부동산금융업은 부동산활동에 필요한 자금을 지원하는 금융업으로 금융방식과 역할에 따라 주택금융, 프로젝트금융, 자산유동화, 간접투자금융으로 구분된다. 주택 금융은 ‘주택 수요자’에게 주택구입자금이나 전세자금을 대출하거나, ‘주택 건설업자’
에게 주택건설에 소요되는 사업자금을 제공하는 것을 말한다. 프로젝트금융(PF)은 특정한 사업(project)으로부터 향후 일정한 현금흐름이 예상되는 경우, 사전에 약정한 계약에 따라 미래에 발생할 현금흐름과 사업자체의 자산을 담보로 자금을 조달하고 관리하는 금융기법이다. 자산유동화는 비유동성 자산을 현금화하는 과정을 의미하며, 간접투자금융은 다수의 자금을 모아 별도의 투자기구(vehicle)에 위탁하여 전문가를 통하여 비교적 대규모부동산에 집합투자를 함으로써 발생하는 수익을 배당받는 것을 말한다.
2001년 7월 부동산투자회사법이 시행되면서 리츠제도가 도입되어 부동산간접투 자가 본격화되었고, 2009년 2월 자본시장법이 시행되면서 간접투자자산 운용업법 상의 간접투자제도를 승계하고 확대하는 집합투자기구제도가 시행되고 있다.
구분 2005 2007 2009 2010 2011 2012
매출액 510,792 561,421 743,996 682,919 694,531 664,046 고용인원 5,602 5,772 128,570 6,633 6,746 6,681
1인당 매출액 91.94 97.27 6,551 102.96 102.95 99.39
80 부동산산업의 경제적 파급효과와 육성방안 연구
국내 민간금융기관의 주택담보대출 현황은 2013년 말 기준으로 493조 3천억 원에 달한다. 매년 약 7.1%의 주택담보대출이 증가하는 추세이나 주택경기가 호황이 었던 2009년엔 9.5% 증가한 반면, 최근 2개 년도에는 5.6%로 축소된 경향을 보이고 있다.
(단위 : 조원)
구 분 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
예금은행 245.8 254.7 273.7 289.6 308.9 318.2 328.9
비 예금은행1) 47.1 56.4 64.8 73.2 83.1 86.0 89.2
기타 금융기관2) 34.7 39.3 45.4 47.8 50.4 62.9 75.2
소계 327.5 350.5 383.9 410.6 442.4 467.1 493.3
담보대출 증가율 7.0% 9.5% 7.0% 7.7% 5.6% 5.6%
주 1) : 비 예금은행은 상호저축은행, 신용협동조합, 상호금융, 새마을금고 등이 해당됨.
주 2) : 기타 금융기관은 보험회사, 여신전문회사 등이 해당됨.
자료 : 한국은행. 경제정보시스템, 2014.5.10. 기준.
<표Ⅲ-15> 국내 금융기관 주택담보대출 현황
주택금융공사에서 지원하는 주택담보대출은 무주택자 또는 1주택자를 대상으로 한 대출상품이다. 2004년 주택금융공사 출범과 함께 취급한 보금자리론은 2007년 5월 판매금액으로 10조 원을 초과하였고, 2013년 12월말 기준으로 연간 판매금액이 11조 9천억 원, 누적 잔액으로 27조 4천억 원을 기록하였다.
(단위 : 조원) 구 분 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
판매금액 3.3 4.2 1.4 3.6 4.2 5.9 5.8 9.4 11.2 11.9
누적잔액 1 2.9 6.8 6.4 8.2 10.7 13.1 16.0 19.5 22.0 27.4 주 : 누적잔액은 MBS발행 기초자산과 매입보유자산의 잔액 합계.
자료 : 한국주택금융공사. 2014. 주택금융월보. 1월호.
<표Ⅲ-16> 보금자리론 판매현황
공모형 복합부동산개발 PF사업은 총 38개 사업이 진행되었는데, 시기별로는 부동 산시장이 가장 호황이었던 2007년이 13건으로 34.2%를 차지하였다. 지역적으로는
제 Ⅲ장 부동산산업의 현황과 실태 81 경기도(14건)를 비롯한 수도권이 26건으로 68.4%를 차지하고 있다. 수도권에 집중되 었던 신도시개발사업의 영향인 것으로 보인다. 현재까지 추진된 공모형 PF 사업은 사업비가 총 89조 원으로 건당 사업비는 평균 2조 3천억 원이었다. 건당 사업비가 가장 컸던 시기는 2007년으로 건당 4조 3천억 원이었다. 이 시기는 공모형 복합부동산 개발 PF 사업 중 최대 규모였던 용산역세권 개발사업(추정 사업비 약 28조 원)이 포함되었기 때문이다.16)
구 분 건수 지역별
추정 사업비(억원) 평균 사업비(억원)
수도권 비수도권
2001년 1 1 4,628 4,628
2002년 1 1 4,460 4,460
2003년 1 1 15,850 15,850
2004년 2 1 1 12,025 6,013
2005년 3 1 2 39,293 13,098
2006년 5 5 141,735 28,347
2007년 13 9 4 556,696 42,823
2008년 6 5 1 78,227 13,038
2009년 2 1 1 11,086 5,543
2010년 2 0 2 8,905 4,453
2011년 2 1 1 18,000 9,000
소계 38 26 12 890,905 23,445
자료 : 황규완. 2014. 공모형 PF사업의 진행현황과 시사점. 대신경제연구소: 4-6.
<표Ⅲ-17> 공모형 복합부동산개발사업의 진행현황
민간에서 수행한 부동산 PF대출 잔액은 2008년 말 52조 5천억 원을 정점으로 감소하여 2012년 말 23조 4천억 원까지 축소된 반면에, PF 채권의 연체율은 상승하고 있는 추세다. 부동산경기의 침체로 인한 자연적인 감소가 주된 원인이지만, 감독기관 의 적극적인 규제와 감독으로 대출규모가 줄어들고 있는 측면도 있다.
16) 황규완. 2014. 공모형 PF사업의 진행현황과 시사점. 대신경제연구소: 4-6.
82 부동산산업의 경제적 파급효과와 육성방안 연구
2008 2009 2010 2011 2012
52.5조 51.0조
제 Ⅲ장 부동산산업의 현황과 실태 83
2004년 2005년 2006년 2007년 2008년 2009년 2010년 2011년 2012년 2013년 80.0%
84 부동산산업의 경제적 파급효과와 육성방안 연구 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 0 계열2