S ․ U ․ M ․ M ․ A ․ R ․ Y
요 약
2002년부터 시작한 주택시장의 불안은 주로 저금리와 부동자금에 기인한다 는 평가를 받고 있다. 어느 때 보다도 주택시장과 주택금융의 연계가 긴밀해짐에 따라 주택시장의 안정측면에서도 주택금융의 역할이 강조되고 있다. 주택시장에 대한 주택금융의 역할을 살펴보고, 경제성장의 지원, 주택대출의 원활화와 건전 화 측면에서 주택금융의 역할을 강화하는 방안을 모색하였다.
서 론
이 연구는 주택금융이 단순히 주택구입을 위한 신용제공에서 벗어나 주택시 장의 안정은 물론 거시경제의 흐름에 영향을 미칠 정도로 중요해짐에 따라 주택 금융의 역할을 점검할 필요가 있다는 문제의식에서 출발한다. 주택금융의 역할 은주택금융수요측 뿐 아니라 공급측면까지 동시에 고려가 되어야 할 것이고, 주 택시장과 주택금융이 함께 고려되어야 할 것이다.
위와 같은 이유 때문에 이 연구는 주택시장과 주택금융과의 관계를 거시적인 측면과 미시적인 측면에서 분석하고 이를 통하여 종합적인 시사점을 얻고자 아 였다. 이를 통해서 주택시장의 안정을 뒷받침할 수 있고 궁극적으로 경제성장과 주거안정을 지원할 수 있도록 주택금융의 역할과 문제점, 해결방안을 고찰하고
vi
정책적인 시사점을 도출하였다.
연구의 범위는 예금은행을 중심으로 하는 제1금융권의 주택대출금융이다. 주 택시장과 주택금융의 연계성을 분석하기 위해서 주택시장이 연구의 범위에 포함 된다. 주택시장은 거시적인 측면에서 주로 매매시장을 중심으로 주택금융과의 관계를 살펴보았다.
이 연구는 주택금융이용 행태와 주택금융결정 요인을 분석하고 주택공급에 관련된 문헌자료와 통계자료를 이용하여 분석하였다. 주택금융공급과 은행부실 화에 대한 외국경험에 대해서는 협동연구로 추진하여 연구의 전문성을 높였다.
제2장 주택시장과 주택금융의 연계성 분석
주택가격은 2001년 후반기부터 급상승세를 보였다. 시중은행의 가계대출금리 가 2000년 10%에서 2005년 9월 5.5%까지 하락하였고 가계대출잔액이 2000년에 비해 규모면에서 2배이상 증가함에 따라 저금리와 가계대출증가가 주택가격을 견인시키는 역할을 했다고 평가되고 있다. 이처럼 은행의 가계대출이 급속하게 증가한데에는 금융의 공급측면과 수요측면에서의 요구에 의한 것으로 보여진다. 즉 공급측면에서는 정부의 기업부채비율 축소정책과 기업들의 여신수요 감소로 말미암아 은행의 기업대출이 감소하고, 은행들이 리스크관리강화로 안전한 대출 즉 가계대출을 공격적으로 늘려온 것이 큰 원인이 되었다. 수요측면에서는 최근 주택가격 급등과 저금리에 따라 주택구입자금 수요의 급증이 요인이 되고 있다. 가계대출의 특징은 단기변동금리대출의 비중이 상당히 높다는 점이다.
과거 주택금융은 정책금융으로서 주택정책을 거의 전적으로 지원하여 왔다 고 할 수 있다. 1990년대 후반부터 대출이자율 자율화, 상업은행의 주택금융 취 급 허용 등 탈 규제를 통하여 1차 주택금융시장에 시장원리를 도입하였으며 주 택금융의 민영화로 공공금융뿐 아니라 민간금융에서의 역할이 중요하게 되었다. 이처럼 주택금융시장의 환경변화와 더불어 저금리와 가계대출 증가(2000년의 잔
액 241조에서 2005년 9월 현재 481조), 주택구입능력과 주택자금지불능력의 상승 으로 인하여 주택가격이 상승한 것으로 보인다.
