(1) 부동산산업과 국민총생산
부동산산업의 총 부가가치가 외환위기 때인 1999년에 43조 원으로 저점을 지난 이후, 2012년에 80조 원으로 매년 약 6.6% 상승하고 있다. 다만, 부동산산업의 성장속도가 전체 거시경제 성장속도보다 느렸기 때문에 국내 총생산에서 부동산산업 이 차지하는 비율은 1999년 8.84%에서 2012년에 7.06%로 계속 낮아지고 있는 추세이다.
46 부동산산업의 경제적 파급효과와 육성방안 연구
자료: 한국은행 경제통계시스템. 각 연도. 경제활동별 GDP 및 GNI (원계열, 명목)(http://ecos.bok.or.kr/).
<그림Ⅱ-1> 부동산산업의 총 부가가치 추이
자료: 한국은행 경제통계시스템. 각 연도. 경제활동별 GDP 및 GNI (원계열, 명목)(http://ecos.bok.or.kr/).
<그림Ⅱ-2> 부동산산업의 부가가치비율 추이
(2) 부동산산업별 매출규모
부동산산업의 매출액은 2005년 32조 원에서 2010년 59조 원으로 계속 상승하였으 나, 이후 국내경기 침체의 여파로 2012년 현재 50조 원 규모로 축소되었다. 이것은 세계금융위기 이후 국내 부동산시장의 침체로 부동산 개발 및 공급업 부문의 활동이 크게 줄어든 데에 주로 기인한다.
부문별로는 2012년 현재 전체 부동산산업 부문에서 부동산개발 및 공급업이 49.8%, 부동산관리업이 27.0%를 차지하고 있다. 그 뒤를 부동산임대업 11.3%, 자문 및 중개업이 10.6%, 감정평가업 1.3% 순이다.
제 Ⅱ 장 부동산산업의 의의와 위상 47
(단위 : 백만 원)
산업별 2005 2007 2009 2010 2011 2012
합 계 32,480,940 41,967,868 48,775,176 59,462,276 53,502,272 50,014,697 임대 및 공급업 21,784,549 26,948,198 29,065,885 41,510,676 33,955,166 30,532,148 임대업 3,372,530 4,549,502 4,749,823 5,057,425 5,351,625 5,639,400 관련 서비스업 10,696,391 15,019,670 19,709,291 17,951,600 19,547,106 19,482,549 관리업 7,797,686 10,000,500 14,619,811 12,249,874 13,649,354 13,497,124
48 부동산산업의 경제적 파급효과와 육성방안 연구
및 공급업 부문에서 매출액이 감소한 데 주로 기인하는 것으로, 개발업 외의 다른 부분에서는 1인당 매출액이 조금씩 계속 상승해 오고 있는 것을 볼 수 있다.
(단위 : 백만 원)
산업별 2005 2007 2009 2010 2011 2012
합 계 94.41 110.07 122.36 150.17 132.75 124.11
임대 및 공급업 403.66 448.87 493.60 699.80 565.38 523.62
임대업 115.02 155.10 157.72 160.29 170.25 185.92
∙ 주거용 88.58 111.00 147.73 169.60 190.87 236.98 ∙ 비주거용 111.29 158.43 158.49 159.29 168.53 182.00 ∙ 기타 부동산 300.24 186.42 171.75 176.33 117.07 187.94 개발 및 공급업 747.06 729.55 845.16 1,312.83 999.29 889.73 ∙ 주거용 795.11 791.35 975.77 - 1,450.58 1.297.03 ∙ 비주거용 474.74 350.15 288.76 - 558.05 401.74 ∙ 기타 부동산 780.38 790.10 897.22 - 811.56 772.02
관련 서비스업 36.87 46.75 58.02 53.33 56.99 56.52
관리업 42.74 53.51 71.45 60.44 66.37 64.79
∙ 주거용 38.04 48.04 71.01 58.33 64.09 60.60 ∙ 비주거용 57.14 67.37 72.57 65.39 71.55 74.28 중개 및 평가업 26.93 37.36 37.67 42.56 42.94 43.89 ∙ 자문/중개업 23.39 34.67 33.80 39.42 39.84 41.03 ∙ 감정평가업 91.94 97.27 113.57 102.96 102.95 99.39 자료 : 통계청. 각 연도. 도소매업조사보고서 및 경제총조사보고서.
<표Ⅱ-14> 부동산산업별 1인당 매출액 규모
1인당 매출액은 부동산산업 부문간에 큰 차이가 있다. 2012년을 기준으로 할 경우, 1인당 연간 매출액이 부동산개발 및 공급업에서 8억 8,973만 원으로 가장 높았으며, 자문 및 중개업은 4,103만 원으로 가장 낮았다. 부동산임대업은 1억 8,592만 원, 감정평가업 9,939만 원, 부동산관리업 6,479만 원이었다.
