부동산산업의 경제적 파급효과 및 육성방안 연구
Economic Impacts of the Real Estate Industry and Policy Tasks for Promoting the Industry 정희남, 김승종, 남기찬, 이상영, 장희순, 조병도 외
▪ 연구진
연구책임 정희남 선임연구위원 연구부책임 김승종 책임연구원 남기찬 책임연구원
▪ 외부연구진
▪ 연구자문진
유선종 건국대학교 부동산학과 교수 이우기 한국은행 투입산출팀장
정문오 한국감정원 부동산연구원 책임연구원 최민섭 벤처대학원대학교 부동산학과 교수
▪ 연구심의위원
김동주 국토연구원 부원장
천현숙 국토연구원 주택토지연구본부장 강호제 국토연구원 연구위원
김성일 국토연구원 연구위원 최 수 국토연구원 연구위원 조 만 KDI 국제정책대학원 교수 조숙현 국토교통부 부동산산업과 사무관
권대중 명지대학교 부동산학과 교수 김종서 하나금융그룹 하나자산신탁 부장 김주영 상지대학교 법부동산학부 교수 김행종 세명대학교 부동산학과 교수 문영기 강원대학교 부동산학과 명예교수 박종원 국토교통부 부동산평가과장 박상우 전 국토교통부 기획조정실장 신동훈 강원대학교 사회과학연구원 연구원 유상철 리딩투자증권 IB본부장
이상일 국토교통부 부동산산업과장
정재호 목원대학교 금융보험부동산학과 교수 조인창 명지대학교 부동산학과 교수
최민성 델코 리얼티그룹 대표이사
한만희 서울시립대학교 국제도시과학대학원장
김영두 충남대 법학전문대학원 교수 김재정 국토교통부 주택정책관 김채규 국토교통부 고위공무원 노승한 건국대학교 부동산학과 교수 박 인 숭실사이버대 부동산학과 교수 박상배 한국토지경⋅공매투자연구소장 방경식 강원대학교 부동산학과 교수 유병권 건국대학교 부동산대학원 겸임교수 이상영 명지대학교 부동산학과 교수 장희순 강원대학교 부동산학과 교수 조병도 서울과학기술대 산학협력중점교수 채현길 한국공인중개사협회 수석연구원 최완호 동원대학교 자산관리학과 겸임교수 황창선 나이스신용평가(주) 수석연구원
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발간사
우리나라 부동산산업은 경제발전과 궤를 같이하면서 발전해왔다. 1960년대 정부가 경제개발 5개년계획을 추진하면서 부동산, 특히 개발가능 토지에 대한 수요가 증가하 였고 그 과정에서 부동산중개업이 처음 제도화 되었다. 1970년대에 산업정책이 중화학공업 육성으로 전환되고 대규모 산업기지 건설과 도시기반시설 설치가 본격화 되면서 감정ㆍ평가업이 도입되었다. 1980년대에 무역흑자와 경기호황을 겪으면서 공동주택의 분양, 유원지ㆍ별장지ㆍ레저시설 개발, 신도시건설과 함께 개발공급업이 활발해졌다. 1990년대 이후 부동산산업의 유형이 늘어나고 세분화ㆍ전문화되었으며 임대업과 관리업도 다양해졌다. 1997년 외환위기 극복을 위한 경제구조조정과 함께 리츠 및 부동산펀드 등 부동산 융복합산업이 도입되었고 주택금융이 확대되었다.
2000년대 이후 부동산시장에 근본적인 변화가 발생하였다. 저출산ㆍ고령화ㆍ저성장 등으로 부동산에 대한 신규수요는 줄어든 반면, 주택보급률 100% 달성 등 공급은 충분해졌다. 이에 따라 부동산산업의 재편 노력이 점차 가시화되고 있다.
사실 부동산산업은 아주 오래된 산업 중 하나다. 이 때문에 UN 통계처가 1953년에 국민계정체계(SNA: System of National Accounts) 기준을 처음 작성할 때부터 부동산산업을 국민계정의 구성요소 중 하나로 인식하였다. 1980년대 이후 세계 주요 국가들이 서비스업 육성을 중요한 정책과제로 추진하는 과정에서 부동산산업이 서비스산업의 주요 핵심부문으로 재인식되었다. 부동산산업은 금융업ㆍ관광업 등 다른 서비스업 육성의 기본 토대가 되기 때문이다. 유럽연합은 국가별 산업연관표를 활용하여 ‘세계 투입산출 자료(WIOD: World Input-Output Database)’를 1995년 부터 구축해 오고 있다. WIOD에 따르면 2011년 기준으로 부동산산업의 산출물이 전 산업에서 차지하는 비율이 영국과 미국은 6.81~8.25%, 유럽 주요국은 5.61~
8.47%, 아시아 주요국은 4.55~8.46% 수준으로 나타났다. 그러나 우리 부동산산업의 2011년 산출액은 954억 달러로 전 산업에서 차지하는 비율이 3.32%에 불과하였다.
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2008년 세계금융위기 이후 대부분의 국가에서 이 비율이 오히려 상승하거나 소폭 하락하였지만, 우리나라에서만 큰 폭으로 하락하였다.
우리 부동산산업이 전체 경제에 미치는 기여도가 이처럼 낮은 이유는 다양하지만 그 중 하나는 부동산정책일 것이다. 그동안 우리 부동산정책은 토지ㆍ주택의 수요-공 급량과 가격 등 부동산산업의 객체(objects)를 대상으로 추진되었고 부동산산업의 주체(subjects)에 대한 정책적 관심이 상대적으로 적었다. 이제 부동산산업의 주체를 통해 일자리 창출과 소득 창출의 계기를 찾아야 할 때가 되었다.
우리나라의 1인당 국민소득은 2000년대 이후 2만 달러 수준에서 정체되어 있다.
국민소득이 3만 달러, 4만 달러를 넘는 진정한 선진경제로 도약하기 위해서는 각 산업분야의 양적ㆍ질적 성장이 필요하다. 우리나라 부동산산업이 국민총생산에서 차지하는 비율이 주요 선진국의 절반 미만이라는 점을 감안하면 부동산산업이 경제 성장에 기여할 여지가 매우 크다. 따라서 부동산업계, 학계, 그리고 정부 모두가 부동산산업의 발전에 관한 지혜를 모아야 하겠다.
이 연구는 이 같은 노력의 일환으로 부동산산업의 현재 위상을 알아보고, 부동산산 업의 경제적 파급효과를 살펴보며, 부동산시장의 구조변화에 대응하여 부동산산업이 어떻게 개편되고 있는지를 분석하고, 부동산산업의 육성 및 관리방안을 모색하였다.
아무쪼록 이번 연구가 부동산산업의 국민경제적 위상을 높일 수 있는 논의의 출발점이 되고, 향후 부동산산업 관련 전문가와 다양한 이해 관계자 사이에 폭 넓은 공감대가 형성되는 계기가 되며, 부동산산업의 선진화를 통한 우리나라 서비스산업의 발전방향 을 모색하는 데 기반이 되기를 기대한다.
끝으로 부동산산업 각 분야에 대한 이해를 공유하고 각 분야별 원고를 작성해 주신 학계, 연구자, 국토부 관계자, 실무전문가 등 외부 연구진 여러분께 깊이 감사드린 다. 본 연구를 수행하는 데 많은 노력을 기울인 정희남 선임연구위원, 김승종ㆍ남기찬 책임연구원의 노고를 치하한다. 자료 수집과 도표 등을 편집해준 전성애ㆍ방보람 연구원과 한양대 석사과정 권건우 군에게도 감사드린다.
