전망하다

특집

제4차 산업혁명 시대의 상업용부동산 변화와 전망

2021 February vol.472

상업용부동산시장을

전망하다

02 국토시론

가속화하는 제4차 산업혁명, 변화하는 상업용부동산 이현석_ 건국대학교 부동산학과 교수,

부동산ㆍ도시연구원장

특집 | 제4차 산업혁명 시대의 상업용부동산 변화와 전망 06  제4차 산업혁명 시대의 우리나라

상업용부동산 변화 트렌드 이태리_ 국토연구원 부연구위원 12  오피스시장 변화 이슈와 전망 신현지_ CBRE코리아 이사, 공학 박사 22  물류부동산 비즈니스와 정책 이슈

김필립_ 로지스밸리 천마 대표이사, 물류학 박사 28  온ㆍ오프라인 전쟁과 리테일부동산의 미래 민성훈_ 수원대학교 건축도시부동산학부 교수 34  소형상가 변화 이슈 및 정책방안 차남수_ 소상공인연합회 연구위원 40  언택트시대 상권활성화 방안:

세종시 사례를 중심으로 김성표_ 대전세종연구원 연구위원

45 용어풀이 <270>

상업용부동산, 상업용부동산 정보 플랫폼 이태리_ 국토연구원 부연구위원

48 KRIHS가 만난 사람 <41> 이춘희 세종특별자치시장 “경제상황 변화를 주시하며 민생경제를 적극 챙기겠습니다”

인터뷰_ 이태리 국토연구원 부연구위원

54 2020 어반 오디세이(URBAN ODYSSEY) <14>

역사(驛舍)와 역사(歷史)의 복합문화공간:

문화역서울284

방승환_ 「닮은 도시 다른 공간」 저자

62 우리 동네 도시재생 이야기 <33>

쓸모없다고 여겨지는 것들 사이에서 찾아보는 영도의 미래

김철우_ 알티비피얼라이언스 대표이사

70 창조적 도시재생 시리즈 <8> 위대한 도시의 조건(알렉산더 가빈 지음)

위대한 도시의 시그니처: 공공장소의 재발견 한범덕_ 청주시장

73 국토 옴부즈만

74 문학과 공간 <2> 몽생미셸의 전설(모파상 지음) 외 신과 예술의 영역에서 마음의 안식을 찾는 곳, 몽생미셸과 옹플뢰르

정은혜_ 건국대학교 모빌리티인문학연구원 조교수, 지리학 박사

CONTENTS

48

54

74

제472호 2021년 2월호

Cover story

82 서평 | 서울광장의 재조명: 어떻게 자리매김할 것인가(최상철, 한영주 지음)

도시계획의 관점에서 광장의 역사를 돌아보다 박세훈_ 국토연구원 글로벌개발협력센터 소장

85 자료회원 가입 안내

86 연구자의 서가 <33> Crabgrass Frontier:

The Suburbanization of the United States (Kenneth T. Jackson 지음)

미국 교외화의 역사

이윤상_ 국토연구원 부연구위원

88 글로벌정보

각국의 상업용부동산 정책

94 국토연구원 단신

국토연구원 언택트 사랑나눔 바자회 개최 외

96 KRIHS 보고서

빈집 발생원인과 근린영향분석을 통한 빈집관리체계 개선방안 연구(조정희 외 지음) 박성남_ 건축공간연구원 부연구위원 4차 산업혁명 시대의 상업용부동산 수요 및 이용행태 변화 연구(이태리 외 지음) 정재원_ 국토교통부 사무관

100 연구보고서 구입 안내

102 기자칼럼

제4차 산업혁명과 급변하는 세계 부동산시장 손동우_ 매일경제신문 기자

103 지도로 보는 우리 국토 <26>

지역별/인구특성별 순이동인구 현황(2019년) 민성희_ 국토연구원 연구위원

발행일 2021년 2월 10일 발행인 강현수 편집위원장 문정호 편집위원 권규상, 남기찬, 박소영, 박종순, 안예현, 안종욱, 윤서연, 이보경, 이재춘, 이후빈, 임용호(가나다 순) 책임에디터·간사 한여정 전화 044-960-0114(대표), 044-960-0425(구독문의)

「국토」는 국토 전반에 관한 국내외 최신 정보와 현안 문제를 다루는 월간지입니다. 「국토」에 수록된 내용은 필자 개인의 견해이며, 국토연구원의 공식적인 견해가 아님을 밝힙니다.

2021년 「국토」에서는 지난해 9월부터 10월까지 국토연구원에서 주최한 제8회 아름다운 우리 국토 사진공모전의 수상작을 표지로 게재합니다.

본 작품은 우수상으로 선정된 김규완 님의

‘달달한 봄밤’(촬영지: 충북 충주시 살미면 수주팔봉)입니다.

상업용부동산시장을

전망하다

충북 충주시

국토시론

코로나 19로 인해 모든 것이 바뀌었다. 일에서는 비대면 업무가, 생활에서는 접촉의 회피가 일상이 되고 있다. 디지털의 활용으로 시간과 공간의 제약에서 해방되는 뉴 노멀(new normal)의 시대가 너무도 빨리, 강제적으로 다가왔다.

디지털 환경은 모바일의 보급으로 이미 조성되어 있었다. 우리는 언제 어디서나 온라인으로 접속만 하면 업무, 교육, 생활 등이 대부분 가능한 삶을 살고 있다. 제 4차 산업혁명은 이 점을 부각하며 등장한 용어다. 모바일과 인터넷이 만들어낸 가 상과 실제공간의 결합은 사람과 사물을 연결하고 지능화되면서 융 · 복합을 가속시 키고 있으며, 그 핵심은 초연결(hyperconnectivity), 초지능(superintelligence), 융 · 복합(convergence)으로 정리된다.

초연결은 시공간의 제약을 극복하면서 공간, 사물, 사람을 상호 연결하여 새로운 성장기회와 가치의 창출을 의미한다. 아마존과 구글이 만든 온라인의 거대한 시장 은 그 대표적 사례다. 초지능은 대량의 데이터와 상호 작용하여 스스로 학습하는 빅 데이터나 인공지능(artificial intelligence: ai)을 말한다. 예를 들어, 테슬라는 전기 자동차 업체이다. 전기자동차를 단순하게 보면 화석연료에서 전기 배터리로의 동력 전환을 의미하지만 그 너머에는 자율주행이 있다. 데이터와 인공지능이 융 · 복합하 여 자율주행을 가능하게 하고, 수집한 방대한 데이터는 기업의 힘이자 플랫폼 역할 의 원천이 된다.

융 · 복합은 서로 다른 기술과 경영이 결합하면서 신제품과 서비스를 개발하고 새 로운 분야로 사업화하는 역량이다. 실제와 가상공간, 정보통신기술(information Communication Technology: iCT), 온라인과 오프라인 등이 결합하면서 이전에 이현석 건국대학교 부동산학과 교수, 부동산·도시연구원장 (hsl3@konkuk.ac.kr)

가속화하는 제4차 산업혁명,

변화하는 상업용부동산

보지 못한 다른 세계를 만들어내는 것이 제4차 산업혁명의 요체다.

코로나19와 제4차 산업혁명으로 인한 변화의 영향에서 부동산시장만 예외일 수는 없 다. 초연결과 융 · 복합이 만들어내는 충격은 상업용부동산에 먼저 영향을 미치고 있다. 아 마존과 같은 온라인 쇼핑이 급속히 확대되면서 이를 지원하는 물류나 배송 분야는 성장 하고 있지만, 이에 반하여 오프라인의 리테일은 파산하거나 위축되고 있다. 미국의 리츠 (REiTs) 주식 추세가 이를 반영한다. 리테일과 호텔 리츠는 약세이나, 아마존과 구글, 물 류센터와 데이터센터 리츠는 강세를 보이고 있다.

