현재 1956만 가구 정도로 볼 수 있다. 그중 소득 1~2분위 저소득층을 20%라고 가정할 때 저소득가구는 대략 400 만 가구 정도이다. 그러나 2014년 기준 장기공공임대주택 117만 호 가운데 5년임대와 10년임대를 제외하면 재고량 은 100만 호를 상회하여 총 주택의 5% 수준이다. 저소득 층을 위한 장기공공임대주택은 많이 부족하다고 할 수 있 다. 또한 장기공공임대주택 중 가장 많은 비율을 차지하는 국민임대주택은 소득 3, 4분위를 주요 대상으로 하기 때 문에 임대료가 다소 높은 편이다. 게다가 국민임대주택마 저도 택지 및 재정 부족으로 인해 계획 대비 공급량이 줄 고 있다. 그로 인해 대부분의 저소득층은 민간임대에서 비 싼 임대료를 지불하며 살고 있는 실정이다.1) 이처럼 부족 한 장기공공임대주택의 공급량을 충족시키고 임대료 부담 을 경감시키기 위해서는 매입임대주택과 전세임대주택의 공급량을 지속적으로 늘릴 수밖에 없다.
매입임대주택제도과 전세임대주택제도는 도심 내 저소 득층, 또는 취약계층이 현재의 생활권에서 저렴하게 안정 적으로 거주할 수 있도록 하는 임대주택제도이다. 사업시 행자가 기존주택을 매입하여 임대·공급하는 것을 매입임 대주택이라 하고, 기존주택에 대해 전세계약을 체결한 후 저렴하게 재임대하는 제도를 전세임대주택이라 한다. 이러 한 매입·전세임대주택은 사업을 시행한 지 10년이 경과하 였으며, 영구임대주택 공급이 중단되어 주거비 부담이 늘 어난 저소득층에게 환영받는 제도이다. 그러나 매입임대나 전세임대주택도 분명 한계가 있으며 이에 대한 개선을 통 해 모두에게 좀 더 나은 방향으로 추진되어야 할 것이다.
매입·전세임대 주택의 성과와 방향
05
박근석│한국주거복지연구원장 (greatpks@naver.com)
1) 경기 성남시의 사례를 보면 15평(50㎡) 정도 되는 다가구주택 반지하 월 임대료가 40~45만 원임. 반면 같은 규모의 국민임대주택은 월 임대료가 25~30만 원 정도임.
특집 공공임대주택의 성과와 발전방향
장, 신혼부부 및 대학생을 대상으로 제공되는 맞춤형 공공 임대 방식으로 운영된다. 사업시행자를 살펴보면 LH공사 는 기존주택, 신혼부부, 소년소녀 가장, 대학생 전세임대 모두 시행할 수 있고, 이 중 기존주택, 신혼부부, 소년소 녀 가장 전세임대는 서울주택도시공사, 경기도시공사 등 지자체 산하 공사에서 시행할 수 있다. 2005년 최초 시행 당시 500호로 출발한 이후 2006년부터 2015년까지 16만 1800여 호로 물량이 확대되었다.
시행자는 LH공사와 지방자치단체이며 임대기간은 소 년소녀 가장과 대학생만 6년 이내이고 기존주택과 신혼부 부는 조건이 맞는 경우 최장 20년까지 거주가 가능하다.
전세임대주택은 쪽방·비닐하우스 거주가구에 대한 주 거지원, 저소득 신혼부부 및 전월세시장 안정방안의 일환 으로 저소득 대학생을 위한 대학생 전세임대를 공급하는 등 저소득 전월세 안정을 위한 대안으로서 역할을 담당하 고 있다. 기존주택 전세임대의 입주대상은 기초생활수급 자, 보호대상 한부모가족, 전년도 도시근로자 가구당 월평
매입·전세임대주택의 개요 및 현황
기존주택 매입임대주택의 입주대상은 기초생활수급자, 보 호대상 한부모가족이 1순위다. 2순위는 도시근로자 가구 당 월평균소득의 50% 이하인 자 및 장애인이며, 3순위는 지자체 재량으로 30%까지 공급 가능하도록 하였다. 임대 조건은 시중 시세의 30~40% 수준이며, 최대 20년까지 거주 가능하다. 공급지역은 수도권 전 지역과 광역시 등 인구 8만 명 이상 도시에 주로 공급한다.
