주택시장 안정을 위한 긴급대책
목차
Ⅰ. 주택시장 불안의 재현
Ⅱ. 주택시장 불안기의 경제현상
Ⅲ. 향후 주택시장 전망
Ⅳ. 긴급 대책
내용문의: 최희갑 수석연구원 (investa@seri.org) 02-3780-8062
Ⅰ. 주택시장 불안의 재현
4월 이후 주택시장 불안이 다시 심화
□ 2003년 4월 이후 주택시장이 다시 과열 양상을 보이는 중
- 2002년 중 주택가격이 수 차례 급등했다가 연말께 안정 ㆍ서울 아파트가격은 전년 말 대비 30.8%(강남 35.2%) 상승
- 최근 강남 재건축 아파트를 중심으로 주택가격이 다시 급등
ㆍ재건축 조합은 2002년 4분기 35개에서 2003년 1분기 83개로 급증 ㆍ2003년 7월부터 재건축 절차가 까다로워지기 때문에 추진 주체들이
사업을 서두르고 있는 것이 한 요인
- 5월 들어 정부의 신도시개발 발표, 한은 콜금리 인하 등이 주택시장을 자극
최근 아파트 가격의 주간상승률 추이
-1.0 -0.5 0.0 0.5 1.0 1.5 2.0 2.5
'01.12'01.1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 '03.1 2 3 4 5
서울 강남
1.8 대 책
3.6 대 책
8.9 대 책
9.4 대 책
5・8 신도 시 계획 발표 4.
30 강남 구투 기지 역 지정 '03.
2월 대전 충청지 역 투기 (과열) 지구 지정 12.
19 대 통 령 선 거
5・23 주택 시장 안정 대책
5.13콜 금리인 하
자료: 부동산114, 정부 보도자료
급등 배경: 수급 불균형, 과잉 유동성, 투자처 부족, 정부 정책 등
□ 서울 강남지역을 중심으로 아파트 수급의 불균형이 계속
- 아파트 공급이 늘어나고 있으나 규모가 외환위기 이전 수준에 미달 ㆍ외환위기 이전 연간 50만 호가 공급되던 아파트는 1998～2001년간
연간 30만 호로 줄어들었고 2002년에도 40만 호 정도에 그쳤음
- 주택보급률이 낮은 서울, 그 중에서도 강남지역의 수급불안이 상존 ㆍ서울의 주택보급률은 2002년 82.4%로 전국 평균 100.6%를 하회
□ 크게 늘어난 가계대출이 부동산 시장에 유입
- 금융기관은 한계기업 존속 등을 이유로 가계대출 선호
ㆍ2003년 3월까지 월증가액이 2조 원대였던 가계대출이 4월에는 3조 1천억 원 증가
- 가계 대출금리가 1998년 15% 수준에서 최근 6%대로 하락
□ 저금리, 기업투자 침체로 주택시장을 대체할 만한 투자처가 부재
- 초저금리로 실질금리가 마이너스로 되면서 자금의 단기부동화가 심화 ㆍ저축유인이 크게 감퇴되어 저축되어야 할 돈까지 주택시장에 유입
- 증시침체, 기업투자 위축의 장기화로 투자할 대상이 제한
ㆍ부채비율 하락, 보수적 경영기조에 더하여 반기업정서, 금융경색, 경 영권 위협 증대 등이 투자를 위축시키는 중
주택보급률, 주택가격 및 가계대출의 추이
0 100 200 300 400 500
'94 '95 '96 '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03.4 80 100 120 140
주택가격 주택보급률
가계대출
가계대출, 조원 주택가격, 보급률, %
□ 과도한 단기 부동자금이 존재하여 주택 가수요가 발생
- 외환위기 이후 누적된 경상수지 흑자가 실물투자로 흘러가지 못하고 단기부동화
- 2001년 말 257조 원이었던 단기부동자금이 2003년 4월말 현재 387 조원까지 증가
□ 투기심리가 지나쳐 정부의 주요 정책들이 부동산 시장에서 호재가 됨
- 동북아 중심국가 실현, 신행정수도 건설, 국토균형발전 등의 정책발표 가 의도되지 않은 영향을 주고 있음
- 가격상승 기대감이 커서 부동산 안정책 조차도 개발 호재로 인식 ㆍ서울 뉴타운 조성, 신도시 개발계획, 투기지역 지정 등
과거 주택시장 불안기의 교훈을 살려 긴급 안정책을 실시해야 함
□ 긴급 시책을 실시하되 그 내용과 수순에 신중을 기해야 함
- 시장안정책을 수 차례 발표했지만 시장불안 확산을 막지 못하고 있음
2003년 중 주택시장 안정대책
□ 2월 5일~27일: 대전, 충청권에 대해 투기과열지구, 토지거래허가구역, 투기 지역 등을 지정
□ 4월 29일~30일: 대전 일부지역과 천안시를 투기과열지구로 지정, 서울 강 남구, 광명시를 투기지역으로 지정
□ 5월 8일~19일: 김포ㆍ파주 신도시 건설계획 발표, 수도권 충청권 투기혐의 자의 국세청 통보, 부동산 과표의 단계적 현실화, 종토세 과표 강화, 투기지 역 양도세 탄력세율(15%p) 적용 등
□ 5월 23일: 수도권 대부분, 충청 5곳을 투기과열지구로 추가 지정, 투기과열 지구내 재건축 아파트 80% 시공 후 분양, 부동산 과다보유자 중과세, 일부 주상복합아파트 분양권 전매금지 등
- 시장이 정책을 불신하여 주택가격이 계속 오르거나, 충격적인 정책을 도입하여 시장이 일시에 경색되어서는 곤란
ㆍ"낙타 허리를 부러뜨리는 것은 바늘이다"라는 아랍 속담처럼 시장에 문제가 누적되어 있으면 정부의 작은 조치가 큰 혼란을 야기
□ 과거 우리 나라의 주택가격 급등기 경험과 이웃 일본의 버블붕괴 경험 에서 교훈을 얻을 필요
- 중동특수가 있던 70년대 후반, 3저 호황 뒤에 나타났던 80년대 말이 주택가격 급등의 대표적 시기
- 일본은 버블 형성을 방치했다가 90년대 초 대응을 잘못하여 자산가격 이 급락했고 현재까지도 장기침체에서 벗어나지 못하고 있음
