원의 「토지소유 및 이용실태 조사 연구」(최병선, 계기석, 채미옥 외 1987)에서 상위 5%가 서울 토지의 60.7%의 토지를 소유하고 있다는 토지소유편중도와 함께, 서울의 경우 57.5%가 토지대장상의 지목과 현실의 토지이용이 다르고, 지목 구분 체계가 도시적 토지이용을 반영하지 못하는 문제 등이 언론에 보도되면서 사회적으로 큰 반향을 일으켰었음.

•공적규제(용도지역, 지구, 구역)

•지목, 필지면적, 고저, 방위, 토지형상

•경지정리 여부, 농업진흥지역구분, 보전림지 구분, 토지비옥도

•상수도 유무

•도로조건(간선도로 거리, 도로포장 여부, 도로접면)

•도심접근성(시청, 군청, 읍면사무소 접근거리)

•지역 접근성(공항·항만·인터체인지·종주도시 접근거리, 집단취락 과의 거리, 기차역 접근거리, 터미널 접근거리)

•편익시설접근성(전철역 접근거리, 시장·상가 접근거리, 초중고 대학교 접근거리)

•소음 및 유해시설접근성(변전소·가스 시설 접근거리, 철도·지상전 철거리, 쓰레기(하수)처리장 거리,묘지·화장장 거리

•비행기 소음 유무, 재해안전·위험

•과세시가표준액

•기준시가

•공적규제(용도지역, 지구, 구역)

•지목, 필지면적, 고저, 방위, 토지형상, 묘지소재 불리

•경지정리 여부, 토지비옥도, 농업진흥지역구분, 경작여건 불리, 보전림지 구분

•도로조건(도로접면상태, 도로거리)

•유해시설접근성(철도고속국도등, 폐기물, 수질오염)

•위험시설접근성(변전소 접근거리)

•재해위험 여부, 비행기 소음 유무

•개발사업(사업방식, 사업단계) 표 1 토지특성조사표상의 특성조사 항목

자료: 최병선, 손재영, 채미옥 외(1989, p.99-103); 이태일, 김영표, 채미옥 외(1991, p.95); 국토교통부(2021, p.139).

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시나 군지역 등의 개발 가능성을 판단할 수 있는 인터체 인지 접근성, 종주도시 접근성, 집단취락지역과의 거리, 지역의 위생시설 수준을 반영하는 상하수도 시설 유무 등이 삭제되어, 현재는 <표 1>에서 보는 바와 같이 23개 항목이 조사된다.

이같이 조사한 토지특성자료는 지가산정의 기초만 이 아니라 우리나라 최초로 산업화사회에 맞는 종합 적인 토지정보를 필지별로 조사한 토지정보라는 의의 가 있다. 1990년도에 조사한 표준지와 개별필지의 토 지특성조사자료와 지가자료는 1991년 개별공시지가전 산자료로 전산화되었다. 이는 수작업으로 만든 공시 지가산정 및 검증도면과 함께 도시계획도 등의 주제도 를 전산화한 토지관리정보시스템(Land Management Information System, LMIS)을 구축하는 시발점이 되었 다. LMIS는 2003년 지적도면전산화자료(Parcel Based Land Information System, PBLIS)와 통합되어 오늘 날의 한국토지정보시스템(Korea Land Information System, KLIS)의 주요 속성정보로 관리되고 있다.

2. 표준지 및 표준주택공시가격 평가

공시지가 표준지는 감정평가사가 선정하고 평가한다.

공시지가 표준지 선정기준은 지가의 대표성, 토지특성 의 중용성, 토지용도의 안정성, 토지구별의 확정성이다 (표준지의 선정 및 관리지침 제10조). 공시주택가격의 표 준주택도 토지와 건물로 구분하여 토지는 공시지가 표준 지와 동일하고, 건물은 건물의 대표성, 건물 특성의 중용 성, 건물 용도의 안정성, 외관 구별의 확정성에 의해 선 정한다. 표준지는 1989년 도입 첫해에 15만 필지가 조사 되었으나, 1990년부터 30만 개로 확대되었고, 현재는 54 만여 개이다. 표준주택은 24만 호가 조사되고 있다.

공시가격평가 방법은 공시지가 표준지의 경우 지상에

건물이 없는 ‘나지 상정’을 가정하여 그 토지가 최유효하 게 이용되는 것을 가정하여 평가한다. 한편 표준주택과 공동주택은 토지와 건물 구분 없이 일체로 거래된다는 측면에서, 현황평가주의에 기초하여 토지와 건물을 일 체로 평가한다.

공시가격의 결정 절차는, 표준지공시지가, 표준주택 과 공동주택의 공시가격은 시군구/시도/전국 가격균형 협의와 시도/소유자/시군구의 의견청취 결과를 바탕으 로 적정가격을 산정하고 중앙부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 공시된다.

3. 개별공시지가와 개별주택가격 산정절차

개별공시지가와 개별주택가격 산정 방법은 <그림 1>에 서 보는 바와 같이 각 지역별로 공시되어있는 표준지공 시가 중 지가를 산정하고자 하는 대상 필지와 가장 유사 한 특성을 가진 비교표준지를 선정한다. 그다음 비교표 준지와 지가를 산정하고자 하는 개별 필지의 특성이 다 를 경우 토지가격 비준표에서 특성 차이에 따른 가격 조 정률을 추출하여 비교표준지의 공시가격에 곱해서 개별 필지의 가격을 산정한다(국토교통부 2022, p.18).

개별주택가격도 개별공시지가와 동일하게 표준주택 중 비교 표준주택을 선정해서 주택가격비준표(토지비준

대상필지 비교표준지 선택

토지특성

표준지공시지가 토지특성 개별공시지가

표준지공시지가×가격배율 토지특성항목 가격배율 추출 비준표

그림 1 개별공시지가와 개별주택가격 산정 방식

자료: 국토교통부, 2022, p.18.

