1. 서론
최근 그린벨트 규제완화에 대한 논의가 많이 이루어지고 있다. 이들 논의의 대부분은 그때그때의 상황에서 필요에 따라 규제를 해야 한다 혹은 규제를 풀어 야 한다는 주장만 있을 뿐 그린벨트 규제의 실증적 비용이나 편익에 대한 분석은 전혀 뒷받침되고 있지 않다. 본 연구에서는 그린벨트 규제로 우리가 지불한 대가 를 수량화함으로써 그린벨트 규제의 사회적 비용을 계산해 보고자 하는데 목적이 있다.
도시가 너무 비대화되고 있다는 우려에서 도시를 더 이상 크지 못하도록 하기 위해서 정부는 1972년 도시계획법의 개정으로 개발제한구역을 도입하였다. 도시 주변에 둘러쳐진 그린벨트는 도시의 무질서한 확산을 방지하고, 도시주변의 자연 환경을 보호하여 도시민의 건전한 생활환경을 확보한다는 목적으로 도입된 규제 로 그린벨트로 지정된 곳은 녹지로 지정되어 용도변경이나 개발이 제한되어 있다.
그러나 실제로는 그린벨트로 인하여 도시의 확산이 진정되었다기 보다는 도시 의 고밀도화를 가져왔을 뿐 아니라 그린벨트를 넘어서 도시의 확장이 나타났고 도시내 토지와 그 주변의 토지 가격을 상승시킨 결과를 가져왔다.1)
본 고에서는 그린벨트규제가 과연 도시를 얼마나 확산시켰는지, 토지의 가격을 얼마나 상승시켰는지를 알아보고 이로 인한 사회적 비용을 추계하고자 한다. 제 2장에서는 그린벨트규제가 어떻게 도시를 확산시키고 토지임대가격을 상승시켰는 지를 모델을 통하여 설명하고, 제3장에서는 분석모형을 수립했으며 제 4장에서는 Rent Gradient를 추정하였고 제 5장에서는 사회적 비용을 추계하였으며 제 6장에 서 결론을 맺고 있다.
2. 개발제한구역의 도시확산 효과2)
개발제한구역이 어떻게 도시를 확산시키는 결과를 가져오는지에 대해 모델을 통해 설명해 보자. 장기적으로 보면, 도시와 농촌의 구분은 토지를 도시적 용도 로 사용하고자 하는 사람과 비도시적 용도로 사용하고자 하는 사람간의 경쟁관계 에 의하여 결정된다. 만약 전자의 지불의사가 높은 토지라면 도시적 용도로 사용
1). 김정호(1995) 참조 2). 김정호(1995) 참조.
될 것이고 후자가 높은 토지라면 농지로 사용될 것이다. 도시적 용도에 대한 지 불의사가 도시중심으로부터의 거리에 따라 감소한다면 도시와 농촌의 경계는 양 용도의 지불의사가 일치하는 점에서 결정될 것이다. <그림 1a>에서 R은 도시내 에 건축된 공간의 단위면적당 가격을 나타낸다. R이 우하향하도록 그려진 것은 도심지에 가까울수록 공간의 가격이 비싸짐을 의미한다. 건축밀도 H는 R과 건축 비(C(H))에 의해서 결정되는데 건축비는 도심지로부터의 거리와 무관하기 때문에 건축밀도 H는 R과 마찬가지로 우하향한다. 토지의 가격은 건축행위로부터 얻어 지는 총수입에서 건축비를 뺀 값이다. 건물로부터 얻어지는 총수입은 건축밀도 H에 건축된 공간의 단위면적당 가격 R을 곱한 값이다. <그림 1b>의 PR은 이렇 게 얻어진 토지의 가격을 나타낸다.(PR=R*H-C(H)). PR은 토지를 도시적 용도로 사용하고자 하는 자의 토지에 대한 지불의사이기도하다. 규제가 없다면 토지임대 가격은 건축된 공간의 가격과 마찬가지로 도심으로부터의 거리가 증가함에 따라 우하향한다.
한편 <그림 1b>의 PA는 토지를 비도시적 용도로 사용하고자 하는 자의 토지 에 대한 지불의사이다. PA가 횡축에 수평하도록 그려진 것은 농업의 생산성과 도심으로부터의 거리간에는 큰 관련이 없다고 가정하였기 때문이다. 도시와 농촌 의 경계는 PR과 PA가 일치하는 Xe이다. PR이 PA보다 높은 Xe 왼쪽의 토지들은 도시용으로 사용될 것이고 PR가 PA보다 낮은 Xe 오른쪽의 토지들은 비도시적 용 도로 사용되거나 녹지의 상태로 남아 있게 된다.
도시의 무분별한 확산을 우려한 정부가 미리 XR1과 XR2 사이의 토지를 개발제 한 구역으로 지정하고 녹지로 지정하거나 건축밀도를 HG로 규제한다고 생각해 보 자. 그 일차적인 파급효과는 <그림 1c>의 H아래 면적중 빗금친 XR1과 XR2 사이 의 면적에 해당하는 공간이 사라져 버린다는 점이다. 즉 XR1과 XR2사이에 살았을 사람들이 갈 곳을 잃어버리는 것이다. 이들은 다른 지역에서 살 곳을 찾아야 하 기 때문에 모든 지역에서 건축된 공간의 가격이 R'으로 상승한다. <그림 1a>.
그 결과 XR1과 XR2사이의 구간을 제외한 전 지역에서 건축밀도가 상승하며 토지 에 대한 지불의사도 XR1과 XR2사이를 제외한 모든 지역에서 상승한다. 개발제한 구역으로 지정된 XR1과 XR2사이 구간의 토지에 대한 지불의사는 다른 지역의 그 것보다 현저히 낮아지는 불연속적 현상이 나타난다.
개발제한구역 지정으로 ‘무분별한’ 도시의 확산이 막아질지의 여부는 토지의 가 격인 PR' 및 PA의 높이가 어떤가에 달려 있다. 개발제한구역으로 인해 새로이
<그림 1a> 그린벨트로 인한 도시의 확산
주택
가격
R' R
0 거리
<그림 1b>
지불 의사
PA
PR' PR
0 XR1
XR2
Xe Xe' 거리
<그림 1c>
건축 밀도
H' HR
H
A HG
0 XR1
XR2
Xe Xe' 거리
형성된 토지의 임대료 곡선 PR' 및 PA가 같아지는 지점이 개발제한구역 경계 인 XR2 안 쪽에 있다면 개발제한구역으로 인해 도시가 차지하는 면적은 변함이 없거나 또는 줄어든다. 하지만 새로운 토지의 임대료 곡선과 PA가 만나는 지점 이 개발제한구역의 외곽에 위치하게 되면 도시는 개발제한구역을 뛰어넘어서 확 산된다. 도시내의 인구가 어느 정도를 넘어서게 되면 개발제한구역으로 지정된 녹지의 면적보다, 그것 때문에 추가로 전용되는 농지나 임야의 면적이 커지게 될 수 있다.