가계대출확대는 무주택가구에게 신용을 제공함으로써 내집마련의 기회를 확 대하여 주거안정에 기여할 뿐 아니라 소비를 안정적으로 지탱해 주는 긍정적인 역할을 한다. 그러나 과도한 가계대출확대는 물가상승을 유발하여 오히려 소비 를 위축시키고 주택가격을 상승시킴에 따라 주거불안과 경제위축을 야기시킬 우 려가 있다.
따라서 주택시장 활성화를 통해 내수경기를 회복시키려는 정책은 주택가격 이 급등하지 않는 범위 내에서만 긍정적인 효과를 얻을 수 있다고 하겠다. 부동 산가격의 지속적인 상승은 장기적인 물가상승압력을 초래하고, 이는 결국 국민 총생산의 감소요인으로 작용할 가능성이 높다. 그러므로 거시적인 측면에서 경 제와 주택금융, 그리고 상호관계를 꾸준히 모니터링하면서 상호 긍정적인 영향 을 미치는 상한을 발견할 필요가 있고 적시에 정책적인 대응이 필요하다.
지나친 부채의 증가나 급작스러운 신용위축은 또 다른 경기위축의 원인이 될 수 있다. 따라서 가계대출의 총량을 인위적으로 조절하기 보다는 가계대출의 수 요와 공급요인을 철저히 분석하여 이러한 요인들이 시장에서 자연스럽게 해소될 수 있는 유인을 제공하는 정책으로 나가야 할 것이다.
금리는 주택시장 뿐 아니라 거시경제에 미치는 파급효과가 지대하므로 정책 적으로 사용하는데 신중을 기해야 할 것으로 보인다.
제3장 주택금융 수요 분석
가구의 주거특성과 주택금융이용행태는 2005년 국토연구원에서 수행한 「주 거실태 및 주택수요조사」 자료와 국민은행의 「주택금융수요실태조사」를 이 용하여 분석했다. 주택가격의 변동은 지역별, 소득계층별로 차이가 있으며, 서울 과 강남을 중심으로 주택가격의 상승폭이 컸고, 고소득계층 거주 주택의 상승폭
viii
이 상대적으로 커서 자산의 양극화현상이 심화되고 있음을 보여주고 있다. 한편 주택금융이용행태를 살펴보면 소득이 높을수록 LTV, DTI, PTI가 감소하는 추세 이다. 전국 평균적으로 현재 자가주택 매입의 평균 규모는 전용면적 27.5평이며, 주택 매입시 약 1억2천만원의 자금이 필요하였다. 자금중 33.9%를 금융기관을 이용하여 조달하고 있고, 개인대출을 2.2% 이용하였으며 월 상환액은 평균 28만 원이다.
주택금융 수요자의 수요행태는 소득계층별로 차이를 보이고 있으나 점차 대 출조건이 장기, 원리금 균등 분할 상환, 고정금리조건을 선호하는 방향으로 나아 가고 있다. 소득별 주택금융수요를 살펴보면 소득이 높을수록 희망융자금액이 높고 월상환가능금액도 커지고 있다. 저소득층의 경우 약 4천만원의 융자를 희망 하는 반면 고소득층에서는 약 7천원이상, 월 76만원이상의 상환을 희망하였다.
한편 융자기간은 소득이 높을수록 긴 융자기간을 선호하는 것으로 나타났는데 중소득계층이 가장 긴 11년을 희망하고 있고, 고소득계층의 경우 10년 5개월로서 중소득계층보다 다소 짧은 기간을 희망하는 것으로 나타났다. 대출가구의 이용 상품을 살펴본 결과 시중금융기관의 주택담보대출에서 점차 모기지론으로 관심 이 이동하고 있음이 조사되었다. 한편 대출기간은 점차 늘어나서 평균 10.4년을 희망하는 것으로 조사되었으며 점차 장기를 선호하는 추세에 있다. 대출금상환 방식은 현재 ‘만기일시상환’과 ‘원리금균등분할상환’방식에서 ‘일시상환’이 약 10% 더 많은 49%이나, 점차 ‘원리금 균등분할상환’방식에 대한 선호가 늘어나서 약 80% 정도까지에 이르는 것으로 나타났다. 특히 차가가구의 경우 ‘원리금 균등 분할’ 방식의 상환을 원하는 것으로 나타났다. 대출금리방식은 ‘고정금리’를 68%
선호하고 있고 자가보다 차가점유의 경우가 고정금리를 선호하고 있는 것으로 보인다(각각 71.4%, 84%).