융 · 복합으로 경계가 희미해지는 빅 블러(big blur) 현상이 나타나도록 만들었으며, 그 결과 온라인과 오프라인의 경계도 모호해지고 있다. 온라인에서 아마존은 최강자로 군림하고 있지만 오프라인 기능을 강화하고 있고, 온라인과 오프라인을 연계(online- merge-offline: omo)하여 부활한 월마트는 최근 주목받는 뉴스거리가 되었다. 아마존 에 맞서기 위해 기술투자를 대폭 늘리며 온라인 플랫폼을 확장하고, 기존 오프라인 점포 망을 활용하여 주문한 물건을 직원들이 실어주는 등의 대응전략이 실적 증대로 나타나 고 있기 때문이다.

업무에서는 재택으로 인한 주거와 업무의 결합, 네트워크 오피스의 등장, 위워크 (wework)와 같은 공유오피스의 증가 등이 주요 변화다. 회의실이나 휴식공간 등 공유공 간이 고급화되면서 시너지를 유도하는 장으로 변화하고 있고, 도심의 주요 임차인들은 산 업변화에 따라 금융 중심(Finance, insurance, Real Estate: FiRE)에서 첨단기술 중심 (Technology, advertising, media and information: Tami) 기업으로 바뀌고 있다. 거 리두기 효과와 창의성을 발휘할 수 있는 독립공간의 요구가 커지면서 1인당 필요 면적의 증가가 예상된다.

주거에서도 양적, 질적 변화가 일어나고 있다. 재택근무의 증가로 올인룸(all-in- room)과 같이 놀고, 먹고, 일하고, 거주하는 다목적 공간으로 변화하면서 주거공간은 면 적 증가와 질적 전환을 요구받고 있다.

현재 국내시장은 코로나19로 인한 이동 및 접촉제한과 비대면의 강제로 영세소상공인 이 직격탄을 맞고 있다. 그러나 더 문제는 제4차 산업혁명 시대의 변화에서 비롯된 근본 적인 타격이다. 상가 공실률은 10% 이상으로 보고되고 있으며, 온라인을 통한 경쟁의 결 과로 독점은 강화되고 수위기업만 살아남는다. 또한 리테일의 초대형화와 거점화가 대기

초연결과 융 · 복합이 만들어내는 충격은 상업용부동산에 먼저 영향을 미치고 있다.

아마존과 같은 온라인 쇼핑이 급속히 확대되면서 이를 지원하는 물류나 배송 분야는 성장하고 있지만, 이에 반하여 오프라인의 리테일은 파산하거나 위축되고 있다.

제472호 2021 February

‘용도 분리가 선(善)이다’라는 전통적 조닝(zoning)의 패러다임에서 벗어나, 시대와 산업의 변화에 대응할 수 있도록 탄력적인 용도전환과 복합화를 광범위하게 허용해야 한다. 과거의 낡은 용도를 고집하면서 시장을 꼼짝 못 하게 해서는 안 된다.

업에 의해 주도되고 있는데, 영세소상공인에게 이러한 환경변화는 극복하기 어려운 위협 요인이다.

개발과 분양 중심의 상가용지 공급은 과잉을 부르고 그 책임과 부담은 고스란히 영세소 상공인에게 전가된다. 상가용지 공급원칙과 기준의 재정립이 필요하며, 증가하는 빈 상가 에 대한 현실적 활용방안을 제시해야 한다. 영세소상공인에 대한 업종전환을 포함한 구조 조정 지원대책은 범정부 차원의 과제다.

제4차 산업혁명 시대로의 변화에 맞게 국토 및 도시공간에 대한 시각도 과거와 달라져 야 한다. 디지털로 시공간의 한계가 없어지고 있으므로 국토와 도시공간계획에서도 시공 간 개념을 초월하는 대응방식이 요구된다. 가상공간은 경계가 따로 없기에 광역의 범위를 넘어 글로벌 영역까지도 확장이 가능하다. 그에 반해 지역의 실제공간은 더욱 압축적인 차원에서 접근해야 한다. 계획의 범주가 바뀌어야 한다는 뜻이다.

‘용도 분리가 선(善)이다’라는 전통적 조닝(zoning)의 패러다임에서 벗어나, 시대와 산 업의 변화에 대응할 수 있도록 탄력적인 용도전환과 복합화를 광범위하게 허용해야 한다.

과거의 낡은 용도를 고집하면서 시장을 꼼짝 못 하게 해서는 안 된다. 다만, 물리적 수요 에 기반을 둔 상업용지 개발지침은 대폭 수정해야 한다. 신규 택지개발에서 상업용지의 원 단위 등에 대한 조정이 필요하고, 인구, 소득, 거리에 기초한 기계적인 상권수요 추정 방식에서 탈피해야 한다.

코로나19로 제4차 산업혁명 시대의 도래가 급격하게 앞당겨진 셈이 되었다. 백신이나 치료제로 극복한다 해도 디지털화된 일상을 과거로 되돌리는 것은 불가능하다. 뉴노멀 시 대를 이끄는 공간의 변화를 직시할수록 그 대응방안에 관한 연구가 시급해 보인다.

국토시론

특집

제4차 산업혁명 시대의 상업용부동산 변화와 전망

초연결, 초지능, 초융합을 특징으로 하는 제4차 산업혁명 시대에 진입하면서 정보통 신과학기술이 비약적으로 발전함에 따라 산업구조와 도시 공간구조 등 다방면에서 변화가 나타나고 있다. 사회 구성원 또한 기존 세대의 전통적인 수요와는 달리 개인 의 가치, 경험, 공유를 중시하는 합리적인 소비를 지향하는 이용행태를 보이고 있다.

이 같은 기술의 발전, 사회적 여건 변화, 수요에 대한 의식 변화라는 현시대의 조류를 반영하여 오피스, 상가, 물류 등 상업용부동산시장은 입지, 업태, 규모, 거래, 투자 등 에서 새롭게 진화 중이다. 이번 호 특집에서는 상업용부동산시장의 변화상을 살펴보 고 미래를 전망해 보고자 한다.

특집기획: 이태리 국토연구원 부연구위원 (italy@krihs.re.kr)

제4차 산업혁명 도래 이후 최근 우리나라의 상업용부동산시장은 이전과는 다른 양상으 로 변화하고 있으며, 이러한 변화의 바탕에는 정보통신과학기술의 발전이 있다. 이와 함 께 세대별로 소비의 행태가 상이하게 변화하여 현 주력 소비세대는 소유보다는 경험, 공 유에 근간을 두고 자신에게 맞는 가치 소비를 추구하고 있으며, 매개체인 온라인 쇼핑이 급성장하고 있다. 이러한 소비행태의 변화는 오피스, 상가, 물류시장과 같은 상업용부동 산시장의 공간적 변화와 함께 내용적 변화를 촉발하였고, 언택트(untact) 쇼핑과 온택트 (ontact) 쇼핑, 대형화와 소형화, 도심형과 교외형 등 전혀 상반되지만 필요에 따라 조화 를 이루는 공존의 특성을 보이고 있다. 이 글에서는 최근 우리나라의 상업용부동산시장 에서 두드러지게 나타나고 있는 특성을 범주(category)화하여 변화 트렌드를 이야기해 보고자 한다.

우리나라는 1980년대 이후부터 전쟁 후 베이비붐 세대가 주축이 되어 급속한 경제성장을 이루었다. 이 기간 동안 풍요로운 소비를 경험한 세대를 지나, 그 다음 세대인 현세대에 서는 과시형 소비가 아닌 자신만의 가치를 중요시하는 소비문화가 나타나고 있다.²⁾ 이들 은 구매한 상품 자체보다는 경험으로부터 내 · 외면의 만족을 찾고, 그러한 경험을 온라인 도구, 또는 소셜 미디어(social media)를 통해 공유 혹은 대여하면서 만족감을 느끼는 것 에 익숙하다. 또한, 디지털 기기와 매체를 활용하여 광고 홍보물을 미리 접하고, 상품의 가격을 비교하거나, 기존 소비경험자들의 상품평을 참고하여 구매를 결정하고, 이와 함

소비방식의 변화 머리말

제4차 산업혁명 시대의

우리나라 상업용부동산 변화 트렌드 ¹⁾

이태리 국토연구원 부연구위원 (italy@krihs.re.kr)

1) 이 글은 “이태리 외. 2020. 4차 산업혁명 시대의 상업용부동산 수요 및 이용행태 변화 연구. 세종: 국토연구원”의 일부 내용을 수정 및 재구성하여 작성하였음.

