- 저축은행중앙회를 위한 세미나

(1)

2021.06.21 Analyst 서영수 02) 3787- 0304 ysyoung@kiwoom.com

Analyst 유근탁 02) 3787- 0334 ktyoo@kiwoom.com

RA 이재석 02) 3787- 3765 jaeseok.lee95@kiwoom.com

가계부채 구조조정 이제 시작인가?

- 저축은행중앙회를 위한 세미나

은행산업

(2)

2 • 코로나 위기 이후 집값 급등 원인은 한국은 경기 부양 방식으로 재정보다는 가계 중심으로 돈을 풀어 경기를 부양하는 정책 실시 → 코로나 위기 이후 캐나다, 미국에 이어 한국이 세번째로 부채 증가율이 높은 나라로 나타나

3. 한국, 전세계 주요 선진국가 가운데 돈을 가장 많이 푼 나라 중 하나

I. 주택시장 과열, 언제까지 지속될까?

1.4 1.5 -1.6

5.2 1.4 -0.5 0.5 2.4 1.9

2.2 8.4 2.1

3.4

2.9 4.0

7.6 3.7 7.5 9.5

9.0 7.4

8.8 10.1

5.3 11.7

11.3

4.3 5.5

6.1 8.8 8.9 9.0 9.4 9.8

10.6 12.3

13.7 13.9 14.7

-5 0 5 10 15 20

네덜란드 일본 아일랜드 스웨덴 영국 스페인 이태리 독일 프랑스 호주 한국 미국 캐나다

(%) 가계부채증가율 정부부채증가율

가계+정부

-3.4 5.3

6.4 14.1 10.1

13.5 15.6

20.1 19.8 21.4

26.7 32.6

-1.5 2.2 2.2

3.4 6.7

5.3 5.3

3.0 6.5

5.4 7.5

12.3

-4.8

7.6 8.7

17.9 17.5

19.6 21.7

23.8 27.6

28.0 36.1

48.9

-10 0 10 20 30 40 50

스페인 네덜란드 이태리 영국 일본 미국 독일 호주 캐나다 프랑스 스웨덴 한국

(%) 1512~1912 1912~2103 1512~2103

(9)

9 서울 다세대·연립의 갭투자의 위험도(LTV) 분석

자료: KB국민은행, 키움증권 리서치센터

서울 다세대·연립의 매매가격과 전세가격 상승률 추이

자료: 민주당 강준현 의원 보도자료

주: LTV에는 전세보증금과 기타 금융권대출을 합친 대출을 포함

• 주택가격 상승으로 가격 부담과 함께 대출 규제가 강화되자 매수 수요가 다세대주택, 오피스텔 등으로 확산

• 매수 수요 늘어나면서 다세대주택 매매가격, 전세가격 동반하여 급등 현상 초래 → LTV가 높아 자기자금 부담이 적은 물건에 2030세대가 공격적으로 매수하고 있음 → 2021년 기준, 자기자본이 없이 투자하는 비율이 전체 갭투자의 24%를 차지함 4. 주택시장 과열의 확산 : 블루칩에서 열위 투자 대상인 다세대주택까지 매수 확산

I. 주택시장 과열, 언제까지 지속될까?

1 1

5

11

24.1 45.2

51.0

63.9 67.3

0 20 40 60 80

0 4 8 12 16

2018 2019 2020 2021

(천건) 80%이상거래건수(좌) (%) 100%이상비율(우) 80%이상비율(우)

-5 0 5 10 15

14.03 15.03 16.03 17.03 18.03 19.03 20.03 21.03

(%YoY) 매매가격 전세가격

(10)

10 지역별 아파트 거래, 기타 시도 비중이 큰 폭으로 증가 지역별 물건별 주택 거래 비중 비교

자료: 한국부동산원, 주: 3Q21은 7월~8월 평균

• 정부의 과도한 돈 풀기 정책 영향에 힘입어 부동산 투기 열풍이 전국적으로 확산되고 있는 것으로 나타나 → 블루칩이라 할 수 있는 서울 강남 고가 아파트에서 지방 시도의 중저가 아파트 중심으로 거래 확산

→ 아파트 중심에서 상대적 열위 주택이라 할 수 있는 다세대, 연립주택의 거래 비중이 3분기에는 46%까지 증가함 (서울) 5. 주택시장 과열의 확산 : 블루칩에서 관리종목인 다세대주택까지 매수 열기가 확산

I. 주택시장 과열, 언제까지 지속될까?

66.8

28.1

76.6

19.7 48.3

45.8

66.4

28.6

0 25 50 75 100

아파트 다세대·연립 아파트 다세대·연립

(%) 3Q19 3Q21

서울 수도권

17.0

33.7

23.8

27.3

8.0

33.1

20.3

38.5

0 10 20 30 40 50

서울 경기+인천 5대광역시 기타시도

(%) 3Q19 3Q21

자료: 한국부동산원, 주: 3Q21은 7월~8월 평균

(11)

11 서울시의 2종 일반 주거지역 규제 완화 내용 정부의 대출 규제 강화로 주택가격 상승률 둔화

자료: 서울시, 키움증권 리서치센터

• 전세자금대출 규제 등 금융당국의 강력한 대출 규제 효과로 주택가격 상승률은 다소 둔화하고 있는 것으로 나타나

• 2022년 대선 및 지방선거를 앞두고 정치권의 다양한 주택시장 부양책 제시로 주택 시장 과열 지속 전망 → 2021년 4.29일 신혼부부 대상 정책 모기지 만기를 40년으로 확대. 실수요자 대해 LTV, DTI 10%우대 등

→ 서울시, 10월 21일 2종 일반주거지역(다세대주택 밀집 지역)의 7층 높이 제한을 25층까지 완화 등 재건축 규제완화 추진 6. 전세자금 대출의 급증, 전세가격과 주택가격 상승의 주요인으로 작용

I. 주택시장 과열, 언제까지 지속될까?

구분 현행 변경

층고 제한 7층 높이 제한 최고 25층

(2종 일반주거지역과 동일)

허용 용적률 190% 200%

상업·준주거지역 10%이상 5%이상

용도 변경 시

용적률의 10% 폐지

(2종 7층→2종 일반 의무 공공기여)

0 10 20 30 40 50 60

20.05.22 20.08.14 20.11.13 21.02.26 21.05.28 21.08.20

(%) 전세가격 매매가격

임대차3법통과

자료: 부동산114, 키움증권 리서치센터 주: 주간단위로 4주 전 대비 상승률로 연환산

(12)

12 전세자금대출 증가율과 매매가격, 전세가격 상승 추이

자료: 한국은행, 부동산114, 키움증권 리서치센터

주: 전세비용률은 한국은행 보증대출금리 × 전세가율로 산출함

월세비용을 절반 이하로 줄이는 전세자금대출

자료: 부동산114, 금융감독원, 키움증권 리서치센터 주: 매매가격과 전세가격은 실거래가지수 기준

• 전세자금대출, 2019 6월 이후 2년 만에 70% 이상 증가해 전체 가계 대출 성장을 주도함

→ 전세자금대출은 단순히 전세보증금 마련을 넘어 신용도가 낮은 2030세대의 투자자금 조달 수단으로 이용 → 전세자금 대출 증가로 전세가격뿐만 아니라 주택가격 상승 요인으로 작용

• 전세자금대출은 임차인 가계의 전세 구매력을 높이는 결정적인 요인으로 작용 7. 전세자금 대출의 급증, 전세가격과 주택가격 상승의 주요인 작용

I. 주택시장 과열, 언제까지 지속될까?

53.4

24.7 69.4

-20 0 20 40 60 80

19.07 19.11 20.03 20.07 20.11 21.03 21.07

(%, 2019.06=0) 수도권매매

수도권전세 전세대출증가율

신계약 기준

임대차3법 시행

2.33

1.5

0 1 2 3 4 5

16.03 17.03 18.03 19.03 20.03 21.03

(%) 전국 연세율

서울 연세율 전국 전세비용률

(13)

13 가계 기타대출과 주태가격과의 상관관계

자료: 민주당 민형배의원실, 키움증권 리서치센터 주: 비중은 전세자금대출과 신용대출 기준

가계대출내 비대면 대출 추이와 비중 추이

자료: 부동산114, 금융감독원, 키움증권 리서치센터 주: 매매가격은 실거래가지수 기준

• 인터넷전문은행 출범 이후 신용대출, 전세자금대출 등 기타 대출 급증, 주택가격 상승 요인으로 작용

• 가계대출 내 비대면 대출 증가, 기타 대출 증가의 결정적 요인으로 작용

• 비대면 대출 활성화로 인한 전세자금대출, 신용대출의 급증은 투자자의 갭투자 활성화 계기로 작용 → 금융 혁신으로 인한 갭투자 활성화, 정부 규제 강화에도 주택가격 상승의 주된 요인으로 작용 8. 인터넷전문은행, 핀테크 산업 육성으로 대출의 접근성 확대 됨

