(1) 최근 외국자본의 중국 부동산시장 진출 추세
(가) 중국 부동산개발회사의 지분매각과 인수
2007년 들어 중국 부동산개발업체들은 자금압박에 직면함에 따라 외국 투자자 들을 찾아 합작회사를 설립하거나 지분을 팔기 시작하였다. 지분인수 과정에 적 용하고 있는 법규로는 주요 <회사법>, <중외합자경영기업법>, <합작경영기업 법>, <외국투자자의 경내기업 인수에 관한 임시규정>, <부동산시장의 외자 진입 과 관리규범화에 관한 의견> 등이 있다.
2006년 1월 출범한 <회사법>은 회사간 인수합병에 대한 활동을 규정하고 있
고, 외상투자기업도 <회사법>에 적용을 받고 있다. 이과 관련된 사례로는 2008년 8월 모건 스탠리사는 중국의 부동산업체가 개발한 하이난(海南)의 한 레저 타운 의 30% 지분을 인수했는데, 그 가치는 30억 달러에 달하고 있다.
년도 투자측 사업대상 기업 투자액 사업명
2003 Morgan Stanley 永业集团 9,000만 달러 紧麟天抵雅苑
2005 GIC 万科 9,923만 위안 沈阳万科永达
51% 지분인수
2006 ING 金地集团 1.8억 달러 天津格林世界
51% 지분인수
2006 TopCapital 阳光100 4,500만 달러 成都阳光国际新城
2008 Morgan Stanley 海南레저타운 30억 달러 30% 지분인수
<표 4-2> 외국계기업의 중국 부동산개발 참여사례
자료 : 중국 부동산정보망(中国房地产信息网), 2008.7
(나) 부동산서비스분야 투자증가
투자 대상 측면에서, 2003년 이래 국제자본은 기관투자자를 위주로 주택, 부동 산에서 상업, 산업 등 비주택부동산으로 투자 분야를 확대하고 있으며, 1급 오피 스, 고품격 서비스형 아파트, 5성급 호텔, 고급 상업용 부동산 및 산업부동산 프 로젝트, 재산권이 분산된 주택 등에 중점적으로 투자하고 있다. 경영 분야 측면 에서는 부동산개발에서 부동산관리, 중개서비스, 임대경영 및 금융투자 등으로 그 사업 분야를 확장하고 있다.37) 중국 진출 초기 부동산기업은 주로 부동산의 직접투자업무를 취급한 데 반해, 최근 해외기관투자자는 부동산설계, 개발, 경영, 중개서비스, 자금조달 등 각 부문에 전면적으로 진출했으며, 기업 전체를 인수해 적당한 시기에 임대경영 또는 매각하는 방식을 선호하고 있다. 투자 지역 면에서 는 베이징, 상하이, 선전 등 1선 도시에서 점차 난징(南京), 우한(武漢), 하얼빈(哈 尔滨) 등 2선 도시로 확장하고 있으며 1선 도시의 우량 상업부동산 자원이 줄어 들면서 막대한 규모의 외자가 2선 도시로 흘러 들어가기 시작했다.
37) 新華每日財經分析, 2008.8.14
(다) 토지시장진출
2007년 이래 외자기업은 국내 토지 1급 시장에 직접 진입해 부동산 프로젝트 개발에 참여하기 시작하였다. 예를 들어 2008년 6월 난징(南京)시가 양도한 부동 산개발용지 2곳을 모두 각각 한국 SK그룹과 홍콩 헝지부동산(恒基地産, Hendrson Land) 산하의 기업이 취득했으며, 6억5000만 위안의 최저가에 거래되었다.
(라) 기업과 은행의 제휴를 통한 부동산업무 추진
2007년 중국이 금융시장을 전면적으로 개방한 이후 외자은행은 경제가 발달한 도시에 잇따라 진출하였고, 2008년 들어 중국이 긴축조정을 실시하면서 외자은행 은 탄탄한 자금력을 내세워 중국 부동산 신용대출 분야에 진입하기 시작하였다.
중국 로컬은행에 비해 외자은행은 100년의 역사, 세계적인 영향력, 30%를 웃도는 자기자본비율 및 높은 신용문화 등의 경쟁력을 지니고 있다. 외자은행은 기업에 패키지제품, 원스톱 서비스를 제공, 재무분석사 및 시장분석사 등 전문가팀이 기 업을 도와 기획하는 것은 물론 국제결산서비스도 제공하고 있으며, 해외관계까지 동원하여 기업에 서비스하고 있어 부동산기업에 메리트가 매우 큰 편이다.
