샌디에이고(San Diego)시의 비시가화지역 관리실태

(1) 샌디에이고(San Diego)시의 성장관리정책

샌디에이고시는 1975년부터 성장관리계획(Growth Management Plan)을 도입 하였으며, 성장관리계획에 의해 개발의 시기나 위치, 공공비용의 부담정도, 공공 기반시설의 설치 등을 다루고 있다.

이러한 성장관리제도는 교외개발에 대해 심한 논쟁을 불러 일으켰는데, 논쟁 의 내용은 완만한 성장에 비중을 두어야 하는지, 아니면 더욱 엄격하고 정돈된 방법으로 주거지 건설을 하는데 초점을 맞추어야 하는지의 개발전략에 관한 사 항이다.

“Progress Guide and General Plan”은 1970년대 시 카운실에 의해 공식 승인 된 기본계획으로서, 샌디에이고시의 성장관리계획을 주도하였다.

“Guide and General Plan”은 비지적(leapfrog) 개발과 무질서한 도시확산 (urban sprawl) 비용을 피하기 위하여 샌디에이고시를 도시화지역(Urbanized Area : UA), 개발예정지역(Planned Urbanized Area : PUA)과 향후개발가능지역 (Future Urbanizing Area : FUA)의 3개 지역으로 구분하였으며, 도시건설은 설 정되어 있는 근린주구나 교외의 이미 개발이 진행 중에 있는 지역에서 이루어지 도록 권장하고, 향후개발가능지역이나 시 주변부의 미개발지역에서는 주거지 건 설이 이루어지지 못하도록 권장하고 있다. 그리고 “Guide and General Plan”에 서는 또한 오픈 스페이스의 보전을 요구하고 있다.⁶⁾

6) http://www.sannet.gov/cityofvillages/overview/growth.shtml

이와 같이 도시 전체를 “Guide and General Plan”이라는 기본계획을 통해서 성장관리를 하고 있는 샌디에이고시는 도시 주변부의 비시가화지역 관리 역시 도시 성장관리 차원에서 다루고 있으며, 크게 General Plan → Master Plan → Precise Plan → PUD의 계획체계에 의해 비시가화지역의 관리 및 개발을 수행하 고 있다.

(2) 샌디에이고(San Diego)시 비시가화지역 관련 주요계획

① General Plan

ⓐ General Plan의 성격

샌디에이고시 General Plan은 캘리포니아(California)주의 General Plan 수립 지침에 의하여 수립되는 도시기본계획으로서 계획체계상의 샌디에이고시의 최 상위계획이며, 성장관리차원에서 도시 전체의 발전방향을 제시하는 종합계획이 다.

이와 같은 성격의 General Plan은 1979년 "Progress Guide and General Plan"

의 형태로 처음 수립되었으며, 그 동안의 여건변화에 대응하기 위해 현재 새로운 도시기본계획인 "General Plan"을 작성 중에 있다.

ⓑ General Plan의 주요 내용

캘리포니아주 General Plan 수립지침에는 General Plan의 수립내용으로 크게

①토지이용(토지용도의 배분, 인구밀도․건물배치․학교․공공시설이나 기반시 설의 기준 등), ②동선(도로의 기능배분, 통행량 서비스, 보행자도로나 자전거도 로 동선 등), ③오픈스페이스 및 환경보전(공원 및 레크리에이션, 작물, 야생동물, 농업, 경관자원, 수질보전 등), ④안전(지진, 홍수, 방화 등), ⑤소음(소음감소나 제거 등)의 다섯 가지를 포함하도록 하고 있다.⁷⁾

1979년에 수립된 샌디에이고시 최초의 General Plan인 "Progress Guide and General Plan"은 샌디에이고시의 성장관리를 위하여 도시 전체를 도시화지역(U A), 개발예정지역(PUA)과 향후도시화지역(FUA)의 3개 지역으로 구분하였으며, 현재 샌디에이고시의 도시 주변지역에 해당하는 향후개발가능지역(FUA)은 미래 의 계획 및 개발을 위한 보존용지라고 할 수 있다.

현재 수립중인 "General Plan"은 샌디에이고시의 커뮤니티를 다양한 위계의 Village(Downtown, Subregional Districts, Urban Village Centers, Neighborhood Village Centers, Transit Corridors)로 설정하고 Village별 발전전 략을 제시하고 있다.

