부동산컨설팅은 부동산과 관련된 사실자료를 바탕으로 가장 최적의 투자방법과 그 가치(현재와 미래가치)를 예측하여 그 자료를 필요로 하는 고객에게 제공하는 업무를 말한다. 부동산컨설팅이 제공하는 서비스는 부동산의 최적 유효이용에 관한 자문과 처분에 관한 자문, 입지조건분석 자문, 신규 프로젝트 투자분석 자문 등 그 영역이 매우 다양하다.
부동산컨설팅에 관해서는 별도의 법적 근거가 없다. 다만 부동산투자회사, 공인중 개사, 감정평가사에 의한 자문 등에 관한 간접 규정이 있다. 등록한 부동산투자자문회 사는 부동산투자회사의 자산 투자ㆍ운용에 관한 자문 및 평가 등의 업무를 수행할 수 있고, 공인중개사는 부동산의 이용ㆍ개발 및 거래에 관한 상담업무를 함께 수행하 고 있으며, 감정평가사는 감정평가와 관련된 상담 및 자문이 가능하다.
우리나라에서 부동산을 전문으로 체계적인 컨설팅 서비스업을 처음으로 시작한 부동산컨설팅업체는 1990년에 키라 컨설팅이 처음이었다. 이후 1990년대 중반부터 중소기업형 부동산 컨설팅 업체가 꾸준히 증가해 왔다. 현재 국내에는 약 150여개의 크고 작은 부동산컨설팅업체(글로벌 부동산 컨설팅 회사, 대기업 부동산 컨설팅 회사, 공기업 연구소 및 대학연구소 포함)가 활동하고 있는 것으로 추정된다.
제 Ⅲ장 부동산산업의 현황과 실태 87 5) 종합부동산서비스업
종합부동산서비스업은 부동산관련 제반 서비스, 예컨대 부동산 관련정보 제공, 부동산컨설팅, 세무, 등기, 에스크로우, 권원보험 서비스 등을 종합적으로 제공하는 업을 말한다. 1980년대 이래 종합부동산서비스업의 도입 필요성에 대한 다양한 논의가 있어왔으나,19) 아직 종합부동산서비스업은 제도화되어 있지 않다.
4. 부동산 연관산업의 현황과 실태
1) 부동산금융 관련 신용평가업
신용평가업은 금융투자상품, 기업, 집합투자기구 등에 대한 신용상태를 평가하고, 그 결과에 대하여 신용등급을 부여하며, 그 신용등급을 발행인, 인수인, 투자자, 그 밖의 이해관계자에게 제공하거나 열람하게 하는 행위를 영업으로 하는 것을 말한다. 신용평가는 크게 채무자 신용평가(Issuer Credit Rating)와 특정채권 신용평 가(Issue-Specific Credit Rating)로 구분할 수 있다. 채무자 신용평가는 채무자의 전반적인 채무상환능력을 평가하여 채무자에게 신용등급을 부여하는 신용평가를 말하며, 특정채권 신용평가는 채무자 신용등급에서 출발하여 특정채권의 약정내용, 다른 채권과의 우선순위, 보증 또는 기타 신용보강을 고려하여 채무불이행 위험, 손실위험 등을 감안하여 결정하는 신용평가를 의미한다. 자본시장법은 신용평가회사 의 설립과 관련하여 인가주의를 채택하고 있으며, 신용평가업을 하려는 자는 일정한 요건을 갖추어 금융위원회의 인가를 받아야 회사 설립이 가능하다.
신용평가시장은 한국기업평가, NICE신용평가 및 한국신용평가의 주요 3사와 CP와 ABS평가만을 할 수 있는 서울신용평가 등 4개 기관이 과점하고 있다.
19) 이범웅·금각보·권현진, 2008, 「종합부동산서비스회사로의 발전방안 연구: 외국 종합부동 산서비스회사 발전과정을 중심으로」, 한국부동산연구원; 김태복·서순탁, 2001, “부동산업의 환경변화에 부응한 부동산유통서비스의 종합화 방안”, 「한국토지행정학회보」제8호: 159
〜188; 김복원, 1996, “부동산중개제도의 개선방안: 부동산관련서비스의 종합화를 중심으 로”, 「부동산학보」제13집: 131-142 등
88 부동산산업의 경제적 파급효과와 육성방안 연구
분할: ‘07.11 ‘85.02.26 ‘83.12.29 ‘92.04.23
자본금 50억 원 50억 원 244.5억 원 177.5억 원
-제 Ⅲ장 부동산산업의 현황과 실태 89
<표Ⅲ-22> 부동산정보제공업체 현황
구분 주요기업
종합 부동산종합정보
(부동산포털)
부동산114, 닥터아파트, 부동산써브, 중앙일보조인스랜드, 부동산뱅크, 사랑 방부동산, 내집마련정보사, 장유넷
전문
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자료: 강병기 외. 2008. 주요 부동산포탈서비스 업체의 비즈니스 모델 수립 전략 비교 연구: 175.
