최근 부동산시장 동향 및 소비심리 진단 건설경기 진단 1
최근 부동산시장 동향 및 소비심리 진단
박천규 ㅣ 국토연구원 부동산시장연구센터장 황관석·방보람 ㅣ 국토연구원 연구원
1. 부동산시장 동향
1) 주택시장(1) 주택매매가격
전국 주택매매가격은 7.22대책에 따른 가 계대출 관리, 공급과잉 우려, 미국금리 인상 등의 불안요인이 있었으나 저금리 기조와 신 규분양시장 호황이 지속되면서 2015년 4분 기에도 상승세가 지속되었다. 2015년 4분기
(10~11월 기준)에 0.6% 상승하였으며 누계 로는 3.4% 상승하였다. 2015년 11월 현재 누계 기준으로 수도권 4.2%, 지방5개광역시 4.2%, 지방8개도 1.6% 상승하여 수도권과 지방광역시를 중심으로 상승한 것으로 나타 났다. 지방에서는 누계 상승률 기준으로 대 구(8.0%), 광주(5.6%), 제주(6.2%) 등에서 높은 상승폭을 기록하였으나 세종시의 경우 입주물량 증가로 0.1% 하락하였다.
매수가 매도에 비하여 얼마나 많은지를 나
<표 1> 주택매매가격 변동률
(단위: 전년대비, 전분기대비 %)
구분 2011 2012 2013 2014 2015
1분기 2분기 3분기 4분기 누계
전 국 6.1 -1.4 0.3 1.7 0.7 1.1 0.9 0.6 3.4
수도권 0.8 -4.3 -1.1 1.5 0.8 1.5 1.1 0.8 4.2 서울 0.7 -4.7 -1.4 1.1 0.6 1.5 1.2 0.9 4.3 인천 -1.6 -4.3 -0.8 1.5 0.6 1.3 0.8 0.5 3.2 경기 1.6 -4.0 -1.0 1.7 0.9 1.6 1.0 0.8 4.3 지 방 12.7 1.3 1.7 1.9 0.6 0.8 0.7 0.5 2.6 지방 5개광역시 13.3 0.7 2.0 2.5 0.8 1.4 1.1 0.8 4.2 지방 8개도 12.0 1.8 1.4 1.6 0.4 0.4 0.5 0.3 1.6 세종 - - 4.5 -0.2 -0.1 0.0 0.0 0.0 -0.1 주: 2015년 4분기는 10~11월 기준
자료: 한국감정원
타내는 매수우위지수는 2015년 하반기 높은 수준이 지속되었으나 2015년 11월에는 계절 적 요인 외에도 공급과잉 논란, 미국금리 인 상 가능성 등으로 하락하였다. 2015년 11 월 현재 전국 65.5, 수도권 68.9, 5대광역시 63.8로 전월대비 각각 18.0p, 19.3p, 27.0p
하락하였으며 5대광역시에서의 하락폭이 상 대적으로 큰 것으로 나타났다.
(2) 주택 전세가격
전국 주택전세가격은 저금리가 지속되고 있고 전세의 월세전환에 따른 전세공급 부족 등으로 수도권을 중심으로 상승세가 지속되
<표 2> 주택전세가격 변동률
(단위: 전년대비, 전분기대비 %)
구분 2011 2012 2013 2014 2015
1분기 2분기 3분기 4분기 누계
전 국 11.7 1.4 4.7 3.4 1.1 1.5 1.1 0.8 4.6
수도권 10.7 0.4 6.2 4.7 1.5 2.3 1.6 1.2 6.7
서울 10.3 0.5 6.6 3.6 1.4 2.1 1.7 1.4 6.7
인천 4.3 1.0 6.1 4.9 1.4 2.2 1.3 0.8 5.7
경기 12.9 0.2 5.9 5.7 1.7 2.4 1.5 1.2 7.0 지 방 12.9 2.4 3.3 2.2 0.6 0.9 0.6 0.5 2.6 지방 5개광역시 12.3 2.6 2.8 1.9 0.5 0.5 0.4 0.8 3.9 지방 8개도 13.4 2.2 4.1 2.6 0.8 1.4 0.9 0.3 1.8 세종 - - 10.7 -6.3 -0.1 0.0 0.0 0.1 0.0 주: 2015년 4분기는 10~11월 기준
자료: 한국감정원
<주택매매가격 월간변동률> <매수우위지수 추이>
주: 매수우위지수=‘매수세 우위 응답 비율’- ‘매도세 우위 응답비율’+100 자료: 한국감정원, 국민은행
(단위: 전월비, %)
었다. 2015년 4분기(10~11월 기준)에 전국 이 0.8% 상승한 가운데 수도권과 지방이 각 각 1.2%, 0.5% 상승하여 수도권에서의 강세 가 지속되었다. 2015년 11월 현재 누계 기 준으로는 전국이 4.6% 상승하여 전년 상승 폭(3.4%)을 뛰어 넘었으며 수도권 6.7%, 지 방5개광역시 3.9%, 지방8개도 1.8%를 기록 하였다.