2014년 12월 국토연구원장 김 경 환
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｜ F ｜ I ｜ N ｜ D ｜ I ｜ N ｜ G ｜ S ｜
주요 내용 및 정책제안
본 연구보고서의 주요 내용은 다음과 같음
2012년 현재 우리나라 전체 순자본스톡에서 부동산이 차지하는 비중이 88%를 차지하는 등 우리 경제에서 부동산의 위치는 아주 높음
그러나 부동산산업이 전체 경제에서 차지하는 비중이 한국은행 산업연관표 (불변가격) 기준으로 2009년에 4.6%,‘세계 투입산출 자료(WIOD)’(경상가격) 기준으로 2011년에 3.32%에 그쳐 선진국의 1/2~1/3 수준에 불과함
서비스산업의 하나인 부동산산업 부문의 효율성을 선진국 수준으로 높임으로써 소득 증가와 일자리 창출의 가능성을 찾아야 함
부동산업체는 국민의 신뢰를 받도록 직업윤리와 업무역량을 높이고, 부동산시장 구조변화에 대응하는 융복합산업의 발전토대를 갖춰 나가야 함
본 연구보고서의 정책제안은 다음과 같음
❶ 부동산활동의 객체(부동산시장의 가격안정 등) 뿐 아니라 주체(부동산산업의 일자리 등)에 대한 정책적 관심을 유발할 수 있어야 함
❷ 부동산산업에서 다양한 일자리 창출 등의 기회를 살리도록 부동산산업의 범주를 전통산업뿐 아니라 융복합산업과 연관산업까지 확대할 필요가 있음
❸ 자산관리업, 종합부동산서비스업 등 아직 제도화되어 있지 않은 새로운 산업에 대한 법과 제도를 정비해 나가야 함
❹ 부동산산업 육성을 위해 가장 시급한 정책과제는 부동산산업 투자정보체계와 공신력있는 투자지표 개발 등 정보 인프라를 구축하는 것임
❺ 개발공급업 중심에서 임대관리업 중심으로 부동산산업의 성장축이 이동하는 추세 등을 감안하여 부동산산업을 담당하는 행정조직의 보강도 필요함
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｜ S ｜ U ｜ M ｜ M ｜ A ｜ R ｜ Y ｜
요약
1. 연구의 배경 및 목적
❏ 우리 경제를 선진경제로 이끌기 위해서는 각 산업분야의 양적 및 질적인 성장이 필요하며 부동산산업도 예외가 아님
❏ 이를 위한 기초연구로서 이 연구의 목적은 다음과 같이 요약할 수 있음
￮ 첫째, 부동산산업의 영역을 재검토하고 우리 부동산산업의 국민경제적 위상을 분석
￮ 둘째, 부동산산업의 시장규모, 일자리창출, 생산유발효과 등의 경제적 파급효과 를 분석
￮ 셋째, 부동산산업의 전반적인 구조변화와 산업별 발전 동향을 검토하고 부동산산 업의 육성 및 관리방안을 제시
2. 부동산산업의 전개와 분류체계
1) 부동산산업의 전개과정
❏ 우리 부동산산업은 경제발전과 궤를 같이하면서 발전해 옴
￮ 1960년대: 경제개발 5개년계획으로 부동산수요가 증가하면서 중개업이 처음 제도화
￮ 1970년대: 대규모 산업기지 건설과 기반시설 설치가 본격화되면서 감정평가업
v 도입
￮ 1980년대: 경기호황기에 도시재개발, 신도시건설로 개발공급업 활성화
￮ 1990년대: 부동산산업 유형의 세분화․전문화와 임대관리업 다양화
￮ 2000년대: 외환위기의 경제구조조정과 함께 리츠/부동산펀드 등 융복합산업 도입
2) 부동산산업의 분류체계
❏ 한국은행 산업연관표: UN 통계처의 제4차 SNA 개정(2008) 반영
❏ 통계청의 한국표준산업분류: UN 통계처의 제4차 ISIC 개정(2008) 반영
<통계청 한국표준산업분류의 부동산산업>
자료: 통계청. 2014. 한국표준산업분류.
❏ 현행 부동산산업 분류제도의 시사점
￮ 국내: 한국은행과 통계청은 UN 통계처 분류기준을 따라 거의 일치 - 다만, 한국은행의 주거서비스는 주거용건물의 임대업 + 자가주택 귀속임대료 - 통계청의 표준산업분류는 타인을 위한 임대업만 포함
￮ 해외: 다른 나라도 UN 통계처의 ISIC를 근거로 자국의 부동산산업을 분류하고 있지만, 개별 국가마다 다소 차이가 있음
대분류 중분류
(2D)
소분류 (3D)
세분류 (4D)
세세분류 (5D)
L 부동산
및 임대업
68 부동산
업
681 부동산 임대 및
공급업
6811 부동산
임대업
68111 주거용 건물 임대업 68112 비주거용 건물 임대업 68119 기타 부동산 임대업 6812 부동산 개발
및 공급업
68121 주거용 건물 개발 및 공급업 68122 비주거용 건물 개발 및 공급업 68129 기타 부동산 개발 및 공급업
682
부동산 관련 서비스업
6821 부동산
관리업
68211 주거용 부동산 관리업 68212 비주거용 부동산 관리업 6822 부동산 중개
및 평가업
68221 부동산 자문 및 중개업 68222 부동산 감정평가업
vi
- 부동산개발업: 대부분 부동산업 대신 건설업으로 분류(미, 영, 화란, 일) - 임대업: 리츠, 공원묘지업(미), 소규모 창고/저장소 임대업(미, 영), 주차장업
(일본)
- 감정평가업: 부동산업 대신 전문기술업으로 분류(화란, 일)
￮ 산업분류체계의 재구성: 국제기준 준수, 기존 체계 연속성 유지를 고려할 필요 - 다만, 위성계정(satellite accounts)을 구성할 수 있도록 기본부문 확대 필요
3. 부동산산업의 현황
1) 부동산자산의 규모
❏ 국가의 부와 부동산상품
￮ 2012년말 현재 부동산자산은 9,457조원으로 전체 순자본스톡의 88%
￮ 잠재적인 부동산상품은 7,453조원으로 전체 순자본스톡의 69.5%
- 주택(3,094조원), 비주거용건물(2,669조원), 순수토지(1,690조원) 등
<부동산자산의 순자본스톡(명목)>
자료 : 한국은행·통계청. 2014.5.14. 국민대차대조표 공공개발 결과(잠정). 재구성.
2007 2008 2009 2010 2011 2012 비금융자산 합계(조원) 7,584.2 8,234.3 8,805.3 9,513.1 10,259.4 10,731.7
부동산 6,717.4 7,244.7 7,772.6 8,395.6 9,038.2 9,457.3 기타 자산 866.80 989.60 1,032.7 1,117.5 1,221.2 1,274.4 비금융자산 합계(%) 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0
부동산
부동산 소계 88.6 88.0 88.3 88.3 88.1 88.1 건축물
소계 54.3 53.9 54.0 53.9 53.7 53.7 주택용 29.8 29.5 29.6 29.4 29.0 28.8 비주택용 24.5 24.3 24.5 24.5 24.7 24.9
구축물 18.1 18.2 18.4 18.5 18.5 18.7
순수 토지
소계 16.2 15.9 15.9 15.8 15.9 15.7 농경지 8.7 8.6 8.6 8.6 8.6 8.4 임야 3.5 3.5 3.5 3.5 3.5 3.4 문화오락 1.0 1.1 1.1 1.1 1.2 1.2 기타토지 2.9 2.7 2.7 2.6 2.7 2.7
기타 자산 11.4 12.0 11.7 11.7 11.9 11.9
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❏ 경제주체의 부와 부동산상품
￮ 2012년말 현재 주거용 건물: 일반 가계 및 비영리단체가 94% 보유 - 비주거용 건물: 비금융법인 48.5%, 가계 및 비영리단체 48.5% 보유 - 토지자산: 가계 및 비영리단체 57.5%, 비금융법인 19.9%, 일반정부 21.8%
❏ 경제활동별 부동산자산의 규모
￮ 2012년말 현재 서비스업이 전산업 순자본스톡의 71.2%를 차지 - 부동산 및 임대업이 27.2%를 차지
2) 부동산산업과 국민총생산
❏ 부동산산업의 매출규모
￮ 2005년 32조원 → 2010년 59조원 → 2012년 50조원으로 감소하는 추세 - 부동산개발 및 공급업 49.8%, 부동산관리업 27.0%
- 부동산임대업 11.3%, 자문 및 중개업이 10.6%, 감정평가업 1.3% 순
<부동산산업별 매출액 규모>
(단위: 백만원)
자료: 통계청. 각 연도. 도소매업조사보고서 및 경제총조사보고서.
