지역 설계 종합 O&M 기술 지원 CM 기타 합 계 비중(%)
아시아 건수 474 32 6 61 97 251 921 69.0
금액 593 90 105 176 144 283 1,391 36.6
중동 건수 75 12 19 14 21 39 180 13.5
금액 544 553 257 77 145 357 1,932 50.9
중남미 건수 15 1 0 1 9 6 32 2.4
금액 68 2 0 9 4 4 87 2.3
유럽 건수 19 0 1 0 4 8 32 2.4
금액 64 0 0 0 1 11 76 2.0
아프리카 건수 41 7 0 4 16 20 88 6.6
금액 138 28 0 47 6 61 280 7.4
북미, 태평양
건수 20 2 0 1 20 38 81 6.1
금액 11 0.6 0 10 5 4 31 0.8
<표 3-3> 해외건설 지역별․용역 유형별 수주 건수와 금액
(단위: 백만 달러)
자료 : 2009.10.(누계), 해외건설종합정보서비스 http://www.icak.or.kr/
(3) 해외건설 도급업의 문제점
우리나라의 해외건설 추이는 비교적 고부가가치의 시장인 플랜트 위주의 건설 에 치중되어져 왔으며 지역도 중동 및 아시아에 편중되어져 있다. 이러한 이유로 해외 플랜트 시장에서도 우리 업체 간 과당 경쟁 등으로 수익률이 저하되고 있 다. 반면 최근 세계 건설시장의 강자로 부상하고 있는 중국의 경우 아프리카에서 맹위를 떨치고 있는데, 그 이유는 저임금 노동력의 수출 등으로 건설요소 생산성 이 높기 때문이다. 따라서 우리나라 건설업의 경우 플랜트 위주의 공사를 탈피하 고 북한의 노동력 활용 등을 통해 건설요소 생산성을 높임으로써 비교적 저임금 노동력을 필요로 하는 아프리카, 중남미 등으로 시장을 다변화 할 필요가 있다.
디벨로퍼형 해외시장 규모를 추정한 것은 푸르덴셜이19) 유일한데 2003년과 2009년 푸르덴셜은 고유 경험을 토대로 아프리카 및 남미를 제외한 개발 시 상업 용 부동산 규모를 산출하였는데, 이들이 이용한 공식은 다음과 같다.
× ×
인당
×
본 연구는 아시아, 아프리카, 중남미 등 모든 개발도상국가를 대상으로 상업용 부동산뿐만 아니라 도시개발 시 주거용까지 추정하여 저개발국에서 개발로 인한 디벨로퍼 해외시장 규모를 산출하였다. 주거용은 평촌, 분당, 중동 등의 신도시의 상업용 가치에 대하여 주거용 가치 비율을 평균하여 추정하였다(상업용에 비해 약 3.9배).
본 연구 추정결과 6년 뒤 2015년에 도시개발로 인한 총 디벨로퍼 시장 규모는 US$B 47,795(5경 7천조 원, 1$=1,200원)이며 우리나라 GDP의 57배 규모이다.
대륙
2009년 2015년 6년간 개발로 인한 가치상승
상업용 주거용 상업용 주거용 상업및주거 순위 상업용 주거용 상업 및 주거 순위 아프리카 362 1,438 655 2,600 3,255 3위 293 1,162 1,455 3위 아시아태평양 5,323 21,131 6,239 24,769 31,008 1위 916 3,637 4,554 2위 중남미 1,275 5,061 2,723 10,810 13,533 2위 1,448 5,749 7,197 1위
총계 6,960 27,630 9,617 38,179 47,795 2,657 10,549 13,206
<표 3-4> 개발도상국 상업 및 주거 부동산 가치 추정(부동산 개발이익)
(단위:US$B)
주: 아프리카, 아시아, 중남미 95개 개발도상국
지역별로는 아시아·태평양 지역이 가장 많은 US$B 31,008, 중남미 US$B 13,533, 아프리카 US$B 3,255 의 순서이다. 그러나 개발로 인한 가치상승 효과(개
19) Manadipa Kapas·Youguo Liang, "A Bird's Eye View of Global Real Estate Markets: 2009 Update," PREI Research, Prudential, Mar. 2009
발이익) 측면에서는 중남미가 US$B 7,197, 아시아·태평양 지역이 US$B 4,554, 아 프리카 US$B 1,455 의 순서이다.