(2) 한국 민간기업의 중국진출 사례
(가) 산동성 앤타이시 신도시내 단지건설
앤타이시(烟台市)는 칭다오(青岛), 지난(济南)과 더불어 산둥성 3대 도시로서 산둥반도 동부에 위치하여 인천공항과는 항공편으로 1시간 정도 소요되며 현재 1만여 개의 외국투자기업이 진출해 있고, 대우조선 해양을 비롯하여 시 전체 외 국기업의 40%가 한국기업이다. HMC증권과 보림통상이 투자하고 포스코건설이 시공하는 한국형 아파트 단지가 중국 산둥성 앤타이시에 건설 중에 있다.
앤타이시 라이산구(莱山区)내 신도시 핵심지역에 건설되는 천향가원(天享佳 园)은 총 건축면적 19만 7,216㎡ 에 아파트 824세대, 오피스텔 578세대 및 상가를 건설하는 사업으로써 POSCO E&C CHINA가 책임시공하고 있다. 총 공사비로 1
억 5천 만 달러가 투입될 계획이며 2011년 9월까지 1, 2, 3차로 구분하여 공사를 진행할 예정이다.
'천향가원(天享佳园)' 단지는 '더 샵' 이라는 브랜드로 한국 내 명품 아파트 브 랜드를 구축해온 포스코건설이 중국에서 처음 시작하는 프로젝트로써 중국내에 서도 명품 주거단지가 될 것으로 전망하고 있다. 시행사인 서울성보치업연태유 한공사(首尔星宝置业有限公司)를 중심으로 현대자동차그룹 산하의 HMC 투자증 권이 23.3%의 주주로 참여하고 하나은행, 우리은행, 현대증권, NHN 투자증권, 금 호종금 등이 파이낸싱에 참여하고 있다.
천향가원(天享佳园)이 건설되는 라이산구는 앤타이시의 신도시 핵심지역으로 고급아파트 단지가 들어서 있으며 신도시 개발계획에 따라 앤타이시 정부기관이 추가로 이전할 계획으로 있다.
(나) 한국투자증권의 지린성 창춘시 1조원의 SOC 건설사업
한국투자증권은 중국 창춘시에 향후 5년간 BT(Build-Transfer, 건설양도) 방식 으로 총 50억 위안을 투자하는 SOC사업을 본격화할 것으로 보인다. 한국투자증 권은 2008년 3월 창춘시 정부와 '창춘시 기반시설 건설프로젝트 투자에 관한 기 본협약'을 맺고 첫 번째 사업으로 '창춘시 서부터미널 주변도로망 건설에 관한 계 약'을 체결하고 프로젝트 실행을 위해 창춘시 유관 부서와 구체적 방안을 협의해 왔다.
한국투자증권은 향후 5년간 BT방식으로 총 50억위안을 창춘시 SOC사업에 투 자하며, 2008년 5월 착공한 5.8억위안 규모의 창춘시 서부터미널 주변도로시설 건설사업을 1차 사업으로 진행하고 있다. 'SOC 프로젝트'는 창춘시 남부의 60㎢
면적에 달하는 신도시 개발에 도로, 교량, 배수, 가로등, 녹화, 환경 시설 등을 건 설하기 위한 대규모 사업이며, 이를 위해 2007년 11월 한국투자증권은 창춘시정 부 성향건설위원회와 MOU를 체결하고, 이번에 창춘시정부와 투자협력 조인식 을 가짐에 따라 2008년부터 본격적으로 투자를 시작하였다.
이미 일정한 개발 및 발전 수준에 다다른 중국의 다른 지역과 달리, 동북3성
지역은 중앙정부의 '동북노공업기지 진흥'전략의 지원 아래 지역경제가 급속도로 발전하는 동시에, 대외개방 수위 또한 지속적으로 높아지고 있어 국내외 기업과 의 교류와 합작이 날로 증가하고 있다.
3) 중국 해외도시개발 진출시 고려사항
중국과 같이 국가 정책이 요인이 급변동하는 나라에서 정책조정과 변동의 위험 은 언제나 관심 있게 주시해야 하는 요소 중 하나이다. 외국 자본이 중국 부동산 시장에 진입하는데 있어 가장 불확정적인 요소는 결코 사업의 장래성이 아니라 오히려 매우 전망이 불투명한 거시 정책과 업무 관련 정책이라고 말할 수 있다.
중국 부동산에 외국 자본이 진출하는데 있어 여러 정책적인 리스크를 피할 수 없으며, 부동산 산업은 중앙정부로부터 거시적인 정책 통제를 받는 업종 중 하나 이기에 부동산 정책은 거시정책의 영향을 크게 받지 않을 수 없다. 완전한 시장 경제가 현실화되기 어려운 현 상황에서 정책 요소가 부동산 시장에 미치는 영향 은 매우 크다.