2015년 말 기준 LH공사 기존주택 매입임대주택 재고량 은 6만 6100여 호이며, 지자체 물량은 2만 8천여 호 수준 으로 전국적으로 9만 호를 상회하고 있다.
전세임대주택제도는 도심 내 저소득층이나 취약계층 청 소년이 현재의 생활권에서, 현재의 수입으로 거주할 수 있 도록 사업시행자가 기존주택에 대해 전세계약을 체결한 후 저렴하게 재임대하는 제도이다. 전세임대주택은 크게 기존주택을 저소득층에게 임대하는 방식과 소년소녀 가
<표 1> 매입임대주택 사업 개요
구분 내용 비고
목적 • 도심 내 최저소득계층이 현재의 생활에서 현재의 수입으로 거주할 수 있도록 다가구주택 등을 매입하여 개보수 후 저 렴하게 임대
공공주택 건설 등에 관한 특별법 제43조 입주대상자
•1순위: 기초생활수급자, 보호대상 한부모가족
•2순위: 도시근로자 가구당 월평균소득의 50% 이하인 자, 장애인
•3순위 우선공급: 지자체 재량으로 30%까지(2015년 8월부터~)
임대조건 •시중 전세시세의 30~40% 수준
•최대 거주기간 20년(2년 단위 재계약)
매입대상 •수도권: 전 지역
•지방: 광역시, 특별자치시·인구 10만 명 이상인 도시, 도청소재지 등 수요가 많은 도시
추진절차
국토교통부 수립 및 통보공급계획 매입승인
지자체 입주순위 통보입주자 신청
LH공사 매입계획 수립본사매입승인 신청 매입공고 및 신청접수 신청주택 실태조사지역본부감정평가 및 협의 매매계약체결 및 인수
주거복지센터/지역본부(운영관리) 갱신계약, 부금수납 등
운영관리
임대차 계약체결
입주주택 선정
무주택 등 입주가격 조회
입주자 모집공고
임대조건 신청
공급계획 수립
주택 개보수
입주자 신청 및 접수
자료: 조승연 외 2015.
시, 인구 10만 명 이상 도시이며 주민등록 주소지를 기준 으로 거주지역에서만 신청이 가능하다.
한편, 전세임대주택은 기존주택 대상자인 수급자와 보 호대상 한부모가정 외에도 긴급주거지원가정 및 주거취 약계층2)이 해당된다. 긴급주거지원은 2006년부터 966호, 주거취약계층에는 1758호를 공급하여 취약계층의 주거안 전망 구축에 기여하였다.