2) 일본의 베이비붐 시기에 출생한 ‘단카이 세대’는 명품 옷을 입고, 명품 가방을 들며, 최고급 식기에 식사를 하는 등 보여 주기식 소비에서 자기만족을 찾았음. 이와 같은 베이비붐 세대의 자녀세대로 1980~2000년에 출생한 세대를 지칭할 때 미국에서 만들어진 신조어로 ‘밀레니얼 세대’가 있으며, 이들에게서는 전 세대에 비해 자신만의 가치를 중요시하는 소비문화가 나타났음(HMS부동산랩 2020).

제472호 2021 February

온라인시장의 급성장

께 이용 후기 등을 남기는 등 피드백 활동을 통해 경험을 공유하는 스마트 소비를 지향하 고 있다. 이러한 상황에서 온라인 쇼핑 플랫폼의 편리성으로 소비방식에 큰 변화가 일어 나고 있으나, 개인이 만족을 느낄 수 있는 경험충족 욕구와 자신들의 관심 분야나 신념에 합치하는 소비성향 때문에 오프라인 매장의 급속한 붕괴는 일어나지 않고 온라인 매장과 공존하는 형태를 유지하고 있다.

코로나19 사태가 장기화되어 사회적 거리두기, 생활 속 거리두기가 진행되면서 언택 트가 새로운 쇼핑 트렌드로 자리매김하고 있다. 이에 따라 소비자는 판매자를 직접 만나 지 않아도 이전 거래자가 동일 상품에 대해 남긴 후기를 통해 간접적으로 필요한 정보를 얻는 것은 물론, 체험한 뒤 상품구매를 할 수도 있다. 언택트 기술은 접촉을 의미하는 콘 택트(contact)에 반대 의미인 언(un)을 결합한 신조어로 인공지능(ai), 키오스크(kiosk) 와 챗봇(chatbot) 등을 활용한 무인서비스를 의미하는 개념이다.³⁾ 스마트 자판기형 편의 점인 세븐일레븐 익스프레스, 고객이 점원과 대면하지 않고도 쇼핑에서 결제까지 편하 게 이용할 수 있는 미래형 매장인 신세계아이앤씨 셀프 매장, 방문객이 사전에 차량 번 호와 자동 결제수단을 등록해 놓으면 현금이나 카드와 같은 결제수단을 제시하지 않고 도 등록된 결제수단으로 자동 결제하는 스타벅스 my DT Pass 등, 언택트 쇼핑은 미래 쇼핑의 형태 중에서도 하나의 주류를 이룰 것으로 평가받고 있다.

요즘은 비대면을 뜻하는 언택트의 한계를 극복하기 위하여 온라인을 이용한 온택트 문 화가 새로운 트렌드로 주목받고 있다. 사회적 거리두기로 격리 생활에 지친 사람들은 온 라인상에서 전시와 공연을 감상하는 등 온라인으로 외부와 연결하여 각종 문화생활을 영 유하려 하고, 유튜브와 인스타그램 등에서 영상을 활용한 개성 있는 마케팅을 통해 제품 을 판매하려 한다. 코로나19 여파로 기존의 언택트에서 연결 개념이 더해진 온택트라는 트렌드는 향후에도 일정 부분 유지될 것으로 보인다.

소비패턴의 변화 및 가격경쟁력 우위로 온라인시장은 급성장하는 반면 전통적인 대형 쇼핑몰 등 오프라인 중심의 상업시설은 빠르게 쇠퇴하고 있다. 총소매업에서 e-커머스 (e-comerce)가 차지하는 비중은 급속히 커지고 있으며, 향후 더욱 확대될 것으로 예상 된다. 생활밀접형 소매업인 중대형 슈퍼마켓, 편의점의 비중도 약진하고 있으나, 전통 적 오프라인 매장인 전통시장, 대형마트, 백화점 등은 영업악화로 점포 축소 또는 폐점 규모가 빠르게 증가하면서 소매업에서 차지하는 비중이 낮아지고 있다.

오프라인 쇼핑은 구매자의 소비패턴이 변화하고 온라인 쇼핑이 주류를 이루면서 급격 한 몰락의 길을 걷고 있으며, 백화점의 지속적인 매출 하락이나 이마트, 롯데마트와 같은

3) 키오스크는 여러 사람이 쉽게 이용할 수 있게 설치된 무인단말기로, 터치스크린 방식으로 주문 및 결제를 할 수 있는 기술을 말함. 챗봇은 AI, 빅데이터를 기반으로 하는 비대면 고객대응 서비스로, 이용자는 별도의 웹사이트나 앱을 사용하지 않고도 대면 없이 24시간 궁금한 것에 대한 즉각적인 답변을 받을 수 있는 시스템임.

대형마트의 매장 수 감소 현실은 오프라인시장의 침체를 대변하고 있다. 향후 미래의 오 프라인 매장은 쇼핑, 외식, 문화생활, 오락 등을 원스톱으로 즐길 수 있는 복합쇼핑몰 형 태와, 다양한 기술의 지원을 받은 언택트 형태의 매장, 혹은 고가 상품을 판매하는 매장 등의 형태로 진화할 것이 예상된다.

이에 비해 온라인 쇼핑은 소비자들의 요구에 부응하여, 시공간적인 제약을 극복하 고 원하는 물건을 기구매자들의 조언을 살펴보며 최저가에 구매할 수 있는 쇼핑환경을 제공하고 있다. 2015년 온라인 쇼핑몰의 매출액이 처음으로 유통채널 중 1위를 기록하 였으며(국내 소매매출 1위를 차지해오던 대형마트 매출액을 추월함), 2016년에는 온라 인 쇼핑 중에서도 모바일 쇼핑채널이 전통적 채널인 PC 쇼핑을 넘어섰다(HmS부동산 랩 2020). 온라인 쇼핑을 통해 기존의 쇼핑개념이 단지 물건을 탐색하고 구매하는 행위 였다면, 현재는 자신을 표현할 수 있는 자기 표현물이 되고, 공유할 수 있는 경험이 되 고, 더 나아가서는 삶을 구성하는 라이프 스타일이 되어가고 있다. 또한 코로나19 여파 로 2020년 1분기 모바일 쇼핑 거래액이 역대 최대인 25조 원에 달하는 것으로 나타남으 로써, 인터넷 쇼핑과 함께 모바일 쇼핑이 대세 온라인 쇼핑형태로 자리를 잡아가고 있 다. 특히 사회적 거리두기 영향으로 모바일을 이용한 음 · 식료품, 음식배달 서비스 비중 이 늘어나고 있다.

공유경제(sharing economy)는 개인의 시간, 공간, 재능, 물건, 정보 등을 소유의 개 념이 아닌 필요한 사람과 나누거나 함께 사용하는 개념이다. 이는 협력소비를 기본으 로 하는 경제방식을 말하며, 점차 확대되고 있는 추세이다. 공유경제 관련 서비스의 증가는 개인에게 자산을 소유하기보다는 접근할 기회를 늘리고 경험을 중시하는 변화 로 유도하였으며, 공유공간 서비스는 큰 공간을 작은 단위의 효율적인 공간으로 나누 어 공유함으로써 만족도를 제고하고 있다. 어떤 물건을 소유하는 것이 아니라 함께 사 용하거나 필요한 사람에게 서로 빌려주는 공유경제 개념은 오피스시장에도 확산되고 있다.

우리나라에서 사무실이 가장 많고 밀집된 지역은 일반적으로 CBD(Central Business District, 도심업무구역), YBD(Yeouido Business District, 여의도업무구역), GBD(Gangnam Business District, 강남업무구역)로 권역을 나누곤 한다. 오피스시장의 동향을 살펴볼 때 검토하는 주요 지표로는 공실률과 임대료가 있으며, 한국부동산원의 부동산 시장분석보고서(2020)를 통해 최근 2년간 오피스 공실률의 변동을 알 수 있다.