ㆍ최근 우리의 주택가격 동향과 실물경기, 물가, 금융부문의 움직임은 일본의 1980년대 말 버블 형성기와 상당히 유사
Ⅱ. 주택시장 불안기의 경제현상 1. 70년대 말 : 주택난+중동특수
산업화 및 도시화에 따라 주택난이 심화
□ 70년대 들어 산업화와 도시화가 가속되면서 도시인구가 크게 늘어났고 핵가족화에 따라 주택수요가 공급을 크게 상회
- 농업에서 제조업으로 산업의 중심이 이동하고 농촌에서 도시로 인구 가 대거 이동하면서(離村向都) 도시의 주택부족이 심화
ㆍ도시 주택보급률 : 58.2%(70년) → 56.3%(75년) → 56.1%(77년)
- 정부는 공업발전과 사회간접자본 투자를 우선하여 주택투자에는 소홀 ㆍ1972～76년간 정부의 주택투자 자금 비율은 24%에 불과한 반면 민
간은 76%에 달하여 민간 의존도가 높았음
ㆍ1971～75년간 주택건설은 당시 주택 소요량의 61% 수준
주택소요량 대비 주택건설 실적
(천호) 주택소요량
(A)
주택건설량
(B) B/A(%) 가구증가 주택멸실
71～75년 1,180 897 283 721 61.1 자료 : 건교부, 「주택백서」, 2002
- 중동특수에 따른 외환 유입과 중화학투자 확대로 통화량이 급증하고 私금융이 빠르게 팽창
ㆍ해외건설 수주액은 75년 8.1억달러, 78년 81억 달러까지 10배나 증 가하였는데 이 가운데 약 90% 이상이 중동에서 수주한 것임
ㆍ통화(M3)증가율은 1976~78년간 평균 38%로 높은 수준
ㆍ주택금융이 미발달했던 상황에서 私금융이 투기자금에 사용
□ 1975～79년간 연평균 지가상승률은 30.6%로서 같은 기간의 물가상승 률(16.7%)과 경제성장률(8.8%)을 훨씬 상회
- 주택공급이 제대로 이루어지지 못하여 보급률이 1970년 78%에서 1980년 72%로 하락
ㆍ주택보급률 : 84.2%(60) → 78.2%(70) → 71.2%(80)
- 특히 1978년에는 경기호황 등에 따라 지가상승률이 50%에 육박했고 서울 지가는 136%나 급등
70년대 말 주택시장 관련 지표
- 10 20 30 40 50 60 70 80 90
75 76 77 78 79 80
(%)
- 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 8,000 9,000 (백만달러) 주택보급률
중동건설 수주액
지가등락률
주 : 1986년 이전은 주택가격 공식 통계가 없어 지가 자료를 사용
□ 주택 및 토지가격이 급등하자 정부는 강도 높은 부동산 시장 안정책을 실시
- 1977년부터 양도소득세 인상, 투기자 명단 공개, 중개인 감시강화, 공 공 주택금융 억제 등의 투기억제 조치를 취했음
- 1978년에도 주택가격이 안정되지 않자 정부는 강력한 투기억제 대책 인 "부동산투기억제 및 지가안정을 위한 종합대책(8.8조치)"을 실시 ㆍ토지거래 신고 및 허가제, 기준지가제, 중개업 허가제, 비업무용 토지
에 대한 중과세, 양도세 증액 등
가격 급등은 진정되었으나 80년 전후 경제사회 불안을 경험
□ 1978년 정부의 강력한 투기억제대책과 2차 오일쇼크 영향 등으로 토 지 및 주택시장이 빠르게 안정되었음
- 토지가격은 1978년 이후 상승률이 10%내외로 둔화
ㆍ지가상승률 : 49%(78년)→16.6%(79년)→11.7%(80년)→7.5%(81년)
- 주택시장은 공급이 급감하는 동시에 미분양도 늘어나 80년대 중반까 지 침체
ㆍ1978년 연간 30만호에 달했던 주택공급은 1981년 15만호로 감소(74 년 이래 최저)
□ 주거비 급등이 임금인상 요인으로 작용했고 사회갈등이 심화
- 1977년부터 1979년까지 주거비 상승률이 소비자 물가상승률을 크게 상회
- 1979년의 노사분규 참여 인원과 그에 따른 손실일수는 1977년 대비 2배 가까이 증가
- 노사분규 등 사회갈등은 경제혼란을 넘어 정치위기로 연결
ㆍ1979년 8월 YH사건 이후 야당의 강경투쟁이 시작되었고 시민 소요, 계엄령 선포로까지 확산
70년대 말 주택 및 토지가격 급등의 후유증
-10 0 10 20 30
'76 '77 '78 '79 '80
(%)
주거비
생산성 실질임금
2. 80년대 말 : 주택공급 부족+임금상승+국제수지흑자
주택공급 부족과 통화팽창으로 주택수요 급증
□ 80대 중반 이후 10% 내외의 고도성장을 하면서 주택수요가 지속적으 로 증가했으나 주택공급 부족으로 수급불균형을 초래하였음
- 80년대 들어 매년 평균 20만호의 신규 주택을 공급하였으나 주택보급 률은 1981년 70.5%에서 1987년 69.2%로 하락
ㆍ이 시기의 주택공급 규모는 1978년의 30만 호에도 못 미치는 수준
- 특히 1988년 6공화국 출범이후 정치적 민주화와 더불어 소득분배 개 선 및 복지요구에 따라 주택문제가 더욱 부각되었음
- 3저 호황에 의한 무역수지 흑자로 통화와 시중 유동성이 급팽창했고 금리도 하락
ㆍ20% 수준이었던 통화(M3) 증가율이 30%대로 급등하였고 1981년 24%이었던 금리는 1986년 12%대로 빠르게 하락
□ 1987～90년간 주택가격은 당시 물가상승률의 2～3배에 달하는 연평균 14%의 급등세를 보였음
- 토지ㆍ아파트가 가격상승을 주도하면서 지역 및 주택유형과 무관하게 동반 급등
ㆍ아파트 가격의 경우 4년간 연평균 20% 상승
ㆍ토지는 공업용지를 중심으로 연평균 23.7% 가격이 상승
80년대 말 주택시장 관련 지표
74.8%
69.7% 70.9%