우리나라의 그린벨트들은 도입 당시 이미 개발된 지역의 외곽을 경계로 해서 둘러쳐져 있는 것이 대부분이다. 그렇다면 현 시점에서 살펴볼 때, 인구증가 속 도가 빨랐던 도시일수록 개발제한구역의 지정으로 인한 농지나 임야의 추가적 전 용면적이 많았다는 결론을 내릴 수 있다.
3. 모형수립
그린벨트규제의 비용을 구하기 위하여 도시공간모형의 대표격이라 할 수 있는 뮤스-밀스 모형(Muth-Mills Model)3)을 이용했다.
이 모형의 근간은 도시지역내에서 통근비용의 차이가 주택임대가격차이를 가져 오고 이러한 가격차이가 도시의 공간구조를 형성한다는 것이다. 뮤스-밀스는 토 지를 마지막 소비재인 주택을 생산하는데 있어서의 중간투입물로 하여 보다 현실 적인 모델로 분석하였다.
도시거주자들은 중심사업지구(CBD, central business district)로 출퇴근을 하는 데, 왕복통근 1km당 통근비용을 t, 중심사업지구로 부터 거주하는 곳까지의 거리 를 x라 할 때(중심사업지구는 x= 0 인 점이다) 통근비용은 tx가 된다. 모든 소 비자들의 일정기간동안의 소득은 y 로 동일하고, 기호는 동일하다고 가정한다.
주택의 소비량은 q(평), 주택이외의 모든 다른 재화의 소비가 c 일 때, 효용함수
v( c,q)는 strictly quasiconcave하고 주택이외의 모든 다른 재화의 가격은 도시내 모든 지역에서 동일하다고 가정한다. 주택의 단위면적당 임대가격, p는 도심에서 멀어질수록 낮아진다.
예산제약은 y -tx =c +pq 이므로 c 는 y-tx- pq 로 표현될 수 있고, 따라서 효용함수는 v( y-tx -pq,q) 로 표현된다.
어떤 위치에 거주하든 모든 사람의 효용수준은 같다. 만약 교외에 거주하면서 넓은 공간에서 사는 것이 시내에 살면서 좁은 공간에 사는 것보다 효용이 낮다면 후자의 선택으로 바꿀 것이다. 교외의 거주자들은 가처분 소득이 적기 때문에 중 심거주자들만큼의 효용을 유지하기 위해서는 교외의 토지임대가격은 낮을 것이다.
부문별로 분석해 보기로 하고 먼저 소비자의 수요측면을 분석해 보면, 소비자 는 효용을 극대화하기 위해서
max v( y -tx-pq,q) q
다음의 first order condition을 만족해야 한다.
3). Brueckner(1987) 참조.
v2( y-tx-pq,q)
v1( y-tx-pq,q) = p ...(1)
식 (1)은 한계대체율이 p 이라는 것을 의미하고
v( y-tx -pq,q) = U ...(2)
식 (2)는 선택된 소비묶음은 U의 효용을 갖는다는 것을 의미한다.
효용함수를 Cobb-Douglas 함수로 가정하고 가격(p)와 수량(q)를 구한다.
max U =( y -tx-pq) α q β q
효용극대화조건을 만족하기 위해서는
v 1= α cα-1 qβ v 2= β cα qβ- 1
이므로 FOC에 대입하여 풀면
q= β α + β
y-tx
p ... (3)
pq= β ( y-tx) α +β
이고, 이를 (2)식에 대입해서 풀면
p= α
α
ββ (α +β )
-(α+β)
β (y-tx)
α+β
β U
-1 β
=AU
-1
β (y-tx)
α+β
β (A=α
α
ββ( α+β)
-(α+β)
β 일 때)... (4)
q= β
α +β( y -tx) A- 1U
1
β ( y-tx)
-α+β β
=BU
1
β( y-tx)
-α
β (B = β α +β [ α
α
ββ ( α +β)
- α+β
β ]-1 일 때)
으로 가격과 수량이 결정된다.
주택에 대한 공급측면을 분석해 보자.
주택을 생산하기 위해서는 토지(l), 자본(N), 노동이 필요한데 노동은 배제하고 분석한다. 주택생산함수, Q = H( N,l)는 H1⋎0이고 H11⋏0하여 concave하고,
H 2⋎0하며, 규모의 경제는 일정한 것으로 가정한다.
r은 단위면적당 토지임대가격이고, i는 단위자본당 이자율이라고 할 때, 이윤 함수는 π =pH( N,l) -iN -rl 이 된다. 토지 단위면적당 이윤에 초점을 맞추어 분 석한다.
π
acre = p H( N,l) l -i N
l -r
=pH( N
l ,1) -iN
l -r ≡pH( S,1) -iS- r
=ph ( S) -iS-r
S는 건축밀도, h( S)는 단위면적당 주택생산함수이고, 단위면적당 이윤은 단지
S, 건축밀도에 의해 결정된다. i는 일정하다고 하면 생산자는 단위면적당 이윤 을 극대화하는 S를 선택한다.
max Π
acre =ph ( S) - iS- r
S
이윤극대화조건은
ph'( S) -i=0 ... (5)
이며, 생산자는 0의 이윤행동을 한다고 하자.
ph( S) -iS-r =0 ... (6)
생산함수를 Cobb-Douglas 함수로 가정하고,
H( N,l)= N γ l1 -γ H(N,l)
l = Nγl- γ
=( N l
γ
)
= Sγ
이윤을 극대화하는 건축밀도(S)와 지대(r)를 수식으로 구해 보자. 생산함수를 Cobb-Douglas 함수로 했을 때 이윤함수는
Π = p S γ-iS-r ... (7)
이 되고, FOC는
γpSγ - 1-i=0
로, 건축밀도
S=( γp i )
1 1 -γ
이다. 이 식의 p에 앞의 소비자선택에서 구해진 가격(=AU
-1
β (y-tx)
α+β
β )을
대입하여 풀면
S= C U -
1 β(1-γ )
( y- tx)
α+β β(1 -γ )
i
1
r-1 ... (8) (C= γ 1 -γ1 [ α αββ ( α +β )-α+ββ ] (1 -γ )1 일때)
이 된다. 이를 0의 이윤조건식인
Π = p Sγ-iS-r= 0
의 S에 이를 대입해서 풀면,
r=
AU
-1
β ( y-tx)
α+ β
β [C U-
1 β(1 -γ)
( y-tx)
α+β β(1 -γ )
i
1
r-1 ]γ- i[ CU -
1 β(1 -γ )
( y-tx)
α+ β β(1 -γ)
i
1 r -1]
=E U -
1 β(1 -γ)
( y- tx)
α+β β(1 -γ )
i
r
r -1 -C U -
1 β(1 -γ)
(y- tx)
α+β β(1 -γ )
i
r r -1
(여기서 E= [ α
α
β β ( α +β )- α+ββ ]
1 (1-γ )
γ
γ
(1 -γ) 일 때)
= ( E -C )[ U -
1 β(1-γ )
( y-tx)
α+ β β(1-γ )
i
r r -1]
(E-C =[ α βαβ ( α +β) - α+ββ ] (1 -γ)1 γ (1-γ )γ -[ α αββ ( α +β )- α+ββ ] (1 -γ)1 γ 1 -γ1 =( 1- γ)[ α
α
ββ ( α +β )- α+ββ ]
1 (1 -γ)
γ
γ
(1-γ ) 이므로)
= E ( 1- γ)[ U-
1 β(1-γ )
( y-tx)
α+β β(1 -γ)
i
r
r-1] ... (9)
으로 건축밀도와 토지임대가격이 결정된다.
