국토계획체계 개편

난개발 방지를 위해 새로 제정한 국토기본법과 국토계획법은 국토계획체계를 수직적으로 국토종합계획—시・도종합계획—도시(군)계획으로 일원화하고, 전 국토에 대해 도시계획기법을 적용할 예정이다(<그림 3-3> 참조). 현행 도시계획

법과 국토이용관리법을 통합하여 모든 시・군이 행정구역 전역에 대해 국토종합 계획과 시・도종합계획 틀 안에서 시는 도시계획, 군은 군계획을 수립하며, 도시 를 광역적으로 관리할 필요가 있는 지역에 대해서는 광역도시계획을 수립토록 하는 것이다.

<그림 3- 3> 국토계획체계 개편안 국토종합계획

지역계획 부문별계획

도종합계획 ^- 광역권개발계획 - 수도권정비계획

- 다른 법률에 의한 지역개발 계획 등

- 국가기간교통망 - 주택, 수자원 - 환경, 문화・관광 - 공업배치 등 도시(군)기본계획

도시(군)관리계획

도시(군)계획은 도시(군)기본계획과 도시(군)관리계획으로 나누어 수립된다.

둘 이상의 시・군에 대해 공간구조 및 기능을 상호 연계시키고 광역시설을 체계 적으로 정비할 필요성이 있으면 광역도시계획을 수립한다.

기본계획은 시・군의 기본적인 공간구조와 장기발전방향을 제시하며, 도시 (군)관리계획의 지침으로서의 계획이다. 기본계획은 5년마다 타당성 여부를 전반 적으로 검토하여 정비하며, 관할 행정구역에서 수립하는 토지이용・교통・환경 등에 대한 계획은 이 기본계획에 부합되도록 수립하여야 한다. 관리계획은 직접 적으로 국민에게 영향을 주는 집행적 계획으로서 토지용도의 부여, 기반시설의 설치 등에 대한 계획이고 5년마다 재정비한다.

도시관리계획과 광역도시계획의 입안・결정과정에서 국가계획과의 조정,

<도시(군)계획>

시・도지사간의 협의가 안되는 경우 등에는 건교부장관이 입안・결정하거나 직 권 조정할 수 있도록 권한을 강화한다. 도시(군)계획은 개발수요가 많은 수도권 의 시・군, 광역시와 인근 시・군은 법 시행 후 3년 이내에 수립하고, 기타 시・

군은 5년 이내에 수립토록 할 예정이다.

2 ) 용도지역・ 지구체계 개편

국토계획법은 국토를 관리하는 현행 도시지역, 준도시지역, 준농림지역, 농림 지역, 자연환경보전지역의 5개 용도지역을 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연 환경보전지역의 4개 용도로 개편하고, 이를 다시 9개 지역으로 세분하도록 규정 하고 있다.

도시지역은 현행 도시계획법상의 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역을 그대로 유지하며, 농림지역과 자연환경보전지역도 현재와 같다. 그러나 준도시 지역과 준농림지역에서 도시지역으로 편입・관리되는 기존 고밀도 개발지역을 제외한 지역을 관리지역으로 지정하며, 이는 보전관리지역, 생산관리지역, 계획 관리지역으로 세분된다. 즉 준농림지역과 준도시지역을 폐지하고, 해당지역의 토지적성과 이용실태, 인구규모, 도시지역과의 인접정도 등 개발잠재력 등을 기 준으로 토지의 생산성과 보전성, 입지성을 고려하여 3 가지 용도지역으로 다시 분류하는 것이다.

보전관리지역은 자연환경 보호, 수질오염 방지, 녹지공간 확보 등을 위하여 관 리가 필요한 지역을 대상으로 지정한다. 생산관리지역은 농업・임업・어업 생산 을 위하여 관리가 필요한 지역, 계획관리지역은 계획적이고 단계적으로 토지이 용이 필요한 지역을 말한다. 이상의 용도지역 재편방안을 정리하면 <표 3-6>과 같다.

용도지역 재편과 함께 도시지역과 비도시지역으로 이원화된 용도지구도 통폐 합한다. 현재 도시지역에만 적용되는 경관지구, 미관지구, 고도지구, 방화지구,

방재지구, 보존지구, 시설보호지구를 전 국토에 확대 적용하여 토지이용계획의 합리화를 도모할 계획이다. 그리고 국토이용관리법에 의해 비도시지역에서 주로 개발을 목적으로 지정하는 취락지구・산업촉진지구, 시설용지지구와 도시계획 법상의 개발촉진지구를 개발진흥지구로 통합한다. 개발진흥지구는 제2종 지구단 위계획을 수립하여 건폐율・용적률・행위제한에서 인센티브를 부여하여 계획적 개발을 유도할 계획이다.