I. 주택시장 과열, 언제까지 지속될까?

49 67 99 112

21.9

24.9

29.7 30.6 27.0

39.8

49.6

41.0

-20 0 20 40 60

0 60 120 180

2018 2019 2020 21.06

(조원) (%)

비대면대출 잔액비중(우) 순증비중(우)

0 5 10 15 20 25

0 3 6 9 12 15

16.04 16.10 17.04 17.10 18.04 18.10 19.04 19.10 20.04 20.10 (%YoY) (%YoY)

가계-주택담보 증가율 서울아파트상승률(우)

인터넷전문은행 출범

(14)

14 가계대출 상품별 최저금리 추이

자료: 한국은행, 부동산114, 키움증권 리서치센터

주: 전세비용률은 한국은행 보증대출금리 × 전세가율로 산출함

수도권 주택가격 상승률과 가계대출금리 추이

자료: 금융감독원, 주택금융공사, 키움증권 리서치센터

• 한국은행은 2014년 이후 주요 선진국 중앙은행 가운데 가장 기준금리를 많이 낮춤

• 기준금리 인하 영향으로 전세자금대출, 신용대출 금리가 상대적으로 더 많이 떨어진 것으로 나타나 → 전세자금대출의 경우 정부가 보증함에 따라 기준금리 영향이 상대적으로 큼

→ 대출금리 인하, 원금을 상환하지 않는 대출자의 구매력을 늘려 주택 수요 증가에 긍정적인 영향을 미침 9. 금융당국의 저금리 정책 기조 강화, 주택가격 급등의 근본적 원인

I. 주택시장 과열, 언제까지 지속될까?

2

3

4

5 -10

0 10 20 30

12.12 13.12 14.12 15.12 16.12 17.12 18.12 19.12 20.12 (%,축반전)

(%YoY) 수도권주택가격상승률(좌)

신규가계금리 기준금리

경제 수장 변경 후 기준금리 인하 실시 최경환 경제팀 출범

부동산 활성화대책 발표 3.15

2.91

3.15 2.89

2.75

3.02

2.13

2.57 2.69

0 1 2 3 4 5

전세자금대출 주택담보 신용대출

(%) 19.01 20.01 21.04

-1.02%p -0.34%p -0.46%p

(15)

15 2020년 이후 연령별 매수 비중과 평균 매수 가격

자료: 부동산114, 키움증권 리서치센터

2030대 주택 투자 확대와 광의 갭투자 비율 추이

자료: 통계청, 민주당 천준호의원실, 키움증권 리서치센터

주: 2020년 3월~2021년 7월 기준, 서울 아파트 기준 , 가처분소득 기준

• 2020년 정부 규제 강화 이후 주택시장의 매수 주체가 5060세대에서 2030세대로 변화함

→ 전체 주택 매수의 33.1%를 39세 이하 가구주가 매수. 전체 아파트의 35.5%를 보유했던 60대 이상은 20.5%로 감소함

• 2030세대의 평균 매수가격은 7억 원 수준. 71% 인 5억 원 대출 가정 시 평균 DSR은 67%로 추정 (통계청 기준 연봉 4천만원)

• 현금 축적 규모가 부족하고, 소득이 적은 이유로 제도권 대출 보다는 갭투자를 이용해 주택을 투자하는 것으로 나타나 10. 2020년부터 상환 능력이 상대적으로 취약한 2030세대가 핵심 매수 주체로 변화함

I. 주택시장 과열, 언제까지 지속될까?

42.7

10 30 50 70 90

30 35 40 45 50

2003 2005 2007 2009 2011 2101 2103 2105 2107 (%,2MA)

(%,2MA) 2030 아파트 매매 비중(좌)

보증금승계비율(우)

14.0

12.3 11.5

19.9 697

895

833 807

0 200 400 600 800 1,000

0 10 20 30

39세이하 40~49세 50~59세 60세 이상 (백만원)

(배) PIR 평균 주택가격(우)

(16)

16 Part II

한국 가계부채 위험의 수준과 전망

(17)

17 주택가격과 가계부채 추이 및 전망

자료: 한국은행, 키움증권 리서치센터

한국의 가계부채, 전세계에서 가장 위험한 국가

• 집값 급등 1년~1년 6개월 지속 시 2023년말 한국의 가계부채 규모는 4천 조원 대로 GDP의 192%까지 상승할 것으로 추정 → BIS의 권고치인 80%의 두배를 크게 상회하는 수준으로 압도적 최고 수준의 부채 규모임

• 한국의 가계 부채 규모는 이미 전세계 최고 수준으로 정부 부채 포함할 경우 전세계 최고 수준에 달할 것으로 추정 → 2023년 말 한국의 가계부채와 정부부채를 합칠 경우 GDP 대비 비율은 260~270%대에 달할 전망

1. 집값 급등 통제하지 못한 한국의 부채, 감내 가능 범위 넘어설 듯

II. 한국 가계부채 위험의 수준과 전망

46 59 63 67 69 68

80 91 96 105 105 111 111 123 133 162 4.0 5.5

-4.0 9.6

-6.5 12.1

3.4 6.1 12.1 21.6

-7.5 -8.0

12.6 1.4

12.2 31.2

-100 -50 0 50

0 100 200 300 400

이태리 독일 스페인 일본 포르투갈 프랑스 미국 영국 스웨덴 한국 네덜란드 덴마크 캐나다 호주 스위스 한국수정

(%) GDP 대비 가계부채비율 '16~'21 순증

12대 선진국 평균 : 84.2%

129 136 139 142 146 158 171 181 192 4,033

0 100 200 300 400

0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000

15.12 17.12 19.12 21.12 23.12

('06,01=100)

(조원) GDP대비가계부채비율(우)

수정가계부채 주택가격(우)

(18)

18 가계부채 정의에 따른 가계부채 규모 비교(2021년 3월 기준)

자료: 한국은행, 금융감독원, 키움증권 리서치센터

최근 2년간 주택거래시 부채 조달 비중 비교

자료: 민주당 천준호 의원 보도자료, 키움증권 리서치센터 2020년 3월~2021년 7월

2. 임대보증금을 기반으로 한 갭 투자, 가계부채의 뇌관

II. 한국 가계부채 위험의 수준과 전망

1,666 1,765 2,052 2,306

3,170

85 90 105 118

162

-100 0 100 200

0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000

가계대출 가계신용 개인금융부채 금융권부채 가계부채

(%)

(조원) 금액 GDP 대비 비중(%,우)

0.9 4.8

6.6 8.4

27.1

52.2

0 10 20 30 40 50 60

회사지원금 사채 신용대출 그 밖의 대출 그 밖의 차입금 주택대출 임대보증금

(%)

• 한국의 가계부채가 상대적으로 더 위험한 이유는 정부 스스로 부채의 정확한 규모를 파악하지 못하기 때문

• 전체 부채의 절반에 근접하는 보편적인 부채인 임대보증금, 개인사업자대출이 정부 부채 통계에 누락

→ 2020년 3월부터 2021년 7월까지 전체 주택 거래 가운데 임대보증금 비중이 52%로 절반을 상회함

→ 갭투자 거래 비중은 서울 : 2020년 36%에서 43%, 수도권은 27%에서 32%까지 상승함

(19)

19 전체 갭투자 거래 가운데 고위험 투자 비중 비교 국민은행 기준 아파트, 다세대주택 전세가율 비교

자료: 민주당 강준현 의원 보도자료, 2021년은 7월 누계기준

3. 임대보증금을 기반으로 한 갭 투자, 감내하기 어려울 정도의 고위험투자로 변질

II. 한국 가계부채 위험의 수준과 전망

66.5

56.0

62.4

68.5 69.7

68.6

40 50 60 70 80

전국 서울 수도권

(%) 아파트 다세대

22.5

31.6

48.0 52.0

4.1 4.4

13.2

9.3

-40 -20 0 20

0 20 40 60 80 100 120

서울 전국

(%) 2020 2021 (%)

