10 >>2014년 여름호 | 통권 77권
최근 부동산시장 동향과 소비심리 진단
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1. 부동산시장 동향
1) 주택시장(1) 주택매매가격
2013년 4분기 이후 상승세를 보였던 전국 주택매매가격은 2014년 2분기 0.1% 상승에 그쳤다. 특히, 수도권은 2014년 1분기 0.7%
상승에서 2분기 –0.1%로 하락세로 전환되었 다. 지방의 경우 2분기 0.3% 상승하여 소폭의 상승세가 지속되었으며, 세종시의 경우 입주 물량 증가로 2분기 –0.3%의 하락세를 기록
하였다. 7월의 경우 월간변동률이 전국 대부 분의 지역에서 0.0%의 보합세를 보인 가운데 세종시는 –0.2%로 하락세가 지속되었다.
매수가 매도에 비하여 얼마나 많은지를 나 타내는 매수우위지수는 전국의 경우 2014년 7월 43.9로 금년 고점인 3월(60.3) 대비 낮은 수준이나 전년동월(32.0)보다는 높은 수준을 보였다. 수도권과 6개 광역시도 각각 34.1, 52.7로 금년 고점(수도권 50.9, 6개 광역시 69.5) 대비 낮은 수준이나 전년동월(수도권 16.9, 6개 광역시 43.1) 보다는 높은 수준을 보였다.
<표 1> 주택매매가격 변동률
(단위: 전년대비, 전분기대비, 전월대비 %)
구분 2011 2012 2013 2013 2014
3분기 4분기 1분기 2분기 7월 누계 전 국 6.1 -1.4 0.3 -0.2 0.6 0.7 0.0 0.0 0.8 수도권 0.8 -4.3 -1.1 -0.6 0.5 0.7 -0.1 0.0 0.6 서울 0.7 -4.7 -1.4 -0.8 0.4 0.7 -0.2 0.0 0.5 인천 -1.6 -4.3 -0.8 -0.2 0.8 0.5 0.2 0.0 0.7 경기 1.6 -4.0 -1.0 -0.5 0.6 0.8 -0.2 0.0 0.6 지 방 12.7 1.3 1.7 0.2 0.7 0.8 0.3 0.1 1.0 지방 5개광역시 13.3 0.7 2.0 0.3 0.9 0.8 0.4 0.1 1.3 세종 - - 4.5 -0.1 0.7 0.3 -0.3 -0.2 -0.1 자료: 한국감정원
건설경기 진단 2
최근 부동산시장 동향과 소비심리 진단
박천규 ㅣ 국토연구원 부동산시장연구센터장 황관석·문지희 ㅣ 국토연구원 연구원
(2) 주택 전세가격
2014년 1분기에 1.6%의 높은 상승세를 보 였던 전국 주택전세가격은 2분기 0.3%로 상 승폭이 크게 둔화되었으며 7월에도 0.1%의 소폭 상승에 그쳤다. 지역별로는 2분기 기준 수도권 0.2%, 지방 0.4%로 수도권의 상대적 안정세가 두드러졌으며 세종시의 경우 입주물
량 증가로 –1.9%의 하락폭을 기록하였다.
전세의 수급상황을 나타내는 전세수급지 수는 2014년 7월 현재 전국 166.1, 수도권 172.8, 6개 광역시 171.1로 높은 수준이지만, 전년동월과 비교해볼 때, 전국은 –13.8p, 수 도권과 지방은 각각 –14.9p, -7.5p의 하락 폭을 기록하였다.
