시한 적이 있다고 응답한 가구비율은 50.1%로 입주자격과 관련한 조사가 잘 이 루어지지 않고 있음을 따라서 사후관리가 철저하지 않음을 알 수 있다.
<표 3-10> 공공임대주택 입주자의 입주요건 분포(경기도)
(단위 : 응답자수, %) 구 분 영구임대 국민임대 공공임대(5년) 공공임대(50년) 국민기초생활보장수급자 80 (80.8) 21 (8.6) - 4 (4.1) 국가유공자 1 (1.0) 2 (0.8) 1 (1.7) 2 (2.0)
법정 모자/부자 가정 4 (4.0) 7 (2.9) -
-장애인 9 (9.1) 14 (5.7) 1 (1.7)
-북한이탈주민 1 (1.0) - -
-철거민 - 2 (0.8) 3 (5.2)
-청약저축가입자 2 (2.0) 4 (1.6) 15 (25.9) 68 (69.4) 저소득자 1 (0.2) 188 (77.0) 21 (36.2) 19 (19.4)
기타 1 (0.2) 6 (2.5) 17 (29.3) 5 (5.1)
자료 : 국토연구원. 2004. 5. ‘2004 임대주택 주거실태조사’
공공임대주택 각 유형의 입주자편익을 비교 분석하였다.
먼저 ‘2004 임대주택 주거실태조사’자료를 이용하여 공공임대주택 거주가구가 실제로 지불하고 있는 임대료와 특성감안가격모형으로 추정된 시장임대료와의 차이를 이용해서 가구당 월 입주자편익을 계산한 후 공공임대주택 프로그램별로 가구당 월편익의 평균을 구하였다. 이를 토대로 공공임대주택 각 프로그램별로 임대기간 동안의 총입주자편익을 현재가치화17)한 후, 연평균 가구당 입주자 편 익을 계산하였다(<표 3-11> 참조). 이 때 임대기간은 영구임대주택과 공공임대 (50년)주택은 50년, 국민임대주택는 30년, 공공임대(5년)주택은 5년으로 가정하 였다. 특히 공공임대(5년) 거주가구의 편익 계산시에는 임대기간 후 분양받을 때 얻을 수 있는 편익을 감안하여야 할 것이다. 이 때 염가분양으로 인한 편익은 평 당 180만원으로 가정하였다.18)
효용관련정보를 내포하고 있음을 전제로 하며, 여기에서의 편익은 정책보조로 인하여 가격변화가 발생하고 그 결과 소비행태가 변화함으로써 야기되는 소비자잉여의 변화로 표현된다. 그러나 이 방 법은 소득의 한계효용이 변하지 않는다고 봄으로써 정책보조에 의한 가격변동의 소득효과를 고려 하지 못하는 단점이 있다. 마지막으로 소비자의 효용함수를 이용한 Hicks의 동등효과(Equivalent Variation: EV)를 측정하는 방법은 정책보조가 없을 때 소비자의 효용수준에서, 정책보조 수혜자가 사후적으로 얻는 효용을 달성시키려면 어느 정도의 소득증가가 필요한가를 측정하는 것이다. 이 방 법은 효용함수의 사용으로 정확한 편익의 측정이 가능하고 효용증가수준을 소득개념으로 환산해 볼 수 있는 장점이 있어 공공정책으로 발생하는 편익측정의 이론적 개념으로 선호되어 왔다(김근용, 2002; 윤주현․김혜승, 1997; 염돈민, 1993). 그러나 본 연구에서는 공공임대주택의 입주자 편익을 가장 간단한 방법인 시장임대료와 실제지불임대료간의 차이로 측정하기로 한다. 이유는 본 연구의 연구범위에서 언급했듯이 본 연구에서 다루는 현행의 주거복지 지원프로그램은 공공임대주택, 주거 비보조 및 주택개량자금 지원과 관련된 프로그램으로 모두 10개이다. 이러한 프로그램으로 인한 수 혜가구의 편익을 동일한 방법으로 정확하게 추정하기 위해서는 각 수혜가구의 가구 및 주거특성에 대한 구체적인 개별정보가 필요하나 자료의 한계상 충분한 자료를 취할 수 없었다. 따라서 공공임대 주택 거주가구의 편익은 시장임대료와 실제지불임대료간의 차이로, 주거비보조 및 주택개량자금지 원 프로그램의 편익은 시장금리와 정책금리의 차이 등으로 단순한 방법을 사용하여 추정하기로 한 다.