0 20 40 60 80 100 120
86 87 88 89 90 91
-100 -50
- 50 100 150 200 (억달러) 주택가격지수
경상수지
주택보급률
주 : 주택가격지수는 1995년=100
□ 정부는 일시적으로 주택경기 부양대책을 시행하기도 하였으나 대체로 투기억제에 중점을 두었음
- 1988년 8.10투기억제책(총통화 증가억제, 투기억제지역 확대, 양도세 중과, 세무조사 강화 등) 이후 안정책을 본격 실시
- 일부 시장안정책이 오히려 부동산 가격을 올리는 결과 초래
ㆍ주택공급 확대를 위한 재건축요건 완화(1988.5), 분양가 자율화 계획 언급(1988.12) 등이 투기를 자극
ㆍ전세자 보호를 위한 임대차보호법(1989.12)도 전세값 급등을 야기
- 당시 대표적 대책은 주택200만호 건설과 토지공개념 제도
ㆍ200만호 주택건설은 분당, 일산 등 수도권 5개 신도시 건설을 포함하 여 1988～92년간 200만호 주택을 공급하는 계획임
분당 신도시의 개발 경위 : 속전속결로 추진 - 1989. 4.27 : 분당 및 일산 신도시 건설 발표
- 1989. 5. 4 : 택지개발예정지구 지정 - 1989. 7.29 : 개발계획 구상안 수립
- 1989.11.26 : 시범단지 아파트 1차 분양(발표 후 7개월만에 분양) - 1991. 9.30 : 시범단지 입주 시작
ㆍ토지공개념 제도는 1990년부터 투기억제대책으로 시행되었으나, 1994 년 토지초과이득세의 헌법 불일치 판정을 계기로 1998년 폐지
토지공개념 제도의 폐지
- 90년 당시 토지공개념제도는 개발이익환수법, 토지초과이득세법, 택지 소유상한법 등 3가지로 구성
- 토지초과이득세법과 택지소유상한법은 1998년 최종 폐지되었고 현재 는 개발이익환수법만 남아 있음
가격안정에는 성공했으나 고비용구조가 고착화
□ 200만호 건설과 같은 공급확대 정책과 각종 투기억제대책에 힘입어 1991년 주택가격이 하락세로 반전
- 주택가격은 수도권 5개 신도시의 건설, 투기억제대책 등에 힘입어 상 당 기간 안정세를 구현
ㆍ주택가격 상승률: 14.6%(89년) → 21.0%(90년) → △0.5%(91년) →
△5.0%(92년)
- 200만호는 1987년 당시 주택재고 645만호의 40%에 달하는 규모 ㆍ1980~87년간 연평균 22만호에 불과했던 주택건설은 1988년 32만
호, 89년 46만호, 90년 75만호, 91년 47만호로 급증
- 무역 적자가 급속히 확대되어 해외부문으로부터의 유동성 공급이 끊 기게 된 것이 가격 하락에 영향을 미쳤음
ㆍ무역수지는 1988년 889억 달러 흑자에서 1991년 483억 달러 적자 로 반전
□ 200만호 건설에 힘입은 내수경기 활황이 경기반등을 가능하게 했으나 임금 급등이 전산업으로 확산되는 부작용을 초래
- 당시 전산업의 실질임금상승률은 1989년 15.4%, 90년 10.2%, 91년 8.2%, 92년 9.0%에 달했음
ㆍ반면 생산성 증가율은 1988년 8.1%를 정점으로 1992년 2.1%로 급락
- 무리한 건설과 자산가격 상승이 소비 급팽창을 야기
ㆍ1989~92년 연평균 소비증가율은 8.3%로 경제성장률(7.4%)을 상회
- 주거불안, 산업간 임금격차 등이 사회불안으로 연결
ㆍ1987년 급증했던 노사분규는 1988년 다소 수그러졌다가 1989년 다 시 악화되었고 1991년 주택가격이 안정된 뒤에야 정상화
80년대 말 주택 및 토지가격 급등의 후유증
0 2 4 6 8 10 12 14 16 18
'86 '87 '88 '89 '90 '91
(%)
0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 (건수)
주거비
생산성 노사분규 실질임금
3. 일본 80년대 말 : 금융완화+투기수요
주택보급률 110%상황에서 엔고에 대응한 금융완화 정책을 추진
□ 일본은 80년대 중반 주택보급률이 110%에 달했을 정도로 수급에는 문 제가 없었음
- 60년대 후반에 이미 주택보급률 100%를 달성했고 70년대 후반부터 최저 거주수준 상향 등 질적 개선 정책을 추진
ㆍ일본의 주택보급률 : 104.7%(73)→109.7(83)→111.1%(88)
- 정부가 1966년부터 5년 단위의 주택건설 계획을 추진하여 안정적 주 택공급을 도모
□ 1985년 플라자 합의 이후 엔화가치가 급격히 상승하게 되자 일본 정부 는 경기침체를 우려하여 적극적인 경기부양책과 금융완화를 추진
- 내수확대를 위해 1986년 3월 및 1987년 5월에 각각 3조 6천억엔, 6조엔 규모의 긴급경제대책을 실시
- 일본은행도 금리 인하와 통화공급 확대를 단행
ㆍ1985년 플라자 합의 이후 5% 수준이었던 공정할인율을 1986년 1월 부터 1987년 2월까지 5차례에 걸쳐 2.5%까지 인하
- 1988년 초부터 미국, 독일 등은 블랙먼데이의 충격에서 벗어나 긴축 기조로 돌아섰으나 일본은 1989년까지 금융완화 정책을 지속
ㆍ통화공급(M2+CD) 증가율도 1987년 4월부터 1989년 상반기까지 10% 이상을 유지
- 1984년 동경을 국제금융중심지로 개발하겠다는 정부계획이 발표되면 서 부동산 수요를 자극
□ 자산가격 상승으로 자산의 담보가치가 커지자, 은행들은 풍부한 유동성 을 바탕으로 수익성이 높은 부동산 대출에 적극 참여