② NCFUA(North City Future Urbanizing Area) Framework Plan

ⓐ NCFUA Framework Plan의 성격

1985년 샌디에이고시 유권자의 대다수 투표에 의해 “제안 A“를 채택하였으며, 이는 도시기본계획(Progress Guide and General Plan)에서 정해진 샌디에이고시 의 향후도시화지역(FUA)을 개발예정지역(PUA)으로 바꿀 수 있도록 하였다.

NCFUA는 이와 같은 샌디에이고시의 향후도시화지역(FUA) 중 북쪽에 위치 하는 지역으로, 1991-1992년 샌디에이고시 계획국의 후원아래 수행된 확장계획 의 주요 대상이 되었던 지역이며, 전체면적은 12,000에이커(약 1,464만평)에 달한 다.

NCFUA Framework Plan은 이와 같은 NCFUA지역을 대상으로 하여 장래 개 발을 위한 지침을 제시하는 계획프로그램으로서, 상위의 도시기본계획인 Progress Guide and General Plan의 보완계획이며, 1992년 10월 San Diego시의 카운실에 의해 승인이 났다.

7) http://www.ci.milpitas.ca.gov/citydept/acm/planning/generalplan-wbb.htm

ⓑ NCFUA Framework Plan의 주요 내용

여기에서는 NCFUA 지역을 5개의 subarea로 설정하고, 각 subarea별로 별도 의 계획을 수립하도록 하고 있으며, 계획에는 ⓐ오픈스페이스체계의 경계설정,

ⓑ도로배분 및 토지이용계획, ⓒ자전거도로 및 승마도로, ⓓ공공시설 입지, ⓔ기 타 기반시설에 대한 재정계획, 재정분석, 공공시설부지의 매입동의 등을 포함하 도록 하고 있다.

③ Black Mountain Ranch Subarea plan

ⓐ Black Mountain Ranch Subarea plan의 성격

Black Mountain Ranch Subarea는 NCFUA(North City Future Urbanizing Area)의 5개 Subarea중의 하나로서 면적은 약 7.5 스퀘어 마일(약 590만평)이며, Black Mountain Ranch Subarea plan은 이와 같은 Black Mountain Ranch Subarea를 대상으로 장기적인 개발 및 이용에 관한 토지이용의 형태나 정책을 나타낸 계획이다.

ⓑ Black Mountain Ranch Subarea(SubareaⅠ) Plan의 주요 내용 - 서론

서론에서는 SubareaⅠplan을 둘러싸고 있는 배경이나 문맥 등을 언급한다.

- 토지이용

토지이용에서는 다음과 같은 토지이용계획의 원칙에 따라 기본적인 개발프로 그램과 용도배분을 한다.

첫째, 상업, 고용, 공공업무의 지원을 받을 수 있는 근린주구를 형성할 수 있는 주거단지를 조성하며, North Village, South Village, Black Mountain Ranch Vesting Tentative Map/Planned Residential Development, Residential Clusters 의 4개 지구로 구성한다.

둘째, 새로운 거주민이 일할 수 있는 기회를 갖도록 고용센타를 조성한다.

셋째, 거주민이나 고용자를 지원할 수 있는 공공시설 부지를 지정한다.

넷째, 개인교통을 줄이고 보행이나 자전거, 대중교통 등에 의한 이동을 쉽도록 하기 위하여 복합용도개발이나 개발밀도의 조정을 한다.

<그림 3-1> SubareaⅠPlan의 토지이용계획도

- 오픈스페이스

오픈스페이스부문에서는 지역적으로 중요한 오픈스페이스체계를 설정하고 다 수의 주거지계획지역(Multiple Habitat Planning Area)과 관리정책을 수립한다.

그리고, 오픈스페이스를 자원형 오픈스페이스(Resource Based Open Space), 쾌 적형 오픈스페이스(Amenity Open Space), 적극적 이용형 오픈스페이스(Active Use Open Space) 등으로 구분하여 체계적으로 배치한다.

