이 연구는 서론을 포함하여 모두 6개 장과 부록으로 구성되어 있다. 서론에 이어 제Ⅱ장에서는 부동산산업의 의의와 개념, 부동산산업의 영역과 분류체계, 부동산산업 의 특성, 그리고 부동산산업의 국민경제적 위상을 다루었다. 제Ⅲ장에서는 우리나라 에서 부동산산업이 어떤 과정을 거쳐 발달해왔는지를 살펴본 후, 부동산 전통산업, 부동산 융복합산업, 부동산 연관산업의 각 부문별 현황과 실태를 분석하였다.
제Ⅳ장은 부동산산업의 경제적 파급효과를 다루었다. 산업연관분석을 통한 부동산 산업 파급효과의 분석방법과 사용자료를 설명한 후, 국내 부동산산업 및 해외 부동산 산업의 파급효과와 비교분석하고 그 결과가 주는 시사점을 도출하였다. 제Ⅴ장은 부동산산업의 육성 및 관리방안을 제시하고 있다. 먼저 부동산산업의 육성 및 관리방 안 모색 필요성을 논의한 후 부동산산업 육성 및 관리방향의 기본 틀을 제시하였다.
이 틀 속에서 부동산산업의 발전을 위한 부동산(서비스)산업과 시장의 역할과 부동산 산업 정책의 역할을 논의하였다. 제Ⅵ장은 이 연구의 결론부문으로서 연구의 시사점과 정책과제를 제시하고, 연구의 성과와 정책 기여도를 논의하였으며, 연구의 특성과 함께 향후 추진해야할 연구 과제를 지적하였다. 부록에는 이번 연구를 추진하면서 수행된 관련 자료를 실었다. 다음 <그림Ⅰ-1>은 이 연구의 흐름을 요약한 것이다.
7) 정희남. 2014.11.28. “부동산산업의 현황과 발전전망”. 한국부동산분석학회 2014년 정기학 술대회 및 창립 20주년 기념식 특별세션과 전문가 패널세션 자료집. 한국부동산분석학회:
195-220.
16 부동산산업의 경제적 파급효과와 육성방안 연구
제 Ⅰ 장 서론 17 4. 선행연구 현황과 이 연구의 특성
1) 선행연구 현황 및 특성
먼저, 그동안 부동산산업 관련 연구가 다양하게 추진된 바 있다. 그런데 이들 연구는 주로 부동산 개발공급업,8) 임대관리업, 중개업,9) 감정평가업,10) 종합부동산 업11) 등 개별 부동산산업 중심으로 현황과 발전방향 등을 논의하고 있다. 부동산산업 을 총괄한 연구는 지대식 외(2010)가 수행한 연구 외에는 상대적으로 적었다. 지대식 외의 연구에서도 주로 부동산 개발공급업, 임대관리업, 중개업, 감정평가업 등 부동산 전통산업만을 연구대상으로 한정하였다.12)
둘째, 부동산정책 관련 연구도 그동안 다양하게 추진된 바 있다. 그런데 종전 부동산(산업)정책 관련 연구 대부분은 부동산활동의 객체(objects)를 중심으로 부동 산의 (매매 및 임대) 가격, 토지 및 주택의 수요-공급물량을 대상으로 추진되어 왔다.13) 부동산활동의 주체(subjects)적인 측면에서 부동산산업이 갖고 있는 고용과 거시경제에 미치는 파급효과 등을 분석하는 연구는 상대적으로 적었다.
셋째, 부동산산업의 경제적 파급효과를 분석하고 있는 연구는 2000년대 후반인 비교적 최근에 나타나기 시작했다. 이들 연구는 산업연관분석을 통하여 부동산산업이
8) 김재영. 2006. 부동산 개발업 관리 및 육성방안 연구. 국토연구원.
9) 오진모·황성수·김원희·김의식. 1991. 부동산 중개제도의 합리화 방안 연구. 국토연구원; 김승 종·정희남·천현숙. 2009. 부동산 중개제도 개선방안 연구. 국토연구원.
10) 정희남 외. 2012. 도시개발과정의 보상평가제도와 개도국에 주는 정책적 시시점. 국토연구 원; 정희남·유선종·김재환. 2012. 미국 감정평가제도의 전개과정과 제도기반에 관한 연구. 국 토연구원; 정희남 외. 2009. 감정평가업계 선진화 방안 연구. 국토해양부; 양승철. 2004. 부 동산산업의 전개와 감정평가업의 대응방안. 한국부동산연구원.
11) 김원희. 1998. 종합부동산 서비스업 육성방향에 관한 연구. 국토연구원.
12) 지대식·이수욱·전성제·유현지. 2010. 부동산산업의 발전방향과 향후과제. 국토연구원.
13) 조만 외. 2013. 전환기 부동산정책의 새로운 방향 모색(상). KDI; 조만·윤희숙·박신영·이상 영. 2013. 전환기 부동산정책의 새로운 방향 모색(하). KDI; 김재형(편). 2008. 부동산정책의 종합적 검토와 발전방향 모색. KDI; 조만. 2010. “부동산서비스산업의 효율성 및 경쟁력 강 화방안”. 김준경·차문중(편). 2010. 글로벌 경제위기 이후 서비스산업 선진화 방안. 제11장.
KDI.
18 부동산산업의 경제적 파급효과와 육성방안 연구
국민경제에 기여하는 정도를 평가하고 있다는 측면에서 기존에 단순히 부동산투자 또는 투기에 의한 부동산시장의 영향을 파악하였던 연구와 차별성을 가진다.
