여기에서는 제4장 실태조사의 사례조사 대상지역 중 제1종지구단위계획 및 제 2종지구단위계획의 적용수법 대상지역을 각각 1개소 선정하여 시범적 지구단위 계획 운영방안을 작성코자 한다.
먼저, 제1종지구단위계획의 적용 대상지역은 국도변에 위치하여 많은 정비압 력을 받고 있으며, 취락의 상당부분이 노후화되어 있는 F마을을 대상으로 하며, 다음 제2종지구단위계획의 적용 대상지역은 대부분 미개발지역으로서 개발제한 구역의 조정가능지역으로 선정된 G지역4)을 대상으로 한다.
(1) F마을의 시범적 운영방안
① 정비목표 및 지구단위계획의 적용수법
F마을은 제4장 실태조사의 결과 및 앞의 사례지역별 지구단위계획 운용방안 에 의거하여 다음과 같은 정비목표를 설정한다.(<그림 6-4>참조)
ⓐ 정비목표
- 새로운 취락환경의 형성
∙기존 양호한 주거환경의 보호 및 노후불량주택의 전면적인 개선 - 상업환경의 전면적 개선
∙음식점 등 산재되어 있는 상업환경의 전면적인 개선 - 기반시설 확보
∙서비스도로망체계를 재구성하고 공원등 주민편의를 위한 기반시설 공급
4) 국토계획법상 개발제한구역의 해제를 위한 조정가능지역은 제1종지구단위계획의 적용을 받도록 되 어 있으나, 본 연구에서는 국토계획법상 지구단위계획의 역할 재정립에 따라 비시가화지역의 미개발 지역을 계획적으로 개발하고자 할 때에는 제2종지구단위계획을 적용하도록 제안하고 있어 사례지역 도 제2종지구단위계획을 적용하여 시범적 운용방안을 작성하고자 한다.
<그림 6-4> F마을의 취락여건
제의 최대 허용면적은 다음과 같다.
- 해제지역의 최대 허용면적
= (취락지구내 주택호수×1,000㎡/호) + 대규모나대지 등의 1,000㎡ 초과부 분의 면적 + 도시계획시설부지면적
= (35호×1,000㎡/호) + 도시계획시설부지면적(공공시설+도로+하천+광장) = 35,000㎡+ 9,670㎡(430㎡+8,800㎡+100㎡+340㎡)
= 44,670㎡
ⓑ F마을의 지구단위계획구역 범위설정 대안검토
여기에서는 개발제한구역의 해제기준에 부합하는 경계선 이외에 계획적 측면 에서 가능한 계획구역의 대안을 검토코자 한다.
먼저, F마을의 실제 취락경계(경계A로서 면적 39,160㎡)를 기준으로 하여 개발 제한구역 해제기준에 따른 최대 허용면적 범위 안에서의 지구단위계획구역 범위 를 설정하면 <그림 6-4>와 같은 경계B(면적:42,270㎡)를 고려할 수 있다. 이 경계 B에 의한 지구단위계획구역 면적은 앞에서 언급한 개발제한구역 해제를 위한 최 대 허용면적(44,670㎡)보다 작으므로 해제조건에는 부합하나 F마을이 가지고 있 는 문제를 지구단위계획에서 해결하기에는 현실적으로 어려움이 있다. 따라서 법적 조건에는 부합하나 계획적 조건에는 불합리하다고 할 수 있다.
다음으로, 경계C(면적:56,200㎡)를 고려할 수 있는데, 이는 개발제한구역 해제 기준에 따른 최대 허용면적은 넘고 있으나 현실적으로 F마을의 취락환경 개선을 위해 고려할 수 있는 최소한도의 범위라고 할 수 있다.
끝으로 경계D(면적:104,950㎡)로서, F마을의 지구단위계획 운영방안을 작성하 기에는 가장 바람직한 범위라고 할 수 있으나 계획구역이 지나치게 커서 현실 여건을 고려하여야 하는 도시계획에서는 바람직한 경계는 아니라고 판단된다.