(2) 한국기업의 디벨로퍼형 해외개발사업 진출 현황
우리나라 최초의 해외도시개발사업은 1989년 대우건설의 미국 시애틀 노인주 택 개발사업(3,500만 불)이었으며,20)2008년까지 총 152건(153억 달러)을 수주하 였다. 연도별 해외개발사업 추이를 살펴보면, 1990년대 들어 증가하는 추세를 보 이다가 1997년 외환 및 금융위기 이후 감소하였고 2000년 이후엔 서서히 늘어나 다가 2006년 및 2007년에는 급격한 증가를 보여주고 있으며, 2008년에는 35.6억 달러 수주의 사상 최고 실적을 나타냈다.
우리나라의 해외개발사업은 파이낸싱 규모가 크고 투자자본 회수기간이 장기 적인 BOT(Build Operation Transfer)방식보다는 단기간에 수익을 창출할 수 있는 임대형 부동산 위주로 투자가 이루어졌다. 해외부동산개발사업은 국내 자본으로 직접 토지를 매입하여 분양과 시공을 동시에 진행하는 디벨로퍼 방식이고, 현지 에서 발주를 받아 단순 시공하는 도급방식과는 다른 개념이다. 2005년 이후 아시 아권의 부동산 붐을 타고 해외개발사업이 활발하게 진행되고 있는데 이는 국내 의 개발사업지 부족 및 토지가격 상승 등에 따른 사업수익성 악화가 해외개발사 업 확대를 가져왔고, 그동안 국내에서 축적한 주택건설 기술과 개발사업 노하우 를 해외시장에 접목하기 위한 시도로 볼 수 있다. 즉, 건축공사 등 단순 도급 공 사를 수주하면 사업리스크는 낮아질 수 있지만 수익률이 낮아 고수익을 기대할 수 있는 디벨로퍼 사업으로 전환하였다.
20) 국토해양부, 『신도시 해외진출 확대를 위한 비즈니스 모델 개발 연구』, 2008
<그림 3-4> 연도별 디벨로퍼형 해외개발사업 추이
(단위： 백만 달러)
자료 : 해외건설협회
구분 1989-1997 1998-2004 2005 2006 2007 2008 개발사업수주 6,476 676 439 1,573 2,807 3,566 전체해외수주 60,879 40,324 10,859 16,468 39,780 47,639
A/B(%) 10.6 1.6 4.1 9.5 7.0 7.5
<표 3-5> 디벨로퍼형 해외개발사업 수주 추이
(단위 : 백만 달러)
자료 : 해외건설종합정보서비스 http://www.icak.or.kr/
(2) 지역별 디벨로퍼형 해외개발사업 수주 추이
1989년부터 2009년 10월 현재까지 해외개발사업의 실적을 지역별로 살펴보면 아시아지역이 전체 해외개발사업의 82.9%로 압도적으로 높게 나타나고 있다.
2000년대 중반 까지는 중국, 베트남 등을 중심으로 개발사업이 이루어졌으며 2005년부터는 중앙아시아의 카자흐스탄에 최초로 진출하였다. 태평양 및 북미지 역은 전체의 18.7%인 22억800만 달러의 수주 실적을 나타내고 있으며 1990년 중 반에는 주로 미국, 호주, 사이판 등을 중심으로 진출하였다. 중동지역은 전체의 4.2%인 약 8억 달러 규모의 개발사업이 추진 중에 있으며, 우리기업의 중동지역
진출은 2007년 아랍 에미리트에서 최초로 이루어졌다. 한편 아프리카와 남미 지 역은 해외개발사업을 시작한 1989년 이래 수주가 전혀 이루어지지 않아 이 지역 의 개발사업에 대한 관심이 필요하다.