산업별 2005 2007 2009 2010 2011 2012
합 계 32,480,940 41,967,868 48,775,176 59,462,276 53,502,272 50,014,697 임대 및 공급업 21,784,549 26,948,198 29,065,885 41,510,676 33,955,166 30,532,148 임대업 3,372,530 4,549,502 4,749,823 5,057,425 5,351,625 5,639,400 개발 및 공급업 18,412,019 22,398,696 24,316,062 36,453,251 28,603,542 24,892,749 관련 서비스업 10,696,391 15,019,670 19,709,291 17,951,600 19,547,106 19,482,549 관리업 7,797,686 10,000,500 14,619,811 12,249,874 13,649,354 13,497,124 중개 및 평가업 2,898,705 5,019,170 5,089,480 5,701,726 5,897,752 5,985,424 자문/중개업 2,387,913 4,457,749 4,345,484 5,018,807 5,203,221 5,321,379 감정평가업 510,792 561,421 743,996 682,919 694,531 664,046
viii
❏ 부동산산업의 1인당 매출규모
￮ 2005년 9,441만원 → 2010년 1억 5,017만원 → 2012년 1억 2,411만원 - 금융위기 이후 개발·공급업의 매출액 감소가 감소의 주 요인
❏ 부동산산업의 총 고용
￮ 1993년 15.6만명 → 2012년 40.0만명으로 연평균 7.8%(12,200명) 증가 - 글로벌 금융위기 이후 부동산산업 종사자 증가가 거의 정체
❏ 부동산업체별 고용
￮ 부동산업체별 고용인원은 평균 3.42명으로 대단히 영세
- 대형법인 중심의 감정평가업계가 업체당 평균 12.02명을 고용 - 주거용 임대업과 중개업체는 업체당 평균 2.2명, 1.6명에 불과 - 주거용 임대업과 중개업체 고용은 미국(4.7명, 3.1명)의 50% 수준
4. 부동산산업의 위상과 경제적 파급효과
1) 부동산산업의 국민경제적 위상
❏ 국내 부동산산업의 국민경제적 위상(불변가격)
￮ 불변가격 기준으로 부동산산업의 위상이 계속 하락
- 협의 부동산산업: 1995년 44.8조원(3.76%) → 2000년 89.0조원(5.69%)
→ 2009년 110.2조원(4.58%)으로 구성비율이 감소 추세
- 광의 (부동산업 + 건축건설업): 1995년 12.0% → 2009년 8.4%
- 최광의 (부동산업 +전체건설업): 1995년 16.3% → 2009년 11.1%
❏ 해외 부동산산업의 국민경제적 위상과 비교(경상가격)
￮ WIOD 자료에서도 우리나라 부동산산업의 비중이 1995년 4.5% → 2000년 5.0% → 2011년 3.3%로 계속 하락하는 추세임
ix - 10개국 중 우리 산업의 비중은 중국(2011년, 2.20%) 다음으로 가장 낮음
￮ 세계금융위기 이후 대부분 국가에서 해당 비율이 소폭 하락 또는 오히려 상승한 반면, 우리는 해당 비율이 다소 크게 하락하는 추세임
- 일본: 2005년 7.05% → 2008년 6.86% → 2011년 7.65%로 금융위기 이전보다 오히려 상승
<해외 부동산산업의 국민경제적 위상(변동가격 기준)>
(단위: %)
자료: Marcel P. Timmer (ed). 2012. “The World Input-Output Database (WIOD): Contents, Sources and Method”. http://www.wiod.org/new_site/database/wiots.htm에서 산출
2) 부동산산업의 경제적 파급효과
❏ 국내 부동산산업의 경제적 파급효과(한국은행 불변가격)
￮ 1995년 이후 부동산산업의 생산세 유발효과만 미미하게 증가하였을 뿐 대부분의 파급효과 지표가 정체 내지는 하락
- 생산, 수입, 소득, 취업 유발효과 등은 하락 후 정체
- 부가가치유발효과, 후방연쇄효과, 전방연쇄효과는 모두 하락세
❏ 해외 부동산산업의 경제적 파급효과 비교(WIOD 경상가격)
￮ 1995년 이후 부동산산업의 생산 유발효과와 부가가치 유발효과 모두 하락
x
- 생산 유발계수: 1995년 1.45 → 2010년 1.43으로 감소, 10개국 중 5위 - 부가가치 유발계수: 1995년 0.94 → 2010년 0.92로 하락, 10개국 중 8위
<주요국 부동산산업의 경제적 파급효과 추이>
자료: Marcel P. Timmer (ed). 2012. “The World Input-Output Database (WIOD): Contents, Sources and Method”. http://www.wiod.org/new_site/database/wiots.htm에서 산출
3) 부동산산업 현재 위상의 시사점
❏ 우리 부동산산업의 국민경제적 위상과 기여도가 낮은 원인에 대한 잠정적 해석
￮ 먼저, 2000년대 이후 자동차, 반도체 등 제조업 산출규모가 우리경제에서 차지하 는 위상이 상대적으로 커서 부동산산업의 역할이 적게 보이는 통계상 불가피성
￮ 둘째, 부동산산업의 내재적 특성 중 하나인 높은 겸업률 때문에 통계자료의 수집 및 처리 과정에서 부동산산업의 역할이 실제보다 작게 산정되었을 가능
￮ 셋째, 부동산자산의 규모에 걸맞지 않게 부동산산업이 비효율적으로 운영되었을 가능성이 남아있음
❏ 부동산산업 위상 제고의 필요성
￮ 부동산산업의 기여도를 서구 및 일본 수준(현행 대비 2~3배)으로 제고 - 부가가치 유발효과가 금융업 다음으로 높음 → 국민경제 성장에 기여 - 건설업 퇴조 부분을 부동산산업 부문에서 메울 필요
- 생산세 유발효과가 금융업 다음으로 높음 → 복지재원 확보에 기여
￮ 부동산자산의 효율적 운용에 부동산산업의 역량을 제고
생산 유발효과 부가가치 유발효과
xi - 투기에서 투자, 보유에서 활용으로 변하는 부동산시장의 구조변화를 지원 - 중개 및 관리업에서 감소한 일자리를 융복합산업에서 상쇄할 필요
￮ 일자리창출 등 국정지표 실현에서 부동산산업의 역할 제고 - 개방화·세계화 시대에도 국가경제 성장은 내수경제 성장에 의존 - 부동산산업의 수입 유발효과가 가장 낮음 → 내수산업 성장에 기여
<부동산산업 육성 및 관리 필요성>
5 부동산산업의 육성방안
1) 부동산시장의 구조변화
❏ 2000년대 전후로 토지·주택·부동산시장의 주변환경이 급변하면서 부동산활동 역시 부동산시장의 구조변화에 대응하여 변하고 있음
￮ 부동산 전통산업의 구조변화 가시화
- 수요-공급균형 이후의 개발공급업: 신규개발 축소 → 도시정비사업 - 공영개발시대 이후의 감정평가업: 보상평가 등의 수요 감소
- 중개업: 매매활동 감소, IT 및 정보업 발달로 당사자 직접거래 증가
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￮ 부동산 융복합산업의 성장과 임대·관리업 부상
- 부동산 간접투자 증대 → 리츠 및 부동산펀드 등 부동산금융업 성장 - 고령화사회의 재산관리 → 부동산신탁업 성장
