부동산임대업은 부동산소유주가 부동산서비스를 받고자 하는 임차인에게 자신의 부동산을 이용할 권리를 부여하고, 임대료를 대가로 받는 서비스업을 말한다. 완공된 건물의 임대업은 상업용건물 임대업과 주거용건물 임대업으로 구분된다. 주택임대사 업은 임대주택법에서 규정하고 있으며, 임대사업자는 국가, 지방자치단체, 한국토지 주택공사, 지방공사, 주택임대사업을 하기 위하여 등록한 자, 임대주택조합 등이다.
2012년 기준 통계청 자료에 잡힌 부동산임대업의 업체 수는 7,693개이며, 종사자 수는 3만 명, 매출액은 5조 6.394억 원 수준이다. 2012년 말 국토교통부에 등록된 주택임대사업자는 54,137개이며, 이들이 공급하고 있는 임대호수는 약 148만 호이다.
9) 문화체육관광부·한국콘텐츠진흥원. 2013. 광고산업통계: 8.
72 부동산산업의 경제적 파급효과와 육성방안 연구
통계청과 국토부에 등록한 주택임대사업자 수에 불일치하는 측면이 있다. 주택을 임대하는 업체와 개인을 구분하지 않은 데 따른 것으로 추정된다.
<표Ⅲ-6> 부동산임대업의 시장규모와 고용 현황
(단위: 백만원, 명)
자료: 통계청 국가통계포털. 각 연도. 전국사업체조사(http://kosis.kr)
<그림Ⅲ-3> 주택임대사업자 추이
자료 : 국토교통부. 2014. 국토교통통계누리
구분 2005 2007 2009 2010 2011 2012
매출액
합계 3,372,530 4,549,502 4,749,823 5,057,425 5,351,625 5,639,400 주거용 191,322 242,095 351,157 465,383 573,946 505,719 비주거용 2,929,310 4,270,124 4,366,549 4,556,070 4,748,176 5,077,487
기타 251,898 37,283 32,117 35,972 29,502 56,193 고용
인원
합계 29,501 29,333 30,115 31,551 31,433 30,332 주거용 2,212 2,181 2,377 2,744 3,007 2,134 비주거용 26,370 26,952 27,551 28,603 28,174 27,899
기타 919 200 187 204 252 299
1인당 매출액
합계 115.02 155.10 157.72 160.29 170.25 185.92 주거용 88.58 111.00 147.73 169.60 190.87 236.98 비주거용 111.29 158.43 158.49 159.29 168.53 182.00 기타 300.24 186.42 171.75 176.33 117.07 187.94
제 Ⅲ장 부동산산업의 현황과 실태 73
구분 2005 2007 2009 2010 2011 2012
매출액
합계 7,797,686 10,000,500 14,619,811 12,249,874 13,649,354 13,497,124 주거용 5,230,921 6,441,079 10,419,788 8,283,005 9,151,157 8,754,460 비주거용 2,566,765 3,559,422 4,200,023 3,966,869 4,498,197 4,742,664 고용
합계 42.74 53.51 71.45 60.44 66.37 64.79
주거용 38.04 48.04 71.01 58.33 64.09 60.60
비주거용 57.14 67.37 72.57 65.39 71.55 74.28
74 부동산산업의 경제적 파급효과와 육성방안 연구
산경기 및 시장 분석, 향후 시장의 전망예측 등을 통한 최적의 투자전략 수립, 자산규모 에 맞는 포트폴리오 설계 활동 등을 포괄한다. 부동산 자산관리의 유형은 부동산 자산관리(AM: asset management), 부동산 재산관리(PM: property management), 부동산 시설관리(FM: facility management)로 구분할 수 있다.
자산관리업 분야에는 국가자격제도는 없으며, 부동산자산관리에 관한 규정은 「부 동산투자회사법」과 「자본시장과 금융투자업에 관한법률」(이하 자본시장법)에 근거하고 있다. 부동산투자회사법은 부동산투자회사로부터 투자자산의 운용을 담당 하는 자산관리회사의 인가조건을 규정하고 있다. 자본시장법에 의한 부동산집합투자 기구는 집합투자재산의 50% 이상을 부동산에 투자하는 펀드이다.
