(1) 부동산산업 내부의 투명성 제고
부동산산업은 기본적으로 타인에게 부동산관련 서비스를 제공하는 산업으로서 부동산산업의 성장 및 발전을 위해서는 시장의 신뢰가 중요하기 때문에 부동산 서비스시장의 투명성은 계속 강조되어야 한다. 존스 랑 라살(JLL: Jones Lang Lasalle) 은 전 세계 사업 네트워크와 투자관리회사의 조사에 의하여 수집한 자료를 기초로 1999년부터 글로벌 부동산시장을 5단계의 등급으로 나누어 투명성의 정도를 판단하 고 있다. JLL의 투명성지수 보고서에 따르면 세계적으로 부동산시장의 투명성은 꾸준하게 향상되고 있는 반면, 한국의 부동산투명성 수준은 경제발전에 비해 그 수준이 미흡하다고 지적하고 있다. 예컨대 한국의 투명성 순위는 2010년에 전체 81개국 중 42위, 2014년에 전체 102개국 중 43위, 투명성 정도는 모두 3등급으로 중국과 인도의 주요 도시와 같은 위치에 불과한 것으로 조사되었다.16)
16) Jones Lang Lasalle. 2010. Real Estate Transparency Index. p19; Jones Lang Lasalle.
2014. Global Real Estate Transparency Index: 11.
172 부동산산업의 경제적 파급효과와 육성방안 연구
부동산시장의 투명성이 낮은 것은 부동산산업의 투명성이 낮은 것과 맥을 같이한다.
따라서 우리 부동산산업의 투명성을 높이는 일이 시급하다. 부동산이 통상적인 유가증 권과 다른 특성을 가지고 있다는 점을 반영할 수 있도록 부동산의 개발ㆍ투자ㆍ유통ㆍ 관리 부문에서 해당 부동산에 대한 정밀실사보고서(due diligence) 및 서비스제공업체 등에 대한 제반 정보의 공시기준을 확립할 필요가 있다. 아울러 우리의 부동산 등기가 공시기능만 있고 공신력이 부인되는 현실을 감안하여 권원보험제도(title insurance) 를 제도화 하는 방안도 검토할 필요가 있다. 부동산 서비스의 공급자와 소비자 당사자 간 발생하는 제반 업무를 제3자 입장에서 공정하게 수행할 수 있는 에스크로우제도가 우리사회에 2000년대 중반에 도입된바 있다. 그렇지만 현실적으로 에스크로우 제도 가 주로 부동산의 신규분양 과정에서만 일부 적용되고 있는 실정이기 때문에, 이를 부동산의 개발ㆍ투자ㆍ유통ㆍ관리 전 과정에서 적용할 수 있는 방안을 검토하여야 한다.
향후 부동산투자는 간접투자, 부동산활동은 임대ㆍ관리ㆍ자산운용업 등이 주도할 것으로 전망되기 때문에, 이들 산업에 참여하는 투자자를 보호하는 기능을 강화할 필요가 있다. 예컨대 부동산업체의 기업공개(IPO) 시 증권거래법을 준용한 기업공시 제도, 특히 사업설명서 및 자산실사제도의 엄격한 적용이 필요하다. 부동산업체에서 주주의결권 강화 등을 통해 기업지배구조 개선과 함께 투자자 보호를 위한 부동산업체 의 요건도 강화하여야 한다. 투자자보호와 관련한 국토부 및 금융감독기관의 감독기능 은 강화하여 사전적 및 사후적으로 부동산회사의 자산운영 건전성 등을 계속적으로 감시하여야 한다.
부동산업체의 도덕적 해이를 방지하는 것도 선결과제 중 하나다. 부동산업체의 업무영역은 자율성을 부여하되 인정된 업무 이외의 활동은 보다 확실히 제한하는 것도 필요하다. 특히 부동산투자회사의 경우 외부차입 시 사업 안정성을 위태롭게 할 정도의 과도한 부채를 통제할 수 있도록 부동산회사의 내부관리 요건을 강화하는 등 도덕적 해이를 방지할 수 있는 방안을 검토하여야 한다.
제 Ⅴ 장 부동산산업의 육성 및 관리방안 173 (2) 부동산산업 외부의 투명성 제고
대부분의 국가에서도 UN통계처의 국제표준산업분류(ISIC) 기준을 바탕으로 각국 의 사정을 반영하여 부동산산업의 범주를 정하고 있다. 따라서 산업분류체계의 재구성 은 한편으로는 국제기준의 준수, 다른 한편으로는 기존 체계의 연속성 유지를 종합적 으로 고려할 필요가 있을 것이다. 다만, 향후 부동산산업 관련 위성계정으로 재구성하 여 분석할 수 있도록 세분류 및 세세분류 기준을 보완하는 등 표준산업분류(K-SIC)의 세부 운영기준은 보완하여야 한다.
통계자료 수집 및 처리 과정의 정밀성은 확보하여야 한다. 부동산산업의 내재적 특성 중 하나는 산업간 겸업률이 높다는 데 있는바, 향후 부동산산업의 융복합현상이 진전될수록 K-SIC의 산업별 실태조사 과정에서 혼선을 초래할 가능성이 크다. 건설업 과 개발업의 겸업, 금융업과 부동산업의 겸업으로 해당 산업의 산출물이 건설업 및 금융업으로 분류될 가능성이 크다. 예컨대 부동산관리업의 경우 부동산관리(PM) 는 부동산관리업으로, 시설관리(FM)는 사업지원서비스업으로, 자산관리(AM: asset management)는 금융업으로 분류되어 있다. 향후 개발공급업-중개업-감정평가업-임대관리업 등 각 전문분야별 부동산서비스가 융복합되는 부동산 종합서비스업이 도입되고 진전될수록 겸업업체의 통계처리를 어떻게 할 것인지 문제가 계속 발생할 것이다. 따라서 부동산관련 통계수집 및 처리방법 등의 개선을 위해 지속적으로 노력할 필요가 있다.
부동산산업의 구조개편 과정에서 새로운 부동산서비스업이 나타날 것이기 때문에 이들 산업군이 K-SIC의 산업별 실태조사 과정에서 누락되지 않도록 새로운 부동산산 업 활동에 대한 모니터링 수행능력을 제고하여야 한다. 예컨대 2012년 현재 우리 주택임대시장의 임대수입 규모는 28조 3천억 원 이상이지만 매출액은 5,739억 원만이 산업통계로 잡히는 등 주거임대업의 매출규모 등이 거의 파악되지 않고 있는 것이 현실이다.17) 새로 출현하고 있는 분야를 반영하지 못하거나(종합부동산업 등), 신고 에 의존하는 특성 상 통계에 잡히지 않는 경우(부동산경매업 등)도 있다.
17) 이상영. 2013. “민간 주택임대산업의 지속가능한 발전전략”. 전환기 부동산정책의 새로운 방향모색(하).
KDI: 148 & 154.