도시의 균형조건을 살펴보면, 첫 번째 균형조건은 도시적 용도에 대한 지불의 사가 도시중심으로부터의 거리에 따라 감소한다면 도시와 농촌의 경계는 양 용도 의 지불의사가 일치하는 점에서 결정된다는 것이다.
이를 수식으로 표현하면
r( x c,y,t,u) = rA
으로, 즉 rA는 외생변수인 농지가격이고 xc는 도심과 도시경계간의 거리라
할 때 도시적 용도로 쓰여지는 토지의 가격 r이 농지가격과 같은 선에서 도시의 경계인 xc가 정해진다.
두 번째 균형조건은 xc내에 살고 있는 인구수는 L이 되어야 한다는 것이다.
인구밀도 (D)는
D = person
acre = h ( S)
q
= [ CU -
1
β(1-γ )( y-tx)
α+β β(1 -γ )i
1 r -1 ]γ BU
1
β( y-tx) -
α β
=F U -β(1-γ )1 ( y-tx) β(1 -γ )α- γβ i r -1r ( F = α +β
β γ
r 1 -γ[ α
α
β β( α +β)- α+ββ ]
1 1 -γ
이므로
⌠⌡
xc
0 2πxD(x,y,t,u)dx=L
를 만족해야 한다.
두가지 균형조건에 수요측면과 공급측면에서 구해진 지대 r과 인구밀도함수
D를 대입해서 기술하면
E (1- γ)U -
1 β(1 -γ )
( y- txc)
α+ β β(1 -γ )
i
r
r -1 = rA ... (10)
2πF U -
1 β(1 -γ )
i
r r -1 ⌠
⌡
xc
0 x( y-tx)
α +γβ β(1 -γ)
dx= L ... (11)
으로 표현된다. 식 (11)의 2π는 x 거리에 해당하는 토지를 모두 사용한다는 것을 의미한다. 이 두 식을 연립방정식으로 풀어 U와 xc에 대한 해를 구할 수 있다. 두 식은
LE ( 1- γ)( y-txc)
α+β β(1 -γ)
rA = 2πF ⌠⌡
xc
0 x( y-tx)
α+γβ
β(1 -γ)dx ... (12)
으로 표현되고 이식으로 부터 xc를 구하고 식 (10)에 이를 대입하여 U를 구한 다.
4. Rent G radient 추정
(1) 분석자료 및 추정식
함수추정을 위해 이용된 데이터에 대하여 설명하면 다음과 같다.
소득(y)은 여가의 가치를 의미하는 시간소득을 포함하지 않은 소득과 시간소득 을 포함한 소득이 있는데, 시간소득을 포함하지 않은 소득은 1인당 GNP(7,805,877 원)로 했고 시간소득을 포함한 소득은 1인당 GNP와 시간소득4)의 합(10,928,228 원)으로 구했다.
통근비용(t)도 시간비용을 포함하지 않은 통근비용과 시간비용을 포함한 통근 비용이 있다. 시간비용을 배제한 통근비용은 우리가 출퇴근을 할 때 드는 비용을 승용차를 타고 다니는 경우에는 자동차 구입비와 자동차유지비만을, 버스나 지하 철을 타고 다니는 경우에는 버스요금이나 지하철요금만을 의미하고, 시간비용을 포함한 통근비용은 자동차 구입비나 유지비, 버스요금, 지하철요금 뿐 아니라 출 퇴근에 소요되는 시간을 금액으로 환산하여 통근비용으로 계산한 것을 의미한다.
각각의 통근비용은 서울시 중간소득층 승용차, 시내버스, 좌석버스, 지하철의 km 당 1년기준 출퇴근비용을 가중평균하여 구했다. 시간비용을 포함하지 않은 통근 비용은 41,400.5원이고 시간비용을 포함한 총통근비용5)은 139,598.9원이다.
농지임대가격6)(rA)은 평당 쌀 기준 소작료(1995)로 568.5원이고, 주택임대가격
4). 시간소득은 시간비용에 대응되는 개념으로 24시간 중 8시간은 일을 하고 하루에 8시간은 수면 등 생리활동을 위해 소비한다고 보고 나머지 8시간에 대한 소득을 근로소득의 40%로 보고 계산 하였다.
5). 서울시정개발연구원, 「서울의 생산성지표에 관한 연구(I) -서울의 교통혼잡비용 추정과 영향 분석- 」참조. 통근비용자료는 '93년기준이기 때문에 다른 자료들의 기준년도 '95년과 일치시키 기 위해 물가상승률을 감안하였다. 총통근비용에 포함된 시간비용은 ‘통근소요시간*(1시간당 시 간비용 / 60)‘ 으로 구했다. 1시간당 시간비용을 1시간당 1인당 국민소득(3117원)의 40%로 보고 계산하면 1247원이고 통근소요시간은 앞의 자료를 참조하였다.
교통수단별 통근비용은 다음의 표와 같다.
비율(%) 통근비용(원) 총통근비용(원)
승용차 15.6 101360.9 162715.8
시내버스 33.1 20147.1 137443.4
좌석버스 2.1 27789.1 154057.1
지하철 11.9 24315.5 112738.8
6). 농지가격은 매기 마다의 농지로 사용하고자 하는 사람의 토지에 대한 지불의사를 의미하는 것 이다. 농림수산부, 「농산물 생산비 통계」(1995) 참조.
(p)은 수도권 전용면적 25.0평에서 25.9평 크기 아파트의 평당 전세임대가격7)
*0.12*1.12으로 구했다. 여기서 0.12는 연간이자율을 12%라고 가정하고 임대가격 의 이자비용을 계산하여 순임대비용을 계산하기 위한 것이며, 1.12는 농지임대가 격과 비교해서 농지임대가격은 계약기간 만료 시점에 지불하고 주택임대가격은 계약기간 개시 시점에 지불하기 때문에 이를 일치시키기 위해 곱하게 된 것이다.
주택생산의 자본계수8)(r)는 0.5996, 인구(L)9)는 수도권인구로 18,496,045명, 도 심으로 부터의 거리(x)는 서울시와 5대신도시의 경우는 국토개발연구원에서 실사 를 통해 얻은 측정치이고 그밖의 지역은 지도를 통하여 수작업으로 측정하였다.