자산관리업중 시설관리업(FM) 종사자는 2006년 51,340명에서 2012년 63,849명 으로 증가 추세에 있다. 부동산투자회사나 부동산펀드로부터 투자자산의 운용을 담당하는 자산관리회사(AMC)는 2008년 9개에서 2013년 20개로 증가하였다. 자산 관리회사별 자산운용규모를 보면 코람코자산신탁이 약 4.3조 원으로(2014년 1/4분기 기준) 전체 운용자산의 1/3을 차지하고 있다.12)
(2) 주택관리업
주택관리업은 소유자로부터 위탁을 받아 주택관리를 대행해 주는 업을 말한다.
주택관리업을 하기 위해서는 일정한 인원과 장비를 갖추어 시장 ․군수․ 구청장에게 주택관리업자 등록을 하여야 한다.
현재 300세대 이상의 공동주택, 150세대 이상의 승강기가 설치된 공동주택, 150세 대 이상의 중앙집중식난방방식의 공동주택, 150세대 이상의 주상복합건물은 의무관 리 대상에 해당한다. 공동주택이 2000년 533만 호에서 2013년 906만 호로 증가하고 있어서 공동주택에 대한 위탁관리가 향후 증가할 것으로 전망된다.
주택관리업자는 2001년 이전 264개에서 2007년 585개로 두 배가량 증가하였으나, 2011년에는 509개, 2012년에는 497개로 감소하는 경향을 보이고 있다.
11) 정용식. 2013. 부동사자산관리론. 부연사: 48.
12) 한국리츠협회. 2014.7. REITs Journal. 여름호: 19.
제 Ⅲ장 부동산산업의 현황과 실태 75
구분 2001년
이전 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2011 2012 주택관리업
등록수 264 290 346 393 437 499 585 509 497
<표Ⅲ-8> 주택관리업 등록현황
자료 : 국토교통부. 2008 & 2012. 주택업무편람. “주택관리업 등록현황”.
2013년 말 기준으로 전국에 28,614개 단지, 127,443개 동에 906만 호의 공동주택이 있다. 이 중 13,617개 단지(47.6%)가 의무관리 단지이며, 14,997개 단지(52.4%)가 비의무관리 단지에 해당된다. 의무관리 대상 중 10,134개 단지(74.4%), 비의무관리 대상 중 1,897개 단지(12.7%)가 위탁관리되고 있으며, 나머지는 자치관리나 혼합관리 되고 있다. 대개 단지규모가 큰 의무관리 대상은 대부분 전문업체에 위탁관리하고, 단지규모가 작은 비의무관리 대상은 대부분 자치 관리한다고 말할 수 있다. 세대수 기준으로는 총 906만여 호의 71.0%인 643만여 호가 위탁 관리되고 있다.
구 분 전국(총계)
위탁관리
단지수 동수 세대수 단지수 동수 세대수
전체
공동주택단지 100.0% 28,614 127,443 9,060,597 12,031 78,976 6,430,872 (71.0%) 의무관리단지 48.7% 13,617 97,319 7,943,181 10,134 74,847 6,206,745 비의무관리단지 51.3% 14,997 30,124 1,117,416 1,897 4,129 224,127
20~150세대 미만 13,898 25,226 881,325 1,519 2,701 139,134 150~300세대 미만 4,826 15,390 1,065,507 2,868 8,526 646,972 300~500세대 미만 4,092 22,533 1,654,776 2,920 16,022 1,185,887 500~1,000세대 미만 4,149 37,000 2,931,009 3,357 29,463 2,371,342 1000~2,000세대 미만 1,419 20,657 1,904,633 1,182 17,308 1,591,304 2,000세대 이상 230 6,637 623,347 185 4,956 496,233 자료 : 통계청. 2013. e나라지표, 공동주택 현황.