- 당시 대기업들의 脫은행화 현상이 가속되는 시기였던 관계로 일본 금 융기관들은 자산운용수익률 제고를 위해 부동산 대출을 적극 확대 ㆍ은행의 부동산업 대출 증가율(연평균) : 14.0%(81～84) → 23.1%(85
～89)
ㆍ은행의 개인융자 대출잔고 : 23조 5천억엔(85) → 70조 2천억엔(90)
일본 국내은행의 부동산업 대출 증가율 및 비중 추이
(전년대비, %)
구분 85 86 87 88 89
부동산업 대출증가율 22.9 35.1 17.3 12.5 27.7 총 대출증가율 10.1 9.2 9.5 7.1 22.4 자료 : 한국은행, 1999
- 은행간 대출경쟁이 벌어지면서 담보부동산 시가의 110～120%까지 대 출해주는 과잉융자 관행이 성행
ㆍ계속되는 지가 상승으로 은행들은 담보만 있으면 회사의 경영상태나 경영자의 능력에 상관없이 대출을 해주었음
□ 주택가격은 지가와 함께 1987년부터 1991년까지 급등
- 토지, 주택 등 모든 부동산의 가격 상승이 대도시 도심권에서부터 시 작되어 전국으로 확산
ㆍ동경 도심부부터 시작해 동경전역, 그리고 지방으로 전파 ㆍ주택가격(맨션) : 2,477만엔/평(80)→4,753(88)→6,123(90)
80년대 말 일본 주택시장 관련 지표
104.7% 111.1% 111.5%
0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000
75 80 85 88 90 91 92 93
(만엔/평)
0 1 2 3 4 5 6 (%)
주택보급률 주택가격
대출금리
주1 : 주택가격은 수도권 신규맨션의 평당 분양가격 기준 주2 : 75년의 주택보급률은 73년 보급률 자료
자료 :「日本の住宅事情」, 住宅政策硏究會
금리인상, 대출총량 규제 등으로 버블이 붕괴
□ 일본 정부는 부동산가격 급등 억제를 위해 세제강화 및 금융정책 위주 로 대응
- 1987년까지 토지 및 조세정책으로 대응하다가 1989년 5월～1990년 8월까지 5차례 금리를 인상하는 등 긴축정책으로 전환
ㆍ공정 할인률 인상 : 2.5%(89년 5월) → 6.0%(90년 8월)
- 특히 1990년 3월 부동산대출 총량규제를 실시했고 이후 급등하던 부 동산 가격이 하락세로 돌아섰음
ㆍ1992년부터 부동산 가격 하락에 따른 자산디플레이션이 계속되자 1994년에 총량규제를 폐지
일본 정부의 버블 관련 대책
구분 금융정책 토지 및 조세정책
1986 -4차례 공정할인률 인하(5.0%→3.0%) -토지취득의 적정화 조례 1987 -공정할인률 인하(3.0% → 2.5%)
-토지거래 규제 강화 -지가감시제도 도입 -초단기 중과세제도 도입 1989
-3차례 공정할인률 인상(2.5%→4.25%) -투기적 부동산 거래에 대한 금융기관
대출지도 강화
-토지기본법 제정
1990 -부동산 대출 총량규제
-공정할인률 두차례 인상(4.25%→6.00%) -
1991 -세차례 공정할인률 인하(6.00%→4.50%) -토지세제 개정(지가세 신설, 양도차익 과세 인상 등) 1992 -공정할인률 두차례 인하(4.5%→3.25%)
-개발은행의 민간융자 확대 유도 -지가세 도입 1993 -공정할인률 두차례 인하(3.25%→1.75%) -
1994 -부동산 총량규제 폐지 -
□ 부동산 가격 하락에 따라 개인 및 기업들의 파산, 금융기관의 부실화 등이 초래되었고 아직까지도 회복되지 않고 있음
- 실물경기는 버블파열이 시작된 지 1년 후인 1991년 2월을 정점으로 하여 장기간의 경기후퇴기에 진입
ㆍ버블 파열 이후 3년 정도 지속된 1%이하 경제성장은 戰後 최초의 사건
- 부동산 가격 하락에 따른 역자산효과로 소비가 위축되었고 보유세 강 화 및 대출이자 부담 증가는 개인ㆍ기업 파산 등 사회문제를 야기 ㆍ버블붕괴로 인한 1890～95년 사이의 토지자산 감소액은 598조 엔으
로 1995년 명목GNP의 1.2배에 달했음
- 특히 부동산 대출에 적극 참여했던 금융기관들의 불량채권 증가와 부 실화로 금융시장의 혼란이 가중
ㆍ주택금융전문회사 7개사는 대출잔액의 75.9%인 8조엔이 부실채권화 됨(1995년 6월 기준)
- 일본 경제는 버블 붕괴 이후 현재까지 장기불황을 경험
4. 현 국내 상황과의 비교 및 시사점
□ 현재 경기침체에도 불구하고 풍부한 유동자금이 주택 수요를 촉발하고 있어서 외형적으로 일본 버블 형성기와 유사한 상황
- 70년대와 80년대 말은 주로 주택공급 부족에 기인하여 가격이 급등
- 최근 가격 급등이 저금리에 따른 유동성 증대에 영향을 많이 받고 있 다는 점에서 일본의 버블시기와 유사
최근 상황과 과거 주택가격 급등기의 비교
한국 일본 한국
70년대 말 80년대 말 80년대 말 현재
배경
-도시화에 따른 주택부족
-중화학공업 설비 투자 급증, 중동 특수 등
-3저 호황과 국제 수지 흑자반전 -장기간의 주택
공급 지연
-엔고에 대응한 금리인하
-내수확대를 위한 경기부양대책
-저금리 -재건축 붐 -국지적 주택부족
정 부 대 책
상승기 -세제 강화 -공급 확대
-신속한 공급확대 -세제 강화
-금리 인상 -대출 규제 -세제 강화
-세제 강화 -대출 규제
하락기 -세제 완화 -자금지원 확대
-규제완화(토지 등) -자금지원 확대
-금리 인하
-대출규제 폐지 -
주택보급률 76.5%('79) 70.9%('89) 111.1%('88) 100.6%('02)
주택가격 추이
결과
-상승률 둔화 -임금상승, 노사
분규 등
-가격 하락 -경제불안과
고비용 경제구조 초래
-가격 폭락 -개인파산, 기업
및 금융기관 파산, 장기불황 등
?
