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지대차(地代差), 도시재생의 길잡이:
도시변화의 동인
박헌주 | 전 주택도시연구원장, 전 카이스트 교수 ([email protected]) 연구자의 서가 • 24
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The Rent Gap and Urban Change:
Case Studies in Malm 1860-1985
Eric Clark 지음
Lund University Press 발간
학자의 이사는 책을 싸면서 시작되고, 책이 서가에 정 리되어야 끝이 난다. 직장이나 집을 옮기면서 숱하게 많은 책을 버린다. 하지만 버리면 더 늘어나는 게 학자 의 책이다. 이 중에서도 손때가 묻어 볼 때마다 애착이 가는 책이 있다. 나는 이러한 책을 별도의 서가에 모아 둔다. ‘연구자의 서가’에 소개하는 책은 이 서가의 구석 에 숨겨진 책이다.
이 책은 유학시절 지도교수가 서평을 부탁해서 내 서가에 꽂히게 되었다. 처음에는 단순히 지대이론에 관한 책으로 생각했다. 그런데 서평을 정리하다 보니 지대가 도시구조와 도시의 성장 패턴을 변화시킨다는 사실을 실증한 역작이었다. 당시 서평에서 지대차(rent gap)가 도시를 재생하는 동인(動因)에 대한 이론적 분 석은 훌륭하지만 투자적 동인 분석도 병행해야 한다는 점을 지적했던 기억이 있다. 저자 에릭 클라크는 스웨 덴 룬드대학(Lund Universitietet)의 교수로 도시 변화 에 관심이 많은 인문지리학자이다.
동서고금을 막론하고 도시는 끊임없이 변화하는 생 명체이다. 도시는 신시가지를 조성하면서 외연적으 로 확산되는 한편으로 기성 시가지를 재건축 또는 재 개발하는 형태로 모습이 변화된다. 요즘은 세계적으로
도시재생이 도시 변화의 화두이다. 우리나라도 예외 가 아니다. 도시의 외연적 팽창이 주춤하고 재개발과 재건축이 한창 유행하더니 도시재생이 활성화되고 있 다. 도시재생이 과거의 도시재정비 사업인 재개발, 재 건축과 다른 점은 도시 기능, 즉 토지이용의 재배치이 다. 도시재생의 참뜻은 토지이용의 형태를 다시 정하 는 데 있다. 토지이용 형태는 지대 형성과 밀접히 연관 된다. 한 도시 안에서 상업지역 지대가 가장 높다. 상 업지역 지대는 일반적으로 주거지역이나 공업지역에 비해 경제적 가치가 높아 지대가 비싸다. 지대의 현재 가치는 지가이다. 도시의 지대(지가)곡선은 상업 기능 이 밀집한 도심이 높고 외연으로 확산될수록 낮아지는 종(bell)의 형태이다. 이 책은 지대차(land rent gap) 이론을 바탕으로 도시의 재생 동인과 발전과정을 분석 하고 있다. 스웨덴의 3대 도시인 말뫼(Malmö)를 대상 으로 약 125년간의 지대 자료를 실증 분석하여 도시재 생의 동인을 확인하였다. 이 책은 크게 세 부문으로 나 뉜다. 첫째 부문은 지대의 이론적 검토이다. 아담 스 미스 이전의 지대이론부터 리카르도, 마르크스에 이르 는 학자들의 지대이론을 도시적 관점에서 비교 검토한 다. 둘째 부문은 분석방법론을 제시한다. 마지막 부문
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제463호 2020 May
은 스웨덴 말뫼를 대상으로 실증 분석 하여 결과를 도출하고 있다.
지대차이론은 최근 들어 도시재생 및 재개발(renewal) 과정을 설명하는 출발점으 로서 많이 논의된다. 도시에서 건물을 건설하고, 증개 축하는 동인은 무엇인가? 건물로부터 임대료(rent)를 획득하려는 것이 1차적 목적이다. 임대료는 건물이용 의 대가이다. 건물이용은 토지이용과 동시에 이루어진 다. 도시의 건축물 환경은 끊임없이 변화한다. 변화의 형태와 규모는 시공간에 따라 매우 다양하다. 외연적 확산과 함께 도시의 재정비와 같은 복합적 과정을 거 쳐 다양하게 일어난다. 도시 변화의 학문적 접근 방법 또한 복잡다기하다. 건축공간 수요와 접근성, 인구 증 가 또는 감소, 문화적 아이덴티티, 일상생활 패턴과 선 호의 변화, 주택의 수요와 공급, 고용구조, 지대, 계층 간 갈등, 그리고 자본주의 경제구조 등의 측면에서 연 구할 수 있다.
젠트리피케이션(gentrification)을 우리는 일반적으 로 도시재정비로 인해 ‘임대료가 올라 이를 부담할 수 없는 기존 이용자가 해당 지역에서 쫓겨나는 현상’으 로 설명한다. 이 용어의 사전적 의미는 도시 근린 특 성의 변화이다. 즉 젠트리피케이션은 ‘외부지역의 풍 족한 주민이나 업종이 이주해 들어와서 근린지역 특
성이 변화하는 과정(Gentrification is a process of changing the character of a neighborhood through the influx more affluent residents and business)’이 다. 이로 인해 종종 근린지구의 경제적 가치가 상승하 고 근린지구의 주민 구성이 변화한다. 개발로 인해 주 택과 상업업무용 건축물 등이 추가로 건설되면서 지 역의 평균 가계소득이 증가한다. 이는 해 당 지역의 매력을 증가시켜 인근 도 시나 지역의 고소득층을 해당 지 역으로 유입시키면서 나타난 결 과이다.
이러한 지대차로 인한 도시 변 화 현상에 주목한 실증적 연구는 흔치 않다. 이 책은 신고전경제와 마르 크스경제 이론을 병행하여 역사적, 이론적 틀 에서 지대차 개념을 적용하고 있다. 여섯 개의 재개발 지역을 사례로 시계열별로 지대차와 도시환경(built environment) 변화의 상관관계를 추적 분석하였다.
이를 기초로 지대차가 도시를 변화시키는 요인임을 밝 히고 있다. 도시 건축물은 지대차를 메꾸기 위해 끊임 없이 건설되고 도시를 변화시킨다. 새로운 건축물은 지대차를 흡수할 수 있는 기능을 우선적으로 끌어들인 다. 지대차를 흡수할 수 없는 기능은 도태된다. 이처럼 지대에 적응하는 기능을 끌어들이는 건축 행위로 인해 도시는 위 그림처럼 지속적으로 변화한다. 이 책은 우 리에게 도시재생을 추진하기 위한 전제조건으로 해당 지역의 잠재적 지대(potential rent) 파악의 필요성과 중요성을 암시한다.
95 연구자의 서가 25회 예고
임은선 국토연구원 공간정보사회연구본부장이 다음 호 필자 로 나섭니다. 많은 관심 부탁드립니다.
potential yield of property capital at time t1
〃 〃 t2
〃 〃 t3
actual yield of property capital at time t2 f r ndringstryck, (pressure to change), t2
periphery center periphery
time Capacity
demand for capacity
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development of capacity
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