17) 임대기간 동안의 입주자편익을 현재가치로 환산할 때의 할인율은 최근 3년간(2002년 11월부터 2004 년 10월까지) 3년만기 회사채 수익률의 평균인 5.75%를 가정하였다.
18) 김근용(2002)은 5년제 공공임대주택 입주가구가 염가분양으로 누리게 되는 입주자 편익을 평당건설 원가와 유사한 지역 및 유사한 평형의 주택 평당 시가와의 차이로 볼 때, 평당 180만원의 편익이 발생 하는 것으로 추정하였다(김근용, 2002: 55). 본 연구에서는 건설원가와 시가의 연평균 증감률이 동일 하다고 가정하여 5년제 공공임대주택 입주가구의 염가분양으로 인한 편익을 평당 180만원으로 계산 하였다.
<표 3-11> 실제 지불임대료와 시장임대료간 차이를 이용한 공공임대주택 입주자 편익
구 분 영구임대 국민임대 공공임대(5년) 공공임대(50년) 가구당 월평균 편익
(만원/월) 34.5 26.9 21.9 25.5
총임대기간 50년 30년 5년 50년
가구당 연평균 편익
(만원/년) 135.2 152.2 786.5 99.9
<표 3-11>에 따르면 소득수준이 가장 낮은 영구임대주택 거주가구보다 상대 적으로 소득수준이 높은 5년 공공임대, 국민임대 주택 거주가구의 편익이 더 크 게 나타나 공공임대주택 프로그램간의 형평성이 낮음을 알 수 있다.
위와 동일한 방법으로 공공임대주택 거구가구의 소득계층별 프로그램별 입주 자편익을 비교해 보았다(<표 3-12> 참조). 우선 동일 프로그램내 소득계층간 수 직적 형평성을 살펴보았다. 이 때 소득계층이 높아질수록 입주자 편익이 감소해 야 수직적 형평성이 있다고 할 수 있다. 영구임대, 국민임대 및 50년 공공임대주 택은 대체로 수직적 형평성이 존재한다고 할 수 있으나, 5년 공공임대주택은 수 직적 형평성이 낮은 것으로 나타났다. 다음으로 동일소득계층내에서도 공공임대 주택 공급프로그램의 지원을 받는 가구와 받지 못하는 가구간에 수평적 형평성 문제가 발생하고 있음을 알 수 있다. 즉 공공임대주택 가구가 시장임대료와 실제 지불임대료의 차이만큼의 편익을 누리는 반면 동일소득계층의 일반임대주택 가 구는 그만큼의 편익을 누리지 못하므로 공공임대주택 입주한 가구와 입주하지 못한 가구간에 형평성 문제가 있음을 지적할 수 있다.
<표 3-12> 소득계층별 공공임대주택 유형별 입주자 편익(경기도)
구분 가구당 연평균 편익(만원)
영구임대 국민임대 공공임대(5년) 공공임대(50년)
소득 하위 1-2분위 135.6 153.6 725.4 105.6
소득 하위 3-4분위 134.7 149.4 799.5 105.5
소득 하위 5분위 이상 - 150.2 759.6 87.2
주 : 소득 하위 1분위의 상한은 82.8만원, 2분위의 상한은 132.5만원, 3분위의 상한은 171.2만원, 소득 하위 4분위의 상한은 205.6만원, 소득 5분위의 상한은 238.7만원이다.
자료 : 국토연구원. 2004.5. ‘2004 임대주택 주거실태조사’