주택시장 기능개선을 위한 과제

영국 주택시장동향 및 시사점 I.

주택시장 기능개선을 위한 과제

- -

본 자료는 OECD의 보고서 Improving the functioning of the housing market in the

※ 「

의 주요내용을 요약

United Kingdom」 정리한 것임.¹⁾

요 약

< >

◇ 1990년대 중반에서 금융위기 발생이전인 2007년 말까지 영국의 실질주택 가격은 약 1.5배 상승하였으며 이는, OECD 국가 중 높은 수준에 해당

연간 근로소득 대비 주택가격 비율의 변화 장기 평균치( : 4)

※

년 년 배 년 년

: 1997 3.5 → 2007 7.2 → 2009 6.3 → 2010 7.0

o OECD 분석에 의하면 1995년 이후의 주택가격상승에서 소득 증가 가구 증가, 등 구조적인 요인이 상당부문을 차지하는 것으로 추정됨 높은 주택가격은. 매우 부족한 공급량에 기인(1995년 이후 주택이 약14% 증가)

이는

※ 주택건설붐과 투기적인 요인 등에 의해 주택가격이 급등했던 아일랜드, 스페인 미국 일부지역 등 다른, OECD국가들과는 대비되는 상황

o 한편 주택가격이 높고 주택공급이 부족한 상황에서, 공공주택에 대한 수요는 증가하고 있으나 그동안의 공급량은 매우 부족한 실정,

※ 신규 공공주택은 매년 약 만채가 필요한 것으로 분석되며 이는5 , 1997-2009년간 실제 공급된 공공주택의 수보다 약50% 높은 수치임

◇ 높은 주택가격 및 주거 가용성 부족으로 인한 사회경제적 영향

o 주택을 구입하는 것보다 임대하는 것이 경제적으로 저렴한 상황에서 민간 임대주택에 대한 수요가 증가

o 주택소유자는 주택구입시 기존주택을 담보로 활용할 수 있었으나 최초, 주택구입자(first-time buyers)는 주택구입에 필요한 자금측면에서 불리 o 주택가격의 상승은 사회계층간의 富(wealth)의 이동을 촉진하며, 富가

임차인 및 젊은 세대로부터 주택소유자 및 기성세대로 이동

o 주택가격이 높은 지역에서는 고용인력을 찾기가 쉽지 않은 상황이며, 생활 비와 노동비용의 증가를 초래하여 국가경쟁력 감소요인으로 작용

1) OECD Economics Departmetn Working Paper, No. 867, 동 보고서 원문은 OECD 홈페이지를 참조 (http://www.oecd-ilibrary.org/economics/improving-the-functioning-of-the-housing-market-in-th e-united-kingdom_5kgc42th5df2-en;jsessionid=2edltdup53utx.epsilon)

는 주거 가용성을 개선하기 위한 과제를 다음과 같이 제시하고 있음 OECD

◇

o 현재 토지이용제도가 매우 규제가 강하므로 개발수요가 있는 지역에 대해서는 토지이용규제를 완화해야 함

영국의 잉글랜드 및 웨일즈 지방에서 개발된 토지면적은 약13.5%이며,

※ 토지의

약36%는 환경보호 목적 또는 그린벨트로 지정되어 있는 상황임

o 주택공급확대를 위한 주요과제는 그린벨트(Green Belts) 경계 변경여부 등 환경 정책과의 조화 적합한 신축주택지 확보 및 개발에 대한 지역주민의 수용성, 확보 주택공급 확대를 위한 건설분야 경쟁력 제고 등임,

한편

o , OECD는 주택시장을 안정화하는 효과를 거둘 수 있도록 시장가격을 기준으로 하는 재산세(property tax)를 도입할 것을 제안

한편 저소득계층에 대한 주거지원을 위해

o , 신규 공공주택 공급에의 민간재원조

달 사회정책과의 통합적 접근 주거형태의, , 유연성 확보 등이 요구됨 참고할 정책적 시사점은 다음과 같음

◇

o 영국 주택공급에서 고밀화 한계에 직면하여 도시내 용지확보가 제한된 상황에서 그 린벨트 등 도시외곽 미개발지에서의 용지 확보가 관건임

- 그린벨트 경계 조정 등 개발에 대한 일반의 수용성을 확보하기 위해서는 개 발 및 미개발로 인해 발생하는 사회경제적인 비용과 편익을 객관적이고 투명 하게 평가하여 제시하고 일반의 공감대를 형성하는 과정이 요구됨,