전세의 수급상황을 나타내는 전세수급지 수는 높은 수준이 지속되고 있으며 2015년
11월 현재 전국 174.5 수도권 178.7, 5대광 역시 173.6 수준을 나타냈다. 전년동월과 비 교할 때 전국 +0.4, 수도권 -2.9p, 5대광역 시 +4.0p를 기록하였으며 전체적으로 전년 동월대비 수준과 유사한 것으로 나타났다.
(3) 주택매매거래
전국 주택매매거래는 2015년 4분기 (10~11월 기준) 20.4만호로 전년동기대비 1.8% 증가하였으나 증가세는 전분기(39.1%
<주택전세가격 월간변동률> <전세수급지수 추이>
주: 전세수급지수 = ‘수요>응답 비율’ - ‘수요<공급 응답비율’ + 100 자료: 한국감정원, 국민은행
(단위: 전월비, %)
<주택매매거래 변동률>
<분기별 주택매매거래 추이>
주: 분양권 거래 등을 제외한 순수 주택매매거래량 기준임 자료: 온나라부동산정보통합포털
(단위: 호) (전년동기대비 %)
증가)에 비해 크게 둔화되었다. 누계로는 110.6만호로 전년동기대비 21.0% 증가하였 으며 특히, 수도권에서의 거래 증가폭이 커 서 56.8만호로 전년동기대비 34.4% 증가(지 방 53.7만호, 9.4% 증가)하였다. 수도권에 서 주택매매거래가 큰 폭으로 증가한 데에는 전세가격이 크게 오른데다가 저금리로 주택 구입부담이 완화되었고 주택시장 회복 기대
등으로 주택매매수요가 크게 증가했던 것에 기인한다.
(4) 주택공급
전국 주택건설 인·허가실적은 저금리에 따른 공급여건 개선과 신규분양시장 활성화 로 2015년 1~11월 사이 66.7만호로 전년동 기대비 49.6% 증가한 것으로 나타났다. 분
<표 3> 주택건설 인·허가실적 추이
(단위: 호, %) 구 분 2011 2012 2013 2014 2015.11 2014.11 전년동기
대비 전 체 549,594 586,884 440,116 515,251 667,163 445,984 49.6%
부문별 공공부문 115,349 109,609 79,619 63,320 43,676 31,826 37.2%
민간부문 434,245 477,275 360,497 451,931 623,487 414,158 50.5%
지역별 수도권 272,156 269,290 192,610 241,889 354,727 200,944 76.5%
지 방 277,438 317,594 247,506 273,362 312,436 245,040 27.5%
유형별 아파트 356,762 376,086 278,739 347,687 456,787 293,637 55.6%
비아파트 192,832 210,798 161,377 167,564 210,376 152,347 38.1%
자료: 국토교통통계누리
<주택건설실적 변동률 추이>
<분기별 주택건설실적 추이>
주: 2015년 4분기는 10~11월 기준임 자료: 국토교통통계누리
(단위: 천호) (전년동기대비 %)
기별로는 4분기(10~11월) 12.7만호로 전년 동기대비 34.2% 증가하였으나 증가세는 3 분기(82.7%)대비 크게 둔화되었다. 2015년 1~11월 사이 공공부문은 4.4만호, 민간부 문은 62.3만호가 공급된 가운데, 지역별로 는 수도권이 35.5만호, 지방이 31.2만호로 전년동기대비 각각 76.5%, 27.5% 증가하여 수도권 중심으로 공급이 확대된 것으로 나타 났다. 주택유형별로는 아파트가 45.7만호, 비아파트가 21.0만호로 전년동기대비 각각
55.6%, 38.1% 증가하여 아파트를 중심으로 증가세가 크게 확대되었다.