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표/건물비준표)를 적용하여 산정한다.

개별공시지가는 감정평가사가, 개별주택가격은 한국 부동산원에서 각각 검증하고, 소유자 등의 열람 및 의견 청취, 제출된 의견에 대한 재조사·산정을 실시한 후 시 군구부동산가격공시위원회 심의를 거쳐 공시한다(국토 교통부 2022). 부동산공시가격에 이의가 있는 사람은 결 정·공시일로부터 30일 이내에 서면으로 이의신청을 할 수 있고, 이의신청기간이 만료된 날부터 30일 이내에 심 사하여 그 결과를 신청인에게 통지하여야 한다.

4. 토지가격비준표 및 주택가격비준표 작성

지자체 공무원들이 개별지가를 산정하는 기준으로 사용 하는 토지가격비준표는, 표준지공시지가와 표준지의 특 성을 다중 회귀분석하여 토지특성별 가격배율을 행렬표 형태로 작성한 것이다. 토지가격비준표는 지가산정기준 표로서 비전문가인 공무원이 객관적으로 일관성 있게 지 가를 산정할 수 있도록 하는 표이다. 국토개발연구원이 개발해서 1990년부터 지자체에 제공했고, 현재는 한국 부동산원에서 작성하고 있다.

개별공시주택가격 산정에 사용되는 주택가격비준

표 또한 표준주택공시가격을 계량분석하여 한국부동산 원에서 작성해서 지자체에 제공하고 있다. 주택가격비 준표는 토지비준표와 건물비준표로 구성되어 있고, 전 국의 시군구(비자치구 포함) 용도지역(주거·공업·상 업·녹지·개발제한구역·용도미지정·관리·농림·

자연환경보전)별로 작성된다. 도농통합지역은 법정동지 역과 읍면지역으로 구분하여 비준표가 작성된다(국토교 통부 2022, p.149).

Ⅱ. 제도 개선 추진과제 1. 제도 개선의 기본방향

공시가격 산정체계는 토지특성조사 및 표준지 선정, 표 준지 조사·평가, 토지가격비준표 작성, 개별공시지가 의 산정 및 활용 부분의 4단계로 이루어지고, 각 부분 은 긴밀하게 연계되어 있는 일련의 절차적 시스템이다.

어느 특정 부분의 미비점이나 문제점은 공시가격 평가 및 산정체계 전반의 문제로 확산된다(채미옥, 김봉준 2015, p.2).

따라서 공시가격제도의 부문별 개선은 전반적 연계

그림 2 공시가격제도 개선 방향

자료: 채미옥 2019, p,36.

공시제도 내적 개선

토지특성자동조사 및 현장조사앱

유사가격권 구분, 가격 산정 및 검증방법 고도화

객관성 강화를 통한 가격 균형성 제고 실거래가격 등 시장정보 기반

가격조사 산정 체계 시가 근접도 제고

객관적 조사평가 기준

지표 제시 투명성 제고

공시제도 외적 개선

공시가격 조사와 활용의 연계체계 강화

부동산가격과 공시가격의 바른 이해

공공행정의 기준으로서의 공시가격의 기능 정립

제도 선진화 업무 효율화 공공성 제고 신뢰도 제고

ICT 기반 조사로 객관적 일관성, 정확성 제고

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틀을 개선하는 차원에서, 공시제도 내부적 개선과 외부 적 개선방안이 검토되어야 한다.

공시제도 내적 개선으로는 공시가격의 조사산정 체계 를 아날로그 형태에서 디지털 환경으로 선진화할 필요 가 있다. 현재는 공시지가제도 도입 당시의 아날로그적 시대 여건으로 비롯되었던 제약 요인들이 상당 부분 해 소되었다. 공시가격의 조사 산정체계는 지리정보시스템 (Geographical Information System, GIS)를 비롯한 첨 단정보통신시스템 기반의 토지특성조사를 통해 기초정 보의 객관적 일관성을 높이고, 업무의 효율화를 도모하 여야 한다. 한시적인 토지특성조사 및 시장가격 분석체 계를 상시조사체계로 전환하여 지속적이고 안정적인 지 가산정 기반을 구축하는 방안이 강구되어야 한다. 아울 러 유사가격권 구분을 통해 가격분포 특성을 적정하게 분류할 수 있는 기본 틀을 구축하고, 시장의 가격 흐름을 체계적으로 반영할 수 있는 시장정보 기반의 가격산정 및 검증체계를 발전시켜야 한다. 이를 통해 가격산정의 투명성과 시가근접성, 그리고 가격균형을 높여야 한다.

공시가격제도의 외적 개선은 개별 제도에서 공시가 격을 활용하는 방법을 개선하고 재정비하여 공시가격의 기능을 바로잡는 작업이다. 공시가격은 시장가격의 변 화를 체계적으로 반영하는 것이 제도의 핵심 기능이다.

60여 개 행정에 가격정보를 제공하는 정보 기반 제도인 공시가격의 기능에 대한 사회 전반의 인식을 확산해야 한다. 이 기능이 제대로 유지되려면 우선 시장가격의 변 화만이 아니라 공시가격 내적 제도개선으로 변화한 내 용 등을 함께 제공하여 공시가격을 활용하는 행정에서 이를 참고할 수 있도록 하여야 한다. 그다음 공시가격을 활용하는 개별 제도에서 공시가격 변화에 따라 공시가 격을 활용하는 방법과 기준을 탄력적으로 조정하는 연 계 장치가 제대로 작동될 수 있도록 하여야 한다. 실제 2009년 2월 지방세법을 개정하여 도입한 공정시장가액