구체적으로 살펴보자. 지속적인 오피스 공간의 공급으로 과거 2008년까지의 서울시 평 균 공실률이 5% 이하였다는 점과 비교하면 불가피하게 상승하였으나, GBD만 유일하게 오피스 공실률이 낮게 유지되고 있다. 이는 크고 작은 스타트업 기업, 1인 기업들이 테헤 란로에 위치한 위워크, 스튜디오블랙, 패스트파이브 등 공유오피스에 연이어 입주하면서

공유경제와

효율적인

공유오피스

제472호 2021 February

강남오피스시장 공실해소에 기여하고 있기 때문으로 판단된다.

공유오피스는 규격화된 개인 사무공간과 함께 가구, 비품, 리셉션 서비스 등을 제공하 는 형태로, 독립된 개인사업자들이 한 공간에 모여 의견을 나누는 협업공간이다. 1980년 대 이후 미국을 중심으로 본격적으로 성장하기 시작하였으며 우리나라에도 최근 성행하 는 오피스 형태이다. 코람코자산신탁에 따르면 2020년 서울의 공유오피스 지점은 244 개로 늘고 누적면적은 43만 2천㎡라고 한다. 공유오피스는 최소 1인부터 중형 및 대형 면적의 오피스 규모까지 임대규모 및 임대기간을 목적에 맞게 조율하면서, 개인적인 업 무를 위한 전용공간과 회의실, 탕비실 등 활용도가 높지 않은 공용공간은 다른 임차인이 나 임차업체와 공유하고 있다. 거주기간과 이용면적에 대한 유연한 임대차조건을 비롯 해 기본적인 집기류가 포함되어 있기 때문에, 스타트업의 임대차수요에 능동적인 대응 이 가능하다.

과거 대중이 일상생활을 영위하기 위한 쇼핑은 동대문시장이나 남대문시장과 같은 재래 시장이나 슈퍼마켓에서 이루어졌으며, 백화점은 특별한 일이 있을 때에만 방문하여 쇼 핑하는 장소였다. 이후 넓은 매장, 다양한 상품, 가격파괴 등을 앞세운 대형마트가 들어 서면서 일반 소비자에게 보다 폭넓은 소비기회를 공급하고 물가안정에 기여코자 하였 다. 1990년대부터 2000년대 초반까지 대형마트의 매출액은 30%를 넘는 성장세를 보였 으며, 2003년에는 대형마트의 매출액 합계액이 백화점의 매출액을 상회하며 국내 최대 소매업태로 성장했다. 하지만 2000년대 중반을 기점으로 소비패턴 변화, 온라인 쇼핑 성장, 인구구조 변화, 정부규제 강화, 포화 점포 수 등의 원인으로 급격한 하락세가 나타 났다.

2009년 부산에서 신세계 센텀시티점이 백화점 중심의 복합쇼핑몰을 오픈하면서 몰링 (malling) 문화가 처음으로 등장하였는데,⁴⁾ 몰링 문화는 쇼핑, 외식, 문화체험 등의 활동 을 동일한 장소에서 동시에 진행하는 소비패턴을 말한다. 우리나라도 백화점 등 대형매 장과 같은 하나의 업태를 중심으로 영화관, 대형마트, 스파숍, 아이스링크, 식당, 카페 등 다양한 먹거리와 즐길 거리를 배치하는 몰링 시대에 진입했다. 반년 후 영등포 타임스퀘 어는 국내 최초로 몰링을 전면에 내세우며 백화점(신세계백화점), 대형마트(이마트), 호 텔(코트야드 메리어트 호텔), 오피스, 영화관(CGV), 스포츠센터, 쇼핑몰, 컨벤션센터, 대 형서점(교보문고) 등이 복합적으로 포함된 원스톱 쇼핑몰을 오픈하였다. 이는 단순히 물 건을 파는 것이 아닌 시간을 파는 공간이 몰이라는 모토로 쇼핑, 상업용부동산시장에 변

교외 대형 복합 쇼핑몰과 도심 소형 생활밀착형 매장

4) 2000년 5월 오픈한 코엑스몰은 백화점과 아쿠아리움, 멀티플렉스, 대형서점, 면세점 등을 원스톱으로 이용할 수 있는 쇼핑메카였고, 이후 2000년 8월 센트럴시티, 2006년 아이파크몰, 2011년 다큐브시티, 2012년 8월 IFC몰, 2014년 5월 제2 롯데월드, 2016년 스타필드 하남점과 고양점 등의 복합쇼핑몰이 개점했으나, 「2020 부동산 메가트렌드 (HMS부동산랩 2018)」에서는 신세계 센텀시티점을 복합쇼핑몰 효시로 소개하였음. 이때부터 복합쇼핑몰이 독립된 업태로 분류되기 시작 했기 때문에 시작 시점으로 본 듯함.

화를 불러왔다. 센텀시티, 타임스퀘어, 롯데월드몰 등 문화, 엔터테인먼트, 쇼핑이 한곳 에서 이루어지는 체류형 쇼핑몰이 등장하면서 2009년부터 「유통산업발전법」상 대규모 점포의 종류에 ‘복합쇼핑몰’이 독립된 업태로 분류되기 시작하였고, 대형 복합쇼핑몰의 시대가 도래했다.⁵⁾ ‘온종일 먹고, 놀고, 쇼핑하는 가족을 위한 체류형 복합쇼핑몰’을 표방 하며 2016년 스타필드 하남점, 코엑스점, 고양점이 오픈하였고, 복합쇼핑몰에서 경험과 상품을 제공하여 소비자의 니즈를 충족시켜줌으로써 대형화된 복합쇼핑몰을 교통이 편 리한 교외에 형성되었다.

이에 비해, 도심 내에서는 생활밀착형 소형매장들이 급속도로 성장하고 있다. 1인 가 구의 증가 등 인구구조의 변화, 필요할 때 필요한 양만큼만 구매하고자 하는 합리적인 소 비의식의 확산, 주거지에서 근접 거리, 24시간 방문 가능, 다양한 품목의 생활상품 구비 등의 이유로 편의점과 같은 생활밀착형 소형매장들이 형성되고 있는 것이다. 편의점은 1989년 서울 송파구 방이동에 세븐일레븐이 오픈한 이후 식품, 음료, 담배 등의 전통적인 판매 품목뿐만 아니라 최근에는 주로 대형마트에서 구매하던 샴푸, 린스, 비누, 칫솔 등 생활필수품과 애완용품까지도 편의점에서 구매가 가능하게 되었다. 또한 약품 구매는 물 론 택배, 금융, 세탁 서비스까지 제공하는 생활 플랫폼으로 진화함으로써, 온라인 채널에 경쟁력을 유지할 수 있는 오프라인 채널의 한 형태로 인정받고 있다.

전자상거래라는 새로운 유통채널의 등장 및 성장은 기존의 공급망에서 물류 네트워크를 구성하는 물류센터로서의 역할에 소비자 중심의 배송센터라는 신규 수요의 창출로 이어 지고 있다. 배송센터의 수요증가는 물류센터를 소비자와 가까운 도심지 인근으로 이동시 키며 확대 및 대형화되고 있는 추세이다(HmS부동산랩 2020). 이전의 물류센터는 기업 과 기업 간 거래에서 대부분 활용되었으며 개인에게 직접 배송하는 경우는 많지 않았다.

그러나 최근 물류시장의 가장 큰 변화는 배송의 목적지가 상점이 아닌 개인으로 확대되 고 있다는 사실이다. 최근 소비자들이 물건을 구매하는 패턴이 온라인 기반으로 빠르게 변화하면서 상품을 구매하기 위해 매장을 직접 방문하기보다는, 배송을 통해 상품이 소 비자를 찾아가는 형태로 변화하고 있다. 이에 따라 상품을 보관하고 고객에게 전달하는 물류센터가 기능적, 입지적인 변화를 겪게 되는 계기가 되었다.