한편, 2015년 1~11월 사이 전국 주택착 공실적은 63.4만호로 전년동기대비 42.0%
증가하였으며 지역별로는 수도권과 지방이 각각 90.1%, 9.9% 증가하였다. 전국 공동 주택 분양실적은 49.3만호로 전년동기대비 118.6% 증가하였던 반면 전국 주택준공실적 은 39.3만호로 전년동기대비 1.6% 감소하여 대조를 이루었다.
<표 4> 미분양주택 추이
(단위: 호, %)
구 분 2011 2012 2013 2014 2015 2014년말
3월 6월 9월 11월 대비
전 국 69,807 74,835 61,091 40,379 28,897 34,068 32,524 49,724 -19.5%
(준공후) 30,881 28,778 21,751 16,267 13,507 12,578 11,477 10,477 -29.4%
지역별 수도권 27,881 32,547 33,192 19,814 14,195 16,094 14,549 26,578 -26.6%
지 방 41,926 42,288 27,899 20,565 14,702 17,974 17,975 23,146 -12.6%
자료: 국토교통통계누리
<지역별 미분양주택 추이>
자료: 국토교통통계누리
(단위: 만호)
(5) 미분양주택
전국 미분양주택은 2015년 3월 2.9만호 에서 9월 3.3만호로 소폭 증가세를 보였으 나 분양물량이 10~11월(17.2만호 분양) 크 게 확대되면서 11월 현재 5.0만호를 기록하 였다. 지역별로는 수도권 2.7만호, 지방 2.3 만호로 전년말대비 각각 수도권 34.1%, 지
방 12.6% 증가하여 수도권에서의 증가폭이 확대되었다. 준공후 미분양주택은 2014년말 1.6만호에서 2015년 11월 현재 1.0만호로 전년말대비 35.6% 감소하였다.
2) 토지시장
전국 토지거래는 주택시장 회복에 따른 주
<분기별 토지 및 순수토지 거래량 추이>
주: 신탁, 신탁해지를 제외한 거래량 기준임, 4분기는 10~11월 기준임 자료: 온나라부동산정보통합포털
(단위: 천필지, 전년동기대비 %)
<주요 상승지역(2015년 1~10월 누계 상승률)>
<지가변동률 추이>
주: 수도권은 서울, 인천, 경기의 평균치 자료: 온나라부동산정보통합포털
(단위: 전월대비 %) (단위 : %)
거용 토지거래가 크게 증가한 가운데 혁신도 시, KTX 역세권 등 지역개발 호재 등의 영 향으로 2015년 4분기(10~11월 기준) 52.2 만 필지로 전년동기대비 7.3% 증가하였으나 증가세는 전분기(18.6%)대비 다소 둔화되었 다. 2015년 1~11월 사이 누계기준으로는 전국이 281.2만필지로 전년동기대비 17.9%
증가한 가운데 수도권이 110.0만필지, 지방 171.3만필지로 전년동기대비 각각 30.6%, 10.9% 증가하였다. 건축물 부속토지를 제외 한 순수토지거래는 2015년 4분기(10~11월) 18.9만필지로 전년동기대비 12.4% 증가하 여 전분기(14.9%)에 이어 증가세가 지속되 었으며 누계로는 101.9만필지로 전년동기대 비 12.1% 증가한 것으로 나타났다.
2. 부동산금융시장 동향
2015년 6월 이후 정부의 기준금리가 1.50%
로 유지됨에 따라 금리의 큰 변동 없이 저금리 기조가 유지되었다. 2015년 11월 현재 CD 금리와 코픽스는 각각 1.59%, 1.66%를 기록 하였으며 주택담보대출금리 또한 2015년 10 월 현재 2.90%를 기록하였다.
예 금 취 급 기 관 의 주 택 담 보 대 출 잔 액 은 2015년 10월 현재 487.5조원으로 전년말 대비 26.9조원 증가하였다. 이 중 은행권이 390.4조원, 비은행이 97.1조원으로 전년말 대비 각각 24.8조원, 2.1조원 증가하여 은행 권을 중심으로 주택담보대출이 크게 증가한 것으로 나타났다. 주택금융공사 등의 주택담 보대출 잔액은 2015년 10월 107.4조원으로 전년말 대비 30.4조원 증가하였는데 이는 은 행권 주택담보대출이 안심전환대출로 주택 금융공사에 양도된 것에 기인한다.