주1 : 70년대 말 주택가격 추이는 지가증가율로 대체 주2 : 주택가격 증감률은 전년 대비임
27.0%(’75) 49.0%(’78)
5.4%(’82) 27.0%(’75)
49.0%(’78)
5.4%(’82) 7.1.0%(87) 21.0%(’90)
-5.0%(’92) 7.1.0%(87)
21.0%(’90)
-5.0%(’92) 15.9%(87) 22.0%(’89)
-12.3%(’92) 15.9%(87)
22.0%(’89)
-12.3%(’92) 0.4%(‘00)
16.4%(’02)
?
0.4%(‘00)
16.4%(’02)
?
- 주택시장 측면에서만 본다면 우리나라는 일본과 같은 버블 붕괴의 가 능성은 높지 않음
ㆍ주택담보 대출비율(시가 기준) : 일본은 100% 이상이었으나 우리 나 라는 60～50%에 불과하여 완충 구간이 존재
ㆍ주택 보급률 : 당시 110%수준이었던 일본에 비해 우리 나라는 2002 년 말 기준 100% 수준이어서 실수요자가 아직 많음
Ⅲ. 향후 주택시장 전망 1. 현상황 판단과 향후 전망
상승 요인: 저금리와 유동성 지속, 실물 침체, 개발 호재의 상존
□ 저금리, 투자처 부족으로 생겨난 과잉 유동성이 지속되어 주택 가수요 가 발생
- 경기 침체와 기업부문 불안으로 투자처 부족 현상이 계속되며, 초저금 리 현상도 추세가 바뀌기 어려움
ㆍ미국을 중심으로 장기화되고 있는 국제 저금리에 동조화
- 단기 부동자금이 늘어나고 가계대출도 증가세 지속
ㆍ무역흑자가 계속되고 가계대출이 늘어나면 "해외로부터의 통화유입
→ 국내 신용팽창"의 고리가 계속 작동
- 특히, 청약통장 가입자의 누적이 것가수요로 인한 분양시장 수급불균형
→ 분양가 상승 → 주택가격 상승겄을 초래
□ 장기간 추진될 개발 호재들이 부동산 시장을 불안하게 함
- 신행정수도 건설은 지정(2004년), 착공(2007년)에서 완공(2012년)까 지 총 8년이 소요되어 상당 기간 개발호재가 됨
- 이에 따른 토지가격 상승이 택지가격 상승을 통해 또 한 차례 주택가 격을 급등시킬 가능성
하락 요인: 높은 주택보급률과 공급확대, 국제수지 적자, 시장 안정대책
□ 100%를 넘어선 주택보급률이 공급 증가에 따라 더욱 높아질 전망
- 주택보급률(2002년 말,%) : 전국(100.6), 수도권(91.6), 서울(82.4)
- 수요가 많고 가격상승률이 높은 대형 아파트가 서울 및 수도권에 많 이 건설되어 주택가격 안정에 기여
ㆍ2003년 1~3월 아파트 건설 증가율: 서울 34%, 수도권 전체 57.8%
□ 시중 유동성의 원천인 경상수지 흑자가 빠르게 축소되거나 적자로 반 전될 경우 주택시장이 급랭할 가능성도 있음
- 경상수지 흑자가 빠르게 축소되고 있으며 2003년 적자를 기록할 전망 ㆍ경상수지(억 달러): 99년 244, 2002년 60.9, 2003년 -10(한은 전망)
ㆍ자산가격 상승이 과도하게 소비증가를 유발하거나 주택공급 정책이 건설부문을 과잉 자극할 경우, 대외부문에서 적자가 발생
- 시중 유동성이 줄어드는 한편 금리가 상승할 가능성도 있음
ㆍ해외로부터의 통화유입세 ↓ → 국내신용 ↓ → 금리 ↑ → 차입금으로 주택을 매입했던 과다 보유자의 주택 매각
향후 주택시장은 정부의 주택 및 경제정책에 크게 의존
□ 주택 수급, 유동성 등이 정부 정책의 영향을 받을 것임
- 100%의 주택보급률 하에서 정부의 가수요 억제 대책에 따라 주택수 요 전체가 움직이게 됨
- 주택가수요의 뿌리인 시중 유동성도 정부 의지와 정책의 영향을 받음 ㆍ경상수지 흑자 축소나 적자 반전의 경우, 정부 정책이 시중 유동성에
미치는 영향이 더욱 커짐
ㆍ금리 상향 조정, 저축 인센티브 제공 등은 유동성 흡수의 요인
□ 기 발표된 정부 정책들을 일관성 있게 추진하기만 해도 주택시장이 80년대 말처럼 하향 안정화될 가능성이 큼
- 정부는 주택가수요 억제, 유동성 통제, 부동자금 흡수 등을 위한 정책 적 수단과 인프라(전산망 등)를 갖고 있음
- 정부정책에 의해 투기적 수요가 억제되고 주택과다 보유에 따른 세부 담이 강화되면 주택 수급불균형 현상이 완화될 것임
ㆍ해외로부터의 유동성 유입이 줄어들 것으로 보여 금리와 국내 유동성 만 적절히 관리하면 시중 부동자금이 감소
□ 정부가 과잉 대응할 경우 급락 가능성도 존재
- 금리의 과도한 인상, 대출총량 규제 등은 가계대출을 경색시키고 주택 실수요까지 위축시킴
- 부동산 보유세율을 급격히 높이거나 부과 대상을 지나치게 확대해도 주택시장에 충격을 주게 됨
□ 정부의 시장안정 대책이 계속 지연되고 정책 불신이 커질 경우, 주택시 장은 장기 불안기를 거친 후에 급락