제도의 적절한 활용 필요성이 그 예의 하나이다. 공정시 장가액제도는 개별주택공시가격의 급격한 변화에 따라 재산세 부담이 급격히 증가하는 문제점 등을 개선하기 위하여 과세표준의 구간 및 세율을 조정하며, 재산세의 세부담 상한을 합리적으로 조정함으로써 일시에 세부담 이 급증하지 아니하도록 완화하기 위해 도입된 제도이 다. 이와 같이 공시가격을 활용하는 각 제도에서 가변적 인 부동산 가격의 특성에 맞게 공시가격 적용기준을 탄 력적으로 조정하는 규정이 마련되고 이것이 적극적으로 활용될 필요가 있다. 이를 통해 공시가격 조사·산정기 준 및 방법의 개선 등 제도 내적 개선이 조세제도 등 공 시가격을 활용하는 제도에 부정적인 영향을 미치지 않 도록 하여야 하고, 역으로 공시가격을 활용하는 제도에 미치는 영향 때문에 공시가격제도를 개선하지 못하는 악순환의 고리를 끊어야 한다.

2. 첨단정보통신 시스템 기반의 토지특성조사로 조 사의 객관적 일관성 제고

토지특성을 조사하는 과정에서 조사자의 주관적인 판 단 차이로 동일한 특성이 다른 특성으로 조사되는 문제 가 있다. 2022년도 표준지공시지가에 대한 표준지소유 자들의 4,232건의 의견제출에서 표준지특성 정정의견 이 157건(3.6%)이고, 이의신청에서도 7건(0.5%)이 있었 으나 모두 기각되었다. 개별공시지가는 2022년 산정지 가의 검증에서 조정된 총 774,824건 중 30.9%(239,807 건)가 토지특성을 조정한 건이다(국토교통부 2022, p.49; 51; 93).

이는 조사자가 특성을 잘못 조사한 조사 오류도 있겠 지만, 조사자와 검증자의 주관적인 판단 차이로 발생하 는 부분이 많은 데에 기인한다. 토지특성 중에는 건물 짓기의 효율성을 판단할 수 있는 부정형, 사다리꼴 등의

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토지형상과, 급경사지, 완경사지, 저지 등과 같이 육안 으로 조사할 때 각도나 경사도를 잴 수 없어 조금씩 다 르게 조사될 수 있는 부분이 있다.

조사자의 주관적 판단 차이 문제는 앞에서 서술한 제 도 도입 당시의 아날로그적 시대적 여건이 갖는 한계에 기인하는 부분이 크다. 전산화된 도면과 GIS를 활용하 여 조사자의 주관적 판단 차이로 나타나는 토지특성조 사 차이를 줄여야 한다는 주장은 1990년대 중반부터 제 시되어 왔고(채미옥, 권태형 1997, p.101), 2015년 부 동산연구원(한국감정원)의 연구진에 의해 토지특성자 동프로그램으로 구체화되었다. 토지특성자동프로그램 은 드론, 인공위성사진, 수치지형도, 수치지적도, 도시 계획도 등을 기초로 컴퓨터상에서 토지특성을 객관적 인 기준으로 조사하는 프로그램이다. 이는 조사자의 주 관적 판단을 최소화함으로써 일관성 향상과 함께 조사 소요시간을 75% 이상 줄이는 장점을 가지고 있다(최진 호, 심종원, 김봉준 2015).

공시지가를 산정하기 위해서는 상술한 공부 중심의 조사만이 아니라 현재 이용상황이나 주변 여건 변화 등 과 같이 현장에 나가서 조사해야 하는 부분이 있다. 모 바일을 통해서 현장 조사를 지원하는 앱이 2015년 한국 감정원의 전산팀에 의해 개발되어 현장 조사에 소요되 는 시간과 비용을 크게 절감하였다. 모바일앱이 개발되 기 전에는 지가산정 공무원이 지도를 들고 현장에 나가 서 변화된 사항을 기록하고 사무실에 돌아와 조사한 내 용을 정리해서 DB에 업로드하였다. 현장조사앱은 공시 지가전산망 등의 DB와 연결되어 있어서, 현장에서 조 사한 사항과 DB의 내용을 비교하여 변화된 사항을 현장 에서 바로 수정해서 DB로 전송할 수 있으며, 필지의 속 성이나 이용상태 등을 찍은 사진도 바로 업로드할 수 있 다. 이 같은 모바일 현장조사앱으로 1일 조사량이 30필 지에서 70필지로 증가하여 소요 인력과 예산을 절감하

고 있다(한국감정원 내부자료 2015).

이렇듯 토지특성을 조사하는 제반 수단이 첨단화되었 지만, 제도 도입 당시의 아날로그적 여건에서 구축된 토 지특성조사 항목은 그대로 유지되거나 조사의 편의성 과 비교형 비준표에 맞게 축소되어 왔다. 토지특성조사 항목은 비준표 작성 및 활용 형태 등 공시가격 산정상 의 문제를 개선하는 작업과 직결되어 있다. 토지특성자 동조사 프로그램과 현장조사앱 등을 활용하여 공시가격 산정에 필요한 다양한 측면의 정보기반을 확충할 필요 가 있다.

상업지역 내 다양한 가격분포 변화를 분석할 수 있는 상권 밀집도 및 활성화도, 시장·번화상권과의 거리 등 그동안 객관적 조사의 어려움으로 분석하지 못했던 요 인들을 추가하여 가격산정의 적정성을 높이는 방안이 강구되어야 한다. 조사의 어려움으로 100m, 500m 이 내 등의 급간으로 조사했던 도로 및 공공편익시설, 혐오 시설 등의 접근거리 등은 연속적인 거리로 조사하여야 한다. 이는 개발영향권, 소음영향권 등의 시설물 특성에 따라 영향이 미치는 범위와 지가변화 정도를 연속적으 로 분석해서 근소한 거리 차이로 급간이 달라지고 인접 필지 간 가격 차이가 확대되는 문제를 해소할 수 있다.