전통적으로 물류센터는 토지가격이 저렴하고 교통수단에 의한 시장접근성이 우수한 곳에 입지하였는데 간선교통망 접근성, 저렴한 토지 비용, 넓은 토지, 규제 외 지역 등 의 이유로 주로 용인, 이천 중심의 수도권 동남권 지역에 위치하고 있었다. 이에 비해 최 근에는 높은 임대료를 감수하더라도 경쟁에서 우위를 점하기 위해서 도심에 인접한 곳

5) 「유통산업발전법」상 복합쇼핑몰의 정의는 용역의 제공장소를 제외한 매장면적의 합계가 3천㎡ 이상인 점포의 집단으로서 쇼핑, 오락 및 업무기능 등이 한곳에 집적되고 문화, 관광시설로서의 역할을 하며 1개의 업체가 개발, 관리 및 운영하는 점포의 집단을 지칭함.

대형 도시 근교

물류센터와 소형

도심형 물류센터

제472호 2021 February

에 물류센터를 짓기도 한다. 동남권 물류단지, 고촌 물류단지 등이 형성되며 김포, 부 천, 일산 등으로 물류센터가 이동하는 등 소비자 접근성, 노동력 확보를 위해 인구밀도 가 높은 지역 가까이에 입지하는 경향이 커지고 있다. 또한, 소비자의 다양한 기호를 충 족시키면서 빠른 배송을 위해 다양한 물품을 구비해 놓을 수 있는 대형화 추세로 바뀌 고 있다.

온라인에서 상품구매 시 대금을 지불하고 주문한 소비자에게 전달되기까지의 과정을 주문배송이라고 하는데, 빠른 주문배송의 중요성이 부각되면서 배송센터의 중요성이 커 지고 있다. 때문에 고객에게 빨리 배송을 완료하기 위해 도심 및 주거지의 가까운 곳에 입지할 필요가 있다. 빠른 배송속도를 위해 저온냉장방식이 가능한 물류센터와 소규모이 면서 도심에 위치하여 빠른 배송이 가능한 물류센터의 필요성이 대두됨에 따라, 기존 상 온창고의 골격을 유지하고 저온시설로 변경하는 사례가 늘어나는 것은 이러한 입지를 이 루는 중요한 원인 중 하나이다. 이로 인해 공유오피스와 같이 단기 임차수요를 흡수할 수 있는 도심형 소규모 물류센터의 수요가 늘고 있다.

이태리, 조정희, 장요한, 최진도, 유승동, 주승민. 2020. 4차 산업혁명 시대의 상업용부동산 수요 및 이용행태 변화 연구.

세종: 국토연구원.

한국부동산원. 2020. 부동산 시장분석보고서. 대구: 한국부동산원.

HMS부동산랩. 2018. 2020 부동산 메가트렌드. 서울: 와이즈맵.

참고문헌

2020년 오피스 시장의 이슈

오피스시장

변화 이슈와 전망

신현지 CBRE코리아 이사, 공학 박사 (clare.shin@cbrekorea.com)

2020년 오피스시장의 직접거래규모는 코로나19의 영향으로 1, 2분기에는 전년대비 절반 수준으로 감소하였다. 그러나 3분기에는 신축 초대형 오피스들의 거래성사에 힘입어 분 기별 역대 최대인 약 5조 2천억 원을 달성하였고, 누적 거래규모는 약 9조 3천억 원을 기 록하였다. 이로써 2020년은 연간 거래규모 최대였던 전년도의 약 12조 6천억 원에는 미 치지 못하나, 3년 연속 10조 원 이상 달성이 전망되고 있다(<그림 1> 참조).

서울은 2020년 3분기까지의 누적 거래규모 기준으로 도쿄에 이어 직접투자가 가장 활 발한 세계 2위의 도시로 부상하였으며, 런던, 파리, 뉴욕이 그 뒤를 이었다. 이는 코로나 19의 장기화에도 불구하고 풍부한 자금 유동성 및 해외투자 위축으로 인해 서울의 오피 스시장이 더욱 매력적인 투자처로 인식되고 있음을 보여 준다. 최근 오피스시장에서 더

<그림 1> 서울 오피스시장의 거래규모(2001~2019) 및 2020년 전망

자료: 에비슨영코리아.

(단위: 조)

CBD GBD YBD Others

직전 10년 연평균 7조 직전 5년 연평균 9조 직전 3년 연평균 11조 14

12 10 8 6 4 2

0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020(F) 11.9 12.6 12.4

2.0 1.0

2.1

3.8

2.7

3.8 6.7 2.9

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제4차 산업혁명은 오피스시장을 어떻게 변화시키고 있는가?

욱 눈길을 끄는 것은 3분기 거래 중 권역별 역대 최고가를 경신한 사례들이다. 강남권역 (GBD) 현대해상 강남사옥의 평당 거래가격 3407만 원은 2018년 삼성물산 서초타워의 3050만 원 기록을 크게 경신하였고, 도심권역(CBD) 을지로 신한 L타워의 평당 3000만 원은 2019년 스테이트타워 남산의 2900만 원 기록을 경신하였다.

오피스시장은 상기 연간 10조 원 이상 규모의 직접투자시장과 함께, 부동산 펀드 (REF), 리츠(REiTs)를 통한 간접투자시장, 기업을 고객으로 하는 임대시장, 그리고 건 설시장을 통한 신축 오피스 상품의 공급이 상호 종합적으로 영향을 주고받으며 성장해 가는 역동적인 성격을 지닌다. 서울 오피스시장이 1998년 당시 거래건수 2건, 거래규모 1440억 원으로 출발하여 불과 20년여 만에 이러한 거래규모와 선진 부동산시장의 구조 를 갖추게 되었음은 그 빠른 변화속도를 짐작하게 한다.

제4차 산업혁명은 정보통신기술(iCT)의 융합으로 이루어지는 차세대 산업혁명이다.

2016년 다보스 포럼에서 클라우스 슈밥이 처음으로 화두로 제기한 이후, iCT 분야를 포 함한 산업과 사회 전반에서 많은 변화를 일으키고 있다. 현재 인공지능(ai), 사물인터넷 (ioT), 로봇기술, 드론, 자율주행차, 가상현실(VR) 등이 발전을 주도하고 있으며, ‘초연결 (hyperconnectivity)’, ‘초지능(superintelligence)’, ‘초융합(superfusion)’의 키워드로 대 표된다.

그러나 오피스 및 전통적 부동산시장은 아날로그적인 대지의 ‘입지(location)’가 가장 중요한 기반이고, 건축물이라는 물리적인 구조물로서의 제약이 있기 때문에, 제4차 산업 혁명의 변화가 직접적으로 빠르게 반영되기 어렵다. 부동산산업 관련 디지털 트랜스포메 이션(digital transformation)의 뒤처짐은 한국산업기술평가관리원(KiET)이 측정한 iT 산업과 국내 산업들의 융합도 측정에서도 확인할 수 있다. 부동산산업의 융합도는 전체 산업 평균수치에 크게 밑돌고 있기 때문이다.

그럼에도 불구하고, 필자가 2006년부터 CBRE코리아(상업용부동산 컨설팅 회사)에서 주요 오피스 빌딩의 자산관리를 담당하면서 경험한 최근 약 5년간의 오피스시장 이슈들 을 되짚어 보면, 제4차 산업혁명은 보다 근본적으로 전체 산업구조의 재편을 통해 오피 스시장의 수요자, 공급자 및 참여자들의 특성과 요구사항을 변화시키고 있다. 또한, 이 를 통해 부동산시장의 흐름에 큰 영향을 끼치고 있다. 이에 필자는 제4차 산업혁명 시대 의 오피스시장 변화 이슈를 ▲ iCT산업에 기반한 판교권역과 강남권역의 성장, ▲ 스타 트업의 필요를 충족한 공유오피스의 출현과 시장영향력 확대, ▲ 기업의 요구에 부응하 는 프라임 오피스 빌딩의 가치 상승과 차별화, ▲ 프롭테크를 통한 부동산 관리 플랫폼의 발전 등 네 가지로 정리하였으며, 그 저변의 요인들을 분석하고 향후의 변화를 전망하고 자 한다.