균 소득 50% 이하인 자, 일정소득 이하 장애인 등이며, 지 원한도는 2015년부터 수도권 8천만 원, 광역시 6천만 원, 기타지역 5천만 원으로 책정되었다. 임대기간은 2년 단위 계약(최장 20년)이다. 임대보증금은 지원한도액 내 전세 금의 5%이며 나머지 금액을 지원한다. 월 임대료는 보증 금을 제외한 지원액에 대한 기금대출이자(연 1~2%)를 적 용한다. 지원대상 지역은 수도권 전 지역, 세종시 및 광역
시행자 LH공사ㆍ지자체 LH공사ㆍ지자체 LH공사ㆍ지자체 LH공사
임대기간 20년 만 20세 이후 2년 단위 3회 계약 20년 2년(최장 6년)
주택규모 85m2 이하 85m2 이하 85m2 이하 60m2 이하
입주자격 •기초생활수급자
•한부모가족 등
•소년소녀 가장
•교통사고유자녀 가정 등
결혼 5년이내 신혼부부 수급자 또는 월평균 소득 50% 이하
대학 소재지 외 타 지역 출신 재학생(저소득 가구 우선)
임대조건 (임대보증금) 전세금의 5% (만 20세까지) 무상지원 (임대보증금) 전세금의 5% (임대보증금) 100~200만 원 (월 임대료) 기금의 연 1~2% (만 20세 이후) 전세금의 연 1~2% (월 임대료) 기금의 연 1~2% (월 임대료) 7~18만 원
재원
•기금 95%(이율 1~2%)
•입주자 5% •기금 100%(이율 0%) •기금 95%(이율 1~2%)
•입주자 5%
•기금 100%(이율 2~3%)
•입주자 (100~200만원)
기금대출
•수도권 8,000만 원
•광역시 6,000만 원
•기 타 5,000만 원
기금대출
•수도권 8,000만 원
•광역시 6,000만 원
•기 타 5,000만 원
기금대출
•수도권 8,000만 원
•광역시 6,000만 원
•기 타 5,000만 원
기금대출
•수도권 7,500만 원
•광역시 5,500만 원
•기 타 4,500만 원 자료: LH공사 2015. 2015년 전세임대통계자료
<표 3> 전세임대주택 공급실적 (단위: 호)
구분 2005년 2006년 2007년 2008년 2009년 2010년 2011년 2012년 2013년 2014년 2015년 (잠정) 계 기존주택 654 5,277 5,811 7,004 7,087 6,993 6,492 8,277 14,283 15,889 19,370 97,137 신혼부부 - - - 185 5,260 5,003 4,509 4,906 3,905 3,542 5,400 32,710 소년소녀 가장 1,504 1,036 1,019 1,020 1,065 809 603 658 745 671 1,000 10,130
대학생 - - - - - - 107 10,349 3,713 3,650 4,000 21,819
계 2,158 6,313 6,830 8,209 13,412 12,805 11,711 24,190 22,646 23,752 29,770 161,796 자료: LH공사 내부 자료; 박상학 2016, 8.
2) 주거취약계층은 쪽방, 비닐하우스, 고시원, 여인숙 거주자, 범죄 피해자, 노숙인 거주자, 부랑인이며 기타 부도퇴거자, 보증거절자 등임. 주거취약계층의 긴급주 거지원은 전세임대와 매입임대 및 국민임대주택에 입주할 수 있으며, 그 외 주거복지재단이 선정한 운영기관을 통한 주거지원, 범죄 피해자에 대한 주거지원이 있음.
특집 공공임대주택의 성과와 발전방향
주택에 비해 높은 편이다.5) 둘째, 저소득층이 원하는 거주 지와 주택유형에 입주가 가능하고 거주기간이 최장 20년 으로 늘어나 장기적으로 주거안정에 기여한다는 점도 긍 정적인 요소로 평가된다. 셋째, 건설임대주택에 비해 매 입·전세임대사업은 비용이 적게 들면서도 빠른 공급 및 회수가 확실하다는 장점이 있다. 특히, 전세임대사업은 사 업시행자 입장에서 볼 때 재정적 측면에서 우수한 제도이 다.6) 넷째, 사회적 측면에서는 임대주택단지 등 저소득층 집단 거주로 인한 사회적 배제 등의 부작용이 적은 Social Mix가 가능한 사업이다. 다섯째, 입주자 만족도 측면에 서도 우수한 제도이다. 매입임대주택과 전세임대주택 모 두 건설임대주택에 비해 만족도 수준이 높으며, 매입임대 주택에 비해 전세임대주택이 만족도가 더 높다.7) 2012년, 2013년, 2014년 LH공사가 조사한 자료를 보면 전세임대 주택 입주고객의 만족도는 100점 만점에 각각 82.6, 84.1, 82점으로 높은 점수8)를 보이고 있다.