그린벨트 내․외부 경계는 서울시청을 중심으로 동․서․남․북․북동․북서․남 동․남서 팔방향 내․외부 경계의 평균치이다.10)
<표 1> 분석자료
자 료 값 소득
여가가치 포함하지 않은 소득 여가가치 포함한 총소득 통근비용
시간비용 포함하지 않은 통근비용 시간비용 포함한 총통근비용 농지임대가격
주택임대가격
주택생산의 자본계수 인구
그린벨트의 도심으로 부터의 거리
내부 외부
7,805,877원 10,928,228원
41,400.5원 139,598.9원 568.5원
0.5996 18,496,045명
11km 25km
7). 전세임대가격은 부동산뱅크」(1996,5)을 참조.
수도권은 서울시 전체 지역과 분당, 산본, 일산, 중동, 평촌, 고양시, 과천시, 광명시, 구리시, 군 포시, 부천시, 성남시, 수원시, 시흥시, 안산시, 안양시, 의왕시, 의정부, 인천직할시의 25평대의 아 파트 전세임대가격의 상한가와 하한가의 평균임대가격을 조사하여 803개의 관찰치를 가지고 분석 하였다.(필요한 분께는 자료 제공할 수 있음)
8). 김정호․조영하, 「주택생산에 관한 연구」(1989) 참조.
9). 「주민등록인구통계」(1995), 서울시, 인천시, 경기도편 참조
10). 내부경계는 방향순서별로 3, 15, 11, 10, 8, 13, 13, 16.5의 평균치이고 외부경계거리는 17, 30, ,27, 34, 18, 23, 25, 30의 평균치이다.
Muth-Mills 모형은 단핵도시 및 폐쇄도시의 가정 뿐 아니라 모든 시민의 소득 및 효용이 동일하다는 등의 매우 강한 가정들이 전제되어 있기 때문에 현실을 이 모형으로 분석하는 것은 한계가 있으나 다른 적절하고 단순한 모형이 없으므로 이 모형을 이용하였다.
이 모형에서 효용극대화를 위한 소비자선택에서 주택임대가격식,
p = AU
-1
β ( y-tx)
α+β
β (A =α βαβ( α +β) -(α+β)β 일 때)
가 구해졌다. 이 식은 주택가격이란 교통비를 공제한 후의 소득에 의해 결정 됨을 의미하는데 모든 사람의 소득이 일정하므로 주택가격이 교통비에만 의존함 을 나타낸다. 양변에 로그를 취하고 소득이 일정하다는 가정을 조금이나마 해소 하기 위해서 8학군과 비8학군을 구분하여 학군더미변수를넣어 추정하였다. 이 식 의 효용(uR)은 그린벨트규제가 있는 현재상태의 효용수준이다. 따라서 추정식은
ln p=ln G + α +β
β ln (y-tx) +δDummy+ε ... (13)
로 여기서 G =α βαβ (α +β) -(α+β)β UR- 1β 이다.
(2) Ren t Gradient 추정
앞으로 진행될 모든 분석은 시간비용을 포함하지 않은 것과 시간비용을 포함하 는 것을 구분하여 이루어졌다. 즉 먼저 시간비용을 포함하지 않은 통근비용(t)과 시간소득을 포함하지 않은 소득(y)을 가지고 추정하고, 그 다음에 시간비용을 포 함한 통근비용(tt)과 시간소득을 포함한 소득(yt)을 가지고 추정해 보았다.
1) 시간비용과 시간소득을 포함하지 않았을 때의 Rent Gradient
시간비용이나 시간소득은 배제한 통근비용과 소득을 가지고 식 (13)를 추정한 결과는 <표 2>과 같은데 추정값은 유의한 것으로 나타났다.
<표 2> 시간개념을 포함하지 않았을 때의 주택임대가격식 추정결과
R2 constant y-tx 계수 Dummy 계수 추정값 0.62 -48.30
(-21.29)
3.29 (22.88)
0.28 (18.06)
* ( )안의 값은 t-값임.
α +β =1로 가정하고 추정된 계수값을 가지고 α값과 β값을 구한다. 즉 추정
된 계수는 α +β
β 이고 α +β = 1이므로 α값과 β값을 구하면 <표 3>와 같다.
<표 3> 시간개념 배제시의 파라메타 값
α β
추정값 0.6961 0.3039
현재 그린벨트 규제가 있는 상태의 효용(uR)은 추정된 constant와 앞에서 구해 진 α값과 β값을 이용하여 구할 수 있다. 즉 추정된 constant는
ln G =ln [α
α
ββ( α +β)
-(α+β) β U- 1β]
= ln α
α β β - 1
β ln U
이므로 이에 α값과 β값을 대입하여 UR을 구하면 1,282,229이다. 구해진 효용 수준은 절대적인 값이 중요한 의미를 갖는 것이 아니라 토지임대가격이나 주택임 대가격, 그리고 사회적 비용을 추계하는 데 사용되는 값으로 의미가 있다.
효용수준 UR을 식 (9)에 대입하여 현재 그린벨트규제가 있을 때의 토지임대가 격과 거리간의 관계를 볼 수 있고 이는 <그림 2a>의 rR로 나타난다.
rR = E ( 1- γ )[ U-
1 β(1 -γ)
R (y-tx)
α +β β(1 -γ)i
r r -1] = 1.59* 10- 17(7805877-41400.49x)8.22
현재의 도시경계( xcR)는 구해진 UR를 식 (10)를 변형시킨 다음의 식,
( y-txc )=U( rA
E (1- γ)i
r r-1
) β(1 - γ)
에 대입하여 구하고 이렇게 구해진 값은 85.3km인 것으로 나타났다.
만약 그린벨트규제가 없었다면 효용수준이 어떻게 되었을 지에 대해 살펴보자.
일반균형조건식 (12)을 그린벨트가 없는 경우와 그린벨트가 있는 경우로 구분하여
α값과 β값을 대입하여 그린벨트가 없는 경우의 도시경계( xc'0)와 그린벨트가 있 는 경우의 도시경계( xc'R)을 구하고 이들을 식 (10)에 대입하여 일반균형조건을 만족하는 그린벨트규제가 없을 때와 있을 때의 효용을 구한다.
즉 그린벨트가 없을 때의 도시균형조건은
LE ( 1- γ)( y- t xc'0)
α+β β(1-γ)
rA = 2πF ⌠⌡
xc'0
0 x( y-tx)
α+γβ β(1 -γ )dx
이고, 그린벨트가 있을 때의 도시균형조건은
L E( 1 -γ )( y-t xc'R)
α+β β(1-γ)
rA = 2πF ⌠⌡
x1
0 x(y-tx)
α+γβ β(1-γ )
dx+⌠⌡
xc'R
x2
x(y-tx)
α+γβ β(1-γ )
dx
이다. 여기서 x1은 내부 그린벨트 경계를 나타내고 x2는 외부 그린벨트 경계 를 나타낸다. 이 두 식에 파라메타값을 대입하여 구하면 그린벨트가 없을 때의 도시경계는 163.889km이고 그린벨트가 있을 때의 도시경계는 164.75km이다. 이 값들을 식 (10)를 변형시킨
U=( E ( 1-r)i
r r-1
rA )β(1 -r)
에 대입하여 일반균형조건을 만족하는 그린벨트가 없을 때의 효용은 141,380이 고 그린벨트가 있을 때의 효용은 136,443이다.