전세가+대출 100%이상

전세가율 70%이상

자료: KB국민은행 리브온, 2021년 9월 기준

• 임대보증금을 활용한 갭투자 거래 가운데 고위험 투자 비중이 절반 이상으로 나타나

→ LTV 70% 이상 거래 비중이 수도권 기준 52%, 이 가운데 100% 이상 거래는 9.3%에 달함

• 전세가격 상승으로 인해 갭투자의 고위험 레버리지 투자 가능성은 더욱 높아진 것으로 추정

→ 전세가율 격차로 고위험 갭투자의 경우 아파트 보다는 상대적인 열위 자산인 다세대, 연립의 가능성 높아

(20)

20 최근 5년간 부문별 가계대출 증가율(‘15년~’20년) 신용대출의 과도한 한도, 가계부채 위험 증가의 주된 요인

• 은행 주택담보대출 위주의 대출 규제, 부채 위험을 높이는 요인으로 작용해 옴

→ 정부, 주택담보대출 위주로 대출 만기 장기화, 고정금리 비중 확대 등 규제를 강화 해옴

• 정부의 주택담보대출 규제 강화로 전세자금대출, 개인사업자대출, 신용대출 등 고위험 대출 증가요인으로 작용 → 정부의 규제가 임대보증금과 전세자금대출, 신용대출을 이용한 갭투자를 활성화하는 계기로 작용

4. 정부의 대출 규제 실기, 갭투자 중심의 부채 위험을 키우는 요인으로 작용

II. 한국 가계부채 위험의 수준과 전망

자료: 금융감독원, 한국은행, 키움증권 리서치센터 자료: 금융감독원, 한국은행, 키움증권 리서치센터

5.7

12.8 14.7 15.8 21.2

13.9

50.0 59.5

44.1

16.3

0 20 40 60

30세미만 만30세~39세 만40세~49세 만50세~59세 60세 이상 (%) (%) 17년6월 잔액비중(우) 순증비중('17년6월~'20년6월)

17.0 32.6 32.1

48.3 63.0 64.6

109.3

281.5

0 50 100 150 200 250 300

개인처분가능소득 주택담보 수도권전세가격 신용판매+할부금융 수도권주택가격 신용대출 개인사업자 전세자금

(%)

전체대출 증가율 43.4%

(21)

21 2020년 말 기준 국내 은행과 미국 은행의 연체율 비교 국내 은행 가계대출의 DSR과 대출금리 추이

자료: 한국은행 금융안정보고서, 2020년 3분기 기준

• 저금리 정책과 주택담보대출 위주의 규제로 부채의 증가에도 가계의 원리금 상환 부담 감소함

→ 금리 하락과 원금 상환 부담 감소로 가계의 평균 DSR은 2018년 33.7%에서 2020년 30.2%로 하락함

• 원리금 상환 부담이 감소하고 대출이 증가해 국내 은행의 연체율은 정상적 여건 대비 과도하게 낮은 수준으로 하락 → 대출의 위험률을 낮추는 요인으로 작용, 대손충당금과 자본의 과소 적립의 직접적 요인으로 작용

5. 금리 인상, 대출 만기 연장 축소 시 가계 부채 문제 급속히 심화될 것

II. 한국 가계부채 위험의 수준과 전망

자료: 금융감독원, FDIC 0.14

0.34

1.04

1.72 1.74

2.42

1.89

3.59

0 1 2 3 4

모기지대출 신용대출 신용카드 자동차대출

(%) 국내은행 미국은행

39.6

36.5 35.9

33.7

31.8

30.2 3.62

3.34

2.77

0 1 2 3 4

20 25 30 35 40 45 50 55 60

2018 2019 2020

(%) 평균 DSR (%)

주택담보대출구성 가계대출금리(우)

(22)

22 정부부채를 포함해도 한국은 이미 과다 부채 국가

부채 위기를 경험한 국가의 GDP대비 정부부채 순증

자료: BIS, 키움증권 리서치센터 주: 2008년부터 2014년 기준

• 임대보증금 등 실질적 가계부채를 포함할 경우 전체 부채 수준은 이미 주요 선진국을 넘어선 상태 → 2021년 3월 말 기준 정부+가계부채 비율은 208%로 이미 선진국 평균을 상회함

• 선진국 사례를 볼 때 부채 구조조정 과정에서 정부부채가 가계부채 감소 폭 대비 큰 폭으로 늘어남 → 가계부채 구조조정 과정에서 정부부채는 평균적으로 3배 이상 증가함 (GDP대비 비율 기준) 6. 부채 주도 성장 정책 지속 결과 한국은 이미 부채 과다 국가로 부상

II. 한국 가계부채 위험의 수준과 전망

135 137

151 157 165 167 182 202 205 208 208 221 221 223 225 304 16.0 11.8 16.2

7.7 11.7 9.1 20.8 27.8

36.9 29.7

22.4 34.5

26.9 28.4 34.8 24.9

-120 -70 -20 30

0 100 200 300 400 500 600

독일 스웨덴 한국 덴마크 스위스 네덜란드 호주 프랑스 스페인 미국 한국수정 캐나다 포르투갈 영국 이태리 일본

(%) GDP 대비 정부+ 가계부채비율 2020순증

12대 선진국평균 199%

-17

9

-9

-27

-9 29

13

49

73 71

-40 -20 0 20 40 60 80 100

미국 한국 UK 아일랜드 스페인

(%p) 가계부채순증 정부부채순증

+23%p

+40%p

+45%p

+13%p

+62%p 가계+정부부채 순증

(23)

23 고위험 부채의 규모 및 전체 가계부채 내 비중 주요 고위험 대출의 성장률 비교

자료: 한국은행, 금융감독원, 키움증권 리서치센터 주: 2017년 1분기~2021년 1분기까지 성장률 상호금융비주택담보대출은 새마을금고 제외한 수치

• 주택가격 하락 시 위험이 큰 분야는 주택담보대출 등 알려진 부문 보다는 소외된 분야일 것으로 추정 → 부동산 PF, 중소법인대출, 상호금융비주택담보대출, 신용대출, 임대보증금 순으로 부실화 위험이 높음 → 고위험 부채 규모는 전체 가계부채의 2/3를 넘을 것으로 예상되어 현실화될 경우 감내하기 어려운 상황

• 고위험 대출은 대부분 은행 주택담보대출의 3배~5배 이상 높은 대출 성장률을 기록 7. 가계부채 위험은 주택이 아니라 다른 데 있다 !!

II. 한국 가계부채 위험의 수준과 전망

186 218.8 364 433 463 864

5.9 6.9

11.5 13.7

14.6

27.2

0 200 400 600 800 1,000

은행신용대출 은행임대사업 상호금융비주택담보 은행주택담보대출 중소법인 임대보증금

(조원,%)

72 49

49 30

12.5

0 20 40 60 80

은행신용대출 은행임대사업 상호금융비주택담보 중소법인 은행주택담보대출

(%)

자료: 한국은행, 금융감독원, 키움증권 리서치센터 주: 2021년 1분기 기준, 상호금융은 2020년 말 기준 상호금융비주택담보대출은 새마을금고 포함한 수치

(24)

24 주택가격 하락기 평균 매각가율, 매각율 비교

자료 : 법원경매통계정보, 키움증권 리서치센터

주택시장 침체 시 상가, 대지의 매각가율 변동

자료 : 법원경매통계정보, 부동산114 실거래가지수 수도권 기준 주: 매매가격은 ’09년 상반기 ’08년 8월 대비 ‘09년 2월 상승률 ’12년 하반기 ’11년 12월 대비 ’12년 12월 상승률 ’19년 상반기 ’08년 10월 대비 ‘19년 4월 상승률 상가와 대지는 2분기 전 대비 매각가율 변동폭

• 주택가격 하락 구간에 주요 부동산의 경매 매각가율은 70%대 이하로 하락하는 것으로 나타나

→ 주거용 부동산에 비해 상가, 대지 등 비주택 부동산의 매각가율이 상대적으로 더 낮은 것으로 나타나

• 주택시장 침체 시 주택시장 보다 상가, 대지 등 기타 부동산의 가격 하락, 거래량 감소가 더 큰 점이 향후 부실화 확대 요인 → 주택가격 하락기란 2009년 상반기, 2012년 하반기, 2019년 상반기 시점을 말함

8. 향후 금융 부실화의 뇌관은 수익형 부동산이 될 가능성이 높음

II. 한국 가계부채 위험의 수준과 전망

-6.7

-4.0 -6.0

-16.1 -13.3

-6.7

-20 -10 0

12년하반기 19년상반기

(%)

아파트가격(연환산) 상가 대지

77.3

66.6

56.8 30.0

25.4 23.5

-100 -50 0 50

0 70 140 210

주거용주택 대지 상가

매각가율(%) 매각율(%)

(25)