ICT산업에 기반한 판교권역(판교 테크노밸리)과 강남권역의 성장

판교권역은 2013년 iT업체가 집적한 판교 테크노밸리의 완공 이후 성공적으로 정착되어, 이제는 서울의 3대 권역(CBD, YBD, GBD)에 이은 4대 오피스 권역으로 자리매김하였 다. 판교권역은 iT산업 및 첨단기술의 육성을 위해 국가적 전략산업으로 조성되었는데, 임차기업의 상당수가 강남권역에서 이전하였고 강남권역과의 직선거리가 10km에 불과 하여 강남권역이 확장된 업무권역의 성격을 지니고 있다(<그림 2> 참조). 판교권역의 공 실률은 2017년 이후 계속 0%대를 유지하며 견고한 수요를 증명하였고, 실질임대료는 2013년 입주시점에는 3대 권역의 임대료에 비해 현저히 낮은 수준이었지만 꾸준히 상승 하여 점점 서울의 여의도권역 가격에 근접하고 있다. JLL코리아 자료에 따르면, 2020년 3분기 기준 판교권역의 평당 실질임대료는 6만 2900원이며, 강남권역 10만 4000원, 도 심권역 9만 5000원, 여의도권역 7만 1000원이다(<그림 3> 참조).

<그림 2> 서울 오피스 권역 위치 및 판교 테크노밸리 구성

자료: CBRE코리아.

자료: JLL.

<그림 3> 오피스 권역별 평당 실질임대료 추이(2011~2020)

CBD Yeouido Gangnam Seoul Overall Pangyo 강남권역

임대료 하락(2013)

판교테크노밸리 완공(2013)

강남권역 임대료 도심권역 추월(2017)

판교권역 110,000

100,000 90,000 80,000 70,000 60,000 50,000 40,000

2011 Q2 2012 Q2 2013 Q2 2014 Q2 2015 Q2 2016 Q2 2017 Q2 2018 Q2 2019 Q2 2020 Q2 강남권역

용인-서울고속도로

경부고속도로 알파돔시티

판교역 제1판교 테크노밸리 제2판교 테크노밸리 제3판교

테크노밸리 (금토지구)

서울외곽 순환도로

판교신도시 판교 IC 판교 JC

정자역 이매역

분당선 신분당선

104,000 95,000 93,800

71,000 62,900

도심권역

여의도권역

※서울 평균 도심

여의도 강남

판교

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판교권역의 임차기업 구성을 분석한 CBRE코리아 리포트에 따르면, 가장 큰 비중을 차 지하는 산업군은 2019년 4분기 기준으로 전체 점유면적의 약 39%를 차지하는 iCT산업 군(출판 · 영상 · 방송통신 및 정보서비스업)으로 나타났다. 두 번째는 제조업으로, 대부분 이 기술기반의 제조업체(반도체 및 첨단제조, 제약업 등)이며 약 27%를 차지하고 있다.

R&D센터를 포함하는 전문 · 과학 및 기술 서비스업은 약 11%로 그 뒤를 이었다. 2016년 과 비교해보면 상위 1~3위 산업군의 순위는 동일한 가운데 iCT산업의 비중이 더욱 높아 졌음을 <그림 4>를 통해 알 수 있다.

판교 제2 테크노밸리는 2021년 최종 준공을 앞두고 있으며, 약 13만여 평에 달하는 연 면적에 자율주행, 인공지능, 빅데이터에 특화된 업무지구를 목표로 한다. Bmw, KT, 한 국타이어, CJ헬스케어 등의 기업이 입주 예정이고, 절반 이상이 입주를 시작했다. 제3 테 크노밸리는 핀테크(FinTech)와 블록체인(block chain) 등과 같은 미래 금융산업을 중심 으로 임차인이 구성될 예정이다. 판교 오피스시장은 기존 iT기업의 사세 확장 및 신규 창 업에 따른 수요가 지속될 것으로 보이며, 제2, 제3 테크노밸리로 신규 오피스 물량 공급 도 예정되어 있다. 앞으로도 차세대 성장기업들과 함께 더욱 성장할 것으로 전망된다.

오피스시장의 또 하나의 큰 변화는 강남권역 오피스의 실질임대료와 자산가치가 전통 적으로 강세지역이었던 도심권역을 2017년에 이미 추월하였으며, 지속적으로 상승하고 있다는 점이다. 도심권역은 임차인 업종 측면에서 정부기관과 대기업 비중이 높고, 강남 권역은 iT기업과 제조업 비중이 높은 특성이 있다. 이에 강남권역은 2013년 판교 테크노

<그림 4> 판교권역의 산업군별 점유 비중 변화(2019년 대비 2016년)

자료: CBRE코리아.

기타⁎⁎

서비스업 관련⁎

공공행정 및 외국기관 전문, 과학 및 기술 서비스업

금융 및 보험업

제조업( 1.4%p)

27.1%

2019

2016 25.7%

0.9%

0.9%

15.9%

11.2%

2.5%

38.6%

32.3%

1.5%

10.6%

2.2%

0.8%

10.0%

0.1%

0.1%

7.0%

0.6%

9.7%

2.3%

건설업

도매 및 소매업( 3.0%p) 운수업

출판, 영상, 방송통신 및 정보 서비스업( 6.3%) 판교 임차인

산업 구성 ( 1.0%p)

( 0.6%p)

( 6.2%p)

밸리 완공 후 테헤란로 주변의 iT기업들이 임대료가 싼 판교로 대거 이동하면서 공실이 발생하고 임대료가 하락하는 추세를 보였다. 그러나 2015년 하반기 이후 현재까지 강남 권역의 임대료는 계속하여 상승하고 있는데, 이는 제4차 산업혁명을 주도하는 iCT기업, 게임회사, 다양한 스타트업이 계속 생겨나서 강남권역을 선호하는 수요가 풍부하고, 또 한 그들의 수익성이 임대료 상승을 감당할 수 있을 만큼 성장하고 있음을 의미한다.

스타트업의 필요를 충족한 공유오피스의 출현과 시장영향력 확대

공유오피스의 출현은 iCT산업의 발전을 그 배경으로 한다. 가장 널리 알려진 공유오피 스 브랜드 위워크(wework)는 2010년 뉴욕에서 시작해 7년 만에 유니콘 기업이 되었고, 2016년에 서울 1호점을 오픈하였다. 국내 브랜드인 패스트파이브는 이보다 앞선 2015년 에 1호점을 오픈하였다. 이들 브랜드들은 서울 전역의 주요 랜드마크에 지속적으로 지점 을 확대하였으며, <그림 5>는 2020년 상반기 기준 출점 누적개수와 시장 내 점유면적이 위워크 20개에 6만 3천 평, 패스트파이브 25개에 2만 1천 평에 달함을 보여준다. 강남권 의 테헤란로 일대에는 이들을 포함한 여러 브랜드의 공유오피스들이 대거 밀집해 있다.

공유오피스의 확장이 5년 이상 지속되고 있음을 수요 측면에서 살펴보면 iT, 특히 소프 트웨어산업의 발전으로 젊은 나이에 창업하는 스타트업이나 소형 기업이 대폭 증가하였 음을 알 수 있다. 또한 이들의 수요를 기존의 오피스시장이 직접 흡수하기 어려웠음을 의 미한다. 오피스 빌딩은 수익성 측면에서 우량기업을 대상으로 대형 면적, 높은 임대료의 장기 계약을 선호하므로 계약의 유연성(flexibility)을 제공하기 어려운 특성이 있다. 그런

<그림 5> 공유오피스 신규 출점 및 점유 현황(2015~2020)

자료: 에비슨영코리아.

