(1) 해외부동산 취득 현황
해외부동산 취득현황을 살펴보면 2006년 3월 해외주거용부동산 취득한도 폐 지로 증가하기 시작하였으며 투자목적용 취득을 최초로 허용한 2006년 5월 이후 급증세를 보였다. 투자목적용 취득 한도 증가(1인당 100만 달러→300만 달러)로 2007년 2월 이후 탄력을 받아 2007년 7월 314건으로 월별 사상 최고치를 기록하 였다. 정부는 2008년 5월 외국환거래 규정을 개정해 투자 목적의 해외부동산 취 득 한도(300만 달러)를 폐지하기로 하고 2008년 6월부터 적용하기 시작하였다.
2006년 5월 투자목적용 해외부동산 취득이 허용된 이후 그 동안 미국과 캐나 다 등 선진국 위주 투자에서 아랍 에미리트, 두바이, 베트남, 카자흐스탄 등으로 그 범위가 확산되었다.27) 그러나 2007년 1/4분기 정점을 기록한 이후 지난 해 하
반기 이후 세계 경제위기의 영향으로 해외부동산 취득은 급감하였다. 2009년 3/4 분기 현재 해외부동산 취득액은 44백만 달러(130건)로 집계되었으며 작년 같은 기간 내국인의 해외부동산 취득액이 총 1억 80백만 달러(499건)에 이르렀던 점에 비춰볼 때, 이는 지난해 하반기 이후 세계 경제위기의 영향으로 해외부동산 투자 가 급감했음을 보여준다. 그러나 지난 1/4분기 21백만 달러(61건)에서 배 이상 증 가한 상황으로 최근 들어 해외부동산 가격이 최저점이라는 기대감, 2008년 외국 환거래 규정 완화로 인한 국외 부동산 매입 장벽 제거의 영향이라 사료된다.
27) 이용주 외, 『한국에서 부자되기 세계에 투자하라』, 2007
0.0 50.0 100.0 150.0 200.0 250.0 300.0 350.0 400.0 450.0
06년 1/4 06년 2/4 06년 3/4 06년 4/4 07년 1/4 07년 2/4 07년 3/4 07년 4/4
개인 법인
<그림 3-9> 해외부동산 취득 추이
(단위 : 건)
자료 : 기획재정부
구분 주체별 개인 법인 용도별 주거용 투자용 계
2006 1/4 금액 45 74 금액 45 74 120
건수 111 5 건수 111 5 116
2/4 금액 111 76 금액 89 97 187
건수 266 7 건수 204 69 273
3/4 금액 169 14 금액 73 110 183
건수 412 18 건수 166 264 430
4/4 금액 189 65 금액 65 189 254
건수 479 19 건수 141 357 498
2007 1/4 금액 246 6 금액 71 181 252
건수 616 13 건수 164 465 629
2/4 금액 377 17 금액 116 278 394
건수 833 34 건수 248 619 867
3/4 금액 298 14 금액 81 231 312
건수 795 26 건수 168 653 821
4/4 금액 191 25 금액 48 168 217
건수 451 32 건수 105 378 483
2008 1/4 금액 135 12 금액 38 110 148
건수 392 37 건수 76 353 429
2/4 금액 163 17 금액 33 147 180
건수 465 34 건수 93 406 499
3/4 금액 108 33 금액 40 101 140
건수 267 32 건수 103 196 299
4/4 금액 19 23 금액 7 35 42
건수 76 4 건수 15 65 80
2009 1/4 금액 20 1 금액 6 16 21
건수 55 6 건수 21 40 61
2/4 금액 39 8 금액 13 33 47
건수 110 20 건수 36 94 130
3/4 금액 37 7 금액 14 30 44
건수 80 15 건수 38 57 95
<표 3-19> 해외부동산 취득 현황
(단위 : 백만 달러, 건)
(2) 해외부동산 투자의 문제점
해외부동산투자에 대한 문제점으로 지적할 수 있는 것은 먼저 투자를 억제할 수 있는 세금 문제이다. 즉, 현재 우리의 개인에 대한 해외 부동산 투자체계는 이중과세 등 투자를 억제하는 요소들을 가지고 있다. <표 3-20>에 나타난 바와 같이 이중과세에 해당하는 부문은 부동산 보유단계의 종합소득세와 처분단계의 양도소득세로써 우리나라 국세청 및 부동산 소재지 세무관청에 모두 납부해야 한다( 소득세법 제3조, 소득세법기본통칙 3-3). 결국, 해외도시개발사업에서 개인의 참여를 독려하기 위해서는 개인의 투자목적용 부동산 취득과 관련한 세 금에 대해 조치를 취할 필요가 있다.
