개발과정은 단순한 건설로 대표되어지는 경우가 많이 있으나 여타 산업에서와 마찬가지로 분업체계를 형성하여 발전하여 왔다. 개발과정은 도시계획, 설계, 엔 지니어링, 시공, 시행, 관리 등을 포괄하는 과정이며, 본 연구 1차 설문조사의 해
15) 2009년 10월19일부터 23일까지 해외도시개발 관련 공무원, 연구기관 전문가, 공기업, 민간기업 등 253명을 대상으로 설문조사를 실시하였음
외도시개발의 개념에 대한 응답에서도 ‘건설 개념뿐만 아니라 도시계획 및 설계 등을 포함하는 개념(29명, 63.0%)’이 제일 많았다.
(1) 건설도급형
(가) 도시계획, 설계, 디자인 용역 수주형
이 유형은 개발 프로세스 중 가장 고부가가치의 지식기반 산업이며, 제조업에 비유하면 연구개발과 디자인 등으로 가치사슬의 상위를 점하고 있다. 도시계획 분야는 개발시대 경험을 축적하는 가운데 경쟁력을 갖추고 있다. 도시개발 노하 우 전수 등 컨설팅에서 공공부분의 역할이 기대되나, 건축·설계 분야에서는 서구 선진국들에 비해 비교열위에 있다.
(나) 건설 용역 수주형
지난 1960년대부터 우리 건설업이 해외에서 주로 해 왔던 방식으로 제조업에 비유하면 전문 제조업체의 분업 수준이며, 주로 민간 건설기업의 역할이었다. 민 간의 이러한 건설 용역 수주형은 일변도로 하도급의 범주를 벗어나지 못하는 한 계가 있으며 건설요소 생산성이 높은 현재 상황에서 상대적 저임금 관리 인력을 보유한 중국 등에 건설시장을 넘겨주고 있는 상황에 처해 있다.
(2) 디벨로퍼형
(가) 부동산 개발형
부동산 개발형은 제조업에 비유한다면 종합제조업체에 비유할 수 있으며, 고수익-고위험의 투자형이다. 토지의 획득, 보상, 계획 및 설계에 대한 용역 발주, sub-developer에게 토지를 분할하는 등 개발을 총체적으로 지휘하는 시행사 역할을 한 다.
(나) 부동산 임대형
부동산 개발형과 마찬가지로 투자형 디벨로퍼 또는 금융기관이 수행하지만 위 험을 회피하기 위한 수단으로 활용되고 있다. 부동산시장이 안정된 선진국 시장 등에서 디벨로퍼가 성행하며, 최근 중국에서는 개발형 보다는 임대형으로 외국 디벨로퍼가 움직이는 추세에 있다.
(3) 관리형
(가) 프로젝트 및 공사 관리형
PM 또는 CM 등을 통해 프로젝트와 공사를 관리하나 마스터 디벨로퍼 또는 하위 디벨로퍼로부터 용역을 수주하는 용역관리형이다.
(나) 거버넌스형
토지의 획득, 보상, 철거, 부지정리 등 토지정리의 단계뿐만 아니라 프로젝트 대상지에서 발생하는 모든 제도적 문제 등을 협의하는 채널을 갖춘 형태이다. 심 지어는 모든 건설행위 이후에 프로젝트 주변지의 추가적 토지확보, 프로젝트 참 가자의 적정이윤 확보 등을 당해국과 공동으로 협의함으로써 도시경영관리를 수 행하는 형태이다.
해외도시개발의 개발 프로세스 및 분업 구분에 대한 설문조사16)에서는 ‘건설 용역형, 개발형, 관리형을 모두 포함(69.6%, 176명)’에 응답하여 해외도시개발이 디벨로퍼 관점에서 종합적으로 이루어져야 한다는 것을 알 수 있다.
16) 2009년 10월19일부터 23일까지 해외도시개발 관련 공무원, 연구기관 전문가, 공기업, 민간기업 등 253명을 대상으로 설문조사를 실시하였음
<그림 2-13> 해외도시개발 개발 프로세스 및 분업 구분