25 주요 국가별 취약기업 여신 비중 비교 취약기업 및 부도 전환 기업 비중 추이

자료: 한국은행 금융안정보고서

주: 취약 기업이란 이자보상배율 1배 미만을 기준으로 함

• 중소기업 가운데 이자도 못 버는 중소기업 비중이 50.9%, 영업적자 기업이 ¼에 달함

→ 2021년 3월 말 현재 중소법인 대출은 463조원으로 전체 원화대출금의 23.8%를 차지함 (주택담보대출 31%) 9. 중소기업 부채 위험을 뒤로 미룬 결과, 부채의 위험은 수면 아래에 잠복

II. 한국 가계부채 위험의 수준과 전망

자료: 한국은행 금융안정보고서, 2020년 기준 35.3

30.7

27.4 27.1

23.9 23.9

13.7 13.4

0 10 20 30 40 50

이태리 한국 미국 캐나다 프랑스 영국 일본 독일 (%)

10개국 평균 24.8%

1.0 1.5 2.0 2.5 3.0 3.5 4.0

0 10 20 30 40

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

(%) 취약기업 (%)

부도전환(우)

(26)

26 중소기업 법인 대출과 주택가격 상승률 추이 부울경 지방은행의 연체율과 아파트가격 상승률 추이

자료: 금융감독원, 키움증권 리서치센터

• 영업적자 지속에도 정상 여신으로 분류되었던 것은 충분한 담보로 향후 자산 가격 하락 시 중소기업 구조조정 가능성 높음 → 주택가격 하락 시 상대적으로 부실화 위험이 높은 여신은 가계 여신보다 중소법인 여신

10. 2019년 사례를 볼 때에도 가장 먼저 부실화 되었던 곳이 중소법인으로 나타나

II. 한국 가계부채 위험의 수준과 전망

자료: 금융감독원, 키움증권 리서치센터 주: 대구은행, 부산은행, 경남은행 평균 3

5 7 9 11 13 15

0 5 10 15 20 25

15.12 16.12 17.12 18.12 19.12 20.12 (%YoY)

(%YoY) 주택가격상승률

중기법인대출(우) -10

0

10

20 0.0

0.5 1.0 1.5

15.12 16.12 17.12 18.12 19.12

(%YoY,축반전)

(%) 중소법인

개인사업자 가계

부울경주택가격상승률(우)

(27)

27 주택시장 침체기 은행 연체 증가율과 미분양 증가율 비교

자료 :부동산114. 금융감독원, 국토교통부, 키움증권 리서치센터 주: 실거래가지수 수도권 기준

수도권 아파트 매매가격/거래량/경매낙찰가율 변동

자료: 국토교통부, 한국은행, 키움증권 리서치센터

• 상대적으로 취약한 매매시장 구조로 침체 시 매매 거래량 급감, 경매시장 매각가율, 매각율 급락 현상 초래 → 주택시장 버블이 누적되면서 주택시장 침체 반전 시 거래량, 매각가율 하락 폭 갈수록 확대되고 있음

• 주택시장 침체 지속 시 아파트 미분양 급증과 은행 신규 연체가 가파르게 상승하는 현상 초래

→ 주택시장 침체 반전 시 가장 먼저 미분양이 증가할 것이며 이 과정에서 부동산 PF 수익성 급격히 악화될 전망 11. 주택시장 침체, 금융 부실 증가의 주된 요인으로 작용할 것

II. 한국 가계부채 위험의 수준과 전망

-14.6

-6.6 -4.0

37.5

24.5 42.3

20.9

37.6

-20 0 20 40 60

09년상반기 12년하반기 19년상반기

(%)

아파트가격(연환산) 신규연체증가율(YoY) 미분양증가율(2분기 전 대비)

-14.6

-6.6 -4.0

-22.9

-9.7 -11.3

-80 -60 -40 -20 0

09년상반기 12년하반기 19년상반기

(%)

아파트가격(연환산) 매각가율변동(1년전대비) 거래량(2분기 전 대비)

(28)

28 지역별 아파트 매매가격 상승률 비교

자료: 통계청, 국토교통부, 키움증권 리서치센터

2019년 지역별 아파트 주택보급률과 빈집비율

자료: 부동산114, 국토교통부, 실거래가지수 기준

• 정부의 부동산 시장 부양책 이후 서울 보다는 경기, 인천, 부산 등 지방 아파트가 큰 폭으로 상승함 → 지방 부동산 가격 급등은 과거 사례를 볼 때 향후 잠재적 부실화 급증 요인

→ 지방 부동산 시장, 공급 과잉 문제 누적되어 있어 주택시장 침체 시 영향이 클 것으로 예상 12. 주택 시장 침체 시 지방 부동산 침체 더 클 것으로 예상

II. 한국 가계부채 위험의 수준과 전망

7.8 9.4 11.7 16.7 16.1

22.6 23.1 24.8 18.3

26.7 6.1 7.0 6.5

5.8 7.9

6.0 10.7 9.8 19.5 15.6

14.4 17.1 19.0

23.5 25.3 29.9

36.3 37.0 41.4

46.4

0 10 20 30 40 50

광주 강남3구 경남 대구 서울 울산 대전 부산 인천 경기

(%) 2020 21.01~'21.06

20년1월~21년 6월 아파트가격

상승률

98 98 99 100 102 104 107 107 110 111 111 112 112 115 3.8 4.7

3.5 4.9

4.1 5.6 6.0 12.6

7.0 13.4

13.3 14.1

12.1 11.9

-10 0 10 20

90 110 130 150

수도권 대전 인천 경기 대구 부산 광주 세종 울산 강원 충남 전남 충북 경북

(%) 빈집비율(우) 신주택보급률 (%)

(29)

29 Part III

은행 산업(비중확대)

: 부채 구조조정의 대표적인 수혜 산업

(30)

30 III. 은행 산업(비중확대) : 부채 구조조정의 대표적인 수혜 산업

1. 점진적 부채구조조정, 은행산업에 긍정적 영향을 미칠 것

갭 투자 증가

시나리오 I : 금리 인상 + 대출 규제 강화 시나리오 II : 전세 제도 보완 (임대차 3법 보완, 갭 투자 규제 등) 전세가격 ↑

주택가격 상승 + 가계부채 증가

수익성 ↑ ( 순이자마진, 수수료 상승) 자본비율 ↑ → 배당성향 ↑ → 주가 재평가

수익성 둔화, 신용 위험 증가

은행

정부 규제 강화에 따른 은행간 경쟁 완화 자본 규제 방식의 변화(자본 → 충당금) 정부 주도 구조조정 → 은행 주도 구조조정

점진적 부채 구조조정 대출 규제 강화로 성장률 둔화(카드) 신용대출 규제 강화로 거래대금 감소(증권)

금리 및 수수료 규제 강화 (카드)

증권 /카드

(31)

31 국내 은행의 상품별 대출금리 추이 5대 시중은행의 가계대출 순증 추이

자료: 언론보도 참조, 키움증권 리서치센터

• 금융당국은 가계 부채 위험 축소, 주택시장 안정을 위해 적극적인 부채 구조조정 정책을 추진

• 대출금리 인상을 통해 투기수요, 과소비성 실수요 등 불필요한 대출 수요 억제 정책 추진

• 정부의 강력한 대출 규제 영향으로 대출 순증 규모 2019년 이후 최저 수준으로 감소 2. 금융당국, 대출 규제 강화 + 대출금리 인상을 통한 점진적 부채 구조조정 추진

III. 은행 산업(비중확대) : 부채 구조조정의 대표적인 수혜 산업

자료: 한국은행, 키움증권 리서치센터

2.0

2.4

2.8

3.2

3.6

4.0 -2

2 6 10 14 18

19.04 19.08 19.12 20.04 20.08 20.12 21.04 21.08 (%,축반전)

(조원) 개인사업자 순수주택+집단

개인신용대출 전세자금

가계대출금리(우)

2.59

2.44 2.52

2.89 2.88

3.18

3.01

2.92

4.15

1.5 2.0 2.5 3.0 3.5 4.0 4.5

가계대출 주택담보 보증대출금리 신용대출

(%) 20.09 21.03 21.09

+0.57%p +0.59%p

+0.40%p

+1.26%p

(32)

32 차주별 DSR 도입 계획 업권별 평균DSR 기준치 강화

III. 은행 산업(비중확대) : 부채 구조조정의 대표적인 수혜 산업

• 차주별 DSR 도입시기, 업권별 DSR 강화 시기를 2022년 7월에서 2022년 1월로 6개월 앞당김

→ 총 대출 2억 원 초과 금액에 대해 차주별 DSR 도입, 은행에 이어 보험, 상호금융, 캐피탈, 저축은행 등에 대한 한도 규제 강화

• 전세자금대출 규제 제외 불구 플랜 B 제공을 통해 향후 대출 규제 강화를 시사함 (원리금 분할상환 확대)