그린벨트가 존재하는 실제의 효용이 균형조건식에서 구해진 그린벨트가 있을 때의 효용과 일치하고, 그래서 균형조건식에서 구해진 그린벨트가 없을 때의 효용 과 그린벨트가 있을 때의 효용을 가지고 다음 단계를 분석해야 한다. 그러나 도 시균형식으로 부터 구해진 그린벨트가 있을 때의 효용과 실제 그린벨트가 있는 때의 효용이 매우 큰 차이를 보이고 있어 차선책으로 균형조건식에서 구해진 효 용의 비율, 즉 141,380 : 136,443의 비율을 반영하여 그린벨트가 없을 때의 효용 을 구하여 이용하였다. 그린벨트가 존재하는 현재상태의 효용, 1,282,229에 대응 되는 그린벨트가 없을 때의 효용수준(u0)은 1,328,624이다. 이 값을 식 (10)에 대 입하여 그린벨트가 없을 때의 도시경계를 구하면 81.5km인 것으로 나타났다.
그린벨트가 없을 때의 효용(u0)를 식 (9)에 대입하여 그린벨트가 없을 때의 토 지임대가격과 거리와의 관계를 보면 <그림 2>의 r0 이다.
r0 = E ( 1- γ)[ U-
1 β(1 -γ )
0 ( y-tx)
α+β β(1 -γ )
i
r r-1 ] = 1.46* 10- 17(7805877-41400.49x)8.22
주택임대가격과 거리와의 관계를 식(4)에 효용값을 대입하여 구하면,
pR= AU
- 1 β
R ( y-tx)
α+β β
= 1.06* 10- 21(7805877-41400.49x)3.29
p0 =A U
-1 β
0 (y-tx)
α+ β β
= 9.40* 10- 22(7805877-41400.49x)3.29
이다.
그린벨트규제가 도입되어 주택임대가격, 토지임대가격이 상승하고 도시는 확산 된 것으로 나타났다. 만약 그린벨트가 없었다면 도시의 경계가 도심으로 부터 반 경 81.5km일 것이지만 그린벨트 규제가 도입되어 11km 지점에서 25km 지점까지 는 그린벨트로 지정되어 토지가 이용되지 못하고 사람이 살지 못하기 때문에 도 시의 주택임대가격이 상승하고, 토지임대가격은 그린벨트내에서는 현저히 낮아지 고 그린벨트이외의 도시지역은 상승하면서 도시는 반경 85.3km로 확산된 것이 다.11)
확산된 도시의 면적 측면에서 보면 그린벨트가 존재하는 현재의 면적이 22,847km2이고 그린벨트가 없을 때의 면적이 20,857km2으로 그린벨트가 없었다면 현재보다 도시의 면적이 9%(2,000km2)는 줄었을 것이라는 결과를 보여주고 있 다. 이 확산된 면적은 그린벨트로 설정된 11km에서 25km에 해당하는 지역의 면 적(1,583km2)보다 넓은 면적이다.
그린벨트가 도입되면 도시의 크기가 확산될 뿐 아니라 도시의 건축밀도도 상승 할 것이다. 그러면 과연 건축밀도는 얼마나 변화했는 지 살펴보자. 건축밀도는 식 (8)
S= C U -
1 β(1-γ )
( y- tx)
α+β β(1 -γ )
i
1 r-1
11). 실제로 수도권의 경계가 85.3km는 아니다. 분석에서 이러한 결과가 나오게 된 것은 도시용 토지임대가격과 농업용 토지임대가격의 일치점에서 도시경계가 설정된다는 이론을 이용했기 때문 이 아닌가 한다. 많은 토지이용규제가 존재하는 현실에서는 도시와 농촌의 경계가 도시적 용도로 사용하고자 하는 사람의 지불의사와 농업용도로 사용하고자 하는 사람의 지불의사가 일치하는 점 에서 결정되지 않을 것이다.
<그림 2> 그린벨트로 인한 도시의 확산
rA rR
r0
pR
p0
sA
s0
로 구할 수 있는데 그린벨트 규제가 있을 때와 없을 때의 건축밀도는 각각
SR= 1.59* 10-17( 7805877-41400.5x)8.22 S0= 1.46* 10-17( 7805877- 41400.5x)8.22
이다. 그린벨트가 없었다면 지금보다 건축밀도가 25%정도는 낮아졌을 것이라 는 결과를 보여주고 있다.
2) 시간비용과 시간소득을 포함했을 때의 Rent Gradient
시간비용을 감안하여 통근비용에 시간비용을 추가하고 소득에 시간소득을 추가 하여 식 (13)를 추정한 결과는 <표 4>과 같은데 역시 추정값은 유의한 것으로 나 타났다.
<표 4> 시간개념 포함시의 주택임대가격식 추정결과
R2 constant y-tx 계수 Dummy 계수 추정값 0.61 -14.57
(-18.03)
1.14 (21.49)
0.28 (18.03)
* ( )안의 값은 t-값임.
α값과 β값을 구하면 <표 5>와 같다.
<표 5> 시간개념 포함시의 파라메타 값
α β 추정값 0.1222 0.8778
시간비용과 시간소득을 포함해서 규제가 있는 현 상태의 효용을 구하면 245,151이고, 이 때의 도시경계는 64.29km인 것으로 나타났다. 토지임대가격과 거리간에는
rR = 5.37* 10 -14( 10928228-139598.9 x)2. 85
의 관계에 있다.
시간개념을 포함하여 그린벨트규제가 없을 때의 효용수준을 구해 보면, 도시균 형조건식으로 그린벨트가 없을 때의 도시경계를 구하면 78.1225km이고 그린벨트 가 있을 때의 도시경계는 78.1394km이다. 도시균형조건을 만족하는 그린벨트가 없을 때의 효용은 301.726이고 그린벨트가 있을 때의 효용은 269.955이다.
앞에서의 방법과 마찬가지 방법으로 시간개념을 포함했을 때의 그린벨트가 존 재하는 현재상태의 효용, 245,151에 대응되는 그린벨트가 없을 때의 효용수준(u0)
을 구하면 274,002이다. 이 때의 그린벨트가 없을 때의 도시경계를 구하면 62.64km인 것으로 나타났다.
그린벨트가 없을 때의 토지임대가격과 거리와의 관계는
r0= 4.07* 10-14( 10928228-139598.9 x)2.85
주택임대가격과 거리와의 관계는
pR= 4.75* 10- 7(10928228 -139598.9 x)1.14 p0= 4.18* 10-7( 10928228-139598.9 x)1.14
으로 나타났다.