- 주택금융, PF금융, 자산유동화 진전 → 채무불이행에 공매·경매업 성장 - 부동산 이용중심 및 간접투자 → 임대 및 자산관리업 중심의 산업구조 개편
￮ 부동산 연관산업의 성장
- 부동산 간접투자 및 해외 투자시장 확대 → 전문가의 투자자문업 성장 - 간접투자 증대, 정보 3.0 등 IT기술 진보, big data시대 → 정보제공업 성장
❏ 임대 및 자산관리업 중심의 부동산산업 구조개편 : 2012년 현재 한·일 비교
￮ 사업체 수: 우리는 관련서비스업(90.7%) 특히, 자문·중개업(67.1%)에 집중 - 일본은 부동산임대 및 공급업(73.8%) 특히, 부동산 임대업(68.9%)에 집중
￮ 종사자 수: 우리는 관련서비스업(85.6%) 특히, 관리업(51.7%)과 자문·중개업 (32.2%) 집중
- 일본은 부동산임대 및 공급업(61.8%) 특히, 부동산 임대업(52.5%)에 집중
￮ 매출액: 우리는 부동산 개발·공급업(49.8%) 중심, 부동산임대업(11.2%), 주거용 건물 임대업(1.0%)
- 일본은 부동산 임대업(43.9%) 중심, 주거용건물 임대업 (20.5%)
<한국과 일본의 부동산산업 구조 비교>
자료: 한국 통계청 국가통계포털(http://kosis.kr). 일본 총무성 통계국(http://www.stat.go.jp)에서 산출
사업체 수 종사자 수
xiii 2) 부동산시장 육성 및 관리방향
<부동산산업 육성 및 관리방향의 틀>
❏ 무엇보다도 부동산업체 스스로 산업발전에 필요한 과제를 실현해 나가야 함
￮ 대국민으로부터의 신뢰를 회복하는 것이 시급하기 때문에 신뢰회복의 전제조건 인 윤리기준을 강화와 업무역량 제고가 시급함
￮ 개별 부동산업체 내 및 연관산업 간의 협업기능을 강화하여 부동산산업에 필요한 직무(재)교육으로 전문인력을 양성하는 것이 중요함
❏ 부동산산업 정책의 패러다임 역시 바꿔나가야 함
￮ 먼저, 부동산정책의 우선순위에 대한 재고가 필요함
- 그동안 우리 부동산정책은 부동산활동의 객체(subjects)를 중심으로 운영되었 으며 부동산활동의 주체(objects)에 대한 배려는 상대적으로 적었음 - 향후 부동산정책에서 부동산시장의 가격 안정만이 아니라 일자리 창출 및
국민소득 증가와 관련 있는 부동산산업에 대한 더 많은 배려가 필요함
xiv
￮ 둘째, 부동산산업을 임대업, 공급업, 관리업, 중개업 및 감정업 등 5개 전통산업뿐 아니라 융복합산업, 연관산업 등으로 정책대상 산업을 넓힐 수 있어야 함 - 부동산산업의 영역을 넓히더라도 한국표준산업 분류체계를 즉시 재편성하는
것은 국제기준 준수와 기존 체계의 연속성 유지 측면에서 신중할 필요 - 다만, 부동산산업 관련 위성계정(satellite accounts)을 구성하여 경제적 파급
효과를 분석할 수 있도록 산업연관표 상 기본부문을 확대 및 추가할 필요
￮ 셋째, 정부정책의 기본적인 역할은 부동산산업 시장에서 보편적으로 적용될 기본적인 틀과 법제를 마련하는 것임
- 일부 부동산활동, 예컨대 비주거용 건축물의 임대관리업, 종합부동산서비스업 및 부동산 권리분석업 등 정책의 사각지대에 머물고 있는 분야의 법제화 필요성 등에 대한 논의가 시작되어야 함
￮ 넷째, 부동산산업을 육성하기 위한 기본적인 정부정책 중 하나는 공공재적 성격을 지난 부동산산업 관련정보 인프라를 구축 및 제공하는 일임
- 부동산 투자정보체계 구축, 투자지표지수 개발 및 공급하는 업무를 담당하는 인프라 관리기구, 예컨대 (가칭)부동산정보원 등의 설립도 검토할 수 있음
￮ 끝으로, 과거 개발공급업 중심에서 임대관리업 중심으로 부동산산업 시장 축이 변하고 있음을 감안하여 부동산산업을 담당하는 행정조직의 보강도 필요함 - 부동산산업의 육성 초기에는 정부조직의 역할이 중요하기 때문에 다양한
분야의 부동산산업을 총괄 및 기획하는 조직체계의 강화가 필요함
xv
｜ C ｜ O ｜ N ｜ T ｜ E ｜ N ｜ T ｜ S ｜
차례
발 간 사 ··· i
주요 내용 및 정책제안 ··· iii
요 약 ··· iv
제Ⅰ장 서론 ··· 3
1. 연구의 배경과 목적 ··· 3
1) 연구의 배경 ··· 3
2) 연구의 목적 ··· 5
2. 연구의 범위와 방법 ··· 8
1) 연구의 범위 ··· 8
2) 연구의 방법 ··· 9
3. 연구의 구성과 흐름 ··· 15
4. 선행연구 현황과 이 연구의 특성 ··· 17
1) 선행연구 현황 및 특성 ··· 17
2) 이 연구의 차별성 ··· 21
제Ⅱ장 부동산산업의 의의와 위상 ··· 25
1. 부동산산업의 개념과 영역 ··· 25
1) 부동산산업의 의의와 개념 ··· 25
2) 현행 부동산산업 분류제도 ··· 27
3) 주요국가의 부동산산업 분류제도 ··· 32
4) 현행 부동산산업 분류제도의 시사점 ··· 35
2. 우리나라 부동산상품의 위상 ··· 36
1) 부동산상품의 일반적인 특성 ··· 37
xvi
2) 우리나라 부동산상품의 위상 ··· 38
3. 우리나라 부동산산업의 위상 ··· 44
1) 부동산산업의 일반적인 특성 ··· 44
2) 우리나라 부동산산업의 국민경제적 위상 ··· 45
3) 우리 부동산사업의 고용시장 내 위상 ··· 49
4. 부동산산업 위상의 시사점 ··· 55
1) 부동산산업의 영세성 ··· 55
2) 부동산자산의 규모와 경제적 기여도의 비대칭 ··· 56
3) 부동산산업의 낮은 기여도에 대한 잠정적인 해석 ··· 58
제Ⅲ장 부동산산업의 현황과 실태 ··· 63
1. 부동산산업의 전개과정 ··· 63
1) 부동산산업의 전개과정과 유형 ··· 63
2) 부동산산업의 유형 ··· 65
2. 부동산 전통산업의 현황과 실태 ··· 66
1) 부동산 개발 및 공급업 ··· 66
2) 부동산 임대업 ··· 71
3) 부동산 관리업 ··· 73
4) 부동산 중개업 ··· 77
5) 부동산 감정평가업 ··· 78
3. 부동산 융복합산업의 현황과 실태 ··· 79
1) 부동산 금융업 ··· 79
2) 부동산 신탁업 ··· 84
3) 부동산 경매ㆍ공매업 ··· 85
4) 부동산 투자자문업 ··· 86
5) 종합부동산서비스업 ··· 87
4. 부동산 연관산업의 현황과 실태 ··· 87
1) 부동산금융 관련 신용평가업 ··· 87
2) 부동산 정보제공업 ··· 88
3) 부동산 권리분석업 ··· 89
xvii
4) 지적측량 및 정보제공업 ··· 89
제Ⅳ장 부동산산업의 경제적 파급효과 ··· 95
1. 산업연관분석의 의의와 개념 ··· 95
1) 산업연관분석의 개념 ··· 95
2) 계수표 및 유발계수의 작성 ··· 98
2. 부동산산업 파급효과 분석방법 및 자료 ··· 104
1) 국내 부동산산업 파급효과 분석 ··· 104
2) 해외 부동산산업 파급효과 분석 ··· 106
3. 국내 부동산산업의 파급효과 분석 ··· 108
1) 부동산산업의 국민경제적 위상 ··· 108
2) 부동산산업의 경제적 파급효과 ··· 110
4. 해외 부동산산업의 파급효과 분석 ··· 124
1) 부동산산업의 국민경제적 위상 ··· 124
2) 부동산산업의 경제적 파급효과 ··· 128
5. 부동산산업 경제적 파급효과 분석의 시사점 ··· 134
1) 우리 부동산산업의 국민경제적 위상 ··· 134