<표Ⅲ-9> 전국 공동주택단지 현황
76 부동산산업의 경제적 파급효과와 육성방안 연구
2008 2009 2010 2011 2012
사 업 전국 6,778 53,833 7,070 57,873 7,302 60,663 7,812 62,871 8,452 63,849 서울 2,493 28,092 2,602 29,530 2,611 30,380 2,851 32,344 3,064 32,447 부산 454 2,351 461 2,800 472 3,006 488 2,995 526 3,414 대구 138 1,009 144 1,201 142 1,390 154 1,489 166 1,476 인천 366 2,007 390 2,289 399 2,354 416 2,497 454 2,618
광주 113 530 122 842 126 923 131 822 149 888
대전 163 1,225 171 1,884 184 1,881 209 1,670 225 1,549
울산 39 147 45 192 47 207 53 280 55 221
제 Ⅲ장 부동산산업의 현황과 실태 77 통계청 자료에 따르면, 2013년 현재 전국의 건축물은 6,851,802동이며 용도별로 살펴보면 주거용이 66.1%인 4,529,040동, 상업용이 16.9%인 1,156,624동, 공업용이 4%, 273,939동 그리고 문교사회용이 2.6%, 179,482동이다. 건축물의 분포현황은 수도권(서울 640,239동), 경북(766,675동), 경남(681,804동), 전남(611,972동) 순으 로 나타났다.13) 빌딩경영관리시장이 수도권에만 집중되어 있지 않고, 우리나라 주요 도시 전반에 걸쳐서 형성되고 있음을 알 수 있다.
4) 부동산 중개업
부동산 중개업은 타인의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매ㆍ교환ㆍ임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하 는 것을 업으로 하는 것을 말한다.14) 「공인중개사법」은 공인중개사의 업무 등에 관한 사항을 정하여 그 전문성을 제고하고 부동산중개업을 건전하게 육성하여 국민경 제에 이바지함을 목적으로 2014년 제정되었다.15) 2012년 기준 부동산 자문 및 중개업체 수는 79,083개이며, 종사자 수는 13만 명, 매출액은 5조 원 수준이다.
<표Ⅲ-11> 부동산 자문 및 중개업의 시장규모와 고용 현황
(단위: 백만원, 명)
자료: 통계청 국가통계포털. 각 연도. 전국사업체조사(http://kosis.kr)
2014년 6월 말 현재, 우리나라의 부동산중개사무소는 83,866개소이며, 개인인
13) 통계청. e나라지표. 건축물 현황. http://kosis.kr/
14) 「공인중개사법」제2조
15) 「공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률」은 2014. 7. 29일부터 「공인중개사 법」과 「부동산거래신고에 관한 법률」로 분리되었다.
구분 2005 2007 2009 2010 2011 2012
매출액 2,387,913 4,457,749 4,345,484 5,018,807 5,203,221 5,321,379 고용인원 119,470 128,584 128,570 127,328 130,591 129,694
1인당 매출액 23.39 34.67 33.80 39.42 39.84 41.03
78 부동산산업의 경제적 파급효과와 육성방안 연구
2009 83,627 73,212 9,995 420
2010 83,361 74,634 8,263 464
2011 84,158 76,232 7,447 479
2012 82,595 75,379 6,749 467
2013 82,214 76,630 6,062 522
2014주) 83,866 77,422 5,892 552
제 Ⅲ장 부동산산업의 현황과 실태 79 감정평가업 시장의 규모는 2012년 현재 약 6,640억 원 수준으로 감정평가사를 포함하여 모두 6,681명의 인력이 고용되어 있다.