- 동시에 지역단위의 구체적인 정책대안이 사회 환경정책목적과의 조화를 도모해 야 하며, 지역의 주택개발에 대한 효과적인 유인책을 적절하게 운영하는 것이 요구되고 있음

o 영국은 최근에 기존의 하향식 주택공급구조에서 분권화된 방식으로 정책기조를 개혁하였는 바, “개발의 비용편익 평가절차와 방식 지역 주택개발에 대한, 유인책 운영방식 등을 잘 관찰하여 정책에 참고할 필요”

o 영국 주택가격의 상승은 연쇄적으로 민간임대 및 공공주택에 대한 수요를 증가 시켰는 바 상관관계를 고려하여 주택시장 부문간의 균형있는 발달을 도모하는, 것이 주거 가용성 개선에 중요함

서론 1.

□ 영국에서는 1990년대 중반부터 2007년까지 실질주택가격이 상당히 상승 약( 1.5배 하) 였으며 주거 가용성, (housing affordability)²⁾이 부족한 상황

o 주택시장의 수요측면에서는 소득 증가 실질이자율 감소와 대출기준 완화에, 따른 주 택담보대출 증가 주택소유를 우대하는 세제 등이 배경임,

o 공급측면에서는 매우 엄격한 토지이용계획제도로 인해 수요에 비해 주택공급이 부족 하여 주택 가용성 부족현상이 심화됨

한편 년 세계적인 금융위기의 영향으로 인해 주택가격의 하락조정

o , 2008 , 주택투

자 붕괴 및 민간소비 감소 등을 경험하고 있음 다만 가격 하락폭이나 주. , 택담 보대출 규모 등에서 다른 OECD 국가들에 비해 상대적으로 적은 편임

□ 여전히 높은 주택가격 수준 주거 가용성 부족 주택투자 위축 등의 현상은 국가, , 경 제와 사회전반에 영향을 주고 있는 바 주택시장이 원활하게 작동하는 것이 경제, 성장과 복지증진에 중요한 요인이 되고 있음

주택시장은 가계 소비활동수준 고용의 지역간 이동성 정도 주택

o , , 금융시장의 안정

성 여부 사회계층간 부, ( )富 의 분배양상 등에 영향을 미침

영국 주택시장이 원활하게 작동하기 위해서는 주택공급능력 제고 주거 가용성 개

o ,

선 민간임대 및 공공주택의 역할 제고 등이 필요한 상황임,

o 따라서, 주거 수요를 충족시키면서 주택시장의 안정을 촉진하기 위해서는 자“ 가주택 민간임대 공공주택 간의, , ” 균형 있는 정책적 대응이 요구되며 거, 시경 제 및 사회활동에 미치는 주택시장의 영향도 적절하게 고려해야 함

동 보고서는 영국 주택시장의 가격수준과 수급동향 주거 가용성 부족에 따른 민,

□

간임대주택 및 공공주택 수요 증가양상 그로 인한 사회경제적 영향 등을 분석한, 후 토지이용계획제도의 개혁 등에 대한 정책적 권고를 제시하고 있음,

o 특히 주택공급이 부족한 배경으로 규제가 강한 영국의 토지이용계획제도가 공, 통적으로 거론되고 있는 바 주택공급 확대를 위해서는 그린벨트, (Green Belts) 등 환경정책과의 조화문제 적합한 신축주택지 확보 및 개발에 대한 주, 민의 수용성 확보 등이 우선적으로 해결해야 할 과제로 제시되고 있음

2) 주거 가용성(housing affordability)이란 주거에 대한 비용이 부담가능한 정도를 의미하며 미국과 캐나다, 에서는 주거비용 공공요금 세금 등을 포함 이 가구총소득의( , ) 30%를 초과하지 않는 경우를 주거 가용성의 일반적인 기준으로 보고 있음.

최근 영국 주택시장동향 2.