- 부동산 시장과 관련 있는 정책 아젠다들의 추진이 경기회복과 맞물리 게 되면 부동산 시장 전체가 불안해짐
ㆍ기업 자금까지 부동산시장에 유입되면 가격 급등이 불가피
- 이 상황에서 사회불안과 여론 악화를 감안하여 급격한 충격 조치를 취하면 부동산 시장이 급랭
ㆍ기존 안정정책의 누적적 효과가 중첩되어 실수요마저 위축시킴 ㆍ경기침체가 동반 심화되며 주택시장이 더욱 냉각
- 1960년 이후 일어난 34개국의 금융위기 가운데 80% 정도가 부동산 등 자산가격 상승을 배경으로 한 과도한 은행대출 확대가 1년 정도 이어진 후에 발생(국제결제은행 보고)
향후 주택가격의 향방
단기 급락 하향 안정화
(바람직한 미래) 추가 상승 후 폭락 정부
정책 ㆍ과잉 대응 ㆍ안정화 정책 지속 ㆍ정책지연 뒤 과잉 대응 수급 ㆍ가수요소멸, 실수요위축 ㆍ가수요 진정 ㆍ가수요 소멸, 실수요
위축 장기화
유동성
ㆍ경상수지 적자
ㆍ주택대출 위축과 일부 부실화
ㆍ경상 수지 적자 ㆍ주택대출 안정화
ㆍ경상수지 흑자
ㆍ주택대출 추가 증가후 부실화
경기 ㆍ경기 침체
→정책 아젠다 자신감 ↓
ㆍ경기 점진 회복
→정책 아젠다 현실화
ㆍ경기 침체 장기화
→정책 아젠다 자신감↓↓
2. 주택시장 불안의 후유증
□ 그 동안 주택가격이 단기에 과도하게 급등했기 때문에, 앞으로 주택가 격이 하향 안정되더라도 우리 경제에 큰 후유증을 남길 전망
- 우리나라의 70년대 말과 80년대 말의 경험이나 일본 버블 사례를 보 면 주택가격의 움직임은 서로 달랐지만 그 후유증은 유사
① 임금, 상업용 지가의 상승으로 고비용 구조 고착화
□ 우리 사회의 고비용ㆍ저효율 구조가 더욱 고착될 우려
- 개발 규제에 따른 높은 임대료, 공장 및 사무실 신축비용 부담 등 고 비용ㆍ저효율 구조가 이미 심각
ㆍ우리나라의 노동생산성은 미국의 46.6%, 일본의 63.5%에 불과(2000 년, 부가가치 기준)
ㆍ최근 전국운송하역노조의 파업으로 기업의 물류비 부담이 가중
- 상업용 전세금, 임금 등이 상승하여 고비용 구조가 심화
ㆍ서울지역 상업용 전세금은 2000년 1/4분기 이후 지속적 상승세
ㆍ2002년 중 우리나라 근로자의 노동생산성은 3.4% 증가에 그쳤으나 실질임금은 8.2% 증가(명목 11.6%)
서울 상업용 부동산의 전세금 추이 아파트 가격과 주거비 추이
0 1 2 3 4 5 6
'01.1 '02.1 '03.1
0 5 10 15 20 25 30
아파트가격 주거비
아파트가격 주거비
90 100 110 120
00.1/4 3/4 01.1/4 3/4 02.1/4 3/4 (2000.1/4=100)
(%)
② 자금흐름의 왜곡 및 금융불안 장기화
□ 장기 투자보다 부동산 투자를 선호하게 되며 자금흐름이 왜곡되어 투 자침체가 지속
- 실물 투자 수익률보다 부동산 투자 수익률이 높은 상황이 계속됨 ㆍ2002년 제조업체의 총자산 수익률은 5.08%로 부동산 가격 상승률을
크게 하회(2002년 중 지가는 9%, 주택가격은 16% 상승)
- 단기부동화한 자금들이 부동산 시장에 과도하게 유입
- 투자심리와 기업하려는 의지가 더욱 약화
ㆍ상당수 기업들이 본연의 경영보다는 부동산 투자에 나서게 되고, 정상 적 기업가나 근로자의 의욕이 꺾임
ㆍ실제 부동산업에 대한 대출이 빠르게 증가하고 있음
(부동산업 대출/산업 대출 : 2001년 3.7% → 2003.3월말 7.7%)
□ 주택담보대출이 단기화되면서 은행경영의 안정성 저하요인으로 작용
- 우리나라 주택담보대출은 대부분 3년 만기 원금 일시상환 조건이며 3년 만기 후에는 만기가 통상 1년 단위로 단축
- 주택가격 하락시 원금상환 요청 또는 만기 연장 거부가 집중되어 금 융불안이 심화
ㆍ대출금 상환 목적의 부동산 매물 증가로 부동산가격 하락을 초래 ㆍ은행의 자금운용도 부동산 경기변동에 민감하게 반응하여 경기진폭이
확대
③ 갈등 심화와 사회불안
□ 주택가격 급등으로 소득계층간 양극화가 더욱 심화
- 외환위기 이후 소득 양극화가 확대되었고 아직 개선되지 않고 있음 ㆍ2002년 중 소득분배의 불평등도를 나타내는 지니계수(0.312)는 1990
~97년간 평균 0.28에 비해 크게 높음
- 주택가격 급등시 계층간, 지역간 양극화가 더욱 확대 ㆍ주택가격 상승률은 일부 지역에 집중적으로 발생
2003년 4월 현재 지역별 주택가격 상승률
(1995년 대비 증가율, %)
-20 0 20 40 60 80 100
전도시 수도권 중소도시 서울강남 인천 대전 서울강북 부산 대구 울산 광주
자료: 국민은행
□ 근로의욕 저하와 노사분규가 심각해지고 사회불안이 확산
