부동산상품의 일반적인 특성은 다음과 같이 요약할 수 있다.19) 먼저, 고가성(高 價性)이다. 부동산상품은 다른 상품에 비해 고가이기 때문에(high value or prices) 초기에 투자자본이 많이 들고 투자자본의 회수에 오랜 시간이 걸린다. 이 때문에 개인 및 기업 등 수요자와 공급자 모두가 부동산활동 및 의사결정에 신중을 기하며, 중개ㆍ평가ㆍ관리 등 부동산관련 서비스를 제공하는 전문가에게 특별한 주의의무 및 윤리의식을 요구하게 된다.
둘째, 내구성(耐久性)이다. 부동산상품은 다른 상품에 비해 수명이 길기 때문에 (durable goods) 매매가 빈번하게 발생하기 어렵다는 내재적인 특성이 있다. 다른 한편, 오랜 시간에 걸쳐 편익과 수익을 향유해야 하기 때문에 임대ㆍ관리ㆍ홍보 등 부동산관련 서비스를 제공하는 전문가에게 특별한 전문지식을 요구한다.
셋째, 금융부채와의 연계성이다. 다른 상품에 비해 부동산상품이 가지는 고가성 과 내구성의 특성 때문에 대부분의 부동산 매매활동에는 금융부채(debt financing) 가 수반된다. 이때의 금융부채는 흔히 지렛대효과(leverage)로 인식된다. 부동산활 동과 금융활동의 혼합이 가속화되면서 금융부채 발생 초기에 권원분석ㆍ권원보험 ㆍ신용평가 등의 부동산관련 서비스업이 발생하고, 금융부채 상환과 관련한 공매ㆍ 경매 등의 부동산관련 서비스업이 발생하기도 한다.
넷째, 높은 거래비용을 들 수 있다. 부동산상품이 다른 상품에 비해 고가이고 내구성이 크며 금융부채와 연관성이 크다는 특성 때문에, 부동산상품의 매매 및 임대관리 전 과정은 다른 상품에 비해 많은 비용과 시간(high transaction costs)이
19) 이창석. 1997. 신부동산학개론. 형설출판사: 291; 방경식ㆍ장희순. 2009. 부동산학총론. 부 연사: 145-146.
38 부동산산업의 경제적 파급효과와 육성방안 연구
들어간다. 부동산 등기비용, 취득세ㆍ양도소득세 등 관련 조세 부담뿐만 아니라 부동산활동에 수반되는 관련 서비스, 예컨대 권원분석ㆍ권원보험ㆍ신용평가ㆍ금 융대출ㆍ평가ㆍ중개 서비스에 대한 수수료 지급이 수반되기 때문이다.
다섯째, 기타 다양한 특성을 들 수 있다. 부동산상품은 다른 상품에 비해 고가이 기 때문에, 가계지출 항목 중 주거비가 차지하는 비중이 상대적으로 높다. 슈바베 지수(Schwabe index)라고 부르는 이 비중이 높을수록 가구의 주택부담능력 (housing affordability)은 떨어진다. 이 때문에 주거비 부담과 주거복지 안정성을 고려하여 많은 국가에서 주거비를 보조(housing allowance)하기도 한다. 토지 및 건물 등 부동산은 주거ㆍ상업ㆍ업무ㆍ공업용 기타 다양한 용도에도 불구하고 일반 상품에 비해서 면적과 부피가 크다. 아울러 위치의 고정성이라는 내재적인 특성 때문에 부동산상품은, 비록 모델하우스 형태로 진열하기도 하지만, 대개 일반재화 와 달리 진열이 불가능하다. 따라서 중개업자는 현장안내라는 판촉활동을 해야 하 며, 평가업자는 대상물건을 확인하러 현장에 나가야 한다.