2) 우리 부동산산업의 국민경제 파급효과 ··· 135
3) 시사점 ··· 137
제Ⅴ장 부동산산업의 육성 및 관리방안 ··· 143
1. 부동산산업의 육성 및 관리방안 모색 필요성 ··· 143
2. 부동산산업 육성 및 관리방향의 기본 틀 ··· 146
1) 부동산시장의 구조변화 ··· 146
2) 부동산산업의 구조변화 ··· 153
3) 부동산산업 육성 및 관리방향의 틀 ··· 157
3. 부동산(서비스) 시장의 역할과 과제 ··· 159
1) 부동산산업의 효율성 제고방안 ··· 159
2) 부동산산업의 투명성 제고방안 ··· 171
xviii
3) 부동산업체의 발전과제 ··· 176
4. 부동산산업 정책의 역할과 과제 ··· 185
1) 종전 부동산산업 관련정책의 특성 ··· 185
2) 향후 부동산산업 관련정책의 추진방향 ··· 187
3) 부동산산업 관련정책의 추진과제 ··· 189
제Ⅵ장 결론 및 향후 과제 ··· 197
1. 연구의 결론 및 정책제언 ··· 197
1) 결론 ··· 197
2) 정책제언 ··· 201
2. 연구의 성과와 향후 과제 ··· 203
1) 연구의 성과 ··· 203
2) 향후 과제 ··· 205
참고문헌 ··· 207
SUMMARY ··· 213
부록1 전문가 인식조사표 ··· 217
부록2 전문가 인식조사 결과 ··· 223
xix
｜ 표 ｜ 차 ｜ 례 ｜
<표Ⅰ-1> 부동산산업 관련연구의 역할분담 ··· 6
<표Ⅰ-2> 전문가 설문조사 조사항목 ··· 11
<표Ⅰ-3> 리커트 척도의 100점 환산 방식 ··· 12
<표Ⅰ-4> 부동산산업 부문별 협동연구진 ··· 13
<표Ⅰ-5> 선행연구와의 차별성 ··· 20
<표Ⅱ-1> 한국은행 산업연관표의 부동산산업 ··· 28
<표Ⅱ-2> 통계청 한국표준산업분류의 주요 개정 내용 ··· 29
<표Ⅱ-3> 통계청 한국표준산업분류의 부동산산업 ··· 30
<표Ⅱ-4> 통계청 한국표준직업분류의 부동산관련 직업군 ··· 31
<표Ⅱ-5> 미래창조과학부 국가과학기술표준분류의 부동산산업 ··· 32
<표Ⅱ-6> 주요국가의 부동산산업 분류 ··· 34
<표Ⅱ-7> 비금융자산의 순자본스톡(명목) ··· 39
<표Ⅱ-8> 부동산자산의 순자본스톡(명목) ··· 40
<표Ⅱ-9> 경제주체별 순자본스톡(명목) ··· 41
<표Ⅱ-10> 순자본스톡의 경제주체별 구성비율 ··· 42
<표Ⅱ-11> 가구당 평균자산의 규모와 구성 ··· 43
<표Ⅱ-12> 경제활동별 순자본스톡(명목) ··· 43
<표Ⅱ-13> 부동산산업별 매출액 규모 ··· 47
<표Ⅱ-14> 부동산산업별 1인당 매출액 규모 ··· 48
<표Ⅱ-15> 부동산산업의 세부업종별 고용 추이 ··· 50
<표Ⅱ-16> 부동산산업 업종별 사업체당 고용인원 추이 ··· 52
<표Ⅱ-17> 부동산산업의 성별 고용 추이 ··· 53
<표Ⅱ-18> 일본과 영국의 부동산산업 성별 고용 추이 ··· 53
<표Ⅱ-19> 부동산산업의 학력별 고용 추이 ··· 54
<표Ⅱ-20> 부동산산업의 연령별 고용 추이 ··· 55
<표Ⅱ-21> 한국과 미국의 부동산산업 업종별 사업체당 고용인원 ·· 56
<표Ⅱ-22> 주요국의 부동산산업 취업비율 ··· 57
<표Ⅲ-1> 부동산산업의 전개과정 ··· 64
xx
<표Ⅲ-2> 부동산산업의 유형과 제도 ··· 66
<표Ⅲ-3> 부동산개발업 등록현황 ··· 67
<표Ⅲ-4> 부동산개발업의 시장규모와 고용 현황 ··· 68
<표Ⅲ-5> 분양주체에 따른 분양방법의 비교 ··· 70
<표Ⅲ-6> 부동산임대업의 시장규모와 고용 현황 ··· 72
<표Ⅲ-7> 부동산관리업의 시장규모와 고용 현황 ··· 73
<표Ⅲ-8> 주택관리업 등록현황 ··· 75
<표Ⅲ-9> 전국 공동주택단지 현황 ··· 75
<표Ⅲ-10> 업무용부동산 관리업 종사자 ··· 76
<표Ⅲ-11> 부동산 자문 및 중개업의 시장규모와 고용 현황 ··· 77
<표Ⅲ-12> 전국 부동산중개업자 증감 현황 ··· 78
<표Ⅲ-13> 감정평가업자 등록현황 ··· 78
<표Ⅲ-14> 부동산 감정평가업의 시장규모와 고용 현황 ··· 79
<표Ⅲ-15> 국내 금융기관 주택담보대출 현황 ··· 80
<표Ⅲ-16> 보금자리론 판매현황 ··· 80
<표Ⅲ-17> 공모형 복합부동산개발사업의 진행현황 ··· 81
<표Ⅲ-18> 부동산관련자산 ABS 발행 현황 ··· 82
<표Ⅲ-19> 신탁업자별 수탁재산 현황 ··· 85
<표Ⅲ-20> 법원의 부동산경매 매각통계 ··· 86
<표Ⅲ-21> 신용평가사 현황 ··· 88
<표Ⅲ-22> 부동산정보제공업체 현황 ··· 89
<표Ⅳ-1> 산업연관분석의 구조 ··· 96
<표Ⅳ-2> 산업연관표의 기본구조 ··· 97
<표Ⅳ-3> 산업연관표 ··· 98
<표Ⅳ-4> 투입계수표 및 부가가치계수표 ··· 99
<표Ⅳ-5> 분석을 위한 세 가지 대안 ··· 105
<표Ⅳ-6> 부동산 산업연관표 위성계정 내역 ··· 106
<표Ⅳ-7> 산업구조 변화추이 ··· 109
<표Ⅳ-8> 대안 1의 생산유발효과 ··· 110
<표Ⅳ-9> 대안 2의 생산유발효과 ··· 111
xxi
<표Ⅳ-10> 대안 3의 생산유발효과 ··· 111
<표Ⅳ-11> 대안 1의 수입유발효과 ··· 112
<표Ⅳ-12> 대안 2의 수입유발효과 ··· 112
<표Ⅳ-13> 대안 3의 수입유발효과 ··· 113
<표Ⅳ-14> 대안 1의 부가가치유발효과 ··· 113
<표Ⅳ-15> 대안 2의 부가가치유발효과 ··· 114
<표Ⅳ-16> 대안 3의 부가가치유발효과 ··· 115
<표Ⅳ-17> 대안 1의 소득유발효과 ··· 115
<표Ⅳ-18> 대안 2의 소득유발효과 ··· 116
<표Ⅳ-19> 대안 3의 소득유발효과 ··· 116
<표Ⅳ-20> 대안 1의 생산세유발효과 ··· 117
<표Ⅳ-21> 대안 2의 생산세유발효과 ··· 118
<표Ⅳ-22> 대인 3의 생산세유발효과 ··· 118
<표Ⅳ-23> 대안 1의 취업유발효과 ··· 119
<표Ⅳ-24> 대안 2의 취업유발효과 ··· 119
<표Ⅳ-25> 대안 3의 취업유발효과 ··· 120
<표Ⅳ-26> 대안 1의 영향력계수 ··· 121
<표Ⅳ-27> 대안 2의 영향력계수 ··· 121
<표Ⅳ-28> 대안 3의 영향력계수 ··· 122
<표Ⅳ-29> 대안 1의 감응도계수 ··· 122
<표Ⅳ-30> 대안 2의 감응도계수 ··· 123
<표Ⅳ-31> 대안 3의 감응도계수 ··· 123
<표Ⅳ-32> 전 산업대비 부동산산업의 산출물 비율 추이 ··· 125
<표Ⅳ-33> 전 산업대비 건설업의 산출물 비율 추이 ··· 127
<표Ⅳ-34> 주요국의 제조업 생산유발계수 ··· 128
<표Ⅳ-35> 주요국의 제조업 부가가치유발계수 ··· 129
<표Ⅳ-36> 주요국의 건설업 생산유발계수 ··· 130
<표Ⅳ-37> 주요국의 건설업 부가가치유발계수 ··· 130
<표Ⅳ-38> 주요국의 금융업 생산유발계수 ··· 131
<표Ⅳ-39> 주요국의 금융업 부가가치유발계수 ··· 132
xxii
<표Ⅳ-40> 주요국의 부동산업 생산유발계수 ··· 133
<표Ⅳ-41> 주요국의 부동산업 부가가치유발계수 ··· 133