- 주거비가 급등하고 기업의 주거복지 혜택이 축소될 경우 임금협상이 난항을 겪고 노사갈등이 격화됨
ㆍ주거비가 단기간에 급등하여 조합주택 설립, 임직원 주거지원 등의 주 거복지 제공이 어려워졌음
- 최근 집단행동이 빈발하는 근저에는 근로자들의 주거 및 생활에 대한 불안의식과 불만이 잠재되어 있는 것으로 보아야 함
④ 전반적 삶의 질 저하
□ 주거관련 비용 상승은 국민 대부분의 주거 생활의 질을 악화시킴
- 주택 보유자는 주거면적 확대 등이 어려워짐
- 무주택자나 신규세대의 경우 전월세 부담이 커지고 내집 마련이 곤란
□ 투기적 목적의 난개발이 빈발하고 단기간에 무리하게 주택건설을 행하 여 주거공간의 질이 낮아짐
- 재건축을 추진하면서 투자수익을 높이려면 용적률을 높여야 하는데 이는 주택의 질을 악화시킴
- 수도권 주택의 가격상승률이 높을수록 수도권 집중이 심화되고 도시 화가 가속
Ⅳ. 긴급 대책 1. 정책 기조
□ 주택시장 정책에만 의존하지 말고 거시경제 및 금융을 포함하여 종합 적인 대책을 추진
- 현재의 주택시장 상황은 수급 조절로 해결하기 어려움
ㆍ주택의 수급 불균형보다는 저금리를 바탕으로 한 부동자금의 시장 유 입이 큰 문제
□ 주택가격 안정과 경기 연착륙을 위한 정부의 의지를 일관되게 발신하 고 행동으로 보여 주어야 함
- 가수요 억제, 공급 확대 등을 적극 표방하여 '정부 정책을 믿고 따르 면 손해를 본다'는 피해의식을 차단
□ 단기적으로 시장의 심리적 안정을 도모하고 중장기적으로는 각종 제도 개선과 인프라 구축에 중점
- 단기적으로 분양권 전매제한 등을 통해 시장참여자가 냉각기를 갖도 록 하면서 저축과 기업 투자의욕을 고취하여 부동자금을 흡수
- 과세체계 정비, 주택공급 확대, 주택금융 개선, 주택시장 투명성 제고 등을 일관되게 추진
- 과도한 주택경기 부양이나 급격한 주택시장 규제책은 지양
2. 주택시장 대책
과도한 투기적 수요를 조기 진정
□ 분양권 전매제한 대상을 재건축 조합원 분까지 점진적으로 확대
- 분양권 제한정책에 재건축 조합원이 배제되어 정책실효성이 반감
- 재건축 대상 주택의 보유기간에 따라 차등 적용(예: 3년 이상 보유 시 에만 전매 허용 등)
□ 재건축 대상 주택에 대해서는 안전진단을 강화하고 가격을 규제
- 재건축 사업 추진시의 안전진단 기준을 보다 객관화하여 불만을 해소 ㆍ사업추진 여부와 기준 등을 명확하게 제시하여 막연한 기대감을 불식
- 재건축 사업 가능 단지에 대해서는 조기 승인으로 불확실성을 해소
- 재건축 조합원들의 일반 분양자들에 대한 과도한 비용 전가를 막기 위해, 일반 분양분에 대해 분양가 규제와 채권입찰제 적용 등을 검토
채권 입찰제
- 서울, 부산 등 대도시 아파트 투기지역에서 분양되는 아파트의 투기를 억제 하고 채권매입액을 정부의 서민주택자금으로 흡수하기 위해 시행된 제도 - 채권(제2종 국민주택채권)상한액은 분양가격과 인근 기존 주택가격과의 차
이의 70% 범위 내에서 주택규모에 따라 차등 설정
- 1983년 5월 개포동 현대아파트에서 처음 시행되었다가 1999년 7월 민영주 택의 분양가격 자율화에 따라 폐지
중장기 주택계획 수립과 안정적 주택공급
□ 지속적인 양질의 주택공급, 기존 주거지역의 환경 개선 등을 통해 국지 적 수급불균형 현상에 대처
- 중장기 주택 계획을 수립하고 이에 따라 신도시들을 단계적으로 건설 ㆍ신도시 건설에 적합한 우량 택지를 사전에 확보하고 양호한 주거환경
을 조성
□ 행정수도 이전, 동북아 중심지 구상 등 주택시장을 자극할 수 있는 개 발 호재들은 장기적으로 일관성있게 추진
- 행정수도 이전 등의 청사진을 보다 구체적으로 투명하게 제시함으로 써 가수요의 시장진입을 차단
□ 주택수급이 시장논리에 따라 이루어지도록 유도하고 정부는 주거 복지 확보에 주력
- 주택건설을 경기 부양대책으로 활용하지 않는 등 100% 주택 보급률 시대에 걸맞게 시장 원리에 보다 충실해야 함
ㆍ선시공 후분양 등을 정착시키되 프로젝트 파이낸싱, 장기주택대출활성 화 등 주택관련 금융제도의 발전을 병행해 현실성을 높일 필요
- 주택 수급, 거래, 가격 현황 등 시장 상황에 대한 판단이 투명하게 유 통되는 시장체계를 확립
ㆍ시장 기능의 원활한 작동은 시장상황에 대한 적기의 정확한 정보의 광범위한 유통이 있어야 가능
- 단, 무주택 서민층에 대해서는 정부의 역할을 확대해 임대주택 확대, 세감면 등을 통해 주거불안을 해소
3. 경제ㆍ 금융 정책
과잉 유동성의 연착륙
□ 경기가 회복추이를 보이는 시점에서 금리를 소폭 인상
- 선제적인 금리 인상으로 향후 정부정책에 대한 분명한 신호를 발신 ㆍ금리 인상은 주택시장 안정과 함께 위축되고 있는 저축의욕을 진작시