• 금융소비자보호법 상 적합성/적정성 원칙 적용 (‘22년 1월부터)해 과잉 대출 책임에 대한 규제를 강화

21.7월 이전 1단계(현행) 2단계 (‘22.7월→‘22.1월)

3단계 (‘23.7월→‘22.7월)

주담대 투기‧과열지구 9억원 초과 주택

①全 규제지역

6억원 초과 주택 _{총 대출액} 2억원 초과

(①/② 유지)

총 대출액

1억원 초과 (①/② 폐지)

신용대출 연소득 8천초과

& 1억원 초과 ②1억원 초과

(대상)

신규취급 주담대의 8.8%

신규취급 주담대의 12.4%

全차주의 13.2%

全대출의 51.8%

全차주의 29.8%

全대출의 77.2%

평균DSR 은행 보험 상호 카드 캐피탈 저축

현행 규제

비율 40% 70% 160% 60% 90% 90%

준수 현황 38.3% 51.9% 124.6% 55.7% 70.5% 71.5%

조정 비율 40% 50% 110% 50% 65% 65%

자료: 금융위원회, 키움증권 리서치센터 자료: 금융위원회, 키움증권 리서치센터

3. 10월 26일 가계 부채 관리 방안의 시사점

(33)

33 성장률 둔화 시 부실 여신 증가율 높아짐 부실 여신 증가 시 충당금 급증 가능성 높음

• 정부의 대출 규제 강화 이후 은행 부실 여신 크게 늘어날 가능성이 높음

• 부실 여신 늘어날 경우 이에 수반하여 충당금 적립 비용도 동반해서 증가할 것으로 예상

• 은행은 선제적 충당금 적립을 추진할 것으로 예상되며 이를 가격에 반영함으로써 적정 수준의 이익을 확보할 것으로 예상 → 충당금 상향 조정 시 위험 가중치가 올라가 대출금리도 동반 상승 예상

III. 은행 산업(비중확대) : 부채 구조조정의 대표적인 수혜 산업

프랑스 독일 북유럽 기타

남유럽

유럽 미국

한국

싱가포르 아시아

y = -1.9386x + 5.8612 R² = 0.2577

-8.0 -4.0 0.0 4.0 8.0 12.0

0 1 2 3 4

대 출 성 장 률(14~19 CAGR%)

고정이하여신비율(%)

프랑스

영국

기타 독일

북유럽

남유럽

미국

한국 싱가포르 일본

아시아

y = 1.23x + 0.3 R² = 0.62

0 2 4 6

0 1 2 3 4

충 당 금 적 립 률(%)

고정이하여신비율(%)

4. 대출 규제 강화 이후 은행 건전성 악화 불가피할 것으로 예상

자료: Refinitiv, 금융감독원, 키움증권 리서치센터 자료: Refinitiv, 금융감독원, 키움증권 리서치센터

(34)

34 국내 상장 주요 업종의 PER 비교 주요 은행주 PBR, ROE 추이 5. 한국의 은행업종 주가는 선진화 과정에서의 재평가 국면

• 국내 은행업, 전세계 주요 은행& 국내 주요 섹터 중 가장 저평가된 업종

→ 양호한 실적과 부진한 주가 수익률 달성으로 업종 평균 PER 5.1배로 주요 업종 중 가장 낮은 수준으로 평가

• 이익의 안정성 제고, 배당 규제 완화 등으로 인한 주가 할인 요소 해소과정에서 재평가 지속 전망

→ 이익 성장을 주목했던 개도국형 은행에서 이익의 안정성, 높은 배당수익률을 기대하는 선진국형 은행으로 전환

III. 은행 산업(비중확대) : 부채 구조조정의 대표적인 수혜 산업

0 2 4 6 8 10 12

0.2 0.3 0.4 0.5 0.6 0.7 0.8

16.01 16.10 17.07 18.04 19.01 19.10 20.07 21.04 (%)

(배) 은행평균PBR

은행평균ROE(우)

5.1 5.3 7.7

8.2 9.2

9.6 11.1

11.6 11.9 13.2 13.4

31.0 35.7

56.5

0 10 20 30 40 50 60

은행 증권 건설 보험 자동차 통신 반도체 KOSPI

화학 에너지 운송 미디어 유틸리티 건강관리

(배)

자료: Fnguide, 키움증권 리서치센터

주: KB금융, 신한지주, 하나금융지주, 기업은행의 평균 자료: Fnguide, 키움증권 리서치센터

(35)

35 은행업종 주가는 전형적인 경기 방어주 장단기금리차와 은행 잔액예대금리차 비교

• 은행업종, 점진적 구조조정 시점에는 투자 매력도가 높은 섹터

→ 점진적 구조조정 시기에는 위험을 가격(금리)에 반영, 수익성을 유지할 수 있기 때문

• 국내 은행의 순이자마진, 미국 은행과 달리 장단기 금리차 변화에 따른 영향은 제한적일 것으로 평가

→ 최근 국내 은행의 순이자 마진 상승은 은행간 경쟁 완화에 따른 조달금리 하락, 대출금리 상승이 주된 이유 6. 은행업종, 점진적 부채 구조조정 시점에는 투자 매력도가 상대적으로 높은 섹터

III. 은행 산업(비중확대) : 부채 구조조정의 대표적인 수혜 산업

-30 -20 -10 0 10 20 30

-3 -2 -1 0 1 2 3 4

'08.01 '08.02 '08.04 '08.05 '08.06 '08.07 '08.08 '08.09 '08.10 '08.12

외국인 순매수 은행주 상대수익률(우)

(조원) (%)

베이스턴스 구제금융(3.14)

외환유동성 관련 국내 금융위기설 대두('08.09~'08.10)

리먼브러더스 파산, AIG 구제금융(9.15~16)

1.5 1.6 1.7 1.8

-0.5 0.0 0.5 1.0 1.5

15.01 15.09 16.05 17.01 17.09 18.05 19.01 19.09 20.05 21.01 (%p)

(%p) 금융채3년-통안채91일

잔액예대금리차(우)

자료: 한국은행, 본드웹, 키움증권 리서치센터 자료: Fnguide, 키움증권 리서치센터

주:2008년 1월 1일을 기준으로 상대수익률 산정

(36)

36 3대 금융지주의 대출금증가율과 보통주자본비율 3대 금융지주의 배당성향과 배당수익률 추이

• 금융당국의 은행에 대한 자본 규제, 배당 규제에서 충당금 규제 중심으로 변경될 가능성 높음 → 신임 금융위원장, 은행 주도 부채 구조조정 유도 대신해 배당에 대한 자율성 확대 시사

• 대출 성장률 하락, 순이자 마진 개선 등으로 인한 자본 비율 상승 가속화로 은행지주의 배당성향 제고 필요성 대두 → 은행지주의 배당성향 상향에 따른 배당수익률 개선, 향후 은행업종 주가 재평가의 핵심 변수

7. 배당성향 상향, 은행 업종 주가 재평가의 핵심 요소

III. 은행 산업(비중확대) : 부채 구조조정의 대표적인 수혜 산업

자료: 각 사, 키움증권 리서치센터

주: 자사주매입 소각을 포함한 주주환원율 기준 자료: 각 사, 키움증권 리서치센터

주: 바젤3 최종안 부분 도입 전 기준

23.1 24.6 26.2 21.2 28.4 31.1 3.0

4.4

4.9

4.5

6.1

6.8

0 2 4 6 8

0 10 20 30 40 50 60

2017 2018 2019 2020 2021E 2022E

(%) 배당성향 배당수익률(우) (%)

0

2

4

6

8

10

12 11

12 13 14

2017 2018 2019 2020 2021E 2022E (%YoY) 보통주비율 원화대출금 증가율 (우) (%)

(37)

37 Part IV

업종 Top-Pick은 KB금융지주와 우리금융지주

(38)

38 • 2021년 한해에는 DGB금융지주, BNK금융지주 등 지방은행지주가 상대적으로 양호한 수익률 달성

• 높은 대출 성장률로 이익 성장률이 높았던 은행지주가 상대적으로 양호한 수익률 달성

• 우량은행지주보다는 투자 위험이 높고, 레버리지가 큰 은행이 상대적으로 유리한 환경이었음

IV. 업종 Top-Pick은 KB금융지주와 우리금융지주

-11.2%

-4.0%

4.3%

7.8%

13.2%

14.3%

20.7%

29.3%

-40% -20% 0% 20% 40%

삼성카드 신한지주 기업은행 KB금융 하나금융지주 우리금융지주 BNK금융지주 DGB금융지주

(12개월 상대수익률)