<표Ⅴ-1> 향후 부동산시장 구조변화 전망에 대한 전문가 인식 ··· 152
<표Ⅴ-2> 향후 개별 부동산산업 활동 전망에 대한 전문가 인식 ···· 156
<표Ⅴ-3> 일본 건설업과 부동산산업의 비중 추이 ··· 160
<표Ⅴ-4> 상위 10위 주택임대관리회사의 관리호수 ··· 162
<표Ⅴ-5> 한국과 일본의 부동산산업 구조 비교 ··· 163
<표Ⅴ-6> J-리츠 규모의 국제비교 ··· 165
<표Ⅴ-7> J-리츠 중 임대주택 리츠 현황 ··· 166
<표Ⅴ-8> 부동산산업의 효율성 제고 과제별 중요성에 대한 전문가 인식 · 168
<표Ⅴ-9> 부동산산업의 효율성 제고 과제별 시급성에 대한 전문가 인식 · 169
<표Ⅴ-10> 부동산산업의 투명성 제고 과제별 중요성에 대한 전문가 인식 174
<표Ⅴ-11> 부동산산업의 투명성 제고 과제별 시급성에 대한 전문가 인식 175
<표Ⅴ-12> 현행 부동산산업의 특성 및 한계에 대한 전문가 인식 ·· 177
<표Ⅴ-13> 미국 부동산산업의 대이동 ··· 179
<표Ⅴ-14> 부동산업체의 발전과제별 중요성에 대한 전문가 인식 ·· 182
<표Ⅴ-15> 부동산업체의 발전과제별 시급성에 대한 전문가 인식 ·· 184
<표Ⅴ-16> 현행 부동산산업 정책에 대한 전문가 인식 ··· 186
<표Ⅴ-17> 향후 부동산산업 정책의 추진방향에 대한 전문가 인식 189
<표Ⅴ-18> 부동산산업 정책과제별 중요성에 대한 전문가 인식 ··· 191
<표Ⅴ-19> 부동산산업 정책과제별 시급성에 대한 전문가 인식 ··· 192
<부록 표Ⅱ-1> 현행 부동산산업의 특성 및 한계에 대한 인식 ··· 221
<부록 표Ⅱ-2> 현행 부동산산업 정책에 대한 인식 ··· 222
<부록 표Ⅱ-3> 향후 부동산시장의 변화 전망 ··· 223
<부록 표Ⅱ-4> 향후 개별 부동산산업 활동의 변화 전망 ··· 224
<부록 표Ⅱ-5> 향후 부동산산업 정책의 추진방향에 대한 인식 ··· 225
<부록 표Ⅱ-6> 부동산산업의 효율성 제고 과제 별 중요성 및 시급성 ···· 226
<부록 표Ⅱ-7> 부동산산업의 투명성 제고 과제별 중요성 및 시급성 ··· 227
<부록 표Ⅱ-8> 부동산업체의 발전과제별 중요성 및 시급성 ··· 228
<부록 표Ⅱ-9> 부동산산업 정책과제별 시급성 ··· 229
xxiii
｜ 그 ｜ 림 ｜ 차 ｜ 례 ｜
<그림Ⅰ-1> 연구 흐름도 ··· 16
<그림Ⅱ-1> 부동산산업의 총 부가가치 추이 ··· 46
<그림Ⅱ-2> 부동산산업의 부가가치비율 추이 ··· 46
<그림Ⅱ-3> 부동산산업의 고용 추이 ··· 49
<그림Ⅱ-4> 부동산산업의 고용비율 추이 ··· 49
<그림Ⅱ-5> 부동산산업의 세부업종별 고용 분포 ··· 51
<그림Ⅱ-6> 부동산산업의 세부업종별 고용 추이 ··· 51
<그림Ⅱ-7> 부동산산업의 학력별 고용 추이 ··· 54
<그림Ⅲ-1> 부동산산업 간 연관도 ··· 65
<그림Ⅲ-2> 부동산 개발 및 공급업 활동 추이 ··· 69
<그림Ⅲ-3> 주택임대사업자 추이 ··· 72
<그림Ⅲ-4> 국내은행 부동산 PF대출 잔액 및 연체율 ··· 82
<그림Ⅲ-5> 부동산펀드 설정 현황 ··· 83
<그림Ⅲ-6> 연도별 부동산투자회사 설립 현황 ··· 84
<그림Ⅳ-1> 전 산업 대비 부동산산업의 산출물 비율 추이 ··· 124
<그림Ⅳ-2> 전 산업 대비 건설업의 산출물 비율 추이 ··· 126
<그림Ⅳ-3> 전 산업 대비 부동산산업 부속계정의 산출물 비율 추이 ··· 134
<그림Ⅳ-4> 부동산산업의 경제적 파급효과 추이 ··· 135
<그림Ⅳ-5> 주요국 부동산산업의 경제적 파급효과 추이 ··· 137
<그림Ⅴ-1> 부동산산업 육성 및 관리 필요성 ··· 145
<그림Ⅴ-2> 부동산시장 주변여건 변화 ··· 146
<그림Ⅴ-3> 경제성장률 및 국민소득(GNI) 성장 추세 ··· 148
<그림Ⅴ-4> 도시용지 및 주택 공급 ··· 150
<그림Ⅴ-5> 향후 부동산시장 구조변화 전망에 대한 전문가 인식 ··· 152
<그림Ⅴ-6> 향후 개별 부동산산업 활동 전망에 대한 전문가 인식 · 156
<그림Ⅴ-7> 부동산산업 육성 및 관리방향의 틀 ··· 157
<그림Ⅴ-8> 일본 부동산산업의 변화 과정 ··· 161
xxiv
<그림Ⅴ-9> 한국과 일본의 부동산산업 구조 비교 ··· 163
<그림Ⅴ-10> 부동산산업의 효율성 제고 과제별 중요성에 대한 전문가 인식 169
<그림Ⅴ-11> 부동산산업의 효율성 제고 과제별 시급성에 대한 전문가 인식 170
<그림Ⅴ-12> 부동산산업의 효율성 제고 과제별 중요성 및 시급성 매트릭스 171
<그림Ⅴ-13> 부동산산업의 투명성 제고 과제별 중요성에 대한 전문가 인식 174
<그림Ⅴ-14> 부동산산업의 투명성 제고 과제별 시급성에 대한 전문가 인식 175
<그림Ⅴ-15> 부동산산업의 투명성 제고를 위한 과제별 중요성 및 시급성 매트릭스 176
<그림Ⅴ-16> 현행 부동산산업의 특성 및 한계에 대한 전문가 인식 177
<그림Ⅴ-17> 부동산산업체의 사회적 신뢰도 구성 ··· 178
<그림Ⅴ-18> 부동산서비스시장의 중심축 변화 추이 ··· 180
<그림Ⅴ-19> 부동산업체의 발전과제별 중요성에 대한 전문가 인식 182
<그림Ⅴ-20> 부동산업체의 발전과제별 시급성에 대한 전문가 인식 183
<그림Ⅴ-21> 부동산업체 발전과제별 중요성 및 시급성 매트릭스 ··· 185
<그림Ⅴ-22> 현행 부동산산업 정책에 대한 전문가 인식 ··· 187
<그림Ⅴ-23> 향후 부동산산업 정책의 추진방향에 대한 전문가 인식 · 188
<그림Ⅴ-24> 부동산산업 정책과제별 중요성에 대한 전문가 인식 ··· 191
<그림Ⅴ-25> 부동산산업 정책과제별 시급성에 대한 전문가 인식 ··· 192
<그림Ⅴ-26> 부동산산업 정책과제별 중요성 및 시급성 매트릭스 ··· 193
<그림Ⅵ-1> 부동산산업의 낮은 기여도에 대한 주요 요인 분석 ··· 199
<부록 그림Ⅱ-1> 현행 부동산산업의 특성 및 한계에 대한 인식 ··· 221
<부록 그림Ⅱ-2> 현행 부동산산업 정책에 대한 인식 ··· 222
<부록 그림Ⅱ-3> 향후 부동산시장의 변화 전망 ··· 223
<부록 그림Ⅱ-4> 향후 개별 부동산산업 활동의 변화 전망 ··· 224
<부록 그림Ⅱ-5> 향후 부동산산업 정책의 추진방향에 대한 인식 ··· 225
<부록 그림Ⅱ-6> 부동산산업의 효율성 제고 과제 별 중요성 및 시급성··· 226
<부록 그림Ⅱ-7> 부동산산업의 투명성 제고 과제별 중요성 및 시급성··· 227
<부록 그림Ⅱ-8> 부동산업체의 발전과제별 중요성 및 시급성 ··· 228
<부록 그림Ⅱ-9> 부동산산업 정책과제별 시급성 ··· 229
chapter I
서론
제 Ⅰ 장 서론 3
C ｜ H ｜ A ｜ P ｜ T ｜ E ｜ R ｜ Ⅰ
서론
서론에서는 이 연구의 수행 배경과 목적, 연구의 범위와 방법, 연구의 구성과 흐름, 그리고 선행연구에 대한 검토와 이 연구의 차별성을 서술하였다. 우리 경제가 선진경제로 도약하기 위해서는 각 산업분야의 양적 및 질적인 성장이 필요하다.