<주택 매매가격 월간 변동률> <매수우위지수 추이>
주: 매수우위지수=‘매수세 우위 응답 비율’- ‘매도세 우위 응답비율’+100 자료: 한국감정원, 국민은행
(단위: 전월비, %)
<표 2> 주택전세가격 변동률
(단위: 전년대비, 전분기대비, 전월대비 %)
구 분 2011 2012 2013 2 0 1 3 2014
1분기 2분기 3분기 4분기 1 분 기
전 국 11.7 1.4 4.7 0.8 1.0 1.2 1.6 1.6
수도권 10.7 0.4 6.2 0.9 0.9 1.9 2.3 2.3
서울 10.3 0.5 6.6 1.3 0.6 2.2 2.2 2.0
인천 4.3 1.0 6.1 0.6 1.1 1.7 2.6 2.4
경기 12.9 0.2 5.9 0.6 1.2 1.7 2.3 2.6
지 방 12.9 2.4 3.3 0.7 1.0 0.6 1.0 0.8 지방 5개광역시 13.4 2.2 4.1 0.7 1.3 0.9 1.1 1.0
세종 - - 10.7 4.2 2.8 2.0 1.4 0.4
자료: 한국감정원
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(3) 주택매매거래
2014년 2분기 주택매매거래는 전국이 24.3만호로 전분기대비 7.3% 증가하였으나 전년동기대비로는 18.7% 감소하였다. 신혼 부부 수요 등 계절적 요인, 디딤돌대출 등 무 주택 주택금융지원 등으로 전분기대비로는 주택매매거래가 증가하였으나, 일시적 취득 세 감면에 따라 2013년 2분기 주택거래가 많 았던 기저효과로 전년동기대비로는 감소하 였다. 7월의 경우에는 전국이 7.7만호로 전
월대비 5.1% 증가하였으며, 전년동월대비 로는 2013년 6월 취득세감면종료에 따른 거 래절벽의 기저효과로 94.0%의 큰 폭의 증가 세를 기록하였다. 수도권과 지방 모두 비슷 한 양상을 보였는데, 2분기의 경우 수도권에 서 전년동기대비 감소폭이 작았으며(수도권 –13.1%, 지방 –22.7%), 7월의 경우 수도 권에서 증가폭(수도권 111.9%, 지방 82.6%) 이 더 컸다.
<주택전세가격 월간변동률> <전세수급지수 추이>
주: 전세수급지수=‘수요>공급 응답비율’-‘수요<공급 응답비율’ + 100 자료: 한국감정원, 국민은행
(단위: 전월비, %)
<분기별 주택매매거래 추이> <주택매매거래 변동률>
주: 분양권 거래 등을 제외한 순수 주택매매거래량 기준임 자료: 온나라부동산정보통합포털
(단위: 호) (전년동기대비 %)
(4) 주택공급
전국 주택건설 인·허가실적은 2014년 2 분기 12.7만호로 전년동기대비 21.0% 증가 하여 1분기 23.4% 증가에 이어 증가세가 지 속되었다. 2014년 상반기를 기준으로 볼 때 전국 주택건설 인·허가실적은 22.0만호였는 데 이중 민간부문에서 21.1만호가 공급되어 전체공급물량의 95.8%를 차지하였다. 주택 공급이 증가한 이유는 정부의 주택시장정상 화 정책에 대한 기대로 민간부문(전년동기대
비 22.3%), 아파트(전년동기대비 43.9%)의 공급이 증가했던 것에 기인한다.
한편, 주택착공실적은 2014년 상반기 전 국 21.7만호로 전년동기대비 19.0% 증가하 여 주택건설인·허가실적과 유사한 추세를 보였으며, 공동주택 분양실적은 전국 14.7만 호로 전년동기대비 16.3% 증가하였다. 주택 준공실적은 2014년 상반기 20.1만호로 전년 동기 17.3만호 대비 16.0% 증가한 것으로 나 타났다.