이와 함께 도심, 종주도시, 집단취락지구, 인터체인지, 공항, 항만 등의 접근거리를 다시 추가하여 지역의 개발 잠재력과 지역특성 차이에 따른 지가수준 차이, 경계 지 역 간 지가균형 등을 분석하고 적용할 수 있는 기초자료 를 축적할 필요가 있다.

각종 공공정보도 15일 단위로 개발행위허가 및 개발 계획정보를 도면에 갱신하는 국토공간정보를 통해 최 신의 변동 사항을 신속하게 조사할 수 있는 시대가 되었 다. 공공정보 전산화 등 부동산 빅데이터를 기반으로 하 여, 한시적으로 수행하는 토지특성조사가 아니라, 변경 되는 사항을 수시로 반영하여 상시로 토지특성을 갱신

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하는 시스템을 통해, 공시가격조사의 효율성과 편이성 을 높여야 한다.

마지막으로 토지특성만이 아니라 건물의 특성도 자동 으로 조사하는 프로그램을 개발하여 주택 및 비주거건 물 특성을 체계적으로 조사하여, 효율적인 주택공시가 격 산정을 지원하고, 비주거공시가격제도 도입 운영을 지원할 필요가 있다.

3. 디지털 기반의 유사가격권 구분

모든 지가 조사와 감정평가의 기본은 지역분석을 통한 유사가격권 구분에서 시작된다. 지역분석과 그에 따른 유사가격권 구분은 지가조사의 적정성을 좌우한다. 여 기서 유사가격권은 지가형성요인이 비교적 동질적이어 서 지가수준이 유사하게 형성되는 지역적 범위를 말한 다. 유사가격권 구분에 따라 표준지 및 표준주택의 선정 및 배분이 달라질 수 있고, 공시가격의 지역별 가격수준 의 반영도와 가격균형이 좌우될 수 있다. 따라서 유사가 격권 구분은 공시가격 조사·산정체계 전반의 문제를 근본적으로 바로잡는 출발점으로서, 표준지 분포의 조 정과 비교표준지 선정방법의 개선, 개별필지의 가격산 정 및 지가균형, 토지가격비준표의 합리성을 높일 수 있 는 기반이라 할 수 있다.

이렇듯 유사가격권 구분은 감정평가 및 공시가격 조 사의 첫 출발점인 지역분석과 긴밀하게 연계되어있어 그 필요성이 지속적으로 제기되어 왔다. 그러나 유사가 격권을 공간에 구획하기 어려워 구체적 실행방안을 찾 지 못했던 주제이다. 현행 부동산가격공시제도는 ‘지역 분석’, ‘용도지대’, ‘표준지선정단위구역’ 등을 규정하고 (표준지의 선정 및 관리지침 제2조1), 표준지를 선정하 거나 교체할 때는 지역분석을 실시하도록 되어 있다(동 지침 제3조). ‘용도지대’란 토지의 실제 용도에 따른 구

분으로서 용도지역에도 불구하고 토지의 지역적 특성이 동일하거나 유사한 지역의 일단을 말하며, 상업지대·

주택지대·공업지대·농경지대·임야지대·후보지지 대·기타지대 등으로 구분한다. 그리고 ‘표준지선정단위 구역’은 동일한 용도지역 내에서 가격수준 및 토지이용 상황 등을 고려하여 표준지의 선정범위를 구획한 구역 을 말한다(동 지침 제2조).

이러한 용도지대 구분 및 표준지선정단위구역의 개념 규정은 유사가격권과 표준지의 영향권을 제시하고자 하 는 취지를 갖고 있다. 그러나 지역별 지가 분포와 지가 변화 폭이 매우 다양하여 표준지선정단위구역과 용도지 대의 구체적 범위와 공간적 경계를 표시하기가 어렵다.

이는 기존의 감정평가이론에서 규정해왔던 공간적 인접 성에 기초한 전통적인 유사가격권 개념에 기초하기 때 문이다.

토지는 공간적으로 인접해있어도 주변 여건과 개별 토지의 물리적 조건에 따라 가격수준이 다르게 형성되 어 공간적 인접성에 기초한 유사가격권 구분은 거의 불가능에 가까울 정도로 어렵다. 이같은 제약을 극복 하는 방법으로 채미옥, 권태형(1997)은 공간적 인접성 개념을 탈피하여, 컴퓨터상에서 용도지역이나 토지이 용상황과 같은 핵심적인 지가형성요인별로 지가수준 을 분류하여 유사가격권을 구분하는 지가구획화방안 을 제시하였다. 김봉준, 최진호, 이가영(2015)은 서울 구로구 등을 대상으로 지가구획화를 기반으로 한 유사 가격권 구분방법을 적용하여 그 타당성을 분석한 바 있다.

공시지가제도 도입 후 30여 년 이상의 시간이 경과되 면서 유사가격권을 구분할 수 있는 각종 기초정보가 갖 추어져 있다. 표준지 및 개별공시지가, 개별필지의 토지 특성정보가 구축되어있고, 수치지적도, 수치지형도만이 아니라 한국토지정보(KLIS), 도시계획정보(UPIS), 토지

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이용규제정보(LURIS) 등과 같이 부동산가격에 영향을 미치는 물리적 특성정보와 공공의 계획 및 규제 정보가 전산화되어 있다.

이들 행정정보 전산화 환경을 최대한 활용한 디지털 기반의 유사가격권을 구분하는 방법으로 접근할 필요가 있다. 디지털 기반의 유사가격권은 “공간적으로 떨어져 있어도 토지특성이 비슷하고 유사한 가격을 형성하는 토지들의 권역”으로서 <그림 3>에서 보는 바와 같이 같 은 색으로 표시된 지역은 동일 유사가격권에 속해있는 필지들이다(김봉준, 최진호, 이가영 2015, p.20).