위워크 신규 출점

서울 전체 63,000평 (전체 오피스의 0.5% 점유,

3대 권역 내 0.8% 점유)

2015 2016 2017 2018 2019 2020 2015 2016 2017 2018 2019 2020

서울 전체 31,000평 (전체 0.3% 점유, 3대 권역 0.3% 점유) 위워크 점유

패스트파이브 신규 출점

1

2,000 12,000 30,000 16,000 3,000(평) 1,000 2,000 4,000 10,000 8,000 6,000(평) 3

7 8

2

4 3

6 5 5(개)

1(개)

GBD 38,000평

(0.9%) CBD 20,000평

(0.7%) YBD 4,000평

(0.3%)

ETC 1,000평 (0.03%) 임차면적

지점개수

임차면적 지점개수

패스트파이브 점유

GBD 21,000평

(0.5%) CBD 5,000평

(0.2%) ETC 4,000평

(0.1%) YBD 1,000평

(0.1%)

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데 공유오피스는 면적을 1인 규모로 작게 분할한 낮은 임대료와 단기 계약에 오피스 인테 리어 제공으로 스타트업의 필요를 충족하였으며, 캐주얼하고 매력적인 디자인으로 밀레 니얼 세대의 기호에까지 부합하였다.

공유오피스의 비즈니스 모델은 빌딩을 소유하지 않으며, 공실이 많은 빌딩에 저가로 장기 임차한 후, 사용자에게 서비스를 추가한 사용료로 재임대하여 수익을 올린다. 따라 서 초기의 공유오피스는 기존 오피스 빌딩 입장에서는 대형 공실을 장기 임차하여 고민 을 해결해 주는 고마운 임차인으로 선호되었다. 그러나 흥미로운 부분은, 공유오피스 브 랜드들이 시장 수요자의 필요를 정확히 파악하여 충족시킴으로써 스타트업뿐만 아니라 대형 기업들의 수요까지 흡수하게 됨에 따라, 기존 오피스 빌딩과의 경쟁에서 오히려 우 위를 차지하고 시장에서 큰 힘을 발휘하게 되었다는 점이다. 이에 인지도가 낮고 경쟁력 을 상실한 빌딩들은 빌딩명 대신에 ‘위워크/패스트파이브 oo호점’으로 불리게 되었다.

2020년 초 코로나19 대유행의 초반에 공유오피스는 큰 타격을 입을 것으로 예상되었 으며, 공용공간의 다양한 프로그램 및 이벤트가 축소되기도 했다. 그러나 코로나19 이후 업무환경의 변화와 공유오피스 수요를 분석한 2020년 7월 CBRE코리아의 리포트에 따르 면, 주요 공유오피스 4개사와 인터뷰 결과 멤버십 가격 변동이나 임차인 구성 변화가 거 의 없었다. 오히려 멤버십 문의 및 임차수요가 이전보다 증가한 것으로 조사되어(<그림 6> 참조), 당분간 공유오피스 수요가는 비교적 견고하게 유지될 것으로 전망되었다. 이는 기업의 새로운 ‘거점 오피스’ 수요가 반영된 것으로서, 코로나19로 직원들의 안전 및 사회 적 거리두기를 위하여 분산 근무시킬 공간이 필요하게 되었고, 또한 근무환경의 유연성 이 중요하게 대두되었기 때문으로 풀이된다. 따라서 일반적인 예상과 달리, 현재의 공유 오피스시장은 기업들의 비대면 근무 확산 트렌드에 따라 유연한 근무환경을 제공하는 장 점으로 오히려 새로운 성장의 기회를 맞이한 것으로 보인다.

<그림 6> 코로나19로 인한 주요 공유오피스 운영사별 영향

자료: CBRE코리아.

코로나19 확산으로 인한 비즈니스 전략의 변화

위워크(WeWork) 패스트파이브(FastFive) 스파크플러스(SparkPlus) 저스트코(JustCo)

코로나 이후 멤버십 문의 및 수요 증가

코로나 이후 임차인 구성의 변화

코로나 이후 멤버십 가격변화

영향의 정보: 상 중 하/없음

기업의 요구에 부응하는 프라임 오피스 빌딩의 가치 상승과 차별화

제4차 산업혁명 시대의 주체인 기업은 직원 개개인의 창의성과 생산성이 기업 경쟁력을 높이는 중요한 요인이므로, 오피스 공간의 쾌적성과 편의성, 안전에 더욱 관심을 가질 수 밖에 없다. 때문에 높은 부가가치를 창출하는 우량기업일수록 오피스 빌딩에 더 많은 요 구를 하는 경향이 있다. 오피스 빌딩은 비즈니스를 담는 그릇으로써 기업의 다양한 필요 에 부응하고자 노력하나, 빌딩의 건축적 규모와 안정적인 시설이 뒷받침되지 않는 경우 물리적인 한계에 부딪히게 된다.

최근 오피스시장은 더욱 다양해지는 기업의 적극적인 요구를 우수한 시설을 통하여 충 족시킬 수 있는 초대형 프라임급 오피스 빌딩의 가치가 높아지는 쪽으로 변화하고 있다.

이러한 빌딩들은 높은 임대료를 책정하는 만큼 테넌트(tenant)에게 안정적인 시설과 서 비스, 쾌적한 공간을 제공하고자 하며, 기업 임직원 전용의 피트니스 센터와 샤워실, 대 형 회의실, 멤버십 라운지 운영을 마케팅 요소로 내세우기도 한다.

CBRE코리아가 자산관리를 담당하는 강남파이낸스센터(GFC)는 그린빌딩으로서의 친 환경 운영과 함께, 코로나19 팬데믹 환경에서 기업 임직원에게 안전한 오피스 제공을 위 하여 적극적인 건강 · 웰빙 빌딩 운영으로 차별화하고 있다. <그림 7>은 GFC의 출입자 발 열체크와 에티켓 계도, 빌딩 공용공간 · 하이터치존 방역살균, 소독용품 및 설비 비치, 설 비 및 운영강화의 4가지 운영방안에 대한 설명이다.

프롭테크를 통한 부동산 관리 플랫폼의 발전

제4차 산업혁명이 부동산산업에 직접 적용된 프롭테크(PropTech) 산업의 영역은 점차 확대되고 있다. 현재는 주거용 부동산의 중개영역에서 가장 약진하고 있으나, 오피스시

자료: 신현지 2020a.

<그림 7> GFC 건강·웰빙 오피스 빌딩 운영

●GFC의 코로나19 관련 건강·웰빙 오피스 빌딩 운영의 4가지 분야

•열화상 카메라 주요 출입구에 설치, 발열자 체크

•발열자 확인 시 선별진료소 방문 권고

•마스크 미착용자 및 에티켓 계도활동

•엘리베이터 내 대화 자제 계도활동

•빌딩 내 전문 방역 주기적 실시

•공용부 하이터치존 표면 살균 수시 실시

•화장실 및 공용공간 살균 실시 (연무약재 살포)

•주요 출입구 자동 손소독기 설치

•손소독제 비치

•화장실 손 살균세정제 추가 비치

•빌딩 공조 환기설비 외기 순환 강화

•빌딩 내 공용시설 축소

•(확진자 발생 시) 전체 빌딩 소독방역 실시 정책 출입자

발열 체크와 에티켓 계도

소품용품·

설비 비치

빌딩 공용공간·

하이터치존 방역 살균

설비 및 운영 강화

제472호 2021 February

장에 관련된 상업용부동산영역은 시장의 범위가 매우 넓으며 향후 발전속도의 가속화 가 기대된다. CBRE코리아는 임대영역에 해당하는 디지털 솔루션으로 Floored Plans 및 Floored Build를 활용하고 있다. 오피스 임차인에게 적합한 면적, 시설, 좌석 수 등의 요 소들을 반영한 가상 인테리어를 공간 내부의 다양한 지점에서 바라본 가상현실로 시각화 하여 입주 후 오피스를 생생하게 경험할 수 있는 기회를 제공하는 서비스이다(<그림 8>

참조).

상업용부동산영역의 대표적인 프롭테크 서비스인 미국의 VTS는 부동산 자산관리를 지원하는 소프트웨어 플랫폼으로서, 실시간 임대 관련 데이터에 기반한다. 공간, 임차인, 거래관리 등 실시간으로 자산관리 활동을 모니터링하고 시장 동향을 파악하여, 정량화된 포트폴리오별 성과를 전달하고 투자자의 전략적 의사결정을 지원한다. 이러한 서비스가

<그림 8> CBRE코리아의 임대지원 디지털 솔루션

자료: CBRE코리아.