지역 수주액 비중(%)
아시아 15,354 82.9
태평양·북미 2,208 11.9
중동 793 4.2
유럽 163 0.8
아프리카 0 0.0
남미 0 0.0
합계 18,518 100.0
<표 3-6> 지역별 디벨로퍼형 해외개발사업
(단위 : 백만 달러)
주 : 1989년부터 2009년 10월 현재까지의 누계임 자료 : 해외건설종합정보서비스 http://www.icak.or.kr/
해외개발사업 주요 추진실적을 살펴보면 <표 3-7>와 같다. 표에 나타난 바와 같이 현재 민간업체들은 아시아지역을 중심으로 도시개발사업을 확대하고 있다.
CIS 지역(옛 소련)에서는 카자흐스탄에 이어 러시아와 아제르바이잔까지 신도시 건설 확대를 위해 수주활동을 벌이고 있으며 러시아의 경우 신창건설ㆍ한일ㆍ우 미건설ㆍ금성백조ㆍ롯데가 모스크바 외곽지역에 주거복합타운을 건설하기 위해 현지 모스크바 주정부와의 협의를 본격화하고 있다.
또한 베트남과 카자흐스탄 등 기존 시장의 신도시 건설 확대도 추진하고 있다.
건설기업들이 이처럼 해외 부동산 개발사업에 관심을 보이는 것은 토목·플랜트 공사 등 도급공사 위주의 해외건설사업을 다각화하기 위해서이며 중동지역에 편 중돼 있는 사업지를 확대하고 국내에서 부진한 주택사업을 해외에서 만회해보겠 다는 의도로 파악된다. 또한, 국내 주택사업 축소로 인한 유휴 인력을 해외 주택 사업에 투입할 수 있어 인력 활용 측면에서도 나쁠 게 없다는 게 건설업체들의
입장이다.
국가 프로젝트명 업체 계약액 계약일 비고
태국 파타나칸 주택개발 현대건설 180 ’93.11
아소크상가 및 사무실 대우건설 104 ’97.03
말레이시아 VISION CITY 건설 대우건설 344 ’94.12
중국
북경 신성 그린빌라 신성건설 126 ’94.12
북경 LG빌딩 건설 GS건설 299 ’95.10
상해 은관대하 건립 포스코건설 100 ’96.3
북경 건국 국제아파트 신한 103 ’97.3
심양시 아파트건설 SR개발 170 ’02.5
카자흐스탄 아스타나 복합단지 동일하이빌 328 ’05.1
알미티 애플타운 우림건설 1,400 ‘08.2
베트남 하노이 신도시 개발 대우컨소시엄 901 ’06.1 신도시
아시아나 플라자 건설 금호산업 176 ’06.10
<표 3-7> 디벨로퍼형 해외개발사업 주요 추진 실적
(단위 : 백만 달러)
주 : 개발사업 중 공장 및 조선소건설, 토목사업 등은 제외
자료 : 국토해양부, 『신도시 해외진출 확대를 위한 비즈니스 모델 개발 연구』, 2008
(3) 디벨로퍼형 진출 문제점
건설도급과는 다르게 개발형 디벨로퍼 진출은 거대 자금 등 금융권의 지원이 절대적이나 분양의 성공 여부에 따라 자금을 지원하는 등 현재 금융권의 지원은 장기간이 소요되는 개발형 디벨로퍼 사업은 성공하기 어려운 여건이다. 그러나 글로벌 금융위기 이후 오히려 시장의 흐름은 임대형 디벨로퍼 진출에 유리한 상 황으로 금융권은 이들 임대형 디벨로퍼 진출을 지원하고 있다.