디지털 기반의 유사가격권을 구분하는 방법은 필지별 지번과 토지특성을 기초로 하여, 컴퓨터상에서 지역별 지가형성요인과 지가분포를 분류하여 유사가격권에 속 하는 필지들을 추출하는 방법이다. 1차적인 구분은 행정 구역별로 핵심적인 지가형성요인인 용도지역과 토지용 도를 중심으로 구분한다.2)

2차적으로는 구분된 각 용도지역 및 토지용도별로 지가수준을 층화하여 구분하고, 이러한 조건에 속한 필 지들을 지번별로 분류하여 도면상에 표시한다. 다음 <

표 2>는 이러한 절차를 거쳐서 구분된 서울시 강남구 제2종 일반주거지역 내 주거용 토지의 유사가격권 일 부를 제시한 것이다. 이 지역은 ㎡당 135~150만원인 10권역부터 ㎡당 855~870만 원대인 58권역까지 분포 되어 있다.

이와 같이 컴퓨터상에서 구분된 유사가격권은 전문가 의 검토를 거쳐 객관적 기준으로 반영하기 어려운 부분 을 보완하여 유사가격권을 조정한다. 동일 유사가격권 으로 분류된 필지가 일정 거리 이상 떨어진 경우는 하위 유사가격권으로 세분하여 별도의 표준지를 추가 배분하

도록 한다.

디지털 기반의 유사가격권 구분은 공시가격 산정의 효율성과 객관적 적정성을 높이는 기본 틀이다. 이는 컴 퓨터를 통해 객관적 기준에 의해 일관성 있고 신속하게 유사가격권을 구분할 수 있어 표준지선정단위구역 획정 의 자의성과 어려움을 해소할 수 있다. 뿐만 아니라 지 역의 지가분포 수준에 따라 가격층화 급간을 구분하여 지역의 가격분포 특성에 맞는 유사가격권을 구분할 수 있는 장점이 있다. 각 가격권마다 1개씩의 표준지를 선 정하여 필지별 토지특성에 따라 가격을 산정함으로써, 비교표준지 선정의 자의성 문제를 해소할 수 있고, 유 사한 표준지의 편중 분포를 막을 수 있어 표준지 관리의 효율성을 높일 수 있다.

또한 유사가격권별로 지가평가모형을 작성할 수 있 어, 용도지역 전체를 대상으로 지가평가모형을 만들 때 보다, 표준지와 개별필지, 개별필지와 개별필지 간 지가 균형을 높이는 효과를 가져온다. 유사가격권 구분을 통

2) 용도지역과 개별필지의 토지용도는 핵심지가 형성요인임. 지가형성요인별 지가영향력을 단계별 회귀분석(stepwise regression)하면, 서울 강남구의 경우 도심접근성과 함께 용도지역의 지가설명력이 76% 수준이고, 여기에 토지이용을 추가하면 지가설명력이 91% 수준으로 올라감. 장성군의 경우 도시접근성과 용도지역의 지가설명력은 55%이고, 토지이용을 추가하면 90%로 올라감(채미옥, 김봉준 2015, p.8).

그림 3 디지털 기반 유사가격권 구분 사례

자료: 김봉준, 최진호, 이가영 2015, p.19.

서울시 구로구 (주거지역 - 주거용) 13권역(30~40만원/㎡) 14권역(40~50만원/㎡) 15권역(50~60만원/㎡)

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해 토지특성이 잘못 조사되었거나 지가산정이 불합리한 부분도 쉽게 찾아낼 수 있어 개별공시지가의 체계적 검 증 수단으로도 활용될 수 있다. 유사가격권을 구분한 후 이를 검증할 때 특성조사 오류 등이 확인되면 수정된 토 지특성과 지가를 기초로 유사가격권을 수정할 수 있다 (채미옥, 김봉준 2015, p.23-24).

유사가격권은 전 필지에 대한 가격자료와 특성 자료 를 기초로 설정된다. 시범사업을 통해 개별공시지가와 특성조사 자료의 정확성을 높이고 유사가격권의 경계를 조정하면서 개별공시지가 수정 방법과 기준을 구체화할 필요가 있다. 유사가격권은 구체적 정확성을 요하기 때 문에 방대한 작업이나, 앞으로 공시가격제도의 근본적 개선을 위한 기본 인프라 구축 차원에서 적극적으로 추 진할 필요성이 높다.

4. 공시가격 산정체계의 개선

4.1. 유사가격권에 기초한 표준지선정 배분

공시가격의 표준지 기능은 일정 지역의 다양한 특성을 가진 토지의 가격수준을 반영하는 데 있다. 따라서 특정 한 특성을 가진 표준지의 가격영향권을 제시하여 개별 필지의 가격을 쉽게 산정할 수 있도록 분포시키는 것이 중요하다. 현행 대표성, 중용성, 안정성, 확정성에 기초 한 표준지선정기준과 표준지선정단위구역은 개념적으

로 규정은 가능하나 추상적이어서 구체적인 공간에 구 획하기가 어려워 효율적인 표준지 선정 및 배분 등의 관 리가 어렵다.

우선 대표성, 중용성과 같이 토지가치를 평가하는 제 한적 관점의 ‘감가가 없는 최고 조건을 가진 표준적인 토 지’의 개념을 탈피하여, 그 지역에 분포해있는 일반적인 특성을 골고루 나타내주는 표본의 개념으로 전환할 필 요가 있다. 이를 통해 표준지가 전국의 다양한 토지특성 별 지가수준을 반영할 수 있게 선정 및 배분되도록 하여 야 한다(채미옥 1993, p.60).

앞에서 검토한 디지털 기반의 유사가격권 구분은 다 양한 특성을 가진 표본으로서의 표준지 배분과 표준지 관리의 효율성을 높이는 수단의 하나로 활용될 수 있다.