해제하는 경우에는 자연녹지지역, 지구단위계획을 수립하고 해제하는 경우에는 제1종일반주거지역 이나 제1종전용주거지역을 지정할 수 있도록 하고 있다. 또한, 지구단위계획 수립의 의무대상을 「주 택호수 50호이상 취락」으로 정하고 있다.
<그림 6-5> F마을의 지구단위계획구역 범위설정 대안
앞에서 지구단위계획구역 범위설정의 대안을 검토한 결과, 본 연구에서는 비 록 개발제한구역의 해제기준이라는 법적 조건에는 부합하지 않으나 지구단위계 획의 운영방안을 도출하여야 하는 본 연구의 특성상 경계C를 지구단위계획구역 의 범위로 설정하여 연구를 진행코자 한다.
ⓒ F마을의 지구단위계획구역 설정범위
앞의 지구단위계획구역 범위설정의 대안검토 결과 본 연구에서 지구단위계획 의 시범적 작성을 통해 운영방안을 검토하고자 하는 F마을의 지구단위계획구역 범위는 다음 <그림 6-6>과 같이 설정하고자 한다.
실제 취락경계(A)
GB해제가능 취락경계(B)
사례연구의 지구단위계획구역(C)
지구단위계획구역 최대가능범위(D)
<그림 6-6> F마을의 지구단위계획구역 범위
③ 토지이용계획
여기에서는 먼저 기존의 주택이 있는 지역은 주거환경의 유지를 위하여 주거 용지로 설정하나, 주거환경이 열악한 지역은 취락내의 미개발지역에 새로운 주 거용지를 조성하여 이축을 유도하는 등 획지계획을 수립하여 주거환경의 향상을 도모한다.
다음으로, 음식점 등의 상업건축물과 주택이 혼재되어 있는 지역은 상업용지 와 주거용지로 구분하여 토지용도를 배분하며, 상업환경이 열악한 상업용지에 대해서는 새로이 획지계획을 수립한다.
<표 6-4> F마을의 토지이용계획(예시)
토지이용 면적(㎡) 비율(%)
주거용지 15,130 26.9
상업용지 8,850 15.7
공용의 청사 등 공공시설용지 6,040 10.7
공원 2,140 3.8
시설녹지 4,150 7.4
광장 및 도로(기 도시계획 결정) 19,360 34.6
하천 530 0.9
합계 56,200 100.0
<그림 6-7> F마을의 토지이용계획(예시)
④ 지구단위계획의 내용
ⓐ 용도지역의 세분계획
여기에서는 계획구역 중 상업용지나 공공시설용지는 제1종일반주거지역으로 지정할 수 있도록 하고, 그 밖의 주거용지나 녹지 등은 제1종전용주거지역으로 지정할 수 있도록 지구단위계획 지침을 제시한다.
ⓑ 기반시설의 배치와 규모
여기에서는 먼저, 계획구역의 내부도로망 구성을 위하여 상업용지와 공공시설 용지에는 폭 6m의 국지도로를 설치하고, 주거용지에는 폭 4m의 국지도로를 설 치하도록 지구단위계획 지침을 제시한다.
다음으로, 읍사무소, 보건소, 소방파출소 등 근린공공시설이 집중적으로 위치 하고 있는 지역은 공공시설용지로 배분하여 공공시설을 계획적으로 정비하도록 지구단위계획 지침을 제시하고, 각 용지별 결절지역에는 공원이나 주차장 등 기 반시설을 설치하도록 지구단위계획 지침을 제시한다.
ⓒ 가구 및 획지규모와 조성계획
여기에서는 공공시설용지를 현재의 공공시설이 있는 지역을 중심으로 가구계 획을 하나 별도의 획지계획은 하지 않는다. 그리고, 상업용지 및 주거용지는 가 구계획과 함께 적정 획지계획이 이루어지도록 지구단위계획 지침을 제시한다.