제 Ⅱ 장 부동산산업의 의의와 위상 49 3) 우리 부동산사업의 고용시장 내 위상
(1) 부동산산업과 고용
2012년 기준으로 부동산산업에 40만 명이 취업하여 1993년(15.6만 명) 이래 연평 균 7.8%(12,200명) 취업자 수가 증가하였다. 2008년 글로벌 금융위기 이후 부동산시 장이 침체되면서 부동산산업에 종사하는 고용자 수 증가가 거의 정체상태에 있다.
<그림Ⅱ-3> 부동산산업의 고용 추이
자료 : 통계청 국가통계포털. 각 연도. 전국사업체조사(http://kosis.kr).
<그림Ⅱ-4> 부동산산업의 고용비율 추이
자료 : 통계청 국가통계포털. 각 연도. 전국사업체조사(http://kosis.kr).
50 부동산산업의 경제적 파급효과와 육성방안 연구
이에 따라 부동산산업 부문의 고용이 전체 고용시장에서 차지하는 비중은 2004년 2.78%를 최고점으로 2012년 현재 2.44% 수준으로 다소 낮아지는 추세다.
(2) 부동산산업 업종별 고용
2012년 현재 부동산산업의 고용은 부동산 관리업에서 51.7%, 중개 및 감정평가업 에서 33.8%가 일어나고 있다. 그 뒤를 부동산임대업에서 7.5%, 부동산개발 및 공급업 에서 6.9%의 인력이 취업하고 있다. 2009년을 최고점으로 감정평가업(1.98%)과 자문 및 중개업(0.87%)을 제외한 전 업종에서 고용이 감소하였다. 주거용건물의 개발업(-24.6%), 임대업(-10.2%) 및 관리업(-1.6%)에서 고용이 상대적으로 더 많이 감소하였다.
(단위 : 명, %)
산업별 1993 1995 2000 2005 2010 2011 2012
합 계 156,121 227,032 263,741 361,224 395,956 403,045 402,994 임대 및 공급업 24,453 37,048 32,898 53,682 59,318 60,057 58,310 임대업 17,698 22,576 24,606 29,501 31,551 31,433 30,332 ∙ 주거용 1,774 2,083 2,620 2,212 2,744 3,007 2,134 ∙ 비주거용 13,555 20,236 20,822 26,370 28,603 28,174 27,899 ∙ 기타 부동산 2,369 257 1,164 919 204 252 299 개발 및 공급업 6,755 14,472 8,292 24,181 27,767 28,624 27,978 ∙ 주거용 4,266 8,448 4,509 13,135 11,346 9,999 9,428 ∙ 비주거용 1,015 3,716 1,409 2,921 3,807 4,008 4,474 ∙ 기타 부동산 1,474 2,308 2,374 8,125 12,614 14,617 14,076 관련 서비스업 131,668 189,984 230,843 307,542 336,638 342,988 344,684 관리업 67,305 123,207 155,615 182,470 202,677 205,651 208,309 ∙ 주거용 41,830 96,706 126,667 137,025 142,014 142,780 144,460 ∙ 비주거용 25,475 26,501 28,948 45,445 60,663 62,871 63,849 중개 및 평가업 64,363 66,777 75,228 125,072 133,961 137,337 136,375 ∙ 자문/중개업 62,823 64,253 71,508 119,470 127,328 130,591 129,694 ∙ 감정평가업 1,540 2,524 3,720 5,602 6,633 6,746 6,681 자료 : 통계청 국가통계포털. 각 연도. 전국사업체조사(http://kosis.kr).
<표Ⅱ-15> 부동산산업의 세부업종별 고용 추이
제 Ⅱ 장 부동산산업의 의의와 위상 51
<그림Ⅱ-5> 부동산산업의 세부업종별 고용 분포
자문 및 중개업 129,694명
(32%)
비주거용 관리업 63,849명
(16%)
주거용 관리업 144,460명
(36%)
개발 및 공급업 27,978명
(7%) 부동산 임대업
30,332명 (7%) 감정평가업
6,681명 (2%)
자료 : 통계청 국가통계포털. 2013. 전국사업체조사(http://kosis.kr).
자료 : 통계청 국가통계포털. 각 연도. 전국사업체조사(http://kosis.kr).