주택가격수준 : 최근 가격의 하락조정에도 불구하고 여전히 높은 수준

□

o 1990년대 중반에서 금융위기 발생이전인 2007년 말까지 영국의 실질주택가격은 약 배 상승하였으며 이는 국가 중에서도 높은 수준에 해당

1.5 , OECD

소득 대비 주택가격 임대료 대비 주택가격비율은 장기적인 평균치보다 현재 각

- ,

각 약40 50%～ 높은 수준에 이르고 있어 가격수준이 높다는 점을 시사 연간 근로소득 대비 주택가격 비율의 변화 장기 평균치( : 4)

※

년 년 배 년 년

: 1997 3.5 → 2007 7.2 → 2009 6.3 → 2010 7.0

가격수준은 년 금융위기 발생으로 인해 하향조정되었으나 그 폭은 크지 않

- 2008 ,

았음. 2007년 최대치에 비해 2009년에 약15% 감소하였으며 최근에는 일부 상, 승하여 최대치에 비해 11% 감소한 결과를 나타냄

분석에 의하면 년 이후의 주택가격상승에서 소득 증가 가구 증가 등

o OECD 1995 ,

구조적인 요인이 상당부문을 차지하는 것으로 추정됨³⁾.

년 년 기간동안 실질주택가격은 년을 으로 할 때 년에 - 1995 ～2007 1995 100 2007

로 상승하였는 바 가격상승분 중에서 실질소득의 증가는 에 해당하며 인

251 , 95 ,

구증가 및 소규모 가구 증가로 인한 영향은 28에 해당

도표 1. 영국 실질주택가격의 연도별 변화추이(1995년 : 100)

3) 다만 다수의 분석들은 일부 다른 결과를 도출하고 있는 바 주택가격 형성에서 구조적인 요인 외에 주택, 가격의 거품(house price bubble)이 포함되어 있다는 내용도 제시됨 예를 들어. 2008년 IMF 보고서는 약30% 정도 주택가격이 과다평가된 것으로 분석

여전히 높은 주택가격은 급격한 수요의 증가보다는 그동안 부족한 공급량에

o 기인

하고 있으므로(해당기간 동안 주택재고는 약14% 증가에 불과) 최근의 주택가격 하락조 정이 소폭에 불과한 것으로 OECD는 평가

이는

- 주택건설붐과 투기적인 요인 등에 의해 주택가격이 급등했던 아일랜드 스페, 인 미국 일부지역 등 다른, OECD국가들과는 대비되는 상황

아일랜드 스페인 등은, 1990년대 중반이후 가격 상승시기에 활발한 주택건설이 있었

※

으며 종종 투기에 의해 건설이 활발했음 그에 따라 수요의 증가는 지속가능하지 않, . 았으며 현재 주택재고의 과잉현상을 경험하고 있음,

주택공급의 가격탄력성이 높다고 하더라도 주택에 대한 수요가 일시적으로 과다하고

⇒

지속가능하지 않은 경우에는 사회경제적 문제가 발생되는 사례임

그러나 그동안의 주택가격 상승이 상당부분 구조적인 요인에 의한 것이라고 하

- ,

더라도 급격한 가격하락 조정을 배제하는 것은 아니라고 OECD는 분석

※ 실질주택가격은 소득 및 이자율 변화에 민감하며 주택금융 여건이 나빠질, 경우에는 주 택가격이 장기 균형치에 벗어나 급격한 변화를 경험할 수 있음

최근 주택가격의 하향조정으로 인한 가구의 취약성 정도를 분석한 결과 다른 국

o ,

가들에 비해 영국은 상대적으로 문제가 심각하지 않은 상황임

영국의 가구당 부채는 년의 에서 년에는 로 증가 년에 - 1995 110% 2009 170% , 2009

주택담보대출은 가처분소득기준으로 약133%에 해당

· 최근 주택가격 하락으로 인해 담보대출액이 해당주택가격보다 많은 경우

: 2008년 9월의 4% 수준에서 2009년 제1/4분기에 7-11%로 증가 이는 미국의, 경우(2010년 1/4분기에 약25% 내외 보다 훨씬 적은 수치임)

주택담보대출의 가구당 부담정도

·

: 15,000 파운드 미만이 약78%에 해당함 대부분 변동이자율. 이 적용되고 있는 상황에서 실질이자율 하락도 주택담보대출의 부담을 줄이는 작용을 함 그. 에 따라 주택담보대출금의 납부 지연도 심각하지 않음

다만 향후 경제여건이 악화될 경우

- , (실질이자율 상승 고용 감소 주택가격 하락, , )에 는 많은 가구들이 재정적 어려움에 직면할 가능성도 배제할 수 없음⁴⁾

4) 2006-2007년의 경우 저소득가구의 약, 40%가 주택담보대출 상환에 가처분소득의 절반이상을 지출하였음.