3. 2015년 4분기 부동산시장에 대한 소비자인식
<주택담보대출금리 추이>
주1: COFIX(Cost of Fund Index)는 국내 9개 은행을 대상으로 한‘자금조달비용지수’를 의미함 자료: 한국은행, 전국은행연합회
(단위: %) (단위: 조원)
1) 2015년 4분기 부동산시장에 대한 소비자 인식1)
(1) 가격
2015년 4분기 주택매매가격에 대해 부동 산시장 참여자의 63.5%가 이전과 비슷한 수 준을 보였다고 응답하였다. 주택매매가격이 상승하였다고 응답한 비율은 17.9%로 전 분 기 대비 17.6%p 감소하였으며, 하락하였다 고 응답한 비율은 17.7%로 12.3%p 증가하 였다. 전세가격의 경우 가격수준이 전 분기 와 비슷한 수준을 유지하였다는 응답비율이 65.3%로 전 분기 대비 12.9%p 증가하여 가 장 높게 나타났다. 반면, 전세가격이 상승하 였다고 응답한 비율은 22.4%로 전 분기 대
비 22.2%p 감소하였고 가격하락에 대한 응 답은 11.3%로 8.9%p 증가하였다. 매매와 전세의 가격 상승 진단 비율이 큰 폭으로 하 락하였는데 이는 계절적 요인 외에도 미국 금리인상, 가계부채 관리강화로 인한 매수심 리 위축 등이 영향을 미친 것으로 보인다.
토지가격은 비슷한 수준이 유지되었다 는 진단이 58.9%로 가장 높게 나타난 가운 데 가격상승에 대한 진단은 1.2%p 하락한 11.1%, 가격하락에 대한 응답은 2.4%p 증 가한 4.3%로 나타났다.
(2) 거래
주택매매의 경우 거래가 감소하였다는 응 답이 전 분기 대비 19.3%p 상승한 51.4%
<표 5> 부동산시장 가격진단
상승 보합 하락
주택매매가격 17.9% 63.5% 17.7%
전세가격 22.4% 65.3% 11.3%
토지가격 11.1% 58.9% 4.3%
<표 6> 부동산시장 거래진단
증가 보합 감소
주택매매거래 7.4% 39.7% 51.4%
전세거래 8.9% 47.8% 42.2%
토지거래 11.1% 61.5% 25.1%
1) 국토연구원 부동산시장연구센터에서는 부동산시장 참여자(일반 6400가구, 중개업소 2240곳)를 대상으로 시장동향에 관한 인식조사를 실시하고 있다. 조사결과를 활용해 부동산시장 참여자들의 소비자실사지수(CSI)와 중개업소실사지수 (BSI)*를 작성하고, 생성된 지수는 부동산시장 참여자들의 행태 분석과 잘 드러나지 않는 심리요인을 추출하여 부동산시 장 진단 및 예측하는데 활용하고 있다.
* CSI(Consumer Survey Index), BSI(Business Survey Index): 100을 기준으로 0~200사이의 값을 가지며, 100을 초과 하면 현재 가격에 대해 보통 이상(높음, 매우 높음)이라고 답한 응답자가 보통 이하(낮음, 매우 낮음)보다 많다는 것을 의미
로 가장 높게 나타났으며 매매거래가 이전 과 비슷한 수준을 유지했다는 진단이 전 분 기 대비 9.5%p 하락한 39.7%, 매매거래가 증가했다는 진단이 9.8%p 하락한 7.4%로 나타났다. 전세거래의 경우 보합세로 나타 났다는 응답이 전 분기 대비 11.0%p 하락한 47.8%로 가장 높게 나타났으며, 전세거래가 감소했다고 응답한 비율이 20.5%p 상승한 42.2%, 증가하였다고 응답한 비율이 9.9%p 하락한 8.9%로 나타났다. 계절적 비수기, 미 국 금리인상 등에 따른 심리위축 등으로 주 택매매거래와 전세거래가 감소하였다는 응 답비율이 큰 폭으로 상승한 것이 특징이다.
토지거래는 보합세를 나타냈다는 비율이 전 분기 대비 7.8%p 하락한 61.5%로 나타 났다. 토지거래가 전 분기 대비 감소하였다 는 응답은 12.8%p 상승한 25.1%, 증가하였 다는 응답은 6.3%p 하락한 11.1%로 조사되 었다.