시간개념을 포함시켜 추정해 본 결과 만약 그린벨트가 없었다면 도시의 경계가 도심으로 부터 반경 62.64km일 것이지만 그린벨트규제가 도입되어 도시는 반경 64.29km로 확산된 것이다. 확산된 도시의 면적 측면에서 보면 그린벨트가 존재 하는 현재의 면적이 12,978km2이고 그린벨트가 없을 때의 면적이 12,321km2으로 그린벨트가 없었다면 현재보다 도시의 면적이 5%(658km2)는 줄었을 것이라는 결과를 보여주고 있다.
건축밀도 측면에서 보면 그린벨트 규제가 있을 때와 없을 때의 건축밀도는 각 각
SR= 5.37* 10- 14( 10928228-13598.9x)2.85 S0= 4.07* 10-14( 10928228- 139598.9x)2.85
이고 그린벨트가 없었다면 지금보다 건축밀도가 27%정도는 낮아졌을 것이라는 결과를 보여주고 있다.
시간비용을 포함하지 않았을 때와 시간비용을 포함했을 때를 비교해 보면, 시 간비용을 감안하지 않거나 감안했을 때 모두 그린벨트규제로 도시가 확대된 것은 마찬가지이나 시간개념을 배제했을 때에 시간개념을 포함시켜 시간비용과 시간소 득을 고려했을 때보다 그린벨트규제로 인하여 더 많이 도시가 확산된 것으로 나
타났다. 시간비용을 감안하지 않았을 때는 그린벨트가 없었다면 도시의 경계가 도심으로 부터 반경 81.5km일 것이지만 그린벨트 규제로 반경 85.3km로 확산되 었고, 시간비용을 감안했을 때는 그린벨트가 없다면 도시의 경계가 도심으로 부터 반경 62.64km일 것이지만 그린벨트규제로 반경 64.29km로 확산되었다. 도시의 확산정도는 시간개념을 감안하지 않았을 때 3.8km 확대되었고 시간개념을 고려했 을 때 1.7km 확대되어 시간개념을 고려하지 않았을 때 더 많이 확대된 것으로 나 타났다. 그러나 도시의 크기 자체는 그린벨트가 없는 경우나 있는 경우 모두 시 간비용을 감안하지 않았을 때가 시간비용을 고려했을 때 보다 훨씬 큰 것으로 나 타났다. 건축밀도는 시간비용을 고려하지 않았을 때 그린벨트를 도입하지 않았다 면 25% 낮아질 것이고 시간비용을 고려했을 때는 27% 낮아질 것으로 나타나 건 축밀도는 시간비용을 고려했을 때에 그린벨트로 인하여 약간 더 상승한 것으로 나타났다.
5. 사회적 비용 추계
사회적 비용도 토지임대가격선 추정과 마찬가지로 시간개념을 배제했을 때와 포함했을 때를 구분하여 추계하였다.
1) 시간비용, 시간소득을 포함하지 않았을 때의 사회적 비용
어떤 규제나 정책의 상대적 효율성(relative efficiency)을 테스트하는 기본기법 이 보상원칙(compensation principle)이다. 보상원칙은 비용-편익분석 (cost-benefit analysis)과 같은 일반적인 분석기법의 근간이 되는 것으로 어떤 변 화와 관련하여 수혜자의 편익의 합이 피해자의 손실의 합보다 크면 이 변화는 상 대적으로 효율적이라고 보는 것이다.
보상원칙을 적용하여 상대적 효율성을 평가하기 위해서는 개인의 효용수준이 어떻게 경제적 변화에 영향을 받고, 또 효용의 변화분을 화폐개념으로 측정해야 하는데 이는 보상변이(compensating varation), 동등변이(equivalent variation), 소 비자잉여의 변화분을 통하여 구할 수 있다.12)
그린벨트규제의 상대적 효율성을 평가하기 위해 그린벨트 규제의 보상변이, 동 등변이, 소비자잉여의 변화분을 구해 보자.
먼저 규제로 인한 개인의 효용변화를 화폐로 환산하는 것에 대해 설명하면, 그 린벨트규제가 없는 초기의 상태를 S0 라고 했을 때 S0 상태에서 효용은 U0 = {(u01, u02, ..., u0m)} 이고, 이때의 주택임대가격은 P0이고 주택량은 Q0, 가격이 1 인(가정에 의해) 토지이외의 다른 모든 재화 c0에 대해 y-tx0의 예산을 소비한다.
그린벨트 규제로 상황이 SR 상태로 바뀌면 효용은 UR = {(uR1, uR2, ..., uRm)}
로 되고, 주택가격은 PR이고 주택량은 QR, 토지이외의 다른 재화 cR에 대해 y-txR
의 예산을 소비하는 것으로 변했다.
어느 한 개인의 효용수준이 그린벨트가 도입되지 않았다면 u0(1,328,667) 이었 을 텐데 그린벨트규제가 도입되어 효용이 uR(1,282,229) 로 낮아졌다. 규제로 인 한 효용의 변화분을 화폐적 개념으로 환산해 보자. 보상변이는 SR상태에서 변화 된 실제효용수준 uR 으로 부터 초기의 효용수준 u0 를 유지하기 위하여 추가적으 로 요구되는 예산의 변화분을 의미한다. 정책변화로 SR상태가 된다 하더라도 각
12). Friedman, Lee. S(1984) 참조.
개인에게 보상변이를 주게 되면 개인의 효용수준은 초기수준과 같게 되는 것이다.
동등변이는 SR 상태로 변화하는 것을 막기 위해 개인이 S0 상태에서 포기해야 하 는 예산 b0 의 극대량을 의미하는 것으로 S0상태에서 초기의 효용수준 u0 으로 부 터 변화된 효용수준 uR 를 유지하기 위하여 추가적으로 요구되는 예산의 변화분 을 의미한다.
그린벨트규제의 보상변이를 구해 보자.
도심으로부터 13.5km지점13)에 거주하는 사람의 가처분소득(y-tx)은 7,246,970 원이고, 앞에서 구해진 규제가 있을 때의 효용(uR)를 식 (4)
pR=A UR-1β ( y-tx) α+ββ
에 대입하여 가격을 구하면 395,800원이고 이 가격을 식 (3)
qR= β
α +β
y-tx pR
에 대입하여 수량(면적)을 구하면 5.56평이다.
같은 방법으로 규제가 없을 때의 가격과 수량을 구하면 평당 가격이 352,100원 이고 수량은 6.24평인 것으로 나타났다.
<그림 3a>에서, AF는 q = β α +β
y-tx
p 로 주택수요곡선을 나타낸다. 그린벨트 규제가 없었다면 소비자들은 평당가격 352,100원 수준에서 6.24평을 구입하여 1,328,667의 효용수준을 갖는다. 그린벨트규제 도입으로 가격이 인상되어 395,800 원 수준에서 5.56평을 구입하여 효용이 규제도입 이전보다 낮은 1,282,229 수준이 되었다.