<그림Ⅱ-6> 부동산산업의 세부업종별 고용 추이
(3) 부동산산업 사업체별 고용
2012년 현재 부동산산업 업체별 고용인원은 평균 3.42명으로 대단히 영세한 규모로 운영되고 있다. 13개 대형법인 중심으로 운영되고 있는 감정평가업계가 업체당 평균 12.02명을 고용하였으며, 자문 및 중개업계는 업체당 평균 1.64명을 고용하여 가장
52 부동산산업의 경제적 파급효과와 육성방안 연구
적었다. 부동산개발 및 공급업체가 8.39명, 부동산 관리업체가 7.68명, 부동산임대업 체가 3.95명을 고용하는 등 대부분 영세한 규모로 운영되고 있다.
<표Ⅱ-16> 부동산산업 업종별 사업체당 고용인원 추이
(단위 : 명, %)
산업별 2005 2007 2009 2010 2011 2012
합 계 3.85 3.48 3.54 3.50 3.47 3.42
임대 및 공급업 7.18 6.11 5.99 5.70 5.70 5.29
임대업 5.34 4.60 4.50 4.25 4.19 3.95
∙ 주거용 2.62 2.22 2.07 1.97 2.16 2.48
∙ 비주거용 5.75 5.06 5.02 4.80 4.68 4.16
∙ 기타 부동산 9.43 3.33 3.22 2.79 2.71 2.51
개발 및 공급업 12.14 8.88 9.19 9.31 9.42 8.39
∙ 주거용 10.49 8.15 8.04 - 7.08 5.96
∙ 비주거용 9.16 6.41 6.37 - 6.69 6.71
∙ 기타 부동산 19.52 12.65 13.05 - 14.23 12.99
관련 서비스업 3.54 3.22 3.30 3.28 3.24 3.23
관리업 8.97 8.33 8.52 8.19 7.97 7.68
∙ 주거용 9.33 8.49 8.65 8.14 7.94 7.73
∙ 비주거용 8.00 7.97 8.19 8.31 8.05 7.55
중개 및 평가업 1.75 1.74 1.71 1.72 1.72 1.71
∙ 자문/중개업 1.67 1.67 1.64 1.64 1.64 1.64
∙ 감정평가업 14.28 16.44 18.82 17.23 14.96 12.02 자료 : 통계청 국가통계포털. 각 연도. 전국사업체조사(http://kosis.kr).
(4) 부동산산업의 성별 고용
부동산산업 성별 고용현황을 보면, 남성 취업자(65%)가 여성 취업자(35%)의 1.9배 수준이지만, 남성 취업자는 감소세인 반면 여성 취업자는 계속 증가하는 모습을 보이고 있다.
부동산산업에서 여성 취업자의 증가 전망은 다른 나라의 사례를 통해서도 확 인할 수 있다. 일본의 경우 여성 취업자의 비중이 1985년 35.9%에서 2010년
제 Ⅱ 장 부동산산업의 의의와 위상 53 39.7%로 계속 늘어나고 있다. 영국의 경우는 여성 취업자가 남성보다 많아 여성 취업자의 비중이 2012.3월 46.7%에서 2014.3월 56.2%로 오히려 역전되었다.
<표Ⅱ-17> 부동산산업의 성별 고용 추이
(단위 : 천명, %)
구 분 ’06 ’07 ’08 ’09 ’10 ’11 ’12 연평균
남성 330 350 348 317 320 307 276 △9
(증감률) - 6.1 △0.6 △8.9 0.9 △4.1 △10.1 △2.7
여성 135 131 165 156 139 155 146 1.8
(증감률) - △3.0 26 △5.5 △10.9 11.5 △5.8 1.4
자료 : 통계청 국가통계포털. 각 연도. 전국사업체조사(http://kosis.kr).
<표Ⅱ-18> 일본과 영국의 부동산산업 성별 고용 추이
(단위 : %)
구 분 일본 영국
1985 1990 1995 2000 2005 2010 2012 2013 2014
남성 64.1 62.4 61.6 60.9 61.1 60.3 53.3 49.4 43.8
여성 35.9 37.6 38.4 39.1 38.9 39.7 46.7 50.6 56.2
자료 : 일본 통계청 경제센서스 통계 (http://www.e-stat.go.jp/e-census).
영국 통계청 Office of National Statistics. http://www.statistics.gov.uk.
(5) 부동산산업의 학력별 고용
부동산산업의 학력별 고용현황을 보면, 타 산업에 비해 중졸 이하 취업자가 많고 대졸 이상은 적은 편이었으나, 최근 고학력자 취업난과 전문성이 높아지면서 고졸 이하(중졸 이하 포함)는 감소하는 반면, 대졸 이상 취업자는 증가하는 추세를 보이고 있다. 부동산금융 및 부동산관리업 부문에서 전문성이 강조되는 현실을 감안할 때, 향후 부동산산업 부문에서 청년 일자리가 늘어날 것으로 기대된다.