매입·전세임대주택의 문제점
우선 매입임대주택의 문제점을 살펴보면 다음과 같다. 첫 째, 관리의 어려움이다. 집주인이 따로 있는 전세임대주 택은 상대적으로 관리의 어려움이 없으나 매입임대주택은 점적으로 흩어져 있어 건설임대주택과 같은 관리방식이 적용되지 않는다. 이동거리가 길기 때문에 많은 인력이 필 요하고, 그로 인해 관리의 어려움이 상존한다. 둘째, 적정 주택을 매입하기 위하여 호당 매입 단가 및 수선비용에 대 한 현실적 지원이 필요하다. 매입단가에서 최초 수선비용
매입·전세임대주택 제도의 장점
매입·전세임대주택 제도는 여러 가지 측면에서 장점이 있다. 우선, 저소득층의 주거안정에 크게 기여하고 있다.
거주하는 지역에서 저렴한 임대료로 생활할 수 있다는 장 점이 있다. 또한 공급측면에서 매입임대 물량이 9만 호에 이르고 전세임대 공급량이 16만 호로 공급호수가 늘어났 다는 점이 주거안정성의 긍정적 요소이다. 전세임대주택 은 전월세가격이 크게 상승하여 서민층의 주거불안을 심 화시켰던 2012년 이후 집중적으로 공급되었다. 2012년부 터 연평균 2만 3천 호 이상을 매년 공급(2012~2015년간 공급호수 약 10만 호)하여 소득 1~2분위 저소득 계층의 주거안정에 크게 기여한 것으로 평가되고 있다. 특히, 이 전에 거주했던 주택에 비해 주거환경과 시설 등 삶의 질이 개선되었고, 임대보증금과 임대료 부담이 크게 줄어들어 저소득층의 경제적 안정에 기여하였다. 2014년 전세임대 주택 입주자 만족도 조사에서 나타난 바와 같이 전세임대 주택에 입주하기 이전 거주했던 주택의 월 임대료는 평균 24만 6천 원이었으나 현재 주택은 8만 8천 원으로 임대료 가 크게 절감되었다(박상학 외 2015).
매입임대주택 물량 역시 2005년 이후 꾸준한 증가세를 보이며 2015년 말 기준 7만 8천여 호3) 정도 공급하여 저 소득층의 주거안정에 기여하고 있다. 특히, 매입임대주택 의 보증금은 전국 평균 385만 원 정도이고, 임대료는 9만 9600원 정도4)이기 때문에 민간에서 비싼 월세를 내며 살 던 저소득층이 매입임대주택으로 이주하여 동일 지역에서 저렴하게 임대료를 내고 생활하기 때문에 만족도가 이전
3) LH공사 재고량 6만 6100여 호, 지자체 공사 재고량 1만 2천여 호(조승연 외 2015).
4) 매입임대주택의 평균 임대료 수도권 12만 6746원, 비수도권 9만 3326원.
5) 만족도 평균 3.49(조승연 외 2015).
6) 매입임대주택은 적정한 주택을 많이 매입하기 힘들고, 매입 후 개보수 과정을 거친 후 임대공급하기 때문에 사업주체의 비용이 투입되는 실정임.
7) 매입임대주택 만족도는 2012년 조사(박근석 외 2012) 평균 3.6점으로 나타났으며, 2015년 조사(조승연 외 2015)에서는 만족도 평균 3.49로 보통 이상 수준 임. 반면, 건설임대주택의 만족도는 영구임대 3.0, 국민임대 3.1, 50년임대 3.0로 나타남(김혜승 외 2011).
8) 각 연도 전세임대 입주자만족도 조사(박상학 외 2015. 재인용). 리커트 5점 척도로 환산하면 평균 4.1 이상의 점수임.
성이 매우 농후하다. 매입임대주택의 가장 큰 문제점인 관 리의 문제를 해결하면 훌륭한 임대주택제도가 될 것이다.