유사가격권은 지가형성요인과 지가수준을 기준으로 구 분되어 있으므로, 지가수준이 높은 토지와 낮은 토지, 미시적인 토지특성을 가진 토지도 표준지로 선정될 수 있다. 이는 다양한 특성의 표준지를 선정할 수 있어 유 사한 특성의 표준지를 중복해서 배분하는 문제를 줄일 수 있고, 비교표준지 선정의 어려움을 원천적으로 해소 할 수 있다.

표준주택의 경우도 공시지가 표준지와 같은 디지털 기반의 유사가격권을 기초로 하고, 건물부분은 유사건 물군으로 추가 구분하여 배분하는 방법이 검토될 수 있 다. 유사건물군은 주택유형이나 규모 및 건물 자재, 건

그림 3 디지털 기반 유사가격권 구분 사례

가격권(만원/㎡) 개별지공시지가 필지수

표준지공시지가

필지수 가격권(만 원) 개별지공시지가

필지수

표준지공시지가 필지수

10권역(135~150) 1 - 32권역(465~480) 261 8(1)

11권역(150~165) 3 - 33권역(480~495) 191 6(1)

30권역(435~450) 267 6(1) 58권역(855~870) 1 -(1)

31권역(450~465) 321 12(1) 총 43권역

표 2 서울시 강남구 제2종 일반주거지역-주거용의 유사가격권 구분 예시 및 표준지 분포현황

주: ( )안은 유사가격권별 표준지 배분 예.

자료: 채미옥, 김봉준(2015, p.14) 표 축소.

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물 경과연수 등 건물가격의 차이를 발생시키는 요소들 을 분류하여 유사한 특성을 가진 건물군을 분류하는 것 이다(채미옥, 정희웅, 조윤제 외 2016, p.17-18). 향후 이 같은 건물 특성에 대한 깊이 있는 연구 분석을 통해 유사건물군 분류체계를 확립하는 것이 필요하다.

4.2. 토지가격비준표 작성 공간 단위의 개선

지난 호에서 표준지 분포와 비준표 작성 단위의 불일치, 비준표를 작성하는 공간 범위와 비준표를 활용하는 공 간 범위가 상이하여 나타나는 문제를 지적한 바 있다.

이것의 근본적인 문제는 표준지의 영향범위나 유사가격 권을 객관화된 공간권역으로 제시하지 못하는 데에 기 인하는 부분이 크다. 지금까지 유사가격권에 대한 분석 자료가 없었기 때문에 현행의 공시지가는 읍면동 용도 지역을 유사가격권으로 가정하고 용도지역별로 지가평 가모형을 작성하여 비준표를 작성하고 있다.

앞에서 서술한 디지털 기반의 유사가격권은 토지가격 비준표상의 가격배율의 적정성을 높이는 수단으로 활용 할 수 있다. 핵심적인 지가형성요인과 지가수준을 기초 로 가격권을 구분하기 때문에 지가영향력이 큰 특성을 가진 토지들이 각각 다른 가격권으로 구분된다. 따라서 지가영향력이 큰 요인에 가려져 있던 미시적인 토지특 성의 지가영향을 좀 더 세밀하게 분석해낼 수 있다. 이는 표준지와 개별지 그리고 개별지와 개별지 간의 지가균형 을 제고하는 기능을 한다.

표준지와 개별필지 간의 지가균형성을 검증해보면, 유사가격권별로 작성한 비준표로 산정한 지가가 기존 의 개별공시지가에 비해 표준지가격과 근접한 가격수준 을 보이는 것으로 나타났고, 유사가격권내 개별지가의 지가변동계수(Coefficient of Variation, CV)가 현행 개

별공시지가에 비해 현저히 낮게 나와 개별필지 간 지가 균형이 개선된 것으로 나타났다.3) 행정구역 경계지역은 유사한 가격권인 경우도 있으나, 각기 다른 행정구역의 비교표준지를 기초로 지가를 산정하게 되어 가격차가 크게 발생하는 지역 간 지가불균형 문제도 해소하는 데 에도 도움이 된다.

유사가격권은 각 행정구역 내 용도지역 및 토지용도 와 지가수준별로 구분되기 때문에 많은 가격권으로 세 분되나, 모든 유사가격권별로 지가모형을 작성하고 비 준표를 만들 필요는 없다. 유사가격권 구분 후 가격수준 은 다르지만 지가형성요인별 가격변화구조와 패턴이 유 사한 가격권을 통계분석하여 대표적인 유사가격권을 대 상으로 대량산정모형을 작성하고, 이를 기초로 비준표 를 작성하여 활용할 수 있다.

마지막으로 컴퓨터가 일반화되어있지 않았던 공시지 가제도 도입 당시와 달리 요즘은 대부분의 행정이 컴퓨 터를 통해 이루어지고 있다. 따라서 초기 공시지가제도 연구에서 제시되었던 것처럼 토지가격비준표로 가공하 지 않고 유사가격권 기반의 지가모형에서 바로 개별필 지의 지가를 산정하는 체제로 전환하는 방안도 검토될 필요가 있다.

4.3. 거래사례가 없는 지역의 지가산정의 객관적 합 리성 제고

공시가격 평가 및 산정에서 거래사례는 매우 중요하다.

그러나 토지거래는 모든 지역에서 골고루 이루어지지 않 고 일부 지역에만 발생하기 때문에 거래가 한 건도 없는 지역의 표준지와 표준주택의 공시가격을 평가하고 산정 하는 것은 어려운 문제 중의 하나이다. 인근 읍면동리의 거래사례를 기초로 시점수정과 사정보정을 하여 평가하

3) 지가변동계수는 표준편차를 평균으로 나눈 것으로 지역의 지가분포의 다양성 정도를 나타내주는 것임. 변동계수가 작을수록 지가분포가 고르다는 것을 나타냄. 아울러 유사가격권별로 작성한 지가평가모형이 기존의 읍면동 용도지역별로 작성한 모형보다 모형의 R2값이 평균 5%p 정도 높아지는 것으로 분석되었으며, 변수별 t값의 신뢰도가 높아졌음(채미옥, 김봉준 2015, p.21; 김봉준, 최진호, 이가영 2015, p.85-102).