각 임차인의 요구 사항에 맞게 테스트 도면을 구상하여 인테리어 도면 및 가상 3D모델을 빠르게 제작함. 임차인의 사용 면적, 시설, 특기사항 등을 실시간 적용.

Floored Plans IT 기술을 통해 테스트핏 도면/3D 모델을 간편하게 공유 및 기록 가능함.

3D 모델 등 시작적인 자료를 통해 임차 면적을 사전에 확인할 수 있음.

새로운 부가가치 창출에 효율성을 발휘하기 위한 전제는 시장의 큰 규모와 함께 실제 시 장의 거래 데이터가 대량으로 실시간 제공되는 것인데, 미국의 경우 일부 업체의 정보가 전략적 제휴로 VTS에 대량으로 제공되고 있다.

그러나 국내 상업용부동산시장은 규모가 상대적으로 작고 데이터의 양도 적어서, 개별 정보를 보호하면서 활용하기에는 어려움이 있다. 또한 데이터 수집 및 관리가 여러 업체 별로 각기 진행되고 있어, 해외사례와 유사한 비즈니스 모델을 구현하는 데에도 여러 가 지 한계가 있다. 이에 국내 상업용부동산 데이터 기반의 프롭테크 발전은 향후 시장 규모 의 성장과 함께 점진적으로 진행될 것으로 전망된다.

부동산 유지관리 영역은 향후 프롭테크 서비스 성장의 잠재력이 크다. 오피스 빌딩의 유 지관리 분야에서는 ioT 기술의 발전으로 빌딩의 운영과 관리에 접목 가능한 모바일 기기와 센싱 기술이 날로 발달하고 있으나, 실제 관리 현장에 적용하기 위하여는 빌딩 오너의 상당 한 비용투자가 수반되어야 한다. 때문에, 기술발전에 비해 변화의 속도는 느리다. 그러나 최근 몇 년간 인건비의 급격한 상승은 빌딩 오너의 시설관리 플랫폼 투자를 견인하는 요인 이 되고 있으며, 향후 많은 변화가 전망된다. <그림 9>는 시설관리회사 맥서브에서 개발, 활용하는 모바일 기반 운영유지관리 플랫폼과 ioT 센싱 기술 활용의 설명이다.

자산관리, 유지관리 분야 플랫폼의 발전은 건설산업 디지털 트랜스포메이션의 흐름 과도 연관되어 있다. 건설산업은 설계와 시공의 생산성을 크게 향상시킬 데이터 기반 의 3차원 통합설계모델 구축의 활성화를 위해 빌딩 정보 모델링(Building information

<그림 9> 유지관리 플랫폼 M. Desk의 기본 개념

자료: 최우영 2020.

M.Desk Platform - Network Diagrams

Building(Facility Manager)

oT Sensor(Maxerve M.BOX)

Maxerve Platform M. Desk User

Maxerve User 본사 임직원 M.Desk Application

(Back-end, Front-end)

LTE/5g QR(barcode) NFC

WiFi(AP) Field Worker

(B)

Main Server (Web, Database)

Daily / Monthly Backup

Backup Server

Daemon Server ( oT Server) Ultrasonic

Sensor

•전기/전류/전압 센서

•온도/습도/먼지 센서

•소음/진동 外 다수

Sensors Smart G/W

※맥서브 자체상품 - oT M.BOX 개발, 공격적 마케팅 추진 산업용센서 직접 활용

Maxerve oT M.BOX

oT Wireless (3G~5G)

WiFi(AP) A.

Camera

Sensor RawData Realtime Process Field Worker

(A)

Clients 고객사(AM, PM)

FM Manager 관리소장, 직원 Office User(Tenant) 입주사 고객(VoC)

제472호 2021 February

modeling: Bim)과 클라우드를 활용하는 변화의 길목에 있다. Bim은 객체지향적인 3차 원 모델로서, 빌딩 설계도에 근거하여 구조 부재를 포함한 모든 설비와 건축요소의 정확 한 정보를 담고 있으므로, 빌딩의 긴 유지관리 단계에 있어 매우 유용한 정보의 데이터베 이스이다. 이를 기반으로 유지관리 프로세스를 반영한 최적화 및 표준화가 진행되고, 발 전하고 있는 ioT 기술과 센싱 기술이 함께 융합된다면, 해당 유지관리 플랫폼은 건축물의 생애주기 비용관리의 체계화와 업무 효율성 제고에 크게 기여할 것으로 전망된다.

지난 20년간 빠르게 성장하여 세계적인 규모로 변모한 서울의 오피스시장은 제4차 산업 혁명 시대를 맞아 더욱 역동적으로 변화하고 있다. 시장의 참여자들은 급변하는 산업환 경에 효과적으로 대응하면서 새로운 흐름을 만들어내고 있다.

제4차 산업혁명 iCT 기술의 발전은 상업용부동산시장이 데이터를 기반으로 효율적으 로 발전할 수 있는 좋은 기회를 제공하고 있다. 부동산산업 밸류체인(value chain) 전 영 역에 걸친 새로운 프롭테크의 성장과 발전하는 기술의 융합을 통하여, 오피스시장을 포 함한 각 분야들이 더욱 체계화되고 다양하게 확장되기를 기대해 본다.

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참고문헌

맺음말

물류부동산 비즈니스와 정책 이슈

김필립 로지스밸리 천마 대표이사, 물류학 박사(pillip@naver.com)

최근 물류센터는 급격한 변화의 길을 모색하고 있다. 그 배경에는 물류센터 혹은 창고가 기존의 단순한 물류적 역할(상품을 입고해 보관하거나 출고)에서 벗어나, 기업의 경쟁력 뿐만 아니라 핵심적인 부가가치(수익)를 창출하는 요소(자산)로 작용하고 있기 때문이다.

아마존을 위시한 온라인 · 모바일 기업들의 물류산업 진출 및 부동산 자산시장 진출은 이미 진행되고 있는 거대한 패러다임의 단면이다. 코로나 이후 산업의 격변과 새로운 창 조적 파괴자의 진출로 물류산업이 요동치고 있는 사이에 우리가 익히 알고 있던 대형 유 통기업 매장들이나 기존 중소형 물류센터들은 사라지고 있다.

이 글에서는 국내 물류센터 운영자 및 창고사업자들에게 현재의 물류센터 위상과 더불 어 향후 맞게 될 역할변화에 대해 어떻게 대처해야 하는지, 또 우리 물류사업자들이 무엇 을 어떻게 준비해야 보다 경쟁력 있는 사업자가 될 수 있는지에 대한 고민의 흔적을 소개 하려 한다.

물류부동산 비즈니스는 전통적인 물류창고업과 제4차 산업혁명 시대 스마트산업이 연계 되면서 시작되었다. 장기적인 경기침체와 산업구조의 변화, 그리고 코로나19로 해외 및 국내 물동량이 2009년 글로벌 금융위기 때만큼 감소한 것으로 나타나고 있는 이 시점에 서 물류창고업과 물류사업자들은 새로운 돌파구로 물류부동산을 지목했다. 그들에게 있 어서 물류부동산 비즈니스는 ‘물량감소기’의 획기적인 생존전략이자 고수익을 창출하는 실행수법이 되고 있다. 또한, 그동안 변화가 필요했던 창고업계에 개혁의 도구로서 물류 영업을 iT화, 스마트화로 조직화할 수 있는 전향(前向)적인 수단이 되고 있다.

물류업은 전 산업의 기초가 되는 중요한 산업이다. 비대면 트렌드는 산업의 경계와 비 즈니스 전반을 뒤흔들고 있으며, 우리의 일상은 전례 없는 패턴의 삶으로 변화했다. 우 리는 점점 그에 익숙해질 것이고, 지금 이 순간은 패러다임 전환을 따라갈 수 없는 기업 이나 사람에게는 큰 위기로 작용할 것이다. 하지만 반대로 변화의 물결을 탈 수만 있다면

머리말

물류산업의 변화