다음으로 해외부동산에 대한 정보제공 체계가 미흡하다는 것이다. 해외부동산 에 대한 투자 시 리스크를 줄이기 위해서는 대상 국가의 부동산시장 및 투자에 관한 정보를 손쉽게 취득할 수 있어야 함에도 불구하고 해외부동산정보를 체계 적으로 접할 수 있는 기회가 적다. 해외부동산 투자 시 문제점을 묻는 설문28)에 서 보는 바와 같이 전체 100명의 응답자 중 50%가 정보부족을 이유로 해외부동 산 투자에 문제가 있다고 응답하고 있다.
해외부동산정보 부족으로 투자자들은 투자 위험도가 상대적으로 낮은 개도국 보다는 선진국을 선호하게 되는 것으로 밝혀졌다.29) 해외도시개발의 경우 주로 개발도상국을 대상으로 진출하기 때문에 이러한 조사결과는 여러 가지 면에서 시사점을 던져 준다고 할 수 있다. 현재 국내 부동산 정보 네트워크 체계는 민간 의 부동산 포털사이트로 진행되어 왔으며 일부 해외에 부동산에 대해서도 정보 를 제공하고 있다. 그러나 일부 업체에서 시행하고 있는 해외부동산 정보제공은 한 달에 6-10건 정도로 정보가 빈약한 상황이며, 공공의 ‘온나라 부동산 정보 포 털’30)은 해외부동산 정보를 전혀 제공하고 있지 않아 이에 대한 개선 및 보완이 시급한 실정이다.
28) 김태권, 해외부동산 투자 실태 분석에 관한 연구, pp75 29) 김태권, 해외부동산 투자 실태 분석에 관한 연구, pp72
30) http://www.onnara.go.kr, 국토해양부 운영 부동산 정보 포털 사이트, 투기억제 시책현황 및 부동산 정 책 및 통계 정보 제공
해외도시개발에서의 개인수요자의 애로사항에 대한 설문조사31)에서 ‘정보 제 공 시스템 부재(42.3%, 110명),’ ‘금융 위기 등 외부 환경의 위험성(31.2%, 81명),’
‘세금 등 규제 장벽(20.8%, 54명),’ ‘외화송금’(3.1%, 8명)’ 등의 순으로 응답하여 개인투자자 입장에서 정보 부족으로 인한 해외투자의 불확실성과 해외투자 성격 상 외부환경에 대한 투자의 위험성에 가장 민감하다는 것을 알 수 있다.
구분 취득단계 보유단계 처분단계
관련세목 없음 종합소득세 양도소득세/ 상속증여세
납세대상국 없음 국내 및 부동산 소재지 모두 국내 및 부동산 소재지 모두
<표 3-20> 단계별 납세 형태
계 정보부족 투자가치 부재 관련법령 미비 환율 관련 어려움 사기 등 기타
100명 50명 11명 7명 4명 28명
<표 3-21> 해외부동산 투자 시 문제점
자료: 김태권, 해외부동산 투자 실태 분석에 관한 연구
31) 2009년 10월19일부터 23일까지 해외도시개발 관련 공무원, 연구기관 전문가, 공기업, 민간기업 등 253명을 대상으로 설문조사를 실시하였음
<그림 3-10> 개인 투자자의 애로사항
계 미국 캐나다 호주 뉴질랜드 유럽 아시아 신흥시장
100명 28명 21명 10명 16명 22명
<표 3-22> 해외부동산 투자 시 선호국가
자료: 김태권, 해외부동산 투자 실태 분석에 관한 연구
최근 우리금융지주 계열 금호종금이 컨소시엄을 구성하여 2009년 6월 미국 뉴 욕 맨해튼의 미국계 다국적 보험회사 AIG 본사 빌딩을 순수 한국 자본으로 17개 국 30개 컨소시엄과 경합 끝에 1억 5,000만 달러(현재 감정가 4억 달러 이상)에 인수하였다. 순수 국내자본이 뉴욕 심장부에 있는 역사적인 건물을 인수한 것은 대단한 일이며 AIG 빌딩 인수 성공의 비결은 환경적 요인(미국 정부의 AIG에 대 한 구조조정 압박), 절묘한 타이밍, 현지에 밝은 브로커, 탄탄한 금융자본 등으로 판단된다. 미국 부동산업계는 순수 국내자본으로 이루어진 금호종금 컨소시엄의 AIG 빌딩 인수를 매우 성공적인 거래로 평가하고 있다. AIG 빌딩은 부동산 호황 기에 8억∼10억 달러를 호가했고 감정평가 가격이 4억 달러로 평가된 점을 감안 하면 1억5000만 달러의 인수 가격은 파격적인 수준이다.