가구의 특성에 따라 선호하는 상품의 특성은 차이를 보이고 있다. 가구주 연
령이 높은 가구의 경우에는 (고정금리, 균등상환, 월상환액이 높은 금융상품)을 선호하고 저소득계층 가구의 경우에는 (변동금리, 월 상환액이 적은 상품)을, 그 리고 고소득계층일수록 (고정금리, 월 상환액이 높은 상품)을 선호하는 것으로 나타났다. 따라서 소비자의 특성에 맞는 다양한 금융상품을 개발하여 대출조건 을 보다 다양하게 제시해야 한다.
주택금융융자액의 확대가 주거안정에 미치는 영향을 파악하기 위해 로짓모 형을 이용해서 모의실험한 결과, 현재 저소득계층에 속하는 가구의 LTV를 높혀 주는 것 보다 중소득계층의 LTV를 높혀주는 것이 주거안정을 제고시키는데 더 도움이 되는 것으로 나타났다. 저소득계층에게는 주거안정을 위한 자금공급도 필요하지만 상환능력을 초과하는 대출은 또 다른 주거불안을 야기시키게 되므로 저렴한 가격의 주택을 공급하는 방법이 더 적절할 것으로 보인다. 중소득계층에 게는 LTV를 완화하는 방법과 실제 금융이용비용을 줄여줄 수 있도록 대출이자 에 대한 소득세 감면의 정책이 고려될 수 있겠다. 계층별로 차별화된 정책사용을 통하여 실수요자의 주거안정을 높힐 수 있을 것으로 기대된다.
제4장 주택금융 공급 분석
우리나라 주택금융 공급은 주택금융시장의 규모를 파악할 수 있는 자료가 부 족하여 정확한 파악이 어려운 실정이다. 그러나 공공금융의 비중이 약 44%로서 높은 편이고 점차 민간금융기관의 비중이 커지고 있다. 한국주택금융공사 모기 지론의 도입으로 민간금융시장을 통한 주택자금 공급이 더욱 확대되고 있는 추 세에 있다. 주택금융의 특징가운데 하나는 공급독점구조가 형성되어 있다는 점 이다. 시중5개 은행이 대출금기준으로 95%를 공급하고 있는 구조로 1, 2위간에 도 격차가 심하게 벌어지고 있다.
주택금융공급의 문제는 단기대출상품의 의존도가 높아서 시장금리가 급등하 는 경우와 시장 유동성이 급격히 위축되는 경우 가계의 대거 파산의 위험과 주택
x
시장의 교란가능성을 내포하고 있다는 점이다. 다행히 장기모기지론의 출시를 계기로 은행들도 장기대출상품을 출시하기 시작하면서 단기대출에 대한 의존도 가 상당히 줄어들 것으로 기대되고 수요자측면에서도 선택의 폭이 다양화될 것 으로 기대된다. 또한 담보위주의 대출시스템으로 대출심사가 자금의 용도나 사 용자의 신용정도를 검증하는데 충분치 않다는 단점이 있다. 또한 점차 금융기관 의 경쟁이 치열해 짐에 따라 제한적인 시장을 서로 뺏고 뺏기는 상황이 지속될 경우 대규모 부실대출자산을 발생시킬 우려가 있고 이를 통해서 주택시장이 교 란될 소지가 있다. 한편 주택금융시장의 기능이 분화되면서 시장이 세분화될 것 으로 예견된다.