국내 은행지주의 대출금 성장률과 순이익 증가율 비교 주요 은행지주의 상대수익률 비교

자료: Fnguide 자료: 금융감독원, 키움증권 리서치센터

1. 2021년 한해는 대출 성장률이 높은 지방은행, 이익 개선 속도가 유리

신한은행 국민은행

하나은행 우리은행

기업은행 부산은행

대구은행

5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

0 10 20 30 40 50 60

(대출금 성장률,%)

(순이익 성장률,%)

(39)

39 • 2022년에는 기업 여신 비중이 낮고, 지방 여신 비중이 낮은 은행지주가 상대적으로 유리할 것

• 2021년 이익 성장을 견인했던 카드, 증권, 캐피탈 등 비은행 부문이 2022년에는 상대적으로 부진할 전망

• 이익의 안정성에 주안점을 둔 은행지주에 대해 투자 권고 : KB금융지주, 우리금융지주

IV. 업종 Top-Pick은 KB금융지주와 우리금융지주

3.6 3.8

4.0 4.3

4.8 5.2

5.7

3.0 3.5 4.0 4.5 5.0 5.5 6.0

BNK금융지주 DGB금융지주 우리금융지주 하나금융지주 신한지주 KB금융 기업은행 (배)

55% 56%

68%

86%

15% 9%

7%

8%

11% 15%

16%

2%

19% 20%

9% 4%

0%

20%

40%

60%

80%

100%

신한지주 KB 금융 하나금융지주 우리금융지주

은행 카드 증권 기타

주요금융지주의 자회사별 이익 구성 FY21 은행지주 별 PER 비교

자료:키움증권 리서치센터 자료: 금융감독원, 키움증권 리서치센터

2. 2022년에는 대형금융지주, 비은행 비중이 낮은 은행지주가 상대적으로 유리할 듯

(40)

40 은행지주별 연간 손익 비교

(단위: 십억원,%)

연간 지배주주순이익 2018 %YoY 2019 %YoY 2020 %YoY 2021E %YoY 2022E %YoY

신한지주 3,046 5.0 3,291 8.0 3,329 1.2 4,289 28.8 4,333 1.0

KB 금융 3,069 -7.3 3,303 7.6 3,416 3.4 4,305 26.0 4,402 2.3

우리금융 1,899 1,258 -14.3 2,369 72.4 2,478 1.2

하나금융 2,264 12.2 2,341 3.4 2,577 10.1 3,116 20.9 3,206 2.9

4대그룹 8,379 1.8 10,835 29.3 10,581 -2.4 14,079 33.1 14,419 2.4

자기자본이익률

신한지주 9.22 8.94 8.05 9.42 8.88

KB 금융 8.80 8.85 8.56 9.64 8.98

우리금융 9.60 6.05 9.90 9.77

하나금융 8.77 8.64 8.86 9.70 9.30

4대그룹 8.93 9.01 7.88 9.66 9.23

자료: 키움증권 정리

IV. 업종 Top-Pick은 KB금융지주와 우리금융지주

(41)

41 Part V

투자유망종목

(42)

42 KB금융(105560) : Leading Bank가 구조조정을 주도한다!!

◎ 업종 대표주의 장점이 부각되는 시점

 업종 대표주로서 리딩뱅크가 갖고 있는 프랜차이즈 가치 등의 장점이 부각될 것

 기준금리 인상 등 대출금리 인상에 따른 이익 개선 폭 상대적으로 클 것

 적극적인 위험 관리 유지로 향후 이익의 안정성, 상대적으로 높을 것으로 예상

◎ 은행업종 내 투자 매력도가 가장 높은 금융그룹, Top-pick 의견 유지

 업종 내 최대 은행 지주로 업황 개선 등을 고려해 목표주가를 80,000원으로 유지

 안정적 이익 증가에도 21년 예상 PER, 2020년 말 PBR은 각각 5.2배, 0.44배로 과도하게 저평가

 실적 향상을 기반으로 주주환원율 개선 지속, 배당 투자 매력도 제고

BUY(Maintain)

투자지표(십억원,%) FY2019 FY2020 FY2021E FY2022E FY2023E

지배주주이익 3,311.8 3,455.2 4,398.4 4,456.4 4,538.3

증감율(%YoY) 7.9 4.3 27.3 1.3 1.8

보통주순이익 3,303.2 3,415.9 4,305.1 4,402.3 4,484.2

증감율(%YoY) 7.6 3.4 26.0 2.3 1.9

보통주EPS(원) 8,478 8,767 11,049 11,298 11,509

증감율(%YoY) 9.3 3.4 26.0 2.3 1.9

BPS(원) 97,873 104,733 115,598 124,823 134,069

PER(배) 5.6 5.2 5.2 5.1 5.0

PBR(배) 0.49 0.44 0.50 0.46 0.43

보통주 ROE 8.9 8.7 10.0 9.4 8.9

ROA 0.7 0.6 0.7 0.7 0.7

배당수익률 4.6 3.9 5.5 6.3 6.6

주가(11/3): 55,400원/TP: 80,000원

KOSPI (11/3) 2,975.71pt

시가총액 230,358억원

52주 주가동향 최고가 최저가

59,700원 40,300원 최고/최저가 대비 등락율 -7.20% 37.47%

상대수익률 절대 상대

1M 0.4% 1.8%

6M 3.2% 8.4%

1Y 29.9% 2.3%

발행주식수 415,808천주

일평균거래량(3M) 1,403천주

외국인 지분율 68.92%

배당수익률(21E) 5.5%

BPS(21.E) 115,598원

자료: 키움증권 리서치센터 -30

-25 -20 -15 -10 -5 0 5 10

0 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000 70,000

20.11 21.01 21.03 21.06 21.08 21.10

(원) 수정주가(좌) (%)

상대수익률(우)

(43)

43

손익계산서 2019 2020 2021E 2022E 2023E 손익계산서 2019 2020 2021E 2022E 2023E

이자이익 6,290 6,439 7,070 7,653 8,009 자회사별 이익 3,430 3,444 4,503 4,558 4,641

비이자이익 994 1,230 783 806 758 은행 2,439 2,298 2,529 2,792 2,820

수수료 1,505 1,456 1,568 1,573 1,570 카드 317 325 422 435 443

신탁보수 325 234 319 303 309 증권 258 426 670 576 597

유가증권 422 453 289 -110 -115 캐피탈 117 142 191 210 214

외환손익 46 474 -11 220 221 보험 250 196 624 476 495

기타영업비용 -1,305 -1,387 -1,382 -1,181 -1,226 기타 49 57 68 70 71

충전총이익 7,284 7,668 7,853 8,459 8,766 지주회사 순수익 -118 11 -105 -102 -103

판매관리비 3,852 4,028 4,068 4,181 4,307 지배주주순이익 3,312 3,455 4,398 4,456 4,538

충전영업이익 3,432 3,641 3,785 4,278 4,459 신종자본증권이자 9 23 54 54 54

대손상각비 103 471 513 625 682 보통주순이익 3,303 3,416 4,305 4,402 4,484

당기순이익 2,422 2,267 2,411 2,684 2,776 대차대조표(연결)

지배주주순이익 2,439 2,298 2,529 2,792 2,820 자산총계 518,538 610,672 648,001 667,660 683,422

충당금적립전이익 3,777 4,103 4,286 4,730 4,911 대출채권 340,487 377,798 407,030 425,447 439,938

대차대조표 부채총계 479,419 567,311 599,691 615,755 627,914

자산총계 379,486 422,126 451,438 471,097 486,858 예수부채 305,673 338,671 363,603 387,628 407,474

대출채권 291,394 317,367 340,782 359,200 373,691 자본총계 39,119 43,361 48,311 51,905 55,508

부채총계 350,625 391,666 418,802 436,443 450,231 자본금 2,091 2,091 2,091 2,091 2,091

예수금 277,348 300,057 323,244 345,964 364,732 주요주주 자본총계 38,534 42,504 47,611 51,205 54,807