2) 우리나라 부동산상품의 위상
(1) 국가의 부와 부동산상품의 위상
2012년 말 현재 우리나라의 전체 비금융자산 총액(명목)은 1경 732조 원으로 국내총 생산(GDP) 대비 7.8배 수준이다. 자산형태로는 토지자산(5,605조 원, 52.2%)과 건설 ㆍ설비자산(4,513조 원, 42.0%)이 전체 비금융자산의 94.2%를 차지하고 있다. 이 외에 재고자산(314조 원, 2.9%)과 지식재산생산물(253조 원, 2.4%) 등이 전체의 5.8%를 차지한다.
제 Ⅱ 장 부동산산업의 의의와 위상 39
(단위 : 조 원)
구 분 2007 2008 2009 2010 2011 2012
비금융자산 합계 7,584.2 8,234.3 8,805.3 9,513.1 10,259.4 10,731.7
생산자산
40 부동산산업의 경제적 파급효과와 육성방안 연구
품은 주택(3,094조원), 비주거용건물(2,669조원), 순수토지(1,690조원) 등 총 7,453 조 원으로 전체 순자본스톡의 69.5%를 차지한다고 말할 수 있다.
(단위 : 조 원, %)
구 분 2007 2008 2009 2010 2011 2012
비금융자산 합계(금액) 7,584.2 8,234.3 8,805.3 9,513.1 10,259.4 10,731.7
부동산
부동산 소계 6,717.4 7,244.7 7,772.6 8,395.6 9,038.2 9,457.3
건축물
소계 4,120.6 4,434.9 4,755.2 5,127.3 5,510.6 5,763.0 주택용 2,259.4 2,430.6 2,602.3 2,792.8 2,975.2 3,094.3 비주택용 1,861.2 2,004.3 2,152.9 2,334.5 2,535.4 2,668.7 구축물 1,370.3 1,501.9 1,618.6 1,763.8 1,896.7 2,004.3
순수 토지
소계 1,226.5 1,307.9 1,398.8 1,504.5 1,630.9 1,690.0 농경지 662.9 710.7 760.3 817.0 881.7 905.8
임야 267.6 284.6 304.8 329.5 354.6 365.6
문화오락 79.1 86.6 95.2 106.3 119.2 128.7
기타토지 216.9 226.0 238.5 251.7 275.4 289.9
기타 자산 866.8 989.6 1,032.7 1,117.5 1,221.2 1,274.4
비금융자산 합계(구성비율) 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0
부동산
제 Ⅱ 장 부동산산업의 의의와 위상 41
비금융자산 (금액) 3,540.1 149.6 2,305.5 4,736.5 10,731.7
생산자산 2,399.4 104.0 1,077.5 1,498.4 5,079.3
건설자산 1,429.6 88.8 961.2 1,372.9 3,852.5
주거용 49.6 - 18.1 1,063.5 1,131.2
비주거용 567.5 76.5 228.5 296.7 1,169.1
구축물 812.5 12.3 714.6 12.7 1,552.2
설비자산 509.2 6.8 77.5 66.5 660
지식재산생산물 192.2 8.4 37 15.1 252.7
재고자산 268.4 - 1.8 44 314.2
비생산자산 1,140.6 45.6 1,228.0 3,238.1 5,652.4
토지자산 1,113.9 45.5 1,220.6 3,224.8 5,604.8
지하자산 26.0 - - - 26.0
입목자산 0.7 - 7.4 13.3 21.6
비금융자산 (구성비율) 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0
생산자산 67.8 69.5 46.7 31.6 47.3
42 부동산산업의 경제적 파급효과와 육성방안 연구
제 Ⅱ 장 부동산산업의 의의와 위상 43
총자산 28,112 32,324 33,364 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 부동산 21,604 22,505 22,626 76.8 69.6 66.8 36.0 50.0 61.7 금융자산 5,745 8,141 8,931 20.4 25.2 26.8 64.0 39.4 34.9
44 부동산산업의 경제적 파급효과와 육성방안 연구
자료 : 한국은행·통계청. 2014.5.14. 국민대차대조표 공공개발 결과(잠정). 재구성.
3. 우리나라 부동산산업의 위상