<표 3- 6> 용도지역 개편안

현 행 개편안

대분류 소분류 대분류 소분류

도시지역

주거지역

도시지역

주거지역

상업지역 상업지역

공업지역 공업지역

녹지지역 녹지지역

준도시지역

관리지역

보전관리지역 생산관리지역

준농림지역 계획관리지역

농림지역 농림지역

자연환경보전지역 자연환경보전지역

또한 용도지역의 중첩 지정 등으로 인한 토지의 비효율적 이용 및 불편을 해소 하기 위해 개별법률에 의한 용도지역・지구・구역의 신설・변경 남발을 방지할 예정이다. 토지이용에 관한 지역・지구・구역을 새로 획정 또는 설치할 경우에 는 도시(군)계획위원회의 심의를 거쳐 건교부장관과 협의 또는 승인을 받도록 하 며, 용도지역・지구・구역의 변경을 의제하는 개발계획도 도시(군)계획위원회에

서 심의토록 할 예정이다. 설정하며, 행위제한은 현행 제한행위열거방식(negative-list system)을 허용행위 열거방식(positive-list system)으로 전환하여 녹지지역보다 허용행위를 강화한다.

농림지역과 자연환경보전지역은 훼손을 방지하기 위하여 건폐율과 용적률을

행위제한 근거가 없어 용도가 지정되지 않아 일어나는 난개발을 막기 위해 용 도 미지정 또는 미세분지역에 대해서는 행위제한이 가장 강한 용도지역을 적용 할 예정이다. 따라서 국토용도가 지정되지 않은 지역은 자연환경보전지역, 관리 지역 미세분지역은 보전관리지역, 도시지역내 용도 미지정 또는 미세분지역은 보전녹지지역과 같이 운용된다. 다만 관리지역에 대해서는 용도가 세분되어 있 지 않더라도 도시(군)계획 수립기간 동안은 계획관리지역에 준하는 별도의 행위 제한을 적용할 계획이다.

3 ) 제2종 지구단위계획 및 기반시설연동제, 개발허가제 도입

(1) 제2종 지구단위계획제도 도입

국토이용체계 개편에서는 국토의 계획적 이용을 도모하기 위해 제2종 지구단 위계획제도를 도입한다. 준농림지역에서 일어나는 소규모의 산발적 개발로 인한 기반시설 부족, 환경훼손 등의 난개발이 관리지역과 개발진흥지구에서 발생할 우려가 있다. 선계획 후개발 원칙을 전제로 한 국토이용체계 개편으로 인해 비도 시지역에서 발생할 개발수요를 현행 지구단위계획과 같은 기법으로 대응하는 데 에는 한계가 있다. 따라서 현행 도시계획법상의 지구단위계획을 제1종 지구단위 계획으로 변경하고, 비도시지역의 주거・상업・유통・관광휴양 등 다양한 개발 수요를 계획적으로 개발하기 위한 수단으로 제2종 지구단위계획제도를 도입한 다.

도시(군)계획으로 결정되는 제2종 지구단위계획은 계획관리지역과 개발진흥 지구를 대상으로 개발압력의 진행 정도와 개발방향에 따라 체계적・계획적 개발 이 가능하도록 일정규모 이상을 대상으로 구역을 설정하여 단계별 관리계획을 수립하고, 이에 따라 개발행위를 집단화시키는 제도이다. 제2종 지구단위계획은 도로・학교・공원 등 기반시설의 배치와 규모, 가구(街區) 또는 획지(劃地)의 규 모와 조성계획, 건축물의 용도제한, 건폐율, 용적률, 건축물 높이의 최고한도 또

는 최저한도, 교통처리계획이 포함되어야 한다. 그리고 계획의 원활한 수립을 위 해 행위제한, 건폐율, 용적률을 완화하는 등의 인센티브를 제공하는 한편으로, 과 도한 고층 고밀 개발은 억제할 예정이다.

(2) 기반시설연동제 도입

기반시설연동제는 원인자 및 수익자부담원칙에 따라 개발이익의 일부를 환수 하여 기반시설을 합리적으로 공급할 목적으로 도입한다. 개발사업으로 인해 기 반시설의 부하가 가중됨으로써 건전한 도시발전을 저해하고, 이것이 난개발을 불러일으키고 있기 때문에 원인자인 개발사업자와 기반시설을 이용하는 입주민 에게 필요한 기반시설의 일부를 부담시키는 제도이다. 또한 현실적으로 주택건 설촉진법 등 개별법에서 정하고 있는 기반시설의 설치를 중・소규모로 묶어 계 획적, 합리적으로 기반시설을 부담시킬 수 있는 제도적 장치의 마련이 필요한 것 도 사실이다.

이 제도는 신규개발지역에 대해서는 『기반시설부담구역제도』를 도입하고, 기반시설 설치가 어려운 기존 시가지는 기존 기반시설의 수용범위 내에서 개발 을 허가하는 『개발밀도관리구역제도』를 도입한다. 기반시설부담구역은 녹지 지역과 관리지역, 개발진흥지구로서 개발행위가 집중되어 기반시설 용량이 부족 될 것으로 예상되는 지역에 대해 지방도시(군)계획위원회의 심의를 거쳐 지정한 다. 개발밀도관리구역은 이미 개발된 주거・상업・공업지역에서 기반시설의 처 리・공급 또는 수용능력이 부족할 것으로 예상되는 지역 가운데에서 특히 도 로・상하수도의 용량이 부족한 지역을 대상으로 지방도시(군)계획위원회의 심의 를 거쳐 지정하며, 건폐율과 용적률을 강화할 수 있다.

기반시설부담구역에 대해서는 기반시설계획, 이에 소요되는 총비용, 각 기반

기반시설부담구역에 대해서는 기반시설계획, 이에 소요되는 총비용, 각 기반