<분기별 주택건설실적 추이> <주택건설실적 변동률 추이>
자료: 국토교통통계누리
(단위: 천호) (전년동기대비 %)
<표 3> 주택건설 인·허가실적 추이
(단위: 호, %) 구 분 2010 2011 2012 2013 2014
(1~6월) 2013
(1~6월) 전년동기 대비 전 체 386,542 549,594 586,884 440,116 219,963 180,263 22.2%
부문별 공공부문 138,315 115,349 109,609 79,619 9,215 7,926 16.3%
민간부문 248,227 434,245 477,275 360,497 210,748 172,337 22.3%
지역별
수도권 250,218 272,156 269,290 192,610 91,886 73,979 24.2%
지 방 136,324 277,438 317,594 247,506 128,077 106,284 20.5%
유형별
아파트 276,989 356,762 376,086 278,739 139,872 97,178 43.9%
비아파트 109,553 192,832 210,798 161,377 80,091 83,085 -3.6%
자료: 국토교통통계누리
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(5) 미분양주택
전국 미분양주택은 2014년 6월말 현재 5.0 만호로 전년말대비 17.7% 감소하여 감소세가 지속되었다. 수도권은 3.0만호, 지방 2.0만호 로 수도권의 비중이 많았으며, 전년말대비 수 도권과 지방이 각각 –9.0%, -28.2%로 지방 에서의 감소폭이 컸다. 준공후 미분양주택도 2014년 6월말 현재 2.1만호로 2013년말대비 4.1% 감소하여 감소세가 지속되었다.
그러나, 월간 미분양통계를 살펴보면 전국 의 경우 4.6만호(4월) → 4.9만호(5월) → 5.0 만호(6월)로 증가세를 보였는데, 이는 기존미 분양주택의 감소세가 지속되었으나, 신규미 분양주택이 증가했던 것에 기인한다. 기존미 분양주택은 –0.5만호(4월) →–0.4만호(5월)
→ -0.6만호(6월)로 감소세가 지속되었으나, 신규미분양주택 증가분은 0.3만호(4월) → 0.8만호(5월) → 0.7만호(6월)로 나타났다.
<지역별 미분양주택 추이> <준공후 미분양주택 추이>
자료: 국토교통통계누리
(단위: 만호)
<표 4> 미분양주택 추이
(단위: 호, %)
구 분 2010 2011 2012 2013 2014년 2013년말
3월 6월 대비
전 국 88,706 69,807 74,835 61,091 48,167 50,257 -17.7%
(준공후) 42,655 30,881 28,778 21,751 20,758 20,869 -4.1%
지역별
수도권 29,412 27,881 32,547 33,192 26,082 30,212 -9.0%
지 방 59,294 41,926 42,288 27,899 22,085 20,045 -28.2%
자료: 국토교통통계누리
2) 토지시장
(1) 토지가격
전국 지가는 2014년 1월부터 6월까지 0.93
% 상승하였으며, 월간변동률은 0.11~0.20%
의 상승폭을 기록하였다. 시도별로는 2014 년 상반기 서울 1.29%, 대구 1.42%, 세종 2.82%, 제주 1.76% 등에서 상대적 상승폭
이 크게 나타났다. 세부 지역별로는 2014 년 상반기 기준으로 서울 강남구(1.84%), 서초구(1.89%), 송파구(1.76%), 경기 하남 시(1.87%), 대구 달성군(2.23%), 경북 예 천군(2.01%), 안동시(1.62%), 전남 나주시 (1.66%), 제주 서귀포시(2.23%) 등에서 지역
적 개발호재의 영향으로 상대적으로 높은 상 승폭을 기록하였다1).