2) 2015년 4분기 부동산시장에 대한 소비자 인식
(1) 가격
주택매매가격에 대해 62.2%가 현재 수준
과 비슷할 것으로 전망하였다. 주택매매가 격이 하락할 것이라고 응답한 비율은 20.2%
로 전 분기 대비 13.4%p 증가하였으며, 상 승을 전망한 응답자의 비율은 16.0%p 감소 한 16.0%로 나타났다. 전세가격의 경우 가 격이 비슷할 것이라고 전망한 응답이 전 분 기 대비 9.2%p 증가한 62.2%로 나타났다.
전세가격이 상승할 것이라고 전망한 응답비 율이 전 분기 대비 17.0%p 감소한 26.2%, 하락할 것으로 전망한 비율은 7.4%p 증가 한 10.2%로 나타났다. 지난 분기에 이어 주 택매매가격과 전세가격이 현재와 비슷한 수 준일 것이라는 전망이 우세하였으나, 상승할 것이라는 전망의 하락폭이 크게 나타났다.
토지가격은 현 수준이 유지될 것이라는 전 망이 56.0%로 가장 높았다. 토지가격 상승 에 대한 전망은 전 분기 대비 1.0%p 감소한 13.5%, 하락에 대한 전망은 2.7%p 증가한 4.7%로 나타났다.
(2) 거래
주택매매의 경우 거래수준이 현재와 비 슷할 것이라는 전망이 전 분기 대비 1.0%p 하락한 50.9%로 가장 높게 나타났다. 거래 가 감소할 것이라는 응답이 전 분기 대비
<표 7> 부동산시장 가격전망
상승 보합 하락
주택매매가격 16.0% 62.2% 20.2%
전세가격 26.2% 62.2% 10.2%
토지가격 13.5% 56.0% 4.7%
15.4%p 상승한 24.8%, 거래가 증가할 것이 라는 응답이 15.6%p 하락한 22.1%로 나타 났다. 전세거래의 경우도 현재와 비슷할 것 이라는 응답이 48.0%로 가장 높고, 이어 증 가할 것이라는 전망이 37.2%, 감소할 것이 라는 전망이 13.4%로 나타났다. 주택매매거 래는 증가와 감소 응답비율이 비슷하여 보합 세를 보일 전망이나, 전세거래의 경우 여전 히 증가 응답비율이 감소응답 비율보다 높아 전세거래 증가가 예상된다.
토지거래는 응답자의 57.5%가 변화가 없 을 것이라고 전망하였으며, 거래가 증가할 것이라는 전망은 9.4%, 감소할 것이라는 전 망은 8.2%로 비슷한 수준을 보였다.
4. 맺음말
2015년 4분기 주택시장은 3분기에 이어 주택매매가격이 상승하고 주택매매거래가 증가하였으며 주택공급이 증가하여 주택시 장의 확장세가 지속되었다. 그러나 주택매 매거래의 증가폭이 둔화되고 미분양주택이 증가하였으며 주택소비심리지수가 3분기대 비 낮아져 주택시장의 확장세는 다소 둔화된 것으로 나타났다. 저금리 기조는 유지되고
있으나 경기가 침체된 가운데 미국 금리인 상, 가계부채관리 강화, 주택분양증가에 따 른 공급과잉 우려로 주택소비심리가 위축된 것이다. 한편, 전세가격은 여전히 수도권을 중심으로 상승세가 지속되었다. 전월세전환 율이 많이 낮아지긴 하였으나 월세보다는 높 아 전세선호가 지속되었고 주택준공실적은 작년과 비교하여 크게 늘지 않았기 때문이 다. 서울 강남권 등에서의 재건축 이주수요 도 전세가격의 불안요인이 되고 있기 때문에 전세가격에 대한 지속적인 관심과 대응이 필 요하다.
금년에 크게 확대된 분양물량은 1~2년 후 입주물량 증가로 이어져 전세가격 안정 에 긍정적으로 작용할 전망이나 분양시장 이 침체될 경우 미분양주택이 다시 증가할 우려가 있다. 향후 분양실적이 적정 수준으 로 낮아진다면 미분양주택은 장기평균 수준 (6~7만호)에서 관리될 수 있을 것으로 예상 된다. 그러나 분양물량 확대가 지속되고 금 리 등 거시경제여건이 악화될 경우 미분양 주택이 과도하게 증가할 수도 있는 만큼 적 정 미분양주택 유지를 위한 지속적인 관심 이 필요하다.
<표 8> 부동산시장 거래전망
증가 보합 감소
주택매매거래 22.1% 50.9% 24.8%
전세거래 37.2% 48.0% 13.4%
토지거래 9.4% 57.5% 8.2%