서비스산업의 하나인 부동산산업에서 일자리와 소득 창출의 계기를 찾을 수 있도록 부동산산업의 육성 및 관리방안을 도출하는 것이 이 연구의 추진 목적이다.
1. 연구의 배경과 목적
1) 연구의 배경
부동산은 토지와 그 위의 정착물로 정의된다. 이들 부동산은 국부의 주요한 구성요 소이면서 다양한 경제활동의 대상이다. 부동산을 중심으로 일어나는 제반 경제활동을 부동산활동 또는 부동산산업이라고 한다.1) 부동산활동이 일어나는 유형 또는 무형의 공간을 부동산시장이라고 하고, 부동산시장에서 일어난 문제를 완화하거나 해소하기 위한 정부의 개입을 부동산정책이라고 한다.
사실 부동산산업은 아주 오래된 산업 중 하나다. 이 때문에 UN 통계처가 1953년에
1) UN 통계처의 국제표준산업분류(ISIC: International Standard Industry Classification)에서 도 부동산산업(real estate industry)과 부동산활동(real estate activities)을 거의 동의어로 사 용하고 있다. http://unstats.un.org/unsd/cr/registry/regcs.asp?Cl=17&Lg=1&Co=70
4 부동산산업의 경제적 파급효과와 육성방안 연구
국민계정체계(SNA: System of National Accounts) 기준을 처음 작성할 때부터 부동산산업(real estate industry)을 국민계정의 구성요소 중 하나로 인식하였고, 1958년에 국제표준산업분류(ISIC: International Standard Industry Classification) 기준을 제시할 때에도 부동산활동(real estate activities)을 국가산업의 주요한 부문 중 하나로 인식하였다. 1980년대 이후 세계 주요 선진국들이 제조업 성장의 정체를 바라보면서 서비스업 육성을 중요한 정책과제로 추진하였고 그 과정에서 부동산산업 이 서비스산업의 주요 핵심부문으로 재인식되었다. 부동산산업은 금융업ㆍ관광업 등 다른 서비스업 육성의 기본 토대가 되기 때문이었다. 심지어 미국은 그들의 산업분 류체계에서 부동산산업을 금융업 및 보험업과 통합한 FIRE산업으로 재구성하여 부동산산업의 중요성을 강조하기도 하였다.2)
우리나라는 지난 1960년대 이래 다양한 부동산(시장의) 문제를 겪어왔다. 이들 부동산문제를 완화 및 해소하고자 다양한 부동산정책이 시행되었다. 이때 부동산문제 및 부동산정책의 주된 내용은 대개 부동산활동의 객체(objects)에 국한되었다. 예컨대 그동안 부동산문제로는 부동산의 수요-공급간 불균형 또는 부동산의 높은 가격이 꼽혔고, 따라서 부동산정책은 부동산의 수급 조절과 (매매 및 임대)가격 안정에 초점을 두었다. 많은 부동산 관련연구도 유사하였다. 부동산활동의 주체(subjects)에 대해서는 시장과 정책당국 그리고 학계 모두가 거의 관심을 두지 않았다. 부동산산업 을 통한 일자리와 소득 등에 대한 관심도 상대적으로 적었다.
그 결과 우리 부동산산업이 전체 산업구조에서 차지하는 경제적 또는 산업적 위상이 다른 산업에 비해 상대적으로 낮고, 동시에 그 수준이 계속 낮아지고 있다.
예컨대 불변가격 기준으로 작성된 한국은행 산업연관표 자료 기준으로, 전체 산업구조 에서 차지하는 부동산산업의 비중은 1995년 3.8%에서 2000년 5.7%로 일시적으로 상승하였으나 2009년 4.6%로 하락하였다. 우리 부동산산업의 경제적 위상은 다른 나라와 비교해도 아주 낮은 편이다. 유럽연합은 국가별 산업연관표를 활용하여 1995
2) FIRE산업은 금융업(Finance), 보험업(Insurance), 부동산업(Real Estate)을 총괄하는 용어로 1982.10.21.자 Washington Post의 Joyce Wadler 기자가 처음 사용한 것으로 알려져 있다.
(정은비. 2014. 부동산산업의 경제적 파급효과 분석. 건국대학교 석사학위 논문: 2.)
제 Ⅰ 장 서론 5 년부터 ‘세계 투입산출 자료(WIOD: World Input-Output Database)’를 경상가격 기준으로 구축해 오고 있다. WIOD에 따르면 2011년 기준으로 부동산산업의 산출물 이 전 산업에서 차지하는 비율이 영국과 미국은 6.81~8.25%, 유럽 주요국은 5.61~8.47%, 아시아 주요국은 4.55~8.46% 수준으로 나타났다. 그러나 우리 부동산 산업의 2011년 산출액은 954억 달러로 전 산업에서 차지하는 비율이 3.32%에 그쳐서 선진국의 1/2~1/3 수준에 불과하였다. 게다가 2008년 세계금융위기 이후 대부분의 국가에서 이 비율이 오히려 상승하거나 소폭 하락하였지만, 우리나라에서만 상대적으 로 크게 하락하였다.3)
우리나라의 1인당 국민소득은 2000년대 이후 2만 달러 수준에서 정체되어 있다.
국민소득이 3만 달러, 4만 달러를 넘는 진정한 선진경제로 도약하기 위해서는 각 산업분야의 양적 및 질적 성장이 필요하다. 우리나라 부동산산업이 국민총생산에서 차지하는 비율이 주요 선진국의 절반 미만이라는 점을 감안하면 부동산산업이 경제 성장에 기여할 여지가 매우 크다. 따라서 이제 부동산 업계, 학계, 그리고 정부 모두가 부동산산업 발전에 관한 지혜를 모아 부동산시장 안에서 일자리 창출과 소득 창출의 계기를 찾아야 할 때가 되었다.
2) 연구의 목적
부동산산업은 제3차 산업인 서비스산업의 한 부문이다. 현 정부는 출범이후 국정과 제의 하나로 서비스산업의 전략적 육성기반 구축을 선정한 바 있다.4) 이를 토대로 정부는 보건ㆍ의료, 관광, 콘텐츠, 교육, 금융, 물류, 소프트웨어 등을 7대 유망 서비스 산업으로 선정하고 이들 산업의 육성방안을 발표하였다.5) 현 정부 들어 일자리 창출이 중요한 국정과제로 대두되면서, 비록 부동산산업이 이들 유망 서비스산업의 하나로 선정되지는 못했더라도, 정부는 부동산산업 분야의 일자리창출과 경제적
3) 자세한 내용은 제Ⅳ장 부동산산업의 경제적 파급효과 참조.
4) 관계부처 합동. 2013.5.28. 박근혜정부 국정과제. 제14번: 42.
5) 관계부처 합동. 2014.8.12. 유망 서비스사업 육성 중심의 투자활성화 대책.
6 부동산산업의 경제적 파급효과와 육성방안 연구
파급효과에 대한 정책수요를 가졌다. 이에 따라 국토교통부는 부동산산업 일자리창출 지원방안 연구를 수행하였다.6) 국토부의 연구에서는 중개업, 평가업, 임대관리업, 개발업 등 개별 부동산산업의 육성방안을 모색하였다. 이 연구는 위 과제와 병행하여 수행한 것으로 한편으로 부동산산업의 경제적 파급효과를 분석하고, 다른 한편으로 전체 부동산산업의 육성방안을 모색하는 데 연구의 목적이 있다.
<표Ⅰ-1> 부동산산업 관련연구의 역할분담 국토연구원 (기본과제)
(부동산산업의 경제적 파급효과 및 육성방안 연구)
한국감정원 (국토부 수탁과제) (부동산산업의 일자리 창출 지원방안 연구)
￮ 부동산산업 현황
￮ 부동산산업의 의의와 특성
￮ 부동산산업의 경제적 파급효과
￮ (총괄) 부동산산업의 육성 및 관리방안
￮ 일자리 창출을 위한 부동산산업제도 개선
￮ 빅데이터를 활용한 고용창출 지원방안
￮ (개별) 부동산산업 고용창출 지원방안
이 연구의 구체적인 목적은 다음과 같이 요약할 수 있다.