(2) 토지거래 동향
2014년 2분기 토지거래는 63.9만필지로 전분기대비 4.0% 증가하였으나 전년동기대 비로는 4.3% 감소하였다. 수도권 21.5만필 지, 지방 42.4만필지로 전년동기대비 각각
–3.8%, -4.6%의 감소폭을 기록하였다. 건 축물 부속토지를 제외한 순수토지거래의 경 우 2014년 2분기 25.6만필지로 전분기대비 7.7% 증가하였으며 전년동기대비로도 5.7%
증가하였다. 토지거래의 경우 2013년 6월 취 득세 감면종료에 따라 주거용토지가 많았던
1) 서울 강남구는 신사동, 역삼동, 청담동 소재의 상업용부동산 가격 상승 등으로, 서초구는 내곡지구의 행복주택 사업 진 척 등으로, 송파구는 제2롯데월드 건설 및 문정도시개발 사업 등으로, 경기 하남시는 미사지구 본격 조성공사 및 감일보 상지구 진행 등으로, 대구 달성군은 테크노폴리스 산업단지 진척 등으로, 경북 예천군 및 안동시는 경북도청 이전 신도 시 조성사업 진척 등으로, 전남 나주시는 광주전남혁신도시 공정률 진척 등으로, 제주 서귀포시는 혁신도시 건살업 기반 공사 완료단계 등으로 지가 상승폭이 컸다.
<지가변동률 추이> <주요 상승지역(2014년 상반기)>
(단위: 전월대비 %) (단위 : %)
주: 수도권은 서울, 인천, 경기의 평균치 자료: 온나라부동산정보통합포털
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것에 대한 기저효과로 감소하였으나, 순수토 지거래의 경우 토지거래구역 해제(2014년 2 월 287㎢ 해제), 6.4지방선거 등에 따른 기대 감 등으로 거래가 증가한 것으로 분석된다.
2. 부동산금융시장 동향
경제회복 둔화로 저금리 기조가 유지되고 있는 가운데 주택담보대출금리는 2014년 5 월 현재 3.58%로 소폭의 하락추세가 지속되
었으며, CD금리는 2013년 11월 이후 2014 년 7월 현재 까지 2.65%의 동일한 수준이 지 속되었다. 9개 은행의 자금조달비용지수인 코 픽스(COFIX) 또한 소폭의 하락추세가 지속되 어 2014년 7월 현재 2.48%로 2013년 12월 2.66%대비 18bp 하락하였다.
예금취급기관의 주택담보대출잔액은 2014 년 5월 현재 428.1조원으로 2013년말대비 10.0조원 증가하였다. 작년 하반기 순증액인 11.1조원과 유사한 수준의 증가세를 기록하 였다. 예금은행과 비은행은 각각 335.2조원,
<주택담보대출금리 추이> <주택담보대출금액 추이>
주1: COFIX(Cost of Fund Index)는 국내 9개 은행을 대상으로 한 ‘자금조달비용지수’를 의미함 자료: 한국은행, 전국은행연합회
(단위: %) (단위: 조원)
<분기별 토지거래량 추이>
(단위: 천필지, 전년동기대비 %)
주: 신탁, 신탁해지를 제외한 거래량 기준임 자료: 온나라부동산정보통합포털
92.9조원으로 2013년말 대비 각각 6.3조원, 3.7조원 증가하였다.
3. 2014년 2분기 부동산시장에 대한 소비자인식
2)1) 2014년 2분기 부동산시장에 대한 소비자인식
(1) 가격
2014년 2분기의 주택매매가격에 대해 부동 산시장 참여자의 70.5%가 이전과 비슷한 수 준을 지속하였다고 응답하였다. 주택매매가격
이 상승하였다고 응답한 비율은 15.1%로 전 분기 대비 13.5%p 감소한 반면, 하락을 진단 한 비율은 1.9%p 증가한 13.8%로 나타났다.
전세가격 역시 가격수준이 전 분기와 비슷한 수준을 유지하였다는 응답비율이 71.6%로 가 장 높게 나타났으며, 증가하였다고 응답한 비 율은 7.8%p 감소한 17.9%, 가격이 하락했다
고 응답한 비율은 전 분기와 비슷한 10.1%로 나타났다. 가격상승을 진단한 비율이 전 분기 대비 하락한 까닭은 봄 이사철이 지나고 여름 철 비수기에 접어들면서 나타난 거래감소로 인한 것으로 판단되나, 전월(주택매매 9.3%, 전세 15.2%)에 비해서는 가격상승을 진단한 비율이 증가하였다.