3) 부동산 권리분석업
권리분석이라는 용어는 학계뿐만 아니라 업계에서도 많이 사용하고 있는바 부동산 권리확인 권리조사, 권원조사(title examination), 권리양태의 확인이라고도 한다.20) 권리분석의 개념은 학자에 따라 다양하게 정의하고 있으나, 부동산의 물리적ㆍ권리적 ㆍ가치적 현황에 대한 공법상의 규제 유무를 조사ㆍ확인하여 주고 일정한 수수료를 받는 전문서비스업이라고 정의할 수 있다. 즉, 권리분석업은 부동산 소유권에 법률적 하자를 확인하고 조사하여 이에 대한 정보를 제공하는 것이라고 말할 수 있다. 다만 우리나라에는 권리분석업이 아직 제도화되어 있지 않다.21)
4) 지적측량 및 정보제공업
지적은 토지의 지표, 공중, 지하에 미치는 위치, 경계, 지형, 용도, 면적 및 소유관계
20) 방경식ㆍ장희순. 2009. 부동산학총론. 부연사: 359.
21) 2002년부터 민간자격사로 부동산권리분석사가 배출된 바 있었으나 2011년 이후 민간자격 이 폐지되었다.
90 부동산산업의 경제적 파급효과와 육성방안 연구
등을 체계적으로 조사하여 등록 및 공시한 토지의 기초자료로 모든 토지활동에 이용될 수 있도록 유지관리 되는 필지중심의 토지정보원으로 정의할 수 있다.22) 따라서 지적측량업은 지적측량에 따른 지적측량계획을 수립하고 등사도 작성, 소도작 성, 현지측량, 측량원도 작성, 면적측량부 작성 및 소관청에 의뢰하는 등 지적측량업무 를 수행하는 것을 말한다. 측량업은 측지측량업, 공공측량업, 일반측량업, 연안조사측 량업, 항공촬영업, 공간영상도화업, 영상처리업, 지하시설물측량업, 지도제작업 및 수치지도제작업 등으로 구분할 수 있다. 지적측량업을 운영하기 위해서는 기술자격․기 술능력․설비 등의 등록기준을 갖추어 국토교통부장관에게 지적측량업의 등록을 하여 야 한다.
지적측량등록업체는 2013년 현재 165개이며, 2012년부터 2030년까지 추진되는 지적재조사사업에 따라 지적측량업의 시장규모가 확장되고 있는 추세에 있다.
대한지적공사의 지적측량업무와 지적측량등록업체의 지적측량업무 등 일정 수행 업무에 따른 지적측량업의 시장의 증대와 2012년부터 2030년까지 추진되는 지적재 조사사업23)의 지적측량업무 수행에 따른 지적측량업의 시장규모는 날로 증대되고 있는 추세다.
5. 부동산산업 현황분석의 시사점
이 장에서 우리는 부동산산업을 전통산업, 융복합산업 및 연관산업으로 구분하고 각 산업별 개념, 법적 근거, 관련 제도, 시장 규모 및 고용 현황 등을 확인하고자 하였다. 부동산시장에서 다양한 활동을 지원하는 다양한 부동산서비스업이 활동하고 있음을 볼 수 있었다.
한편 제Ⅱ장에서 부동산산업이 국민경제에서 차지하는 비중이 기대와 달리 낮았던 원인을 잠정적으로 해석한 바 있다. 이 장에서 확인한 부동산산업의 현황과 실태는 그러한 잠정적 해석을 일부 실증하고 있음을 발견할 수 있었다.
22) 김행종. 2011. 지적관계법론. 부연사: 17.
23) 국토해양부. 2013. 지적재조사에 관한 특별법령 해설
제 Ⅲ장 부동산산업의 현황과 실태 91 먼저, 부동산산업은 겸업률이 높기 때문에 한국표준산업분류의 산업별 실태조사 과정에서 부동산활동이 다른 사업부문으로 계상되었을 가능이 컸다. 예컨대 자산운용 회사/기타 금융업과 부동산금융업(리츠, 신탁 등), 정보서비스업과 부동산 포탈서비 스업 등이 서로 겹치고 있는 것이 현실이기 때문에 부동산활동의 산출물이 다른 부문으로 계상되었을 수 있다. 게다가 광고업과 부동산 광고홍보업, 투자자문업과 부동산 투자자문업 등 기본부문으로 조사된 산출액 중에서 부동산부문을 별도로 구분해서 분석할 수 없는 것도 현실이다. 또한 우리 경제구조의 변화와 함께 부동산산 업의 진화과정에서 새로 나타난 산업군이 KSIC의 산업별 실태조사 과정에서 누락되 었을 가능성도 큰 것을 확인할 수 있었다. 2007년 개발업 도입 이후 가시화된 분양대행 업, 1997년 외환위기 및 2008년 세계금융위기 이후 활성화된 부동산경매ㆍ공매업 등 새로운 부동산산업의 실태조사가 불충분한 것이 현실이기 때문이다. 따라서 통계체 계의 개편이나 조사방법의 정비가 따를 경우, 실제 발생한 부동산산업군의 산출액을 보다 현실에 가깝게 확인할 수 있을 것이고, 조사기법이 개선될 경우 부동산산업의 국민경제적 위상을 더 잘 확인할 수 있을 것이다.
이 장에서 논의한 우리 부동산산업의 부문별 현황과 실태를 염두에 두고서, 다음 장에서는 부동산산업의 경제적 파급효과를 살펴보고자 한다. 전통적인 5개 부문의
이 장에서 논의한 우리 부동산산업의 부문별 현황과 실태를 염두에 두고서, 다음 장에서는 부동산산업의 경제적 파급효과를 살펴보고자 한다. 전통적인 5개 부문의