주거 가용성 부족현상

□

영국의 현재 주택들은 대부분 노후되었으며 소형 위주로 구성되어 있음

o ,

- 주택재고의 35%는 1945년 이전에 건축된 건물이며 주택 바닥면적도 다른 EU 국 가들의 평균치인 100㎡에 못 미치는 76㎡ 내외임

o 그동안의 주택가격이 가파르게 상승했음에도 불구하고 1990년대 이후 신규주택 의 증가는 신규가구의 증가추세에 훨씬 미치지 못하고 있음 특히. 2008년 금융위 기 이후에 신규주택 건설은 대폭 감소하는 추세임(도표 2 참조)

- OECD 국가 중에서 영국과 네덜란드는 실질주택가격이 급격하게 상승했음에도 불구하고 주택건설투자활동이 상대적으로 적었다는 특징을 지님 영국의 주택공. 급의 가격 탄력성은 지난 20여년 기간에 매우 낮았던 것으로 분석됨.

주택공급의 가격탄력성 정도

※

영국 네덜란드 프랑스 미국 독일

: 0.3, 0.45, 1.1, 1.4, 2.0

도표2. 신규주택 건설과 가구수 증가추이 도표 3. 실질주택가격과 주택투자 변화추이

- 이에 따라 영국 정, 부는 2007년도에 주택을 향후 2020년까지 300만호를 건설 한다는 목표를 발표했으며 금번 신정부는 목표수치의 적절성에는 동의하지 않, 으 나 많은 주택건설이 필요하다는 입장을 표명함

o 한편 주거의 가용성 부족으로 인해 공공주택에 대한 수요는 증가하고 있으나, , 그 동안의 공급량은 매우 부족한 실정

- 잉글랜드 지역에서 공공주택대기자는 2009년에 약180만명으로서 10년전에 비 해 약70%가 증가

년 이후에 영국의 공공주택정책은 공공주택의 질적 수준 개선에 중점을 두 - 1997

어 왔으며 약50%의 낙후된 공공주택을 개선함 반면에 공공주택의 재고량 증가. 는 수요에 비해 매우 부족했음

신규 공공주택은 매년 약 만채가 필요한 것으로 분석되며 이는5 , 1997-2009년간 실제

※

공급된 공공주택의 수보다 약50% 높은 수치임

높은 주택가격 및 주거 가용성 부족으로 인한 사회경제적 영향

□

민간임대주택에 대한 수요 증가 o

높은 주택가격으로 인해 주택을 구입하는 것보다 임대하는 것이 경제적으로

- 저

렴한 상황에서 민간임대주택시장이 상당히 증가(주거의 약14%를 차지). 주택을 구입 하여 임대하는(buy-to-let) 시장의 발달에 기인하는데, 2000년 250만채에서 2006 년에는 약 백만채로 증가3

※ 영국 국가주택계획자문단(NHPAU)은 잉글랜드지역에서 주택을 임대하는 것이 구 입하는 경우에 비해 2008년 기준으로 비용측면에서 약72% 수준이라고 분석

임대료 수준은 가구소득에 대체적으로 비례하여 증가하는데 소득수준 대비

- , 임대

료 수준은 잉글랜드 지방에서 약20% 수준임 그러나 민간주택임차인의 약. , 1/4이 임차료로 가구당 소득의 절반이상을 지출하는 것으로 분석됨

생애 최초 주택구입자의 주택구입 불리 o

- 주택 가용성이 부족한 상황에서 그동안의 낮은 이자율 대출기준 완화 등 주, 택금융시장에 대한 접근성 향상을 통해 주택을 구입하는 방식으로 대응

- 주택소유자는 주택구입시 기존주택을 담보로 활용할 수 있었으나 최초주택구입 자(first-time buyers)는 주택구입에 필요한 자금측면에서 불리했음 그에 따라. , 최초주택구입자 비율이 감소하는 추세를 보임(도표 4 참조)

도표 4. 영국 최초주택구입자의 주택담보대출 비중 변화추이

가구 형성 사회계층간 의 배분 등에 대한 영향 o , 富(wealth)