<그림 3b>를 보면 소비자는 가격이 변화된 후의 B점에 처해 있는 상태에서 그린벨트 도입이전의 효용수준 u0 로 되돌아 가기 위해서는 얼마만큼의 소득이 필요한가? 그린벨트 규제가 있을 때의 가격조건하에서 그린벨트규제가 없을 때
13). 분석을 위해 수집한 거리에 대한 자료의 중간값인 13.5km 지점을 기준으로 분석하였다. 본 분석에서 모든 지점에서의 효용수준이 동일하다는 가정을 하고 있으므로 13.5km지점 거주자에 대 한 예시가 모든 지점의 거주자에게도 동일하게 적용되어야 한다. 이를 살펴보기 위해 도심으로 부터 5km 지점, 30km지점에서 각각 는가에 대하여 살펴볼 필요가 있다.
의 효용을 유지하기 위해서는 예산선을 그린벨트규제가 있을 때의 가격조건인 DB의 기울기는 유지하면서 그린벨트규제가 없을 때의 효용수준 u0 와 접하는 점 까지 우상향으로 이동시키면 예산선이 EC로 되는데 이 때 보상변이는 종축의 DE로 나타난 소득의 양이다. 보상된 가처분소득( (t-tx)c)는 식 (4)를 변형시킨
( y-tx)c=A -βU0 PRβ
에 그린벨트가 없을 때의 효용(U0, 1,328,624)와 그린벨트가 있을 때의 가격(pR, 395,800원)을 대입하여 구할 수 있는데 그 값은 7,509,370원이다. 보상변이는 이 보상된 가처분소득에서 본래의 가처분소득(7,246,970원)을 뺀 값
<그림 3a> 가격변화에 따른 보상변이(compensating variation)
P
pR(395,800) p0(352,100)
D 0 5.56 6.24 q
<그림 3b> y-tx-pq 7,509,370 7,246,970 B
u0 (1,328,624)
uR (1,282,229)
5.56 6.24 q
보상변이 = 보상된 가처분소득 - 본래의 가처분소득
으로 이를 구하면 262,400원이다.
그린벨트규제의 동등변이를 구하면, 이는 SR 상태로 변화하는 것을 막기 위해 개인이 S0 상태에서 포기해야 하는 예산 b0 의 극대량을 의미하는 것으로 S0상태 에서 그린벨트규제도입 이전의 u0 으로 부터 변화된 효용수준 uR 를 유지하기 위 하여 추가적으로 요구되는 예산의 변화분을 의미한다.
소비자는 가격이 변화되어 <그림 4a>와 <그림 4b>의 B점에 처하게 되어 효 용수준은 uR 이 되는데 S0 상태에서 이 효용수준을 유지하기 위해서는 얼마만큼 의 소득변화가 필요한가? 그린벨트규제가 없을 대의 가격조건 하에서 그린벨트 가 있을 때의 효용수준을 유지하기 위해서는 예산선을 그린벨트규제가 없을 때의 가격조건인 DA의 기울기는 유지하면서 그린벨트규제가 있을 때의 효용수준 uR
와 접하는 점까지 이동시키면 예산선이 KJ로 되는데 이 때 동등변이는 종축의 DK로 나타난 소득 의 양을 말한다. 보상된 가처분소득(( t-tx)c)는 식 (4)를 변형 시킨 식
( y-tx)c=A -βUR P0β
에 그린벨트가 있을 때의 효용(UR, 1,282,229)와 그린벨트가 없을 때의 가격(p0, 352,100원)을 대입하여 구할 수 있는데 그 값은 6,993,780원이다. 동등변이는 본 래의 가처분소득에서 보상된 가처분소득을 뺀 값, 즉
보상변이 = 보상된 가처분소득 - 본래의 가처분소득
으로 이를 구하면 253,190원이다.
그린벨트규제의 비용을 구하는 또 다른 방법은 실제의 수요곡선으로 부터 소비 자잉여의 변화분으로 구하는 것이다. 즉 그린벨트가 없을 때의 소비자잉여에서 그린벨트가 있을 때의 소비자잉여를 뺀 값으로 구한다. <그림 3a>에서 보면 그 린벨트가 없을 때의 가격 p0 에서의 소비자잉여는 삼각형 p0FA이고 그린벨트가
있을 때의 가격 pR 에서는 pRFA이다. 가격인상으로 인한 소비자잉여의 손실분은 p0pRBA이다.
소비자잉여의 손실분은
⌠⌡
p0
0 ( β( y-tx) /p)dp- ⌠⌡
pR
0 ( β ( y-tx)/p)dp
로 257,662원이다.
<표 6>에 나타난 바와 같이 그린벨트 규제로 인한 개인의 비용이 보상변이로 구하면 262,400원이고, 동등변이로 구하면 253,190원이며, 소비자잉여손실분은 257,662원으로 구해졌는데 그린벨트 규제의 사회 전체의 비용을 계산하면 연간 약 4조7천억원에 달하고 있는 것으로 나타났다. 사회 전체의 비용은 개인의 비용 과 인구수의 곱으로 구한다.
<그림 4> 가격변화에 따른 동등변이(equivalent variation) y-tx-pq
7,246,970 6,993,780
u0
uR
5.56 6.24 q
<표 6> 시간비용,시간소득을 포함하지 않았을 때의 그린벨트의 사회적 비용 (단위: 원)
보상변이 동등변이 소비자잉여손실분
개인 262,400 253,190 257,662
사회전체 4,853,362,208,000 4,683,013,633,550 4,765,727,173,800
2) 시간비용, 시간소득을 포함했을 때의 사회적 비용
시간비용과 시간소득을 감안했을 때, 도심으로부터 13.5km지점을 기준으로 여 기에 거주하는 사람의 가처분소득(y- tx)을 구하면 9,043,643원이고, 규제가 있을 때의 가격과 수량은 399,343원과 19.9평이고 규제가 없을 때의 가격과 수량은 351,804원과 22.6평인 것으로 나타났다.
시간개념이 포함되지 않았을 때와 마찬가지 방법으로 보상변이를 구하면, 보상 된 가처분소득은 그린벨트가 없을 때의 효용(U0, 274,002)와 그린벨트가 있을 때 의 가격(pR, 399,343원)을 대입하여 구할 수 있는데 그 값은 10,108,000원이고 따라 서 보상변이는 이 보상된 가처분소득에서 본래의 가처분소득(9,043,643원)을 뺀 값으로 1,064,357원이다.
시간비용과 시간소득을 포함하여 그린벨트규제의 동등변이를 구하면, 보상된 가처분소득은 그린벨트가 있을 때의 효용(UR, 245,151)와 그린벨트가 없을 때의 가격(p0, 351,804원)을 대입하여 구할 수 있는데 그 값은 8,091,400원이고 따라서 동등변이는 본래의 가처분소득에서 보상된 가처분소득을 뺀 값으로 952,243원이 다. 시간비용을 포함시켜 그린벨트규제로 인한 소비자잉여의 변화분을 구하면 1,006,200원이다.
