미국이나 일본의 비시가화지역 관리제도를 통해서 이들 두 나라의 비시가화지 역 관리제도가 도시여건이나 형성과정, 주민의식 등의 차이로 인하여 개발모습 이나 규모, 방식 등에 차이가 있어 일률적으로 비교하기에는 어려움이 있으나 크 게 다음과 같은 점에서 비시가화지역 관리에 대한 시사점을 제공하고 있음을 알 았다.
1) 비시가화지역 난개발 문제의 유사성
미국이나 일본의 비시가화지역에도 우리나라의 비시가화지역과 유사하게 무 질서한 개발이 일어나고 있으며, 이러한 무질서한 개발은 주로 일반 단지개발지 역이나 주택건설사업지역 등 계획없이 개발이 이루어지고 있는 지역에서 나타나 고 있다.11)
특히, 일본의 경우 우리나라의 준농림지역과 유사한 도시계획구역밖에서 무질 서한 개발이 이루어지고 있으며, 이에 대한 대책으로 준도시계획구역제도를 도 입하여 비도시지역에도 강력한 도시계획적 수법을 적용할 수 있도록 하였으나 아직 구역지정이 이루어지지 않은 사이에 여전히 무질서한 개발이 이루어지고 있다.
이와 같은 외국 사례를 통하여 도시계획적 수법을 전 행정구역으로 확대적용 하고 비도시지역을 대상으로 하여 지구레벨의 상세계획인 지구단위계획을 도입 한 「국토계획법」의 제정이 매우 적절하였음을 알 수 있었다.
11) 다만, 이들 지역의 무질서한 개발은 도로, 공원, 학교 등 기반시설의 부족과 같은 Capacity의 문제가 아니라 낮은 개발밀도로 인한 개발면적의 지나친 확대, 원거리 개발에 따른 기반시설 설치비용의 과 다로 인한 재원마련 문제, 양호한 조망확보를 위한 구릉지 개발이나 절개지 조성과 같은 경관상의 문제 등이 주요 문제로서 나타나고 있다.
2) 체계적인 비시가화지역의 관리
미국이나 일본 모두 비시가화지역을 체계적으로 관리 및 개발을 하고 있음을 알았다. 먼저, 미국의 경우에는 「General Plan → Master Plan → Precise Plan
→ PUD」등의 일련의 계획체계로 이어지는 「선계획후개발」시스템에 의해 비시가화지역을 개발 및 관리하고 있으며, PUD가 도시 주변지역 개발 및 관리의 최종단계 수단으로 활발하게 활용되고 있다. 특히, 이와 같은 PUD는 지금까지 도심지역 시가화지역의 용도혼합에 의한 융통성 있는 재개발 수단으로 알려져 온 것과 달리 비시가화지역의 신개발 수단으로서 폭 넓게 활용되고 있다.
다음, 일본의 경우에는 시가화조정구역내지구계획이나 집락지구계획이 도시 주변지역의 「선계획후개발」시스템의 계획적 수단으로 활용되고 있는데, 기 성 시가지에서 적용되고 있는 지구계획과 유사하게 운영되고 있는 시가화조정구 역내지구계획보다는 주변지역의 영농환경을 유지하면서 계획적 개발을 추진하 고 있는 집락지구계획이 더 자연친화적인 정비수법이라고 할 수 있다.
이에 우리나라의 비시가화지역도 비록 국토계획법의 제정에 의해 도시기본계 획이 전 행정구역에 확대 적용되는 등 나름대로의 계획적 체계를 갖추었으나 새 로이 제도화한 제2종지구단위계획을 포괄하여 좀 더 넓은 공간적 범위를 대상으 로 하는 지구레벨의 관리계획 도입을 검토할 필요가 있다고 할 수 있다.
3) 관리계획과 개발사업의 연계
미국이나 일본 모두 비시가화지역의 관리계획과 개발사업을 연계하고 있음을 알았다. 미국의 경우에는 계획내용에 유연성을 가질 수 있는 PUD가 관리계획과 연계되어 계획적 개발을 유도하고 있으며, 일본의 경우에는 토지구획정리사업이 나 전원거주구정비사업 등이 시가화조정구역내지구계획이나 집락지구계획과 연 계되어 계획적 개발을 유도하고 있다.
이에 따라, 우리나라의 비시가화지역 지구단위계획구역안에서도 현재 이용가 능한 개발사업이 좀 더 유연하게 연계될 수 있도록 관리계획과 개발사업과의 연 계방안을 검토할 필요가 있다고 판단된다.
4) 다양한 완화제도의 활용
미국이나 일본 모두 비시가화지역의 개발수단에 다양한 완화제도를 이용하고 있음을 알았다. 미국의 경우, PUD제도 자체가 유연한 제도로서 용도혼합이나 개 발밀도 및 규모의 융통성이 허용되고 있으며, 일본의 경우 시가화조정구역의 강 한 행위제한에도 불구하고 집락지구계획에서 집락지구정비계획의 내용에 적합 하면 허가를 해주는 개발허가 특례나 건축허가 특례를 인정하고 있어 비시가화 지역의 계획적 개발에는 인센티브가 유효한 수단임을 알 수 있다.
이에 우리나라의 비시가화지역 지구단위계획에서도 지구단위계획 수립의 활 성화를 기하기 위하여 현재 허용되고 있는 인센티브제도 이외에 별도의 다양한 인센티브제도를 검토할 필요가 있다고 판단된다.
4
C H A P T E R 비시가화지역의 실태조사
본 장에서는 비시가화지역의 기존 취락이나 장차 개발가능성이 있는 미개발지 역을 대상으로 하여 현지여건이나 개발잠재력 등 현황을 파악하고, 이를 통해서 향후 비시가화지역 개발에 관한 시사점을 도출하였다. 그리고, 도출된 시사점은 제5장 및 제6장의 비시가화지역의 관리방향 설정이나 지구단위계획의 효율적 운 영방안 마련에 활용하였다.