또한 중국 토지자원의 소유권은 중앙정부 및 각급 정부 수중에 있으며 부동산 기업은 토지를 획득함에 있어 모두 정부 관련 부서의 심사를 거쳐야 한다. 예를 들어 국가발전개혁위원회에서 사업을 수립하면, 규획위원회에 건설계획을 제출 하고, 건설위로부터는 건축허가를 받아야 하고, 토지관련 부서로부터는 토지사 용증을 취득하여야 한다. 따라서 외국기업이 처음으로 중국 부동산시장에 진출 하고자 한다면 토지사용권 출양의 입찰과정에서 풍부한 자금 뿐 아니라 어쩌면 그 보다 더 중요한 것이 중국 정부 그리고 중국 공무원들과의 “꽌시(關系)”이다.
즉, 완전한 시장규율이 잡혀 있지 않고 관련 공무원의 의지와 이해관계에 따라 토지사용권의 획득 가능성이 연관되어 있기 때문에 토지자원 획득은 상당히 불 확실한 리스크가 존재할 수 있다.
이 밖에도 외국 자본이 중국시장에 진출 시, 우선 해결해야 하는 문제가 곧 외 환결재 부분에 있어 외환관리국(外管局)의 심사, 허가를 받아야 한다는 점이며
<그림> 베트남의 지도
출처: 네이버 지도
이러한 과정은 상당한 복잡한 절차를 필요로 한다. 중국의 외환관련 규정 중 “외 환관리부서는 관련 규정에 따라서 외상투자기업과 중국 밖의 기업, 그리고 개인 이 부동산 구입자금 유입과 외환결재를 엄격하게 심사하여 규정에 부합할 때만 이 자금유입과 외환결재를 허락할 수 있다. 부동산 양도소득과 관련된 인민페자 금은 심사, 비준을 통과해야 하고 규정에 따라 세금납부수속이 확정된 후에야 비 로소 외화의 구매와 회수를 허가한다”는 환율관련 리스크의 대표적인 규정이다.
2. 베트남
1) 베트남의 해외도시개발 여건과 제도
(1) 개관
베트남에서 신도시라는 개념이 1994년 하노이 시내 Linh Dam(링 담) 신도시가 건설되면서 비롯되었다는 주장이38) 있으나, 1993년 대만과의 합작기업인 푸미흥 공사(Phu My Hung Corporation)가 설립되어 동년 푸미흥 신도시 건설을 위한 투자 허가를 획득한 사실을 감안할 때 베트남 내 최초의 신도시는 푸미흥으로 판단된다.
베트남에서 신도시 개발은 1990년 초 시작되었으며 1986년 도이모이 정책 이후 주택정책 역시 시장경제 체제로 본격 이행하는 과정에서 나타난 것으로 보인다.
이후 HUD(Housing & Urban Development Corporation) 등 주로 건설부 산하 국영 건설업체에 의해 신도시 개발이 추진되어 오다가 인도네시아 Ciputra Group과의 합작기업인 Ciputra Hanoi Int'l City(이하 시푸짜 신도시)가 2002년 건설되기 시작 하였고 2006～2007년에는 우리 기업에 의한 신도시 사업 참여가 활발히 이루어졌 으며, 최근에는 말레이시아 Berjaya Corporation Bhd 그룹의 신도시 개발사업이 주 목을 받고 있다. 건설부 도시개발국이 제공한 자료에 의하면 2008년 말 현재 베 트남에서 486개 신도시 사업(계획 부지 면적 : 74,058ha)이 시행 중에 있다.
(2) 도시 현황
2009년 6월 현재 베트남에는 752개의 도시가 있으며, 도시 분류상 특별도시는 하노이와 호치민 등 2개이고, 1등급 도시는 7개인데 이중에서 다낭, 하이퐁, 껀터 시는 중앙 직할 도시로서 특별도시와 함께 독립된 성(Province)으로서 지위를 인 정받고 있다. 한편 2등급 도시는 14개, 3등급 도시는 45개, 4등급 도시는 38개, 5등급 도시는 646개이며, 이 같은 도시에 거주하는 인구는 약 2,537만 명으로 도 시화율은 29.6%에 불과하다. 2009년 8월 발표된 인구주택 총조사 중간조사 결과 이 같은 낮은 도시화율에도 불구하고 지난 10년간 도시인구 증가율은 3.4%인데 비해 농촌지역의 경우에는 0.4%에 불과하여 향후 도시화가 급격히 진전될 가능 성이 엿보인다. 베트남 정부는 향후 도시인구 비율이 2010년에는 33%, 2020년에 는 45%, 2025년에는 50%에 달할 것으로 전망하고 있다.
38) Vietnam Urban Forum online(www.vietnamurbanforum.ashui.com) 2009.8.1