우리나라의 경우 외환위기를 경험하면서 금융기관의 대폭적인 구조개선이 이루어져서 실제로 은행의 부실화와 연쇄파산을 경험하지는 않았지만 외국의 경 험으로부터 정책적인 시사점을 얻을 수 있다. 은행의 부동산 담보대출 비중이 지 나치게 높을 경우 부동산 가격이 급락하면서 은행대출의 부실화와 은행의 부실 화로 연결된 사례를 미국의 S&L과 일본의 주전은행의 경험으로부터 살펴보았 다. 외국사례에서 얻을 수 있는 시사점은 다음과 같다. 외부환경변화시 완충작용 을 할 수 있도록 대출에 있어서 위험관리를 철저히 하여야 할 것이다. 대출시 담 보비율에 일정상한을 설정하고 개인별 한도를 설정하며, 부동산 담보대출시에도 대출자의 신용위험 평가를 실시해야 할 필요가 있다. 또한 금융기관의 위험관리 가 필요하다. 즉 자금운용측면에서 장단기 불일치의 문제에 대한 대비책을 마련 해야 할 것이다. 예금자 보험요율을 개별 금융기관의 리스크정도에 따라 다르게 산정․적용해야 하고 부동산대출의 제한, 부실금융기관의 문제에 대한 조기경보 시스템이 필요하다.
정책방안
궁극적으로 경제성장과 주거안정이라는 목표를 설정하고 이를 달성하기 위
해서는 주택시장의 안정이 기반이 되어야 한다. 주택시장을 안정시키기 위한 주 택금융의 역할은 경기의 안정적인 성장지원, 실수요자 중심의 주택대출 원활화, 그리고 주택대출 건전화라는 세가지 측면에서 추진할 필요가 있다.
거시적인 측면에서 안정적인 성장을 지원하기 위해서는 부동산 가격의 급등 을 초래하지 않는 범위에서 주택금융이 원활하게 유통되는 것이 중요하다. 주택 금융의 확대는 소비와 투자진작을 통하여 경제성장을 지원하는 긍정적인 역할을 한다. 그러나 일정 한도가 넘어서 부동산 가격의 상승과 물가상승을 야기하게 되 면 오히려 경제성장에 부정적인 역할을 하는 것으로 밝혀졌다. 따라서 주택시장 과 주택금융의 상호 연결관계를 파악하고 그 파급효과와 영향이 발생하는 시차 를 감안하여 정책을 사용해야 할 것이다.
금리변수는 경제전반에 걸쳐서 효과를 미치는 것으로 밝혀졌다. 금리 1% 상 승은 아파트 가격을 0.9% 하락시킬 뿐 아니라 소비와 투자를 위축시키고 국민총 생산을 0.8% 하락시키는 것으로 나타났다. 이처럼 금리상승은 가계의 원리금상 환 부담을 증가시킬 뿐 아니라 주택가격을 하락시켜 가계 및 금융기관의 부실화 를 초래하고 경제성장을 위해할 가능성이 높다. 따라서 금리의 조정은 거시경제 전반의 상황을 감안하면서 신중하게 사용할 필요가 있다. 한편 가계대출을 조정 하는 정책은 금리정책에 비해서 경제 전반에 미치는 부작용은 적지만 경기조절 이나 부동산시장 안정을 기대할 수 있다는 장점이 있다. 그러나 이 정책에 있어 서도 가계대출의 증가율이나 감소율 등의 속도가 중요한 영향을 미치게 된다. 가 계대출의 증가율을 소득증가율 이내로 억제하고 그 한도를 주택가격이 상승하지 않는 범위내에서 지원하도록 하고, 실수요자에게 자금이 원활히 공급되는 방향 으로 정책이 사용되어야 할 것이다. 중․장기적으로 시중자금이 자본시장으로 흘러갈 수 있도록 자본시장의 인프라를 구축하는 등 자본시장을 육성할 필요가 있다. 이를 통하여 자금흐름의 원활화와 주택자금이 실수요자에게 사용될 수 있
xii
는 길을 마련해야 할 것이다.
그리고, 주택시장과 주택금융의 모니터링시스템을 강화해야 한다. 실수요자 중심으로 주택대출이 원활하게 공급되기 위해서는 먼저, 투기적 수요와 실수요 를 선별하여 실수요자에게 주택금융공급이 원활히 이루어 질 수 있도록 하는 정 책이 필요하다. 둘째, 민간금융과 공공금융의 역할을 구분하여 공공은 시장소외 계층의 주거안정을 지원하고 민간은 실수요자에게 신용을 공급하여 주거안정을 도모할 수 있도록 유도할 필요가 있다.