세계적인 금융위기 이후 중국의 국부펀드, 중동의 오일머니 등이 최근 뉴욕 빌 딩 매입에 열을 올리고 있으며 우리도 AIG 빌딩 인수와 같이 해외부동산투자에 많은 관심을 가지고 있다. 그러나 1980년대 중반부터 10년간 미국에서 약 770억 달러의 부동산을 매입하였지만 부동산 거품 붕괴로 인하여 원금의 절반도 못 건 진 채 빈손으로 퇴각한 일본의 실패 사례를 통해 해외부동산투자에 있어 교훈을 얻을 수 있다. 1985년 플라자합의(G5 회담)에 의해 엔고가 추진되고 저금리가 실 현되면서 전성기를 맞은 일본의 해외부동산투자는 1987년 300억 달러에 이르렀 으나, 동시에 무분별한 투자로 변질되면서 높은 가격에 부동산을 매입하는 실수 를 저지르게 된다. 이 당시 일본의 해외부동산투자의 문제점은 다음과 같다.
첫째, 투자진출국에 대한 사전분석이 결여되어 있었고 둘째, 리스크 분산에 대 한 이해가 없었으며 셋째, 투자지역의 정서 및 문화에 대하여 무관심 했다는 것 이다. 이러한 문제들은 미국, 유럽 등 특정지역에 대한 집중 투자로 현지인들의 반발을 사는 결과를 낳았다. 이렇듯 과열상태에 접어든 일본의 해외부동산투자 는 미국, 유럽 국가들이 경기회복과 부동산가격 상승에 따라 1988년부터 금리를 인상하기 시작하여 1990년대 초 현지의 부동산버블이 붕괴되자 실패로 끝나게 되었다. 일본의 실패 사례에서 우리가 교훈으로 삼아야 하는 것은 궁극적으로 투 자대상국에 대한 시장정보 및 분석이다.
그러나 앞에서도 기술한 바와 같이 해외부동산시장 및 투자에 대한 정보체계 가 미비하기 때문에 이에 대한 준비를 서두르는 것이 필요하다. 특히 개발도상국 가의 경우 선진국 보다 개방적이지 않기 때문에 투자 정보 획득이 어려울 뿐만 아니라 정보의 정확성 면에서도 불투명해 투자 위험성이 상당히 높다. 해외도시 개발사업에서 관심을 주로 갖는 지역은 주로 개발도상국들이기에 이들 국가들에 대한 투자 정보 채널을 민관합동 차원에서 체계적으로 수립하는 것이 필요하다.
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C ․ H ․ A ․ P ․ T ․ E ․ R ․ 4해외도시개발 사례 및 분석
이 장에서는 해외 국가에서의 해외도시개발의 사례를 분석하였다. 사례는 우리 기업 이 진출한 국가를 중심으로 고찰하였으며, 각 국의 해외도시개발 여건과 제도 변화, 우리 기업의 진출 사례, 타국 기업의 당해국 진출 사례 등을 비교 조사하였다. 사례 국가는 중국, 베트남, 카자흐스탄, 알제리 등을 고찰하였다. 사례를 통해 발견된 사실 은 시사점으로 정리하였는바, 민관협력 시스템에 대한 시사점, 노동력 교육기관의 생 성, 금융자본의 육성 등은 우리에게 시사하는 바가 크다 하겠다.