키는데도 일조
□ 통화 증가율을 점진적으로 하향 조절
- 금융기관의 주택담보대출 담보인정비율을 6월부터 60%에서 50%로 하향 조정하기로 한 계획을 예정대로 실시(5.23 대책)
- 개인신용대출의 한도 및 자격을 엄격히 함으로써 단기부동화 자금의 확대를 억제
□ 환율 절상을 용인함으로써 달러화 유입에 따른 유동성 팽창을 억제
- 중장기적으로 원/달러 환율의 절상을 어느 정도 용인해 경상수지 흑자 를 통해 국내로 유입되는 달러화를 억제
실물 부문으로 자금이 흐르도록 기업투자 의욕 등을 고취
□ 세제우대 저축상품 등의 활성화로 시중 부동자금을 산업자금화
- 근로자우대저축(연봉 3천만원 이하 근로자 대상)의 재도입을 추진하고 가입대상을 확대하며 가입연한도 연장
ㆍ대표적인 비과세 저축인 근로자우대저축은 2002년 말로 폐지되었고, 장기주택마련저축도 2003년 12월말에 폐지될 예정
- 장년층의 저축률 제고를 위해서 연금저축에 대한 세제상의 혜택을 강 화하고 납세절차도 간소화
ㆍ종합소득세, 금융종합과세 등 금융소득에 대한 세금이 부동산 관련 세 금보다 상대적으로 높고 절차가 복잡
- 선진국의 경우 금리인상 등 직접적인 저축률 제고보다는 세제를 통한 연금제도 보완 등으로 일정수준의 저축률을 유지
ㆍ미국과 독일은 세제우대를 이용한 저축촉진 방안을 도입하였는데, 이 는 대부분 연금제도를 보완하는 방식
□ 기업들의 막연한 불안심리를 해소하고 기업의 시설투자 및 연구개발 인센티브를 강화
- 각종 개혁조치에 대한 불안감을 우선 해소하고 기업부문을 활성화하 려는 의지를 보여야 함
ㆍ공정위 및 사법당국의 기업 조사를 네거티브 방식으로 전환하고 불공 정 거래행위에 대한 정확한 내용과 범위를 명시
ㆍ노조, 자영업 단체 등의 불법, 탈법 행위에 대해서는 원칙대로 처리
- 법인세율의 인하, 임시투자세액공제(10%) 상시제도화 등 투자촉진을 위한 세제지원을 강화
ㆍ법인세율은 현재 연간 소득 1억원 초과 법인은 27%, 1억원 이하 법 인은 15%
□ 구조조정 본격화로 기존 부실기업 및 부실 금융기관을 신속하게 정리
- 잠재 부실기업 처리에 대한 가이드라인을 제시하는 한편 처리를 독려 ㆍ이자보상비율 100% 미만 업체를 잠재 부실가능기업으로 선정
- 구조조정이 미흡한 제2금융권에 대해 매각, 합병 및 퇴출 방안을 조기 에 수립하고 시행
최희갑, 박재룡 수석연구원 (investa@seri.org)
◆ 지표로 보는 경제 Trend ◆
< 금융동향 >
5. 20 5. 21 5. 22 5. 23 5. 26
환율 원/달러(종가기준) 엔/달러
1,198.6 116.76
1,194.2 117.44
1,195.4 117.19
1,194.4 116.86
1199.0 116.93
금리 회사채(3년 AA-, %) 국고채(3년, %)
5.26 4.25
5.23 4.21
5.29 4.26
5.29 4.26
5.31 4.28 주가지수(KOSPI) 602.08 600.57 595.38 611.51 617.65
< 실물동향 >
(전년동기(월)비, %) 2001년 2002년 2002.12월 2003. 1월 2월 3월 4월 GDP성장률
민간소비 설비투자
3.1 4.7 -9.6
6.3 6.8 6.8
6.8 6.8 6.8
..
3.7 0.9 1.6
.. ..
산업생산 평균가동률
1.3 75.1
7.3 76.9
9.5 77.0
3.5 77.5
10.2 77.9
4.5 76.8
..
..
실업률 실업자(만명) 전국 어음부도율
3.8 (84.5) 0.23
3.1 (70.8) 0.06
3.1 (70.2) 0.07
3.5 (78.9) 0.04
3.7 (82.2) 0.08
3.6 (80.7) 0.14
3.3 (75.6) 0.08
소비자물가상승률 4.1 2.7 3.7 3.8 3.9 4.5 3.7
수출(억달러) (증감률) 수입(억달러)
(증감률)
1,504.4 (-12.7) 1,411.0 (-12.1)
1,624.7 (8.0) 1,521.3 (7.8)
150.3 (26.1) 144.5 (27.9)
143.2 (25.8) 144.2 (27.4)
134.4 (21.9) 138.1 (31.9)
154.1 (16.3) 159.3 (32.8)
158.6 (20.3) 148.5 (18.2)
경상수지(억달러) 82.4 60.9 -6.5 -4.2 -0.7 -11.9 ..
외환보유액(억달러) 1,028.2 1,214.1 1,214.1 1,229.1 1,239.9 1,238.2 1,236.2 총대외지불부담
(억달러) 1,188 1,310 1,310 1,323 1,344 1,370 ..