<표Ⅲ-14> 부동산 감정평가업의 시장규모와 고용 현황
(단위: 백만원, 명)
자료: 통계청 국가통계포털. 각 연도. 전국사업체조사(http://kosis.kr)
3. 부동산 융복합산업의 현황과 실태
1) 부동산 금융업
부동산금융업은 부동산활동에 필요한 자금을 지원하는 금융업으로 금융방식과 역할에 따라 주택금융, 프로젝트금융, 자산유동화, 간접투자금융으로 구분된다. 주택 금융은 ‘주택 수요자’에게 주택구입자금이나 전세자금을 대출하거나, ‘주택 건설업자’
에게 주택건설에 소요되는 사업자금을 제공하는 것을 말한다. 프로젝트금융(PF)은 특정한 사업(project)으로부터 향후 일정한 현금흐름이 예상되는 경우, 사전에 약정한 계약에 따라 미래에 발생할 현금흐름과 사업자체의 자산을 담보로 자금을 조달하고 관리하는 금융기법이다. 자산유동화는 비유동성 자산을 현금화하는 과정을 의미하며, 간접투자금융은 다수의 자금을 모아 별도의 투자기구(vehicle)에 위탁하여 전문가를 통하여 비교적 대규모부동산에 집합투자를 함으로써 발생하는 수익을 배당받는 것을 말한다.
2001년 7월 부동산투자회사법이 시행되면서 리츠제도가 도입되어 부동산간접투 자가 본격화되었고, 2009년 2월 자본시장법이 시행되면서 간접투자자산 운용업법 상의 간접투자제도를 승계하고 확대하는 집합투자기구제도가 시행되고 있다.
구분 2005 2007 2009 2010 2011 2012
매출액 510,792 561,421 743,996 682,919 694,531 664,046 고용인원 5,602 5,772 128,570 6,633 6,746 6,681
1인당 매출액 91.94 97.27 6,551 102.96 102.95 99.39
80 부동산산업의 경제적 파급효과와 육성방안 연구
국내 민간금융기관의 주택담보대출 현황은 2013년 말 기준으로 493조 3천억 원에 달한다. 매년 약 7.1%의 주택담보대출이 증가하는 추세이나 주택경기가 호황이 었던 2009년엔 9.5% 증가한 반면, 최근 2개 년도에는 5.6%로 축소된 경향을 보이고 있다.
(단위 : 조원)
구 분 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
예금은행 245.8 254.7 273.7 289.6 308.9 318.2 328.9
비 예금은행1) 47.1 56.4 64.8 73.2 83.1 86.0 89.2
기타 금융기관2) 34.7 39.3 45.4 47.8 50.4 62.9 75.2
소계 327.5 350.5 383.9 410.6 442.4 467.1 493.3
담보대출 증가율 7.0% 9.5% 7.0% 7.7% 5.6% 5.6%
주 1) : 비 예금은행은 상호저축은행, 신용협동조합, 상호금융, 새마을금고 등이 해당됨.
주 2) : 기타 금융기관은 보험회사, 여신전문회사 등이 해당됨.
자료 : 한국은행. 경제정보시스템, 2014.5.10. 기준.
<표Ⅲ-15> 국내 금융기관 주택담보대출 현황
주택금융공사에서 지원하는 주택담보대출은 무주택자 또는 1주택자를 대상으로 한 대출상품이다. 2004년 주택금융공사 출범과 함께 취급한 보금자리론은 2007년 5월 판매금액으로 10조 원을 초과하였고, 2013년 12월말 기준으로 연간 판매금액이 11조 9천억 원, 누적 잔액으로 27조 4천억 원을 기록하였다.
(단위 : 조원) 구 분 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
판매금액 3.3 4.2 1.4 3.6 4.2 5.9 5.8 9.4 11.2 11.9
누적잔액 1 2.9 6.8 6.4 8.2 10.7 13.1 16.0 19.5 22.0 27.4 주 : 누적잔액은 MBS발행 기초자산과 매입보유자산의 잔액 합계.
자료 : 한국주택금융공사. 2014. 주택금융월보. 1월호.
<표Ⅲ-16> 보금자리론 판매현황
공모형 복합부동산개발 PF사업은 총 38개 사업이 진행되었는데, 시기별로는 부동 산시장이 가장 호황이었던 2007년이 13건으로 34.2%를 차지하였다. 지역적으로는