(1) 제2종지구단위계획의 정의
제2종지구단위계획은 계획관리지역 또는 개발진흥지구를 개발 또는 관리하기 위하여 용도지역의 건축물 그 밖의 시설의 용도․종류 및 규모 등에 대한 제한을 완화하거나 건폐율 또는 용적률을 완화하여 수립하는 계획(국토계획법 제49조 2) 을 말한다.
① 계획관리지역
계획관리지역은 도시지역으로 편입이 예상되는 지역 또는 자연환경을 고려하 여 제한적인 이용․개발을 하려는 지역으로서 계획적․체계적인 관리가 필요한 지역(국토계획법 제36조 제①항 2호 다)을 말한다.
② 개발진흥지구
개발진흥지구는 주거기능․상업기능․공업기능․유통물류기능․관광기능․
휴양기능 등을 집중적으로 개발․정비할 필요가 있는 지구(국토계획법 제37조
①항 9)으로서, 주거개발진흥지구, 산업개발진흥지구, 유통개발진흥지구, 관광․
휴양개발진흥지구, 복합개발진흥지구로 세분하여 지정할 수 있다.(국토계획법
시행령(안) 제31조 ②항 7)
(2) 제2종지구단위계획의 지정대상
① 계획관리지역
계획관리지역을 대상으로 하여 주거단지․산업단지․상업유통단지․관광휴 양단지․복합단지 조성을 위하여 제2종지구단위계획구역을 지정할 수 있다.
② 개발진흥지구
개발진흥지구 중 도시지역, 보전관리지역․자연환경보전지역(관광․휴양개발 진흥지구 제외), 생산관리지역․농림지역(주거개발진흥지구에 한함)에 위치하지 않는 지역(국토계획법 시행령(안) 제44조 ②항 2)을 대상으로 하여 제2종지구단 위계획구역을 수립할 수 있다.
즉, 제2종지구단위계획의 수립대상이 되는 개발진흥지구는 기본적으로 계획 관리지역을 대상으로 하며, 이 밖에 예외적으로 생산관리지역․농림지역에 주거 개발진흥지구, 보전관리지역․자연환경보전지역에 관광․휴양개발진흥지구를 지정할 수 있도록 하고 있다.
(3) 제2종지구단위계획 지정대상에 따른 문제
국토계획법상 제2종지구단위계획의 지정대상이 계획관리지역 및 개발진흥지 구로 정하여졌으나, 계획관리지역은 용도지역이고 개발진흥지구는 용도지구로 서 두 지역이 중복될 수 있는 문제를 가지고 있다. 즉, 지금까지 지구단위계획이 개발사업지역이나 용도지역내에서 특별하게 용도나 이용에 관한 제한내용이 바 뀐 지역3)을 대상으로 하여 공간적으로 서로 중복되지 않았으나 제2종지구단위
3) 개발제한구역․시가화조정구역 또는 공원에서 해제되는 구역, 녹지지역에서 주거․상업․공업지역 으로 변경되는 구역과 새로이 도시지역으로 변경되는 구역과 새로이 도시지역으로 편입되는 구역중 계획적인 개발 또는 관리가 필요한 지역 등을 말한다.
계획의 경우는 앞에서 언급한 바와 같이 개발진흥지구도 대부분 계획관리지역을 대상으로 하고 있다.
따라서 계획관리지역에 제2종지구단위계획을 수립하고자 할 경우, 계획관리 지역에 곧바로 제2종지구단위계획구역을 지정하고 계획을 수립하는 방법과 개 발진흥지구를 지정한 후 제2종지구단위계획을 수립하는 방법의 두 가지가 있을 수 있게 된다.
이로 인하여, 계획관리지역에 주거단지 개발을 하고자 할 경우 곧 바로 제2종 지구단위계획구역을 지정할 경우의 최소 면적기준인 “30만㎡이상” 조건을 충족 시키지 않기 위하여 소규모로 개발진흥지구를 지정한 후 여기에 제2종지구단위 계획을 수립하는 편법을 사용할 가능성이 있다.
또한, 계획관리지역이 아닌 비도시지역에 제2종지구단위계획을 수립하고자 하는 경우에는 개발진흥지구지정에 의한 방법밖에 없으나 이마저 앞의 개발진흥 지구에 대한 제2종지구단위계획의 지정대상에서 언급한 바와 같이 극히 제한적 인 경우에 한하고 있어 제2종지구단위계획의 지정대상을 계획관리지역과 개발 진흥지구로 한정한 의미가 크지 않다.
따라서, 이와 같은 문제를 해결하기 위하여 제2종지구단위계획의 대상지역인 계획관리지역과 개발진흥지구를 제2종지구단위계획의 수립목적에 의해 역할조 정을 할 필요가 있다.
(4) 제2종지구단위계획의 지정대상별 운영방안 재정립
제2종지구단위계획의 지정대상이 되는 계획관리지역 및 개발진흥지구의 지구 단위계획 운영방안에 관한 대안은 다음과 같다.(<그림 5-2> 참조)
① 계획관리지역
계획관리지역에서 단지를 개발하고자 하는 경우에는 개발목적에 따라 다음과 같이 제2종지구단위계획을 차별적으로 운영할 필요가 있다.
- 주거단지 개발
계획관리지역에서 주거단지를 개발하고자 하는 경우에는 곧 바로 제2종지구 단위계획구역을 지정하여 계획수립 후 개발토록 하며, 개발진흥지구 중 주거개 발진흥지구는 계획관리지역에는 지정하지 않도록 한다.
- 산업단지, 상업․유통단지, 관광․휴양단지 개발
계획관리지역에서 산업단지, 상업․유통단지, 관광․휴양단지 등 특정 단지를 개발하고자 하는 경우에는 곧 바로 제2종지구단위계획구역을 지정하여 개발하 지 못하도록 하며, 개발진흥지구를 지정한 후 제2종지구단위계획을 수립하여 개 발토록 한다.
② 계획관리지역 이외지역
계획관리지역 이외지역은 기본적으로 제2종지구단위계획의 수립에 의한 개발 을 억제하나 불가피하게 필요한 경우에 한하여 제한적으로 개발토록 하며, 이 경 우에는 곧 바로 제2종지구단위계획구역을 지정하지 말고 개발진흥지구를 지정 한 후 제2종지구단위계획을 수립토록 한다.
계획관리지역 이외지역에서 개발진흥지구 지정에 의해 개발을 하고자 할 경 우, 기본적으로 주거단지는 허용하지 않으며, 산업단지나 상업․유통단지, 관 광․휴양단지에 한하여 개발할 수 있도록 한다. 그리고, 개발 가능한 단지의 허 용범위는 국토계획법에서 규정하고 있는 바와 같이, 관광․휴양단지는 도시지역 이외의 전지역에서 개발할 수 있도록 하며, 산업단지나 상업․유통단지는 생산 관리지역․농림지역에서만 가능하도록 한다.
③ 복합단지 조성의 처리방향
주거․상업․공업․유통물류․관광휴양 등의 기능이 2이상 포함되는 복합단 지를 조성하고자 하는 경우, 주거기능이 포함된 경우에는 곧 바로 제2종지구단위 계획구역을 지정하여 계획수립 후 개발토록 하며, 주거기능이 포함되지 않는 경
우에는 복합개발진흥지구로 지정한 후 제2종지구단위계획을 수립하여 개발토록