ⓓ 건축물에 관한 계획 - 건축물의 용도제한
F마을이 국도변에 위치하여 항상 상업업무용도의 입지를 유도하고 있는 실정 이다. 따라서, 여기에서는 주거환경의 유지를 위하여 주거용지에는 주거용도 이 외의 용도가 입지할 수 없도록 지구단위계획 지침을 제시한다.
그리고, 각 용지별 결절지역이나 특정용도가 필요한 지역에는 건축물의 용도 를 지정하여 해당용도로 이용될 수 있도록 지구단위계획 지침을 제시한다.
- 건축물의 건폐율 또는 용적률
여기에서는 건축물의 건폐율은 법정 한도내에서 이용할 수 있도록 별도로 제 한을 하지 않으나 타용도로의 전용이 우려되는 주거용지는 용적률을 제한 (예:100%)하도록 지구단위계획 지침을 제시한다.
- 건축물의 높이의 최고한도 또는 최저한도
여기에서는 상업용지와 주거용지가 함께 배분되어 있는 지역은 주거용지의 주 거환경을 유지하기 위하여 건축물의 높이의 최고한도를 제한(예:3층이하)하도록 지구단위계획 지침을 제시한다.
- 건축물의 배치․형태․색채 또는 건축선에 관한 계획
여기에서는 공공시설용지나 상업용지는 이용자의 보행편의를 위하여 건축선 을 후퇴(예:1.5m)하여 건축하도록 지구단위계획 지침을 제시한다.
ⓔ 환경관리계획 또는 경관계획
여기에서는 계획구역과 인접하여 울산언양간 고속도로가 통과하고 있어 소 음의 영향을 최소화하기 위하여 고속도로변에는 시설녹지를 설치하도록 지구단 위계획 지침을 제시한다.
ⓕ 교통처리계획
여기에서는 상업용지와 주거용지가 함께 배분되어 있는 지역에는 주거용지의 주거환경을 유지하도록 차량진출입허용구간과 같은 지구단위계획 지침을 제시 한다.
<그림 6-8> F마을의 지구단위계획 구상도(예시)
<그림 6-9> G지역의 취락여건
- 기반시설 확보
새로운 주거지의 조성에 따른 도로, 공원 등 주민편의를 위한 기반시설을 충분 히 공급한다.
- 양호한 자연환경의 보호
개발제한구역 해제지역으로 결정되었으나 대상지역내 양호한 자연환경이 존 재하므로 계획에서 이를 배려한다.
ⓑ 지구단위계획의 적용수법
앞의 2) 지구단위계획의 시범적 운용방안 작성에서 언급한 바와 같이, 미개발 지역의 계획적 개발을 대상으로 하고자 하는 제2종지구단위계획을 적용한다.
과 수 원 으 로 서 급 경 사 지
대 상 지 역 의 진 입 도 로 인 왕 복 2 차 선 (군 도 7 호 ) 의 도 로 로 서 국 도 1 4 호 및 2 4 호 도 로 와 연 결
기 존 농 촌 주 택 산 재
임 상 이 양 호 한 임 야 로 서 환 경 평 가 1 ,2 등 급 지 역
환 경 평 가 1 ,2 등 급 지 역
기 존 농 촌 주 택 4 ~ 5 채 산 재 경 관 이 양 호 한 연 못
과 수 원 경 지 정 리 되 지 않 은 논
② G지역의 지구단위계획구역 범위설정
G지역은 개발제한구역의 해제를 위하여 조정가능지역으로 설정된 지역이므 로 조정가능지역의 경계를 중심으로 지형지물에 따라 <그림 6-10>과 같이 계획
G지역은 개발제한구역의 해제를 위하여 조정가능지역으로 설정된 지역이므 로 조정가능지역의 경계를 중심으로 지형지물에 따라 <그림 6-10>과 같이 계획