주택가격의 상승은 사회계층간의 의 이동을 촉진하며 가 임차인 및

- 富(wealth) , 富

젊은 세대로부터 주택소유자 및 기성세대로 이동

젊은 계층이 적당한 주거를 마련하는 데에 어려움이 증가하여 최근 영국은 인구 -

변동추이에 비해 가구 형성비율이 낮아지는 경향을 보임 주택관련 경제활동의 국가경제 변동에 대한 영향

o GDP

- 주택가격이 높은 지역에서는 고용인력을 찾기가 쉽지 않은 상황이며 주택가격, 상승은 생활비와 노동비용의 증가를 초래하여 국가경쟁력의 감소요인으로 작용

- 영국의 주택투자활동은 1995-2006년 기간중 GDP의 연평균 0.15% 성장에 기여 했으나, 최근의 주택투자는 최고치에 비해 약50% 감소되어 GDP 하락에 상당 부 분을 차지하며 고용에 미치는 영향도 큼⁵⁾

영국 주택가격의 가구 소비활동에 대한 영향 분석

※

주택자산이 파운드 늘어나는 경우에 가구소비는 약 펜스 늘어나는 것으로 분석됨1 7 . 이 는 금융자산의 경우에 가구소비가 약 펜스 늘어나는 것보다 높은 것임4 .

또한 주택을 활용한 대출을 통해 가구의 소비활동도 늘어나는 것으로 분석됨.

5) 주택건설부분은 노동력 집약적이며 관련서비스 및 주택금융은 고용과 경제에 영향을 주고 있음 주택, . 투자는 유동성이 매우 크다는 것이 특징이며 고용부문에서, 1997-2008년 기간 중 전체 고용증가의 약

을 차지했음 1/5

주거 가용성 개선을 위한 과제 3.

영국의 주택공급 부족배경

□

이용가능한 토지의 물리적인 제약

o ⁶⁾보다는 규제가 강한 영국의 토지이용제도 자체 가 주택공급의 주된 장애요인이라고 공통적으로 지적되고 있음

영국의 잉글랜드 및 웨일즈 지방에서 개발된 토지면적은 약 임 잉글랜드

- 13.5% .

지방에서 2007년 정부의 목표치인 매년 24만호를 건설할 경우에 소요되는 토 지면적은 잉글랜드 전체토지의 0.06%에 불과한 것으로 추정됨

※ 토지의 약36%는 환경보호 목적 또는 그린벨트로 지정되어 있는 상황임 특히 그. 린 벨트(Green Belts)는 잉글랜드 지방에서 토지면적의 약13%를 차지하며 환경적인 목, 적보다는 도시확산을 방지하는 데에 주목적이 있음

만약 토지이용규제가 완전히 완화된다면 주택가격은 년의 경우에 약

- 2008 21～

낮아지고 년 기간의 주택가격의 변화폭도 정도 줄어들 38% , 1974 2008～ 30 52%～

었을 것으로 추정된다는 분석도 제기됨⁷⁾

o 강한 토지이용규제는 환경보호와 사회적인 목적 달성에 중요한 역할을 하고 있으 나 개발로 발생하는 경제적 편익에 대한 고려가 부족하다는 문제가 지, 적되며, 시장의 가격신호체계에 보다 대응해야 한다는 주장도 제기됨⁸⁾

- 2010년도 발표된 미래 토지이용에 대한 정부 보고서 는 비용편익을 분석한“ ” 결 과를 토대로 현재 토지이용제도가 매우 규제가 강하므로 개발수요가 있는 지역 에 대해서는 토지이용규제를 완화해야 한다고 제안⁹⁾

o 한편 개발로 인해 발생하는 비용과 편익에 대한 객관적이고 투명한 평가가 어, 렵 다는 점도 토지이용을 제약하는 배경으로 작용하고 있음

6) 개발가능 토지가 희소한 경우는 도시고밀화가 집중된 지역에 한정되고 있음

7) Hilber, C.A.L. and W. Vermeulen (2010), “The Long-Term Impact of Supply Constraints on House Prices in England", mimeo, London School of Economics, August.

8) Barker, K. (2006b),

Barker Review of Land Use Planning. Final Report

Recommendations

9) GO-Science (2010), Foresight Land Use Futures Project, Final Project Report, The Government Office for Science, London.