셋째로 주택구입능력을 제고해야 한다. 계층별로 차별화된 정책을 사용하여 저소득계층에게는 구입할 수 있는 저렴한 주택을 공급하고 중소득계층에게는 LTV를 완화하는 방법과 실제 금융이용비용을 줄여줄 수 있도록 대출이자에 대 한 소득세 감면 정책을 고려한다. 넷째, 실수요자의 상환능력을 높이고 리스크를 줄일 수 있는 정책마련이 필요하다. 다양한 상품을 공급하고 그 이외에도 장기고 정금리대출 위주로 대출시장의 전환을 유도하여야 한다.
주택대출 건전화를 위해서는 심사기준을 선진화하여 대출자의 신용정보와 상환능력등에 기초한 주택금융공급이 이루어지도록 한다. 기존 담보중심의 대출 심사에서 대출자의 상환능력, 상환의지 등을 반영함으로써 대출에 수반되는 리 스크를 평가 관리할 필요가 있다. 둘째, 민간모기지 보험 육성을 지원한다. 민간 금융기관의 위험을 감소시키고 주택자금 차입자의 대출이용가능성을 증가시키 기 위해 현재 주택신용보증기금의 기능을 강화하고 민간주택대출보험제도 도입 을 위한 정부의 지원이 요구된다. 주택대출보험제도는 금융기관 입장에서는 신 용위험을 감소시킬 수 있을 뿐만 아니라, 자기자본비율(BIS)을 낮출 수 있으며 잠재적 주택수요자 확보로 주택대출 규모를 확대할 수 있는 장점이 있다. 또한 차입자 입장에서도 작은 자기자본금으로 주택구입이 가능해져 주택자금 대출이 보다 용이해지는 효과가 있다. 정부도 작은 정부지출로 주택부문에 대한 지원이
가능하며, 주택금융시스템을 보다 체계적으로 향상시킬 수 있다. 결국, 이러한 주 택대출보험은 주택대출시장을 보호할 뿐만 아니라 보험사와 대출기관이 파산위 험을 공유함으로써 주택매입자에게 탄력적인 자금 지원이 가능하도록 하는 기반 이 될 것이다. 마지막으로 주택시장의 안정화를 위해서는 효율적인 주택금융체 계(Housing Finance System)가 정착되어야 한다. 그 이외에도 주택금융을 공급하 는 기관이 외부충격발생에 효과적으로 대처할 수 있는 방안이 마련되어야 할 것 이다. 은행부실의 해외사례를 통하여 살펴본 바에 의하면 대출자에 대한 위험관 리능력의 배양과 은행자체의 위험관리능력의 배양이 필요함을 알 수 있었다. 대 출자에 대해서는 부동산가격 대비 담보비율에 상한을 두고, 개인별 부동산 대출 의 한도를 설정하며 개인의 신용위험평가를 강화할 필요가 있다고 하겠다. 은행 자체의 위험관리는 헷지수단을 개발하고 운용을 효율화하여 장단기 불일치에 따 른 위험을 해소하고, 금융기관의 리스크 정도에 따라 예금자 보험요율을 차등적 용할 필요가 있다. 또한 금융기관의 부동산 대출을 실효성있게 제한하며 조기경 보장치를 마련하고 모니터링을 통하여 문제를 조기발견할 필요가 있다.
마지막으로 주택금융에 관한 정확한 통계자료가 생산되지 못하고 있어서 가 계대출, 주택금융시장의 분석 및 정책수립에 많은 혼란을 초래하고 있다. 따라서 대출약정 시에 자금용도를 명기하는 방법 등을 검토해서 일반대출에 포함된 주 택자금을 주택자금대출항목으로 분류하는 등 정확한 통계자료의 생산이 필요하 겠다.
이 연구를 통하여 주택시장과 주택금융시장의 상호 관계에 대한 관심과 이해 를 높일 수 있을 것으로 기대하며 향후 또한 적정한 거시경제의 목표에 따른 주 택금융의 규모, 주택담보대출의 증가속도, 소득계층별 적정 LTV와 대출조건 등 에 대한 후속 연구를 기대한다.