54 부동산산업의 경제적 파급효과와 육성방안 연구 (%)
100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0
자료 : 통계청 국가통계포털. 각 연도. 전국사업체조사(http://kosis.kr).
<그림Ⅱ-7> 부동산산업의 학력별 고용 추이
(단위 : 천 명, %)
구 분 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 연평균
중졸 127 114 109 105 96 92 90 △6.2
(증감률) - △10.2 △4.4 △3.7 △8.6 △4.2 △2.2 △4.9
고졸 188 199 225 190 187 192 172 △2.7
(증감률) - 5.9 13.1 △15.6 △1.6 2.7 △10.4 △1.4
대졸 151 167 179 178 176 178 160 1.5
(증감률) - 10.6 7.2 △0.6 △1.1 1.1 △10.1 1.0
자료 : 통계청 국가통계포털. 각 연도. 전국사업체조사(http://kosis.kr).
<표Ⅱ-19> 부동산산업의 학력별 고용 추이
(6) 부동산산업의 연령별 고용
부동산산업 연령별 고용현황을 보면, 타 산업에 비해 30대 이하의 비율이 매우 낮고, 60대 이상 고령자의 비율이 매우 높은 수준이지만, 최근 30대 이하와 60대 이상은 감소하는 반면 40~50대 취업자가 증가세를 보이고 있다. 부동산시장의 구조조 정이 진행되면서 부동산 임대 및 관리업 부문에서 일자리가 늘어날 것으로 전망되기 때문에 고령층의 일자리 확보에 부동산산업이 일정부분 기여할 수 있을 것으로 전망된다.
제 Ⅱ 장 부동산산업의 의의와 위상 55
(단위 : 천 명, %)
구 분 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 연평균
20대 이하 29 30 21 20 17 19 17 △2
(증감률) - 3.4 △30.0 △4.8 △15.0 11.8 △10.5 △6.9
30대 92 91 84 78 68 67 57 △5.8
(증감률) - △1.1 △7.7 △7.1 △12.8 △1.5 △14.9 △6.3
40ㆍ50대 209 227 261 243 247 248 223 2.3
(증감률) - 8.6 15.0 △6.9 1.6 0.4 △10.1 1.1
60대 이상 135 134 146 131 127 129 125 △1.7
(증감률) - △0.7 9.0 △10.3 △3.1 1.6 △3.1 △1.2
자료 : 통계청 국가통계포털. 각 연도. 전국사업체조사(http://kosis.kr).
<표Ⅱ-20> 부동산산업의 연령별 고용 추이
4. 부동산산업 위상의 시사점
1) 부동산산업의 영세성
이 장의 분석결과는 우리 부동산산업 역시 부동산산업의 일반적인 특성과 대부분 일치함을 발견할 수 있다. 우리 부동산산업은 영업규모가 영세하고 부동산관련 서비스 는 전문경험과 지식을 요구하기 때문에 고령의 취업자가 상대적으로 많다. 부동산산업 은 부동산경기에 민감하기 때문에 부동산경기의 호황과 침체에 따라 이직률이 상대적 으로 높다. 남성 취업자(65%)가 여성 취업자(35%)보다 많지만, 남성 취업자는 감소세 인 반면 여성 취업자는 계속 증가하는 모습을 보이고 있다.
우리 부동산산업 대부분은 종업원 수와 사무실 규모, 자본금 및 영업규모 등에서 상대적으로 영세하게 운영되고 있다. 업체별 평균 고용인원은 3.42명으로 부동산산업 이 전반적으로 영세한 규모로 운영되고 있으며, 특히 중개업계는 업체당 평균 1.64명 고용에 불과하다. 부동산산업이 서비스업이라는 측면 때문에 대부분의 국가에서도 부동산산업 규모가 영세하지만, 미국과 비교할 때 업종마다 다소 차이가 있으나 평균적으로 우리 업체의 규모가 더욱 영세함을 확인할 수 있다.
감정평가업의 경우 우리는 13개 대형법인을 중심으로 운영하고 있기 때문에 미국
56 부동산산업의 경제적 파급효과와 육성방안 연구
감정평가업체보다 5-6배 큰 규모로 운영하고 있으나, 중개업과 주거용 임대업의 경우는 우리 업체의 규모가 미국업체 규모에 비해 평균 50% 수준에 머물고 있다.
이것은 부동산서비스산업 선진화 방향의 하나로 제시되어온 부동산 업체의 대형화
이것은 부동산서비스산업 선진화 방향의 하나로 제시되어온 부동산 업체의 대형화