주택공급 목표달성에 대한 정책기조의 변화

□

o 신정부 이전까지는 국가 전체적으로 주택공급 목표를 설정한 후 이를 지역, 공간 전략(RSS: Regional Spatkial Strategies)에 반영하는 하향식(top-down) 정책기조를 채택하였음

지역공간전략에서 향후 년간의 개발전략을 제시하고 주택개발지역과 인프

- 15 20～

라 우선순위를 제시하고 지역단위에서 주택위치와 규모 등을 계획하는 방식으로, 운영하였으며 주거의 고밀화, (densification)을 중시했음

o 그러나 지역단위 수준의 가구수에 대한 추정치는 정확성이 부족하였으며, , 시장 상황의 변화추이에 적절하게 대응하지 못했다고 평가됨 결과적으로 주택. 공급 목 표달성에는 미흡했음¹⁰⁾

하향식 정책의 가장 큰 약점은 지역에 개발에 대한 인센티브를 제공하지 못

- 했

다는 것임 지역주민들도 주택건설에 대해 우호적이지 않았으며 하향식으. 로 제 시된 주택공급 목표치에 대해 수용하지 않는 경향을 보였음

- 한편 영국에서는 전통적으로 아파트, (flat)보다는 일반주택을 선호하고 있는 상 황에서 고밀화 전략도 비난을 받았음

o 신정부는 지방정부가 개발책임을 맡는 분권화된 방식의 상향식(bottom-up) 정 책기조로의 변경을 시도하고 있음

그에 따라 지방정부는 각 지방의 주택수요를 평가하고 개발에 적절한 지역을 설 -

정하여 주택을 공급하는 책임을 갖게 되었으며 중앙정부는 종전의 하향식 주택, 건설 목표치와 관련기구를 폐지하고 지방정부의 개발을 지원하기 위한 인센티브 로서 “New Homes Bonus(NHB)”¹¹⁾를 도입하였음

- 앞으로 주택개발에 대한 지역의 의지를 촉진하는 것이 주요한 과제이며 주택이, 필 요한 지역에서 그에 상응한 토지개발이 될 수 있는지가 제도운영의 관건임

- 한편, 지역간 인프라 및 공공서비스 공급에 대한 전략적인 계획문제도 중요한 이슈로 서 교통 의료 교육 홍수방지 등에 대한 지역간 협력구조 마련이 요구됨“ , , , ”

10) 주택공급 목표달성에 어려움이 있어 영국정부는 주택공급목표 진행상황을 점검하는 기구(NHPAU:

를 년에 설치하게 됨 National Housing and Planning Advice Unit) 2006

11) 신규주택에서 년동안 부과되는 지방세6 (council tax)에 상응하는 금액을 중앙정부에서 지원하는 방식임

영국의 주택공급확대를 위한 주요 선결과제

□

그린벨트

o (Green Belts) 경계 변경여부 등 환경정책과의 조화문제

- 주택건설의 장애요인이기도 한 그린벨트는 도심확산방지를 목적으로 도입되었 으며 환경보호에도 중요한 역할을 담당하고 있음,

반면에 이러한 목표들은 도시지역의 위치설정방식 그린벨트 보다는 환경 사회목

- ( )

적과 연계된 토지보호방식을 통해 효과적으로 달성할 수 있다는 의견도 제기되 며 그린벨트 경계를 지나 주택이 건설되면서 통근거리와 탄소배출을 오히려 늘, 리는 부작용도 발생

- 그린벨트 경계의 변경에 대한 고려가 요구되는 상황에서 개발에 따르는 비“ 용 과 편익에 대한 투명한 평가 가 일반의 지지 확보를 위한 선결과제임” ¹²⁾

적합한 신축주택지 확보 및 개발에 대한 지역주민의 수용성 확보 o

- 영국 국민들은 아파트보다는 일반주택을 선호하고 있어 신정부는 고밀화전략을 포 기하였음 그에 따라 도시외곽 미개발지지. (green field)에서 적합한 신축 주택지를 확보하는 것이 향후 과제임(그린벨트 등 환경정책과의 조화가 요구됨)

※ 종전 정부는 도시내 저활용개발지(brown field)를 활용한 개발과 고밀화에 중점을 두 어 왔음(2008년의 경우에 주택 80%정도가 도시내부에서 건축 도시재). 개발 및 인프 라비용 절감차원에서 성과가 있었으나 고밀화 반대여론에 직면하게 됨,

- 지역주민들은 개발로 인한 교통혼잡 경관 훼손 등을 우려하여 개발에 반대하, 는 경향이 있음 기존 거주민들의 지지를 얻기 위해서는 개발을 통해 지역. 인프라와 공공서비스가 개선된다는 충분한 인센티브를 제공하는 것이 과제임¹³⁾