자본총계 28,861 30,460 32,636 34,653 36,628 보통주자본

(상환우선주 등 차감) 38,135 40,808 45,041 48,635 52,238

자본금 2,022 2,022 2,022 2,022 2,022

지배주주자본 28,287 29,885 32,061 34,079 36,053

주요지표 2019 2020 2021E 2022E 2023E 주요지표I 2019 2020 2021E 2022E 2023E

원화대출금 점유율 17.4 17.2 17.2 17.2 17.2 총자산 성장률 8.1 17.8 6.1 3.0 2.4

예수금(말잔) 점유율 21.1 20.7 20.9 20.9 20.9 보통주 EPS 증가율 7.3 8.3 16.1 7.7 7.2

원화대출금 증가율 4.4 9.6 7.5 5.6 4.2 보통주 EPS 8,478 8,767 11,049 11,298 11,509

원화예수금 증가율 10.5 7.9 7.1 7.0 5.4 BPS 98,898 109,086 122,193 131,418 140,664

이자이익증가율 5.0 2.4 9.8 8.2 4.6 보통주 BPS 97,873 104,733 115,598 124,823 134,069

예대율 98.5 99.5 99.7 98.2 96.9 주당 배당금 2,210 1,770 3,150 3,600 3,800

비용률 52.9 52.5 51.8 49.4 49.1 배당성향(%) 26.0 20.0 27.9 31.5 32.6

고정이하여신비율 0.4 0.3 0.4 0.6 0.8 그룹ROA 0.7 0.6 0.7 0.7 0.7

고정이하 충당비율 130.2 165.2 187.3 192.3 197.3 보통주ROE 8.9 8.7 10.0 9.4 8.9

NIM 1.67 1.51 1.58 1.62 1.63 자회사별 이익 구성(%)

NIS 1.62 1.48 1.55 1.60 1.61 은행 71.1 66.7 56.2 61.3 60.8

총마진 (총자산대비) 1.97 1.85 1.77 1.82 1.82 카드 9.2 9.4 9.4 9.5 9.6

순이자마진 1.70 1.56 1.59 1.65 1.67 증권 7.5 12.4 14.9 12.6 12.9

비이자마진 0.27 0.30 0.18 0.17 0.16 캐피탈 3.4 4.1 4.2 4.6 4.6

대손상각비/평균총자산 0.03 0.11 0.12 0.13 0.14 보험 7.3 5.7 13.8 10.4 10.7

일반관리비/평균총자산 1.04 0.97 0.92 0.90 0.90 기타 1.4 1.7 1.5 1.5 1.5

ROA 0.66 0.56 0.57 0.60 0.59 기본자본비율 13.86 14.06 15.16 15.76 16.46

ROE 8.74 7.85 8.15 8.25 7.65 보통주비율(수정전) 13.58 11.74 12.59 13.50 14.22

레버리지배수 13.42 14.12 14.08 13.82 13.50 보통주비율 13.58 13.30 14.15 14.80 15.52

KB국민은행 KB금융

KB금융(105560)

(44)

44 우리금융지주(316140) : 높은 은행부문 비중의 실적 개선 기대

◎ 경쟁사 대비 은행업 비중이 상대적으로 높은 은행지주

 4대 금융지주 중 하나로 정부의 부채 구조조정으로 인한 은행 부문의 우호적 영업 환경 변화 수혜 클 듯

 비은행 비중이 낮은 금융지주로 카드, 캐피탈, 증권 등 비은행 실적 부진 영향 제한적일 전망

 금융당국의 내부등급법 승인으로 보통주 자본비율 1.3%p 상향, 자본 여력 크게 개선될 전망

◎ 투자의견 BUY, 목표주가를 18,000원을 유지하며 은행업 내 Top-Pick 종목 편입

 2021년 예상 PER 4.0배, PBR 0.41배 수준으로 과도하게 저평가

 대주주인 예금보험공사 지분 매각으로 Overhang(물량 과다) 문제 해소, 주가 재평가 요인 작용 전망

 내부등급법 승인으로 자본비율 상승, M&A를 통한 비은행 강화에 따른 주가 할인 해소 기대

BUY(Maintain)

투자지표(십억원,%) FY2019 FY2020 FY2021E FY2022E FY2023E

지배주주이익 1,903.8 1,307.3 2,431.8 2,541.0 2,636.4

증감율(%YoY) -31.3 86.0 4.5 3.8

보통주순이익 1,899.4 1,258.4 2,368.7 2,477.9 2,573.3

증감율(%YoY) -33.7 88.2 4.6 3.9

보통주EPS(원) 2,750.0 1,742.3 3,279.6 3,430.7 3,562.8

증감율(%YoY) -36.6 88.2 4.6 3.9

BPS(원) 28,397.2 29,287.8 31,474.6 34,255.3 36,718.1

PER(배) 4.5 5.8 4.0 3.8 3.6

PBR(배) 0.43 0.35 0.41 0.38 0.35

보통주 ROE 9.6 6.0 10.5 10.4 10.0

ROA 0.4 0.3 0.5 0.5 0.5

배당수익률 5.7 3.4 6.5 8.5 9.2

주가(11/3): 13,300원/TP: 18,000원

KOSPI(11/3) 2,975.71pt

시가총액 96,832억원

52주 주가동향 최고가 최저가

13,450원 8,800원 최고/최저가 대비 등락율 -1.12% 51.14%

상대수익률 절대 상대

1M 15.7% 17.3%

6M 26.1% 32.5%

1Y 42.9% 12.5%

발행주식수 728,061천주

일평균거래량(3M) 2,494천주

외국인 지분율 29.13%

배당수익률(21.E) 6.5%

BPS(21.E) 31,475원

자료: 키움증권 리서치센터 -30

-25 -20 -15 -10 -5 0 5 10 15

0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 14,000 16,000

20.11 21.01 21.03 21.06 21.08 21.10

(원) 수정주가(좌) (%)

상대수익률(우)

(45)

45 우리금융지주(316140)

우리은행 우리금융지주

손익계산서(십억원) 2019 2020 2021E 2022E 2023E 손익계산서 2019 2020 2021E 2022E 2023E

이자이익 4,860 4,822 5,253 5,681 5,937 자회사별 이익 1,724.5 1,551.1 2,529.4 2,633.6 2,730.0

비이자이익 913 687 958 871 880 은행 1,540.9 1,363.2 2,183.0 2,206.9 2,275.5

수수료 1,168 1,011 930 884 905 카드 97.6 120.2 204.3 218.6 229.6

신탁보수 171 93 118 123 125 증권(종금) 45.0 36.9 49.8 54.8 60.3

유가증권 235 699 733 685 700 캐피탈 0.0 0.0 170.0 99.9 108.6

외환손익 419 -21 231 200 195 기타 41.1 30.8 50.8 53.4 56.0

기타영업비용 -992 -1,043 -987 -1,021 -1,045 지주회사 순이익 179.3 -243.8 -97.5 -92.7 -93.6

충전총이익 5,773 5,509 6,211 6,552 6,817 지배주주 순이익 1,903.8 1,307.3 2,431.8 2,541.0 2,636.4

판매관리비 3,210 3,254 3,275 3,338 3,385 신종자본증권이자 4.4 48.9 63.1 63.1 63.1

충전영업이익 2,563 2,255 2,936 3,215 3,432 보통주 순이익 1,899.4 1,258.4 2,368.7 2,477.9 2,573.3

대손상각비 91 490 447 675 816 대차대조표

당기순이익 1,791 1,309 1,954 1,934 1,991 자산총계 361,981 399,081 442,538 459,577 473,442

지배주주순이익 1,506 1,363 2,183 2,207 2,275 대출채권 271,214 303,443 324,672 339,962 352,023

충당금적립전이익 2,766 2,546 3,386 3,579 3,804 부채총계 336,488 372,355 414,712 429,742 441,828

대차대조표 예수부채 264,713 291,527 315,438 323,613 331,789

자산총계 332,493 358,258 388,007 405,046 418,911 자본총계 25,492 26,726 27,827 29,835 31,614

대출채권 247,239 270,124 283,245 298,535 310,596 자본금 3,611 3,611 3,611 3,611 3,611

부채총계 310,431 335,252 364,026 379,288 391,307 주요주주 자본총계 21,510 23,054 24,828 26,836 28,615