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지만, 거래사례를 찾는 인근지역의 범위가 제한되고, 적 정 거래사례를 선택하고 사정보정을 하는 과정에 주관적 인 판단이 개입될 수밖에 없다.

디지털 기반의 유사가격권은 거래사례가 인근에 없는 경우에 적정한 거래사례를 체계적으로 선정할 수 있는 수단으로 활용될 수 있다. 즉 동일 읍면동리가 아니더라 도 지가형성요인이 유사하고 과거에 지가수준이 유사했 던 읍면동리의 여러 유사가격권에서 거래사례를 찾을 수 있다. 지역의 개발상황이나 자연재해, 인구증감 요인 등 각 유사가격권에서 최근에 발생한 개별적인 사정에 따 른 가격수준의 극단치를 제거하고, 평균 가격을 산정하 는 등의 방법도 활용할 수 있다. 이는 인근 지역에서 찾 은 한두 건의 거래자료를 활용할 때보다 합리적인 가격 을 산정할 수 있다.

사회경제 상황이 다른 행정구역의 지역적 차이를 반 영하는 방법도 있다. 이준용(2015)은 행정구역이 다르 고 유사가격권이 다른 지역의 거래사례에 ‘지역 간 지가 격차율’을 적용하여 가격산정의 적정성을 높이는 방안을 제시하였다. 그는 ‘지가격차율이란 실제 거래된 토지들 의 가격수준이 지역간 어느 정도 차이가 나는지를 나타 내는 배율, 즉 경제여건 및 수급상황에 따라 다르게 나 타나는 지역 간 상대적인 지가수준 차이’로 규정하였다 (이준용 2015, p.27).

지역 간 지가격차율은 실제 거래된 토지들의 가격수 준을 기초로 산정할 수 있고, 큰 틀에서 지역의 소득수 준, 인구규모, 빈집 분포 비율, 도시용지 비율, 대규모개 발사업 유무, 산업구조, 종주도시 및 인터체인지 근접성 등의 다양한 요인을 기초로 지역 간 지가격차율을 추계 하는 방법도 있다.

거래사례가 없는 지역 문제는 일시적인 문제가 아니 라 지속되는 문제이다. 앞으로 이러한 지역 간 지가격차 율을 활용하여 거래가 없는 지역의 지가산정의 객관적

적정성을 높일 필요가 있다.

4.4. 실거래가 기반의 대량산정모형으로 공시가격의 시가근접도 제고 및 평가산정의 주관성 축소 공시지가제도는 도입 당시 정부가 실거래가격을 파악할 방법이 없었기 때문에 감정평가사가 표준지를 선정하여 시장의 가격 흐름을 조사하고 평가하는 전문적인 평가 제도를 기본 축으로 설정하였다. 이와 같은 전문적인 평 가제도 접목은 공시지가 조사의 적정성과 신뢰도를 높였 다. 이는 공시가격제도를 조기에 정착시키고, 공시지가가 강력한 시장규제를 수반하는 토지공개념제도를 비롯한 각종 정책 시행의 정보 기반 역할을 안정적으로 수행하는 데 크게 기여하였다.

그러나 공시가격을 평가할 때 사용하는 적정가격 개 념에 대한 주관적 판단 차이와 그로 인한 가격 불균형 문제는 아직 남아 있고, 이는 앞으로 해소되어야 할 핵 심과제 중의 하나이다. 현행 공시지가제도는 적정가격 평가의 주관성 문제를 축소하기 위해 표준지당 두 명의 감정평가사가 평가한 가격을 평균하는 방법을 사용해 왔다.

적정가격 평가의 주관성 문제는 실거래가격정보, 주 택임대가격정보, 매물정보 등이 축적되고 있는 현행 여 건을 활용하여 전문평가와 객관적 대량평가방법을 접목 하는 방법으로 접근하는 것이 더 효율적이다. 실거래가 기반의 대량산정모형으로 산정한 가격을 참고가격으로 제공하여, 이를 기초로 감정평가사 1인이 평가하여 적정 가격에 대한 주관적 판단 차이를 줄이는 방법이 검토될 필요가 있다. 그 방안으로 2016년 도입되어 시행되고 있 는 기본조사제도를 전국으로 확대하여, 대량산정모형상 의 객관적 산정가격을 기초로 감정평가사 1인이 대량모 형에서 반영하지 못한 부분 등을 전문적인 견해로 조정 하고 평가하는 방법을 고려할 수 있다.

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이와 같이 주관적 평가와 객관적 산정방법을 접목하 는 것은 감정평가 과정에 개입되는 주관적 판단의 진 폭을 줄이고 공시가격의 객관적 투명성을 높이는 효과 를 가져올 수 있다. 대량산정모형은 한국부동산원에서 2014년부터 개발해왔고, 민간 부문에서도 다양한 가격 산정모형을 개발하고 있으므로, 이를 유사가격권 기반 의 대량산정모형 작성방법을 통해 정교화시켜서 활용할 수 있을 것이다.