- 주택

주택부문에서는 적정한 주거프로그램을 통하여 경제적, 사회적으로 다양한 컴 뮤니티의 공급계획을 언급한다. 즉, SANDAG⁸⁾의 지역계획이나 San Diego시의

기본계획에서 정한 방향에 따라 주택을 공급하며, 일반적 수요층을 위한 주택, 특별 수요층을 위한 주택 그리고 노년층을 위한 주택 등을 적절히 혼합하여 배치 한다.

- 커뮤니티시설

커뮤니티시설 부문에서는 수요에 대응하면서 안전하고 효율적인 공공서비스 의 보장된 공급계획을 언급하며, 구체적으로 근린공원, 커뮤니티공원 등의 공원, 초등학교, 중학교, 고등학교 등의 학교, 경찰서, 소방파출소, 상하수도시설, 쓰레 기처리시설 등의 공공시설을 배치한다.

- 동선

동선부문에서는 Subarea Ⅰ에 접근하고 통과하기 위한 주요 동선루트를 정하 며, 자전거, 보행자, 승마와 같은 자동차 이외의 교통수단에 관한 사항을 언급한 다. 구체적으로 도로는 4차선의 간선도로 3개, 4차선의 집산도로 1개, 2차선의 집 산도로 1개소를 계획하였으며, 각 단지내부에는 쿨더삭(cul-de-sac) 형태의 구획 도로를 배치한다.

- 커뮤니티 디자인

커뮤니티부문에서는 Black Mountain Ranch Subarea의 4개 지구에 대해 지구 별로 토지이용의 방향, 커뮤니티 코아의 개념, 보행거리를 고려한 가구배치, 지형 을 고려한 가구구획개념, 상업용지의 건축선, 보행자전용도로의 건축선, 식재개 념, 진출입 위치 등 설계개념, 공원의 설계개념, 각종 건축물이나 시설물의 배치 형태, 높이제한, 진출입 위치 등의 도시설계 개념이나 용도배분이나 층별 용도지 정 등의 복합용도 개발방향, 경관계획 등을 제시하고 있다.

- 집행수단

8) SANDAG(San Diego Association of Governments)는 샌디에이고시 주변의 18개 시와 카운티정부에 의해 구성된 조직체로서, 지역계획에 관한 의사결정을 수행하기 위한 포럼역할을 수행하기 위하여 만들어 졌다. 여기에서는 지역의 삶의 질과 관련된 주제에 관한 정보제공이나 자원의 배분 및 획득, 전략계획 의 수립, 합의형성을 위한 의견수렴 등을 수행하고 있다. 그리고 이러한 SANDAG는 19개 정부의 시장 이나 카운실 멤버, 카운티 집행관 등으로 구성된 이사회에 의해 운영되고 있다.

집행수단에서는 계획의 집행을 위한 기본적인 프로그램이나 전망을 언급한다.

- 부록

부록에서는 구획단위의 개발분석 자료와 배경이 되고 있는 정보를 제공한다.

④ North Village Community Design Guidelines

ⓐ North Village Community Design Guidelines의 개요

North Village Community Design Guidelines는 Black Mountain Ranch Subarea의 2개 근린주구의 하나인 North Village를 대상으로 하여 Black Mountain Ranch Subarea Plan이나 NCFUA Framework Plan, Progress Guide and General Plan 등의 상위계획에서 정한 개발방향에 따라 도시설계의 지침을 제시하고자 하는 것으로서, 시안 작성이나 용도지역의 재배분, PUD허가에 의해 보완이 되고 있다.

North Village Community Design Guidelines는 각 지구나 시설별로 기준이 되는 디자인지침을 제시하기 위한 계획으로서, TOD(TransitOriented Development)개념을 설계개념으로 제시하고 있는데, TOD개념은 효율적이고 환 경적으로 민감한 개발패턴을 추구하기 위한 전략이라고 할 수 있으며, 클러스터 개발에 의해 스프롤 방지를 기본적인 전제로 하고 있다.

ⓑ North Village Community Design Guidelines의 주요 내용 - 디자인 원리 및 전체 설계지침 제시

디자인 원리에서는 ①Black Mountain Ranch를 샌디에이고시의 최상의 근린 주구로 만듦, ②상업지구(commercial center)를 위치나 기능의 면에서 커뮤니티 의 중심지역으로 육성함, ③도로나 보행자도로, 자전거도로를 모든 목적지로 연

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