첫째, 이번 연구는 부동산산업의 영역을 재검토하고, 우리 부동산산업의 국민경제 적 위상을 분석하고자 한다.
부동산산업의 경제적 파급효과를 분석하기 위해서는 우선 부동산산업의 영역에 대한 정의가 선결되어야 한다. 현행 한국표준산업 분류체계에서는 부동산산업을 부동산 임대업, 공급업, 관리업, 중개업 및 감정업으로 한정하고 있다. 그런데 2000년 대를 전후하여 부동산 금융업(리츠 등), 투자자문업(컨설팅) 등 새로운 산업활동이 나타나고 있다. 게다가 부동산산업의 범주가 산업분류표(한국은행, 통계청), 직업분류 표(고용부), 학문분류표(교과부) 별로 상이한 측면도 있다. 따라서 우리 부동산산업의 영역을 새롭게 확인하고, 아울러 해외에서는 부동산산업의 영역을 어떻게 정의하고 있는지를 조사하고자 한다.
6) 한국감정원이 2014.1~2014.8.에 국토부 수탁과제로 “(빅데이터를 활용한) 부동산산업 일자 리창출 지원방안 연구”를 수행하였다.
제 Ⅰ 장 서론 7 둘째, 부동산산업의 영역을 토대로 부동산산업의 시장규모, 일자리창출, 생산유발 효과 등 경제적 파급효과를 분석하고자 한다.
파급효과 분석은 현행 통계청의 한국표준산업 분류체계와 한국은행의 산업연관표 를 기준으로 부동산부문의 위성계정(satellite account)을 구성하여 분석하고자 한다.
또한 WIOD의 산업연관표를 활용하여 우리 부동산산업의 위상을 해외 주요국가와 비교할 것이다. 표준산업 분류체계와 산업연관표는 관련 산업의 발전지표로서 산업별 발전 동향과 고용효과를 측정할 수 있는 중요한 역할을 담당하고 있다. 이들 지표는 기업 등 민간부문에서는 새로운 사업의 진로 모색에 활용하며, 정부 등 공공부문에서 는 관련정책의 입안ㆍ결정ㆍ평가 기준으로 이용하고, 학계에서는 해당 산업의 정체성 확립과 발전기반 모색의 기본 틀로 활용하고 있다.
셋째, 부동산산업의 전반적인 구조변화와 산업별 발전 동향을 반영하는 총괄적인 측면에서 우리 부동산산업의 육성 및 관리방안을 제시하고자 한다.
우리나라도 2000년대 이후 부동산시장의 만성적인 수급 불균형 문제가 해소되고 1997년 외환위기와 2008년 세계금융위기를 거치면서, 부동산시장과 부동산서비스 업시장에서 구조변화가 일어나고 있다. 예컨대 부동산 투자목적이 자본이득 취득에서 점차 현금흐름(cash flow) 중심의 임대소득 취득으로 변하고 있다. 부동산투자를 바라보는 국민의 시각이 변하면서 투자형태도 직접투자에서 간접투자 형태로 변하고 있다. 간접투자의 방식으로 자산유동화 및 부동산증권화를 통한 부동산금융업이 자리 잡아가면서 부동산 투자여부의 판단기준으로 수익률과 출구전략(exit plan)을 중시하는 투자자문업, 투자부동산의 효율적인 관리를 강조하는 부동산관리업 등이 새로운 산업으로 부각하고 있다. 한편 일자리 창출과 소득 증가라는 측면에서 부동산 산업의 중요성이 재인식되고 있다. 이를 고려하여 외환위기 이후 부동산시장과 부동산 산업의 구조변화를 반영하는 부동산산업의 육성 및 관리방안을 모색하고자 한다.
8 부동산산업의 경제적 파급효과와 육성방안 연구
2. 연구의 범위와 방법
1) 연구의 범위
(1) 시간적 범위
부동산산업의 시장규모와 경제적 파급효과 분석 등의 연구목적을 고려하여 이 연구의 시간적 범위는 부동산산업 분류가 시작된 1960년대부터 현재까지로 한다.
다만 자료구득 한계 등을 고려하고 1997년의 외환위기 및 2008년 세계금융위기 이후의 부동산시장 구조조정을 확인하는 실증적인 분석기간은 1993년부터 현재까지 로 한다. 연구의 목표연도는 정책안정화 기간 등을 고려하여 2020년까지로 상정한다.
(2) 공간적 범위
부동산산업이 전국에 걸쳐 대개 동일하게 운영되는 점을 감안하여, 이 연구의 공간적 범위는 전국을 대상으로 한다. 다만, 부동산 금융업 및 임대관리업 등이 주로 대도시권에서 운영되고 있는 현실을 감안하여 분석과정에서 전국을 수도권과 대도시권, 기타 지역의 특성을 감안하였다.
(3) 내용적 범위
우리나라의 부동산산업은 경제발전과 궤를 같이하면서 발전해왔다. 1960년대 정부가 경제개발 5개년계획을 추진하면서 부동산, 특히 개발가능 토지에 대한 수요가 증가하였고 그 과정에서 부동산중개업이 처음 제도화 되었다. 1970년대에 산업정책 이 중화학공업 육성으로 전환되고 대규모 산업기지 건설과 도시기반시설 설치가 본격화되면서 감정평가업이 도입되었다. 1980년대에 무역흑자와 경기호황을 겪으면 서 공동주택의 분양, 유원지ㆍ별장지ㆍ레저시설 개발, 도시재개발, 신도시건설과 함께 개발공급업이 활발해졌다. 1990년대 이후 부동산산업의 유형이 늘어나고 세분 화․전문화되었으며 임대업과 관리업도 다양해졌다. 1997년 외환위기 극복을 위한 경제구조조정과 함께 리츠 및 부동산펀드 등 부동산 융복합산업이 도입되었다.
제 Ⅰ 장 서론 9 이를 종합적으로 감안하여 연구의 내용적 범위는 부동산 임대업, 공급업, 관리업, 중개업 및 감정업 등 한국표준산업분류 상 부동산 전통산업을 기초로 분석하고자 한다. 여기에 부동산-금융의 융복합산업(리츠, 펀드, 신탁업 등)과 부동산-부동산의 융복합산업(경매공매업, 투자자문업 등)을 포함하였다. 아울러 부동산 전통산업과 융복합산업의 활동과정에 수반되는 다양한 부동산 연관산업(신용평가업, 정보제공업 등)을 포함하였다.
2) 연구의 방법
(1) 선행연구의 문헌조사
부동산시장의 구조변화와 부동산산업의 새로운 동향 등을 확인하기 위하여 국내ㆍ 외 선행연구를 검토하였다. 부동산산업에 대한 선행연구는 크게 세 가지 유형으로 구분할 수 있다. 첫째, 국토연구원ㆍKDI 등 관련 연구소에서 수행한 연구보고서다.
둘째, 학회지에 발표된 관련 논문이다. 셋째, 대학의 석ㆍ박사 학위논문이다. 이 연구에서는 이들 관련 자료들을 검토하였다.
선행연구 검토를 통하여 먼저, 부동산산업을 임대업, 공급업, 관리업, 중개업 및 감정업 등 표준산업분류 상 우리의 전통적인 부동산산업의 발전상황을 분석하였다.
둘째, 21세기 서비스산업경제를 주도하고 있는 금융ㆍ보험ㆍ부동산산업 등 서구의 FIRE산업 발전상황 등을 분석하였다. 셋째, 외환위기 이후 나타난 새로운 부동산산업, 예컨대 부동산금융업(MBS, REITs, 금융파생상품), 부동산 재무적 투자업(은행, 증권, 뮤츄얼펀드, 보험, 연기금, 신탁), Due Diligence와 신용평가업, 자산운용 및 관리업, 부동산 시행개발과 감리업, 기타 부동산관련 회계ㆍ광고ㆍ세무ㆍ법률자문업 등의 활동을 분석함으로써 부동산산업의 외연확장 및 다른 산업과의 융복합현상을 분석하 였다. 끝으로, 선행연구 검토를 통하여 부동산산업을 임대업, 공급업, 관리업, 중개업 및 감정업 등으로 한정하고 있는 현행 산업분류체계의 한계점을 도출하고, 이번 연구의 주된 연구내용 중 하나인 부동산산업의 파급효과 분석을 위하여 부동산산업 관련 위성계정의 구축 틀을 도출하였다.