주택공급 확대를 위한 건설분야 경쟁력 제고 o

개발가능한 토지의 확보가 쉽도록 하고 사업승인 예측가능성을 높이는 것이 영

- ,

국 주택건설업계의 경쟁력 제고를 위한 우선적인 과제임¹⁴⁾

12) 영국 국민들은 그린벨트의 존치에 대해 폭넓게 지지하는 경향임 그러나 그린벨트의 기능과 간접적인. 비용에 대해 잘 이해하고 있는지에 대해서는 불명확하다는 비판적인 견해도 있음.

13) 설문조사 결과 영국 국민들은 신규주택지를 개발하더라도 지역 공공서비스가 약화되지 않는다면 개발을, 지지하겠다는 의견이 많았으며 지역과 조화되는 방식으로 주택이 설계됙기를 원하고 있음, . NHPAU (2010), “Public Attitudes to Housing 2010”, National Housing and Planning Advice Unit.

14) 개발가능토지에 대한 제한된 접근성으로 인해 건축성과 보다는 토지확보경쟁에 치우친다고 지적됨

주택시장 안정화를 위한 재산세 도입과제

□

o 영국의 주택관련세제가 역진적(regressive)이고 주택에 대한 수요를 촉진하고 있어 주택공급이 제약된 현 상황에서는 더욱 문제가 됨

- 현재 Council tax는 과세대상 주택의 가치를 1991년에 평가한 결과에 기초하여 과세되고 있으며 재산가격대별 세금 부과액도 고가주택을 우대하고 있어 역진, 적임¹⁵⁾

o OECD는 주택시장을 안정화하는 효과를 거둘 수 있도록 시장가격을 기준으로 하는 재산세(property tax)를 도입할 것을 제안하고 있음

재산세를 도입함으로써 주택공급이 제약된 상황에서의 계층간 역진적인 소득분 -

배현상을 완화하고 주택가격 상승에 대한 기대를 낮춰 주택에 대한 수요를 줄이, 고 주택시장의 안정화 효과를 거둘 수 있을 것으로 예측

개략분석한 결과 시장가격을 기준으로 하는 재산세를 도입했을 경우에는, 2007년 주

※

택가격 최고치에서 약20%를 낮출 수 있을 것으로 추정

o 재산세 도입을 위해서는 주택시장 동향을 보아 적절한 시점을 선택하고, 유“ 주 택자이나 소득은 낮은 계층(은퇴자 등)”에 대한 안전장치도 마련해야 함

- 한편 정치적인 문제로 재산세 도입이 어려울 경우에는, Council tax의 과세대상 주택가격을 정기적으로 평가하여 현실화 할 것을 권고

민간임대주택 및 공공주택분야의 과제 4.

민간임대주택시장 활성화를 위한 과제

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o 민간임대주택시장은 주택가격이 상승한 경우에 주거를 보완하면서 노동력의 주거 이동성을 촉진시키는 중요한 역할을 수행함

- 민간임대주택시장의 발달을 통해 주택 임차료 상승을 억제하는 한편 젊은 계층, 이 나 주거 이동성이 요구되는 가구에게 적절한 주거형태를 제공할 수 있음

15) Council tax는 지방세로서 주택을 기준으로 부과되는데 지역 행정서비스에 세금성격도 겸하고 있음. 잉글랜드 지방의 Council tax 부과액을 보면 가격이, 32만 파운드인 주택에 대한 부과액이 만 파운7 드 가격의 주택에 비해 배 수준이며2 , 4만 파운드 주택의 경우보다는 약 배 수준에 불과함3 .

o 그러나 주택을 구입하여 임대하는 동기는 대부분 주택자산가치 상승효과를 기, 대하는 것으로 여겨지며 이는 주택가격 상승을 유발하는 문제가 발생됨,