가장 많은 매입임대주택 물량을 보유한 LH공사는 매입임 대주택 관리방식을 2016년부터 전면 위탁관리로 전환하 였다. 위탁을 받은 전문 주택관리회사에서도 처음으로 시 도하는 방식이라 여러 가지 애로사항과 문제가 발생할 것 이다. 그러나 입주자 자체관리와 적절히 혼합하는 관리방 식 및 공동체를 활성화시키도록 지원하는 노력, 지자체 및 주거복지센터와 연결을 통해 개선점을 찾을 수 있을 것으 로 생각된다. 전세임대주택의 경우 관리는 주요 문제점이 아니지만, 계약방식의 문제가 큰 것으로 보인다. 집주인과 의 계약방식에 개선이 이루어지면 좀 더 좋은 제도로 발돋 움할 수 있을 것이다. 매입임대이든 전세임대이든 공급계 층의 확대, 공급대상 주택의 개선 등 공급방식에도 변화가 필요하다. 우리나라에는 아직도 주거안전망이 필요한 저 소득 계층이 많다는 점을 고려하면 제도개선을 통해 좀 더 확대 개편된 매입·전세임대주택의 공급이 필요할 것으로 생각된다.
겪게 된다. 셋째, 1순위 위주의 공급이다 보니 차상위 계층 등은 입주기회가 거의 없는 수준이다. 차상위 계층 등의 주거안정에는 기여를 하지 못하고 있다. 넷째, 넓은 지역 에 산재해 있기 때문에 건설임대단지에서는 추진하고 있 는 생활서비스, 주거복지서비스 등의 혜택을 받지 못한다.
다음으로 전세임대사업의 문제점을 살펴보면 다음과 같 다. 첫째, 보증금 한도액을 이용하여 계약을 체결하므로 일 부는 시세보다 높게 계약하여 주변의 전세가격을 더욱 자 극하는 부작용을 낳는다는 평가이다. 둘째, 전세임대주택 제도는 보증금 지원으로 인해 바우처와 유사한 사업으로 평가된다.9) 이로 인해 집주인의 보증금 인상 현상이 나타 나며, 또한 집주인의 반전세 선호로 인한 임대료 인상 등은 임차인의 부담을 가중시킨다. 셋째, 지원종료 시 새로운 입 주자를 구할 때 동일수준의 계약을 할 수 없어 보증금 회수 에 차질이 생기기도 한다. 넷째, 임차인 측면에서 입주자 자신이 대상 주택을 구하고, 부동산비용 및 이사비를 부담 해야 한다. 또한 계약 시 구비서류도 다른 임대주택에 비해 복잡한 편이다. 반면, 매입임대는 이사비만 부담하면 된다.
하지만 집주인과 임차인 간의 시설물 보수 등의 갈등 발생 시 법적 문제가 상존한다. 즉, 사업주체 입장에서는 수도꼭 지 고장 등 잔손이 드는 일은 집주인이 해줘야 하는데 집주 인이 안 해주면 문제가 그대로 남아 있게 된다.
맺음말
매입임대주택과 전세임대주택 제도는 여러 가지 문제점에 도 불구하고 입주자 입장에서는 좋은 제도로 평가 받고 있
9) 입주 시 임차인이 지원금의 5%를 내고, 나머지는 정부지원금 지원. 지원금을 초과하는 금액에 대해서는 임차인이 부담.
참고문헌
김혜승 외. 2001년 주거실태조사. 안양: 국토연구원.
박근석 외. 2012. 기존주택 매입임대 운영실태 및 개선방안. 대전: 토지주택연 구원.
_____. 2014. 정책환경 변화에 따른 기존주택 매입임대 공급체계 및 거주여 건 개선방안 대전: 토지주택연구원.
박상학 외. 2015. 전세임대주택 사업의 성과 평가와 개선방안 연구 대전: 토 지주택연구원.
조승연 외. 2016. 기존주택 매입임대사업 성과분석 및 발전방안 연구 대전:
토지주택연구원.