시간비용을 포함시켜 사회적 비용을 추계한 결과가 <표 7>에 나타나 있다.
그린벨트 규제로 인한 연간 개인의 비용은 약 1,000,000원 정도이고, 연간 사회 전 체의 비용을 계산하면 약 18조6천억원에 달하고 있는 것으로 나타났다.
<표 7> 시간비용,시간소득을 포함했을 때의 그린벨트의 사회적 비용 (단위: 원)
보상변이 동등변이 소비자잉여손실분
개인 1,063,357 952,243 1,006,200
사회전체 19,686,394,968,000 17,612,729,378,900 18,610,720,479,000
6. 요약 및 결론
정부는 새로운 규제를 도입하거나 현재 존재하는 규제를 완화할 때 그 규제 혹 은 규제완화의 효과를 평가하여 도입 혹은 완화여부를 결정해야 한다. 즉 규제도 입이나 규제완화 시에 그 규제나 규제완화의 비용과 편익을 분석하여 편익이 비 용보다 높을 때에만 규제를 도입하거나 완화해야 한다.
최근 그린벨트 규제완화에 대한 논의가 많이 이루어지고 있으나 이들 논의의 대부분은 그때그때의 상황에서 필요에 따라 규제를 해야 한다 혹은 규제를 완화 해야 한다는 주장만 있을 뿐 그린벨트 규제의 실증적 비용이나 편익에 대한 분석 은 전혀 뒷받침되고 있지 않다.
이 연구는 규제효과분석의 일환으로 그린벨트 규제의 비용을 추계하고 있다.
그린벨트 규제는 도시의 확산을 방지하기 위하여 도입되었지만 결과적으로 도시 의 확산을 가져왔고 건축밀도를 상승시켰으며, 토지임대가격과 주택임대가격도 상 승시켜 사회적으로 큰 비용을 낳은 것으로 나타났다.
이 연구는 시간개념을 포함한 것과 포함하지 않은 것으로 나누어져 분석이 이 루어지고 있다. 시간개념을 포함했다는 것은 소득에 여가의 가치를, 통근비용에 시간비용을 포함시켰다는 것을 의미한다.
시간비용을 포함하지 않고 계산하면 그린벨트가 없었다면 수도권의 크기가 약 9% 작았을 것이고 건축밀도도 지금보다 25% 정도 낮아졌을 것이다. 그리고 토 지임대가격은 지금보다 8%, 주택임대가격은 약 11% 낮아졌을 것이라는 결과가 나왔다. 그린벨트로 주택임대가격이 상승하고 좁은 면적에 살게 됨으로써 개인의 효용이 낮아졌고 이 낮아진 개인의 효용을 소비자잉여, 보상변이, 동등변이로 화 폐환산하면 그린벨트 규제로 인한 개인의 비용이 연간 약 25만원정도이고 사회전 체적으로는 연간 약 4조7천억원의 비용을 낳는 것으로 나타났다.
시간비용을 고려하여 계산하면 그린벨트 규제가 도입되지 않았다면 수도권의 크기가 약 5% 작았을 것이고 건축밀도도 지금보다 27% 정도 낮아졌을 것이다.
그리고 토지임대가격은 지금보다 24%, 주택임대가격은 약 12% 낮아졌을 것이라 는 결과가 나왔다. 그린벨트 규제로 인한 개인의 비용이 연간 약 1백만원정도이 고 사회전체적으로는 연간 약 18조6천억원의 비용을 낳는 것으로 나타났다.
시간비용을 포함하지 않았을 때와 시간비용을 포함했을 때를 비교해 보면, 시 간비용을 감안하지 않거나 감안했을 때 모두 그린벨트규제로 도시가 확대된 것은
마찬가지이나 시간개념을 배제했을 때에 시간개념을 포함시켜 시간비용과 시간소 득을 고려했을 때보다 그린벨트규제로 인하여 더 많이 도시가 확산된 것으로 나 타났다. 시간비용을 감안하지 않았을 때는 그린벨트가 없었다면 도시의 경계가 도심으로 부터 반경 81.5km일 것이지만 그린벨트 규제로 반경 85.3km로 확산되 었고, 시간비용을 감안했을 때는 그린벨트가 없다면 도시의 경계가 도심으로 부터 반경 62.64km일 것이지만 그린벨트규제로 반경 64.29km로 확산되었다. 도시의 확산정도는 시간개념을 감안하지 않았을 때 3.8km 확대되었고 시간개념을 고려했 을 때 1.7km 확대되어 시간개념을 고려하지 않았을 때 더 많이 확대된 것으로 나 타났다. 그러나 도시의 크기 자체는 그린벨트가 없는 경우나 있는 경우 모두 시 간비용을 감안하지 않았을 때가 시간비용을 고려했을 때 보다 훨씬 큰 것으로 나 타났다.
정부가 어떤 규제를 도입하려고 할 때나 규제를 완화하려고 할 때 그 규제의 비용과 편익을 분석하여 편익이 높을 때에만 규제를 도입하거나 완화해야 한다.
본 연구는 그린벨트 규제의 편익은 계산하지 않고 비용만을 추계하였기 때문에 본 분석만으로는 그린벨트 규제가 폐지되어야 한다 혹은 그린벨트규제는 유지되 어야 한다고 주장할 수는 없는 한계를 갖고 있다. 그린벨트 규제의 존폐를 논하 기 위해서는 그린벨트 규제의 편익이 계산되어야 할 것이다.
본문에서도 지적되었지만 뮤스-밀스 모형을 이용하여 그린벨트로 인한 도시의 확산정도와 사회적 비용을 추계하는 과정에서 문제가 되었던 것은, 그린벨트가 존 재하는 실제의 효용수준이 일반조건식에서 구해진 그렌벨트가 있을 때의 효용과 일치하지 않았던 것이다. 본래는 그린벨트가 존재하는 실제의 효용수준이 일반조 건식에서 구해진 그렌벨트가 있을 때의 효용과 일치하여 일반균형조건식에서 구 해진 그린벨트가 없을 때의 효용과 그린벨트가 있을 때의 효용을 가지고 분석해 야 했는데 일반균형식으로 부터 구해진 그린벨트가 있을 때의 효용과 실제 그린 벨트가 있을 때의 효용이 매우 큰 차이를 보이고 있어 차선책으로 일반조건식에 서 구해진 그린벨트가 있을 때의 효용과 그린벨트가 없을 때의 효용의 비율을 반 영하여, 실제의 그린벨트가 존재하는 상태의 효용에 대응되는 그린벨트가 없을 때 의 효용을 구하여 그린벨트가 없을 때의 도시경계 및 사회적 비용을 구했다. 이 것도 또 하나의 한계점으로 남아 있다.
참고문헌
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