예수금 234,118 254,656 266,160 273,572 280,985 보통주자본

(상환우선주 등 차감) 20,510 21,154 22,733 24,741 26,520

자본총계 22,062 23,006 23,981 25,758 27,604

자본금 3,381 3,581 3,581 3,581 3,581

주요지표 2019 2020 2021E 2022E 2023E 주요지표 2019 2020 2021E 2022E 2023E

원화대출금 점유율 14.2 14.0 14.14 14.14 14.14 총자산 성장률 4.8 7.7 8.3 4.4 3.4

예수금(말잔) 점유율 18.0 18.2 18.17 18.17 18.17 보통주 EPS 증가율 -36.6 88.2 4.6 3.9

원화대출금 증가율 4.9 9.8 8.46 5.64 4.16 보통주 EPS 2,750 1,742 3,280 3,431 3,563

원화예수금 증가율 6.4 9.7 5.95 2.79 2.71 BPS 29,782 31,918 34,375 37,156 39,618

이자이익증가율 2.8 -0.8 8.93 8.15 4.51 보통주 BPS 28,397 29,288 31,475 34,255 36,718

예대율 93.5 94.3 97.91 100.63 102.05 주당 배당금 700 350 850 1,100 1,200

비용률 55.6 59.1 52.73 50.94 49.66 배당성향(%) 25.5 20.1 25.9 32.1 33.7

고정이하여신비율 0.7 0.9 1.07 1.27 1.47 그룹ROA 0.5 0.3 0.6 0.5 0.5

고정이하 충당비율 121.7 153.9 198.37 203.37 208.37 보통주ROE 9.6 6.0 10.5 10.4 10.0

NIM 1.44 1.33 1.37 1.40 1.41 자회사별 이익 구성(%)

NIS 1.39 1.30 1.35 1.38 1.38 은행 89.4 87.9 86.3 83.8 83.3

총마진 (총자산대비) 1.74 1.57 1.63 1.64 1.65 카드 5.7 7.7 8.1 8.3 8.4

순이자마진 1.46 1.37 1.38 1.42 1.43 증권(종금) 2.6 2.4 2.0 2.1 2.2

비이자마진 0.27 0.20 0.25 0.22 0.21 캐피탈 0.0 0.0 6.7 3.8 4.0

대손상각비/평균총자산 0.03 0.14 0.12 0.17 0.20 기타 2.4 2.0 2.0 2.0 2.1

일반관리비/평균총자산 0.97 0.93 0.86 0.84 0.82 기본자본비율 9.9 11.8 12.9 13.1 13.4

ROA 0.40 0.32 0.51 0.49 0.49 보통주비율(수정전) 8.4 8.7 9.9 10.2 10.5

ROE 7.06 5.74 9.25 8.68 8.31 보통주비율 8.4 10.0 11.2 11.5 11.8

레버리지배수 18.07 18.52 19.09 18.33 17.50

- 저축은행중앙회를 위한 세미나

2021.06.21 Analyst 서영수 02) 3787- 0304 ysyoung@kiwoom.com

Analyst 유근탁 02) 3787- 0334 ktyoo@kiwoom.com

RA 이재석 02) 3787- 3765 jaeseok.lee95@kiwoom.com

가계부채 구조조정 이제 시작인가?

- 저축은행중앙회를 위한 세미나

은행산업

2

Contents

Part I Part II Part III Part IV Part V

주택시장 과열, 언제까지 지속될까?

한국 가계부채 위험의 수준과 전망

은행 산업(비중확대) : 부채 구조조정의 대표적인 수혜 산업

업종 Top-Pick은 KB금융지주와 우리금융지주

투자유망종목

3

주택시장 과열, 언제까지 지속될까?

 전세가격 급등에 따른 2030 무주택자의 갭투자 증가, 주택가격 급등의 주된 이유

 정부의 저금리정책, 전세자금 대출 활성화 정책, 임대차 3법이 전세가격 상승의 주된 이유

 서울 강남 아파트 → 강북 중소형 아파트 → 과천,광명,분당 → 기타 수도권 → 지방 → 다세대, 오피스텔 등으로 확산

 임대차 3법과 함께 금융당국의 대출 규제 불구 정치권의 선심성 정책으로 가격 상승 추세 2022년에도 지속 전망

한국 가계부채 위험의 수준과 전망

 정책 기조를 변경하지 않을 경우 주택가격 상승과 함께 가계부채 증가는 2023년까지 지속 전망

 구조조정이 진행되지 않는다면 2023가계부채 규모는 GDP의 200%에 근접한 4,000조원 추정

 높은 레버리지와 측정이 불가능한 비제도권 대출인 전세보증금을 이용한 갭투자 중심의 고위험 부채 위주로 급증 전망

 자산 가격 하락으로 부채 위험이 수면 위로 부상할 경우 은행, 정부부채 등은 감내하기 어려운 수준으로 평가

은행 산업(비중확대) : 부채 구조조정의 대표적인 수혜 산업

 금융당국, 금융 불안정성 위험을 제어하기 위해 은행 주도의 부채 구조조정 추진 전망

→ 대출금리 인상 + 비대면 대출 규제 강화 등 대출 심사 강화 + 대출 한도 축소 등의 적극적 조치 예상

 최대 위협 요인인 빅테크, 인터넷전문은행, 핀테크사에 대한 규제 강화는 은행주 재평가 요인

 과거 사례를 볼 때 은행 주도 구조조정 구간에는 상대적으로 양호한 수익률 달성 전망

업종 Top-Pick : KB금융지주, 우리금융지주

 은행 주도 부채 구조조정 과정에서 프랜차이가치가 높은 대형금융지주의 장점이 부각될 것으로 예상

 단기적으로는 카드, 증권 비중이 낮은 대형금융지주 실적이 안정적일 것으로 예상

 국내 Leading Bank인 KB금융지주, 비은행 비중이 적은 우리금융지주를 Top-Pick으로 추천

POST 코로나 시대의 최대 수혜 산업

4

은행업종에 대해 “Overweight” 투자의견을 유지

1) 대출금리 인상 + 대출 규제 강화 + 비대면 채널 규제 강화 등 부채 구조조정의 수혜

2) Sellers’ Market(공급자 시장)으로 전환, 대손비용, 조달비용 등 증가한 비용을 가격(금리, 수수료)에 전가 용이함 3) 은행 자율성 확대로 주주 가치 제고를 위한 배당성향 확대, 자사주 매입 확대 정책 등 활성화 기대

4) 부채 구조조정 진행 과정에서는 은행업종이 상대적으로 방어적 성격의 주가 양상을 띌 가능성이 높음

투자유망종목: KB금융, 우리금융지주를 Top-Pick으로 추천

1) 은행 주도 부채 구조조정 과정에서 대형금융지주의 장점이 부각될 것으로 예상 : KB금융지주, 신한지주 2) 부채 구조조정 과정에서 상대적으로 카드, 증권의 수익성은 부진할 가능성이 높음

→단기적으로는 카드, 증권 비중이 낮은 대형금융지주 실적이 안정적일 것으로 예상 : 우리금융지주, 하나금융지주

은행업종 투자의견 및 요약

기업 Valuation 비교

5

Part I

주택시장 과열, 언제까지 지속될까?

6

1. 주가 상승의 주요인은 전세가격 상승으로 인한 갭투자 증가

I. 주택시장 과열, 언제까지 지속될까?

기준금리 인하 + 비대면 대출 활성화 + 임대차 3법 시행

전세가격 ↑

전세가율 ↑

무주택자

매수 수요 ↑ 다주택자

매수 여력 ↑

가구 분할 + 합 ·편법 증여 ↑ 갭투자 ↑

주택가격 ↑

7

고공행진을 지속하는 수도권 아파트 시장

서울에서 지방 대도시로 열기가 확산되는 주택시장

• 정부의 과도한 돈 풀기 정책 영향에 힘입어 전국적인 부동산 투기 열풍이 확산되고 있는 것으로 나타나

• 정부의 핀셋 규제 영향으로 강남 → 강북, 강북 → 광명, 분당, 과천 → 기타 수도권 → 지방으로 매수 수요 확산

• 주택 거래 물건의 대상이 블루칩 중심에서 상대적으로 공급 여건이 좋지 않은 물건 중심으로 확산 2. 정부의 돈 풀기 정책 영향으로 주택시장 과열 현상 가속화

I. 주택시장 과열, 언제까지 지속될까?

8

전세계 주요 국가 중 가장 가계부채 증가율이 높은 한국

한국은 코로나위기 에도 가장 돈을 많이 푼 나라 중 하나

• 주택가격 급등의 근본적 원인은 정부의 “부채 주도 성장 정책“

→ 이전 정부뿐만 아니라 현 정부에서도 저금리 정책 등 유동성 확대 정책을 제시

3. 한국, 전세계 주요 선진국가 가운데 돈을 가장 많이 푼 나라 중 하나

I. 주택시장 과열, 언제까지 지속될까?

9

서울 다세대·연립의 갭투자의 위험도(LTV) 분석

서울 다세대·연립의 매매가격과 전세가격 상승률 추이

• 주택가격 상승으로 가격 부담과 함께 대출 규제가 강화되자 매수 수요가 다세대주택, 오피스텔 등으로 확산

I. 주택시장 과열, 언제까지 지속될까?

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