장기적으로 공시가격은 시장정보라는 관점에서 공시 지가와 공시주택가격의 평가방법을 통일하여, 공시가격 산정시스템을 일원화할 필요가 있다. 현재 공시지가는

‘나지 상정’ 평가를 하고 있고, 공시주택가격은 토지와 건물이 일체로 거래되는 형태에 맞춰 토지와 건물을 일 체로 평가하는 현황평가주의에 기초하고 있다. 이는 토 지와 주택의 가격불균형 문제를 발생시키는 요인의 하 나로 작용하고 있으므로, 공시지가와 공시주택가격 조 사평가 원칙을 일원화하는 방안이 강구되어야 한다. 이 를 통해 토지가격은 실거래가 기반의 공시지가로 일원 화하고, 그 위의 건물가격을 구분 산정하여 합산하는 방 법으로 주택 및 비주거부동산의 가격을 공시하는 방안 이 강구될 필요가 있다(채미옥, 정희웅, 조윤제 외 2016, p.15-16).

4.5. 검증체계 개편

공시가격은 결정되기까지 여러 차례의 검증 절차를 거 친다. 표준지 공시가격에 대해서는 지자체 의견을 청 취하고, 지역 간 균형협의, 소유자 의견 청취 등의 절 차를 거친다. 이외에 표준지공시지가와 표준주택에 대 한 ‘시가수준 심층심사’를 실시한다(국토교통부 2022, p.48; 121).

개별공시가격을 결정하기 전에 산정가격 검증, 의견 제출가격 검증을 실시하고, 시군구 부동산가격공시위원

회의 심의를 거쳐 결정 공시된 가격에 대해 이의 신청된 가격에 대해서도 검증한다.

이와 같이 다단계화되어 있는 검증절차 중 가장 중요 한 것은 공시가격 산정 초기 단계에서 이루어지는 지방 의견 청취와 산정지가 검증이다. 개인의 재산권과 관련 되어있는 공시가격은 총괄적이고 평균적인 정보보다는 필지별 가격과 필지별 가격균형을 세부적으로 검토하는 것이 중요하다. 지방의견 청취나 산정가격 검증 등은 도 서, 도표 등으로 요약된 자료로는 개별필지 및 개별주택 간 가격균형, 시계열적 가격변화의 적정성 등을 세부적 으로 검증하기가 쉽지 않다. 지역별로 토지 및 주택특성 별 가격변화 분포, 주요 가격형성요인 간 가격차이 비율, 연도별 가격변화율 등의 다층적 통계분석 수치를 필지별 로 지적 도면에 시각화하여 지자체 및 전문가 검증의 기 초자료로 활용하도록 함으로써 검증의 실효성을 높여야 한다. 이와 같이 필지 단위로 분석하여 도면화된 자료는 의견제출가격이나 이의신청가격을 검증할 때도 활용될 수 있어 각종 민원에 체계적으로 대응할 수 있다(채미옥, 권태형 1997, p.101; 채미옥, 문경희 1999, p.99-103).

Ⅲ. 닫는 글

한 나라의 경쟁력은 나라를 통치하는 수단인 제도의 합 리성에 의해 크게 좌우된다. 각종 제도는 시대적 여건 변 화에 맞게 개선되고 진화해나갈 때 국가정책의 효율성을 받쳐주는 기반으로서의 제 기능을 할 수 있다. 공시가격 제도는 투기 억제를 위해 도입되었던 토지공개념제도와 종합부동산세제 등에 적정한 가격정보를 제공하기 위해 만들어진 제도이다.

공시가격제도의 개선은 공시가격제도의 기본 기능에 대한 사회적 인식을 바로잡는 것으로부터 출발해야 한 다. 공시가격은 조세산정의 기준으로 사용될 뿐만 아니

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라 기초연금 수급권자 분류를 위한 소득인정액 산출의 기초가 되는 재산 가액, 기초생활보장 수급권자 판단기 준 등 다양한 행정의 기초정보를 제공하는 제도이다. 공 시가격 활용제도에서 공시가격 변화를 탄력적으로 반 영하는 연계 장치가 제대로 작동할 수 있도록 하여야 한 다. 이를 통해 공시가격제도가 조세부담을 높이고 낮추 는 수단으로 잘못 이해되는 등 특정 정책 목적을 충족하 기 위해 공시가격제도의 기능을 훼손하는 문제를 방지 하여야 한다.

그다음 시대적 여건 변화에 따른 제도 개선방안이 검 토되어야 한다. 공시지가제도 도입 당시에는 대부분의 기초정보를 부동산중개업소 방문 및 현장조사, 종이지 도를 통한 수작업으로 조사하던 아날로그 시대였고, 이 같은 제도환경에 맞게 구축되고 시행된 제도이다. 공공 정보 전산화 등 부동산 빅데이터 축적으로 공시가격의 객관적 조사기반이 마련되어 있고, 행정수행 여건도 크 게 변화하였다. 공시지가제도는 제반 사회환경 및 행정 여건에 맞게 조사산정 체계를 선진적인 체제로 개편해

야 할 시점에 와 있다. 각종 조사방법과 가격산정 및 검 증체계를 과학화하여 공시지가의 객관적 투명성을 높이 고, 시가 근접도와 필지 간 가격균형을 높여 공시가격에 대한 국민적 신뢰도를 높일 필요가 있다.

끝으로 공시가격제도가 국내에서 많은 지적을 받고 있지만, 선진국의 제도와 비교할 때 뒤지지 않는 장점을 갖고 있다. 많은 개도국에서 도입하고 싶어하는 제도 중 의 하나이고, 세계은행에서도 효율적인 가격조사체계로 인정하는 제도이다. 공시가격제도를 시대적 여건에 맞 게 선진화하여, 공시가격제도가 ‘K-토지제도’로 해외시 장에 진출하는 선진제도로 발전하길 기대한다.

참고문헌 건설부. 1990. 개별토지가격조사요령. 서울: 건설부.

국토교통부. 2021. 2022년도 적용 개별공시지가 조사산정지침.

______. 2022. 2022년도 부동산 가격공시에 관한 연차보고서. 세종: 국토교통부.

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※본 원고의 내용은 필자 개인의 견해이며, 국토연구원의 공식적인 견해가 아님을 밝힙니다.

참조

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