배기형(2009)은14) 한국은행의 2003년 산업연관표 상 대분류 ‘부동산 및 사업서비 스’에서 ‘사업서비스’를 제외한 ‘부동산산업’ 부문을 대상으로 산업연관분석모형을 이용하여 부동산산업의 경제적 파급효과와 부동산산업의 규모를 계량적으로 분석하 였다. 이 연구의 분석결과 부동산산업은 다른 산업에 비해 높은 부가가치를 유발하지 만 생산유발효과 및 소득유발효과는 낮다는 것을 보여주었다. 또한 부동산산업이 영향력계수는 낮으나 감응도계수가 크게 나타나 타 산업에 영향을 주는 산업이라기보 다는 다른 산업에 의해 영향을 받는 원시산업의 성격을 띠고 있다고 지적하였다.
이승철 외(2009)는15) 2005년 산업연관표 상 대분류 ‘부동산 및 사업서비스’에서
‘부동산산업’ 만을 대상으로 수요유도 모형, 공급유도 모형, 레온티에프 가격모형 등 다양한 모형을 활용하여 부동산산업의 경제적 파급효과를 분석하였다. 이 연구의 분석결과 부동산산업의 생산유발효과는 상대적으로 높은 편에 속했으나 부가가치 및 취업 유발효과는 가장 낮은 편에 속했다. 부동산산업의 전방 및 후방 연쇄효과가 모두 평균에 비해 매우 낮아서 부동산산업이 상대적으로 경기변동에 영향을 받지 않을 뿐 아니라 경기상황을 변동시키기에도 어렵다는 것을 보여주었다. 한편 부동산산 업의 서비스가격 인상이 물가에 미치는 파급효과가 아주 미미하다는 것을 밝혔다.
최차순(2011)16) 역시 산업연관표 상 부동산산업부문만을 대상으로 경제적 파급효 과를 분석하였다. 배기형과 이승철 외가 단년 자료를 사용한 반면 최차순은 1990년부 터 2008년까지의 다년도 산업연관표를 사용하였다. 이 연구의 분석결과 부동산산업 의 생산유발효과가 2000년 이후 증가하는 형태를 띠고 있어 우리나라의 경제구조가 점차 고부가가치사회로 전환되는 과정에서 부동산산업의 역할이 증대되고 있다고 설명하면서 부동산산업의 성장이 타 산업의 성장으로 파급될 수 있도록 제도개선
14) 배기형. 2009. “부동산 산업의 경제적 파급효과 분석”. 한국부동산학회. 제33권: 18-29.
15) 이승철·이승재·한종호. 2009. “산업연관 분석을 이용한 부동산 산업의 경제적 파급효과 분 석”. 부동산연구. 제19권 제1호: 5-26.
16) 최차순. 2011. “부동산산업의 경제적 파급효과에 관한 연구”. 대한부동산학회지. 제29권 제 1호: 9-35.
제 Ⅰ 장 서론 19 및 규제정비가 필요하다고 하였다. 고용유발효과는 1990년을 고점으로 지속적으로 하락하고 있는 것으로 분석하면서, 우리 경제구조가 고부가가치사회로 이행하는 과정에서 부동산산업에 종사하는 종사자의 기술이나 지식수준 측면에서 점차 고급인 력에 대한 수요가 늘고 있다고 해석하였다. 또한 부동산산업의 전방연쇄효과가 타 산업에 비해 크게 나타나기 때문에 부동산산업에 대한 투자를 확대하고 집중적으로 육성하는 것이 필요하다고 지적하였다.
조병도(2012)17) 및 조병도ㆍ백봉현(2013)18) 역시 최차순과 유사하게 다년도의 산업연관표를 사용하되 불변가격 기준으로 작성된 1995, 2000, 2005, 2009년의 4개년도 자료를 활용하여 파급효과를 분석하였다. 조병도 및 조병도ㆍ백봉현은 배기 형, 이승철 외, 최차순과 달리 건설업을 광의의 부동산산업으로 통합하여 분석하였다.
이 연구의 분석결과 건설업의 각종 파급효과가 1995년 이후 계속 낮아지고 있는 것과 유사하게 부동산업도 2000년 이후 부가가치 유발효과, 감응도 계수 등이 계속 낮아지는 추세를 감안할 때 향후 건설업 및 부동산산업의 경기조절적인 역할이 미미할 것으로 전망하였다.
정은비(2014)와19) 유선종ㆍ정은비(2014)는20) 2009년 산업연관표를 활용하여 부동산산업의 파급효과를 분석하였다. 이 연구는 앞의 다른 연구와 달리 부동산산업을 중심으로 한 위성계정을 작성하여 분석하였다. 위성계정은 전통적인 부동산산업 부문에 건축건설업, 숙박업, 보관 및 창고업, 금융 및 보험업 중 일부를 포함하였다.
이 연구의 분석결과 부동산산업의 부가가치 유발효과가 상대적으로 커서 부동산산업 이 기본적으로 내수산업이라는 것을 보여주었다. 부동산산업의 생산유발효과와 소득 유발효과는 상대적으로 작았는데, 이것은 부동산산업이 수수료에 기반하는 서비스업 의 하나라는 내재적인 특성을 보여준다고 해석하였다. 부동산산업의 영향력계수는
17) 조병도. 2012. “부동산산업의 산업연관효과와 성장요인 분석”. 강원대학교 대학원 박사학 위 논문.
18) 조병도·백봉현. 2013. “우리나라 부동산산업의 성장요인 분석”. 산업경제연구. 제26권 제2 호: 745-771.
19) 정은비. 2014. 부동산산업의 경제적 파급효과 분석. 건국대학교 석사학위 논문.
20) 유선종·정은비. 2014. “부동산산업의 경제적 파급효과 분석”. 주택연구. 제22권 제2호:
77-100.
20 부동산산업의 경제적 파급효과와 육성방안 연구
20 부동산산업의 경제적 파급효과와 육성방안 연구