영국 건축협회 조사에 의하면, 37%가 자산가치 상승을 기대하여 주택을 구입하여 임

※

대하며 주된 동기는 은퇴 이후의 자산확보를 위한 것임, ¹⁶⁾

따라서 연금펀드 등 투자기관의 임대주택시장 참여가 바람직함 그러나 기관

o . , 투자

자는 임대주택시장을 수익성이 적고 위험요인은 큰 것으로 인식하는 경향

- 기관투자자의 임대주택시장 참여를 활성화하기 위해서는 주택시장의 안정화를 촉 진하는 것이 선결과제임

공공주택분야의 과제

□

저소득계층에 대한 주거지원은 공공주택의 공급과 주거수당을 통해 이뤄지고 있 o

는데 상당한 예산절감이 필요한 상황에서 신정부는 정책개혁을 추진 중,

- 2015년까지 신규 공공주택을 15만채 공급한다는 목표하에 공공주택의 임대료를 시장임대료의 80%까지 인상하는 것을 허용하여 자금을 유입할 계획

복지제도 개혁의 일환으로

- 저소득계층에 대한 주거수당 지원을 줄이는 한편, 이 를 통해 저소득계층이 임차하고 있는 민간임대주택시장에의 영향을 기대

o 당면한 과제는 신규 공공주택 공급에의 민간 재원조달 사회정책과의 통합적 접, 근 주거형태의, 유연성 확보 등임

신규 공공주택 공급에 대한 정부지원이 감소하는 상황에서 민간 재원조달을 위 -

해서는 인센티브가 적절하게 작동할 수 있도록 하는 것이 중요함

- 저소득층에 대한 공공주택의 제공이 종종 주거이동 유인을 제한하고 거주자의 실 업을 유발하는 경향이 있는 바 통합적인 사회정책적 접근이 요구됨,

공공주택이 특정지역에 집중되어 격리현상이 발생되지 않도록 계층혼합

- (mixed

communities)을 촉진하고 공공주택 거주자가 공공주택의 일정지분이나 소유권을, 획 득할 수 있도록 하는 유연성 있는 주거형태 제공을 강화함이 바람직

16) BSA (2007), “House Price Expectations: an Insight into How People Think about Property Purchase”, Building Societies Association, London.

정책적 시사점 5.

영국의 주거 가용성 부족문제는 소득 가구수 증가 등 구조적인 요인에 비해 주택

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공급의 가격 반응성이 낮다는 점에서 기인하는 것이 특징임

년 년 기간 중 급격한 주택가격 상승에도 불구하고 주택재고량이 약 o 1995 ~2007

증가에 불과했는 바 시장가격신호에 대응하지 못하는 주택공급구조에 근

14% ,

본적인 취약점이 있는 것으로 여겨짐 이는

- 주택투자 과열 담보대출 급증 등 수요측면의 원인에서 주택가격 급등을 경험 했던 다른 OECD국가들과는 대비되는 양상임

o 유사한 주택가격 급등현상에 대해 주택시장의 구조적인 요인과 지속가능하지 않 은 수요변동요인을 잘 구분하여 정책적으로 대응하는 것이 요구됨

□ 영국 주택공급구조에서 핵심과제로 사회 환경정책적 규제가 강한 토지이용계획제 도의 개편이 제시되고 있는데 고밀화 한계에 직면하여 도시내 용지확보가, 제한된 상황에서 그린벨트 등 도시외곽 미개발지에서의 용지 확보가 관건임

o 그린벨트 경계 조정 등 개발에 대한 일반의 수용성을 확보하기 위해서는 개발 및 미개발로 인해 발생하는 사회경제적인 비용과 편익을 객관적이고 투명하게 평가하여 제시하고 일반의 공감대를 형성하는 과정이 요구됨,

동시에 지역단위의 구체적인 정책대안이

- 사회 환경정책목적과의 조화를 도모해야

하며, 지역의 주택개발에 대한 효과적인 유인책을 적절하게 운영하는 것이 요구되 고 있음

o 영국은 최근에 기존의 하향식 주택공급구조에서 분권화된 방식으로 정책기조를 개 혁하였는 바, “개발의 비용편익 평가절차와 방식 지역 주택개발에 대한 유, 인 책 운영방식 등을 잘 관찰하여 정책에 참고할 필요”

영국

□ 주택가격의 상승은 연쇄적으로 민간임대 및 공공주택에 대한 수요를 증가시켰 는 바 상관관계를 고려하여 주택시장 부문간의 균형있는 발달을 도모하는, 것이 주거 가용성 개선에 중요함

임대주택시장 활성화를 위한 효과적인 유인책을 제공하고 저소득계

o , 층을 위한 유

연성 있는 주거형태를 지원하는 정책적 노력이 요구됨

주OECD대표부 한동민 참사관 원 소속 국토해양부( : )

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