토지가격은 비슷한 수준이 유지되었다는 진단이 10.8%p 상승하면서 70.1%로 가장 높 게 나타났다. 가격상승에 대한 진단은 8.7%, 가격하락에 대한 응답은 4.3%로 전 분기와 비 슷한 수준을 보였다.
(2) 거래
주택매매거래가 비슷한 수준을 보이고 있 다고 응답한 비율은 전 분기 대비 6.8%p 상 승한 50.1%로 가장 높게 나타났다. 거래증가 에 대한 응답은 전 분기 대비 8.8%p 감소한 10.2%, 거래감소에 대한 응답은 2.0%p 증가 한 38.2%로 나타났다. 전세거래 역시 보합세
2) 국토연구원 부동산시장연구센터에서는 부동산시장 참여자(일반 6400가구, 중개업소 2240곳)를 대상으로 시장동향에 관한 인식조사를 실시하고 있다. 조사결과를 활용해 부동산시장 참여자들의 소비자실사지수(CSI)와 중개업소실사지수 (BSI)*를 작성하고, 생성된 지수는 부동산시장 참여자들의 행태 분석과 잘 드러나지 않는 심리요인을 추출하여 부동산시 장 진단 및 예측하는데 활용하고 있다.
* CSI(Consumer Survey Index), BSI(Business Survey Index): 100을 기준으로 0~200사이의 값을 가지며, 100을 초 과하면 현재 가격에 대해 보통 이상(높음, 매우 높음)이라고 답한 응답자가 보통 이하(낮음, 매우 낮음)보다 많다는 것 을 의미
<표 5> 부동산시장 가격진단
구 분 상승 보합 하락
주택매매가격 15.1% 70.5% 13.8%
전세가격 17.9% 71.6% 10.1%
토지가격 8.7% 70.1% 4.3%
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로 나타났다는 응답이 52.8%로 가장 높게 나 타났다. 전세거래가 증가하였다고 응답한 비 율은 8.2%p 감소한 반면, 거래가 감소하였다 고 응답한 비율은 4.5%p 증가하였다. 주택매 매거래 및 전세거래가 증가하였다는 응답이 모두 감소한 것은 계절적 요인에 의한 거래 감 소에 기인한 것으로 판단되나, 전월에 비해서 는 거래증가에 대한 응답이 다소 증가하였다.
토지거래는 보합세를 나타냈다는 비율이 67.1%로 나타났다. 거래증가를 진단한 응답 은 8.0%p 감소한 8.4%, 거래감소를 진단한 응답은 3.9%p 증가한 22.0%로 조사되었다.
2) 2014년 3분기 부동산시장에 대한 소비자 인식
(1) 가격
주택매매가격에 대해 58.3%의 부동산시 장 참여자는 현재의 수준과 비슷할 것으로 전 망했다. 주택매매가격이 상승할 것이라고 응 답한 비율은 33.1%로 전 분기 대비 11.9%p
증가하였으며, 하락을 전망한 응답자의 비율 은 전 분기 대비 5.3%p 감소한 7.5%로 나타 나 주택매매가격 상승에 대한 기대심리가 회 복되었음을 알 수 있다. 전세가격의 경우 가 격이 비슷할 것이라고 전망한 응답이 62.6%
로 가장 높게 나타났다. 가격이 상승할 것이라 고 전망한 응답비율이 전 분기 대비 10.4%p 증가한 32.1%, 하락할 것으로 전망한 비율은 5.4%p 감소한 4.5%로 나타나며 전세가격 역 시 상승에 대한 기대심리가 확대된 가운데 현 재와 비슷한 수준을 지속할 것이라는 전망이 우세하였다.
토지가격은 현 수준이 유지될 것이라는 전 망이 66.8%로 가장 높았다. 토지가격 상승에 대한 전망은 전 분기 대비 2.5%p 상승하였으 며, 하락에 대한 전망은 1.9%p 감소하였다.
(2) 거래
주택매매의 경우 거래 수준이 증가할 것 이라고 전망한 응답이 전 분기 대비 28.4%p
<표 7> 부동산시장 가격전망
구 분 상승 보합 하락
주택매매가격 33.1% 58.3% 7.5%
전세가격 32.1% 62.6% 4.5%
토지가격 13.8% 66.8% 2.7%
<표 6> 부동산시장 거래진단
증가 보합 감소
주택매매거래 10.2% 50.1% 38.2%
전세거래 10.4% 52.8% 36.1%
토지거래 8.7% 67.2% 22.0%
증가한 51.5%로 가장 높게 나타났다. 거래 가 현재 수준과 비슷할 것이라 전망한 응답은 13.8%p 감소한 41.9%, 감소할 것이라는 의 견은 전 분기 대비 14.0%p 감소한 5.1%로 나 타났다. 전세거래 역시 증가할 것이라는 응답 이 전 분기 대비 33.6%p 증가한 57.1%로 가 장 높게 나타난 반면, 현재 수준이 지속될 것 이라는 전망은 18.4%p 감소한 37.1%, 감소 할 것이라는 전망은 전 분기 대비 14.4%p 감 소한 4.8%로 나타났다. 주택매매거래와 전세 거래 모두 증가를 전망한 응답비율이 전 분기 대비 큰 폭 증가하였고, 거래수준 유지와 감소 에 대한 전망 비율이 감소함에 따라 2014년 3 분기에는 주택매매 및 전세거래가 현 수준보 다 증가할 것이라는 전망이 우세한 것으로 나 타났다.
토지거래는 응답자의 66.7%가 변화가 없 을 것이라고 전망하였으며, 거래가 증가할 것 이라는 응답은 15.3%로 전 분기 대비 5.0%p 증가하여 토지거래가 증가할 것이라는 인식이 다소 증가하였음을 알 수 있다.
4. 맺음말
2014년 2분기 주택매매시장은 2.26대책 (전월세 임대차 선진화 방안)의 영향으로 수 도권을 중심으로 상승세가 위축되었다. 전세
시장은 2014년 1분기까지는 다소 높은 상승 폭을 기록하였으나 2분기 이후 안정세를 보였 다. 토지시장의 경우 안정적 상승세를 유지하 고 있지만, 상승폭은 전년동기보다 소폭 확대 되었다. 부동산소비심리도 주택매매 및 전세 시장에서 2분기에 위축된 양상을 보였다.
하반기 부동산시장은 2분기보다는 다소 상 승압력이 높아질 것으로 예상된다. 정부의 적 극적인 경기부양책과 함께 LTV, DTI 규제 완 화(LTV 70% 일원화, DTI 수도권 60% 일원 화)에 따른 주택구매수요 증가, 정책금리 인 하(2014년 8월 2.5%→ 2.25%)에 따른 주택 구입비용 하락 등은 주택시장회복에 일정부분 기여할 것으로 판단되기 때문이다. 3분기 주 택가격상승 및 거래증가를 전망한 비율도 높 아져 소비심리도 일부 회복되고 있는 것으로 보인다. 전세시장은 이사철 등 계절적 요인으 로 소폭의 상승세가 전망되며, 토지시장은 개 발호재지역을 중심으로 국지적 상승세가 지속 될 것으로 예상된다.
주택시장 정상화를 위한 정부정책의지로
소비심리가 개선되는 등 주택시장이 회복될 조짐을 보이고 있다. 일관적인 정부정책기조 를 유지하되, 일부 지역에서의 가격불안이 나 타날 가능성이 있음으로 국지적 모니터링을 강화해 나갈 필요가 있다.
<표 8> 부동산시장 거래전망
증가 보합 감소
주택매매거래 51.5% 41.9 % 5.1%
전세거래 57.1% 37.1% 4.8%
토지거래 15.3% 66.7% 2.9%
