토지와 주택 제 3 편

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토지와 주택 제 3 편

제 6 장 토지시장과 토지정책 이론

제 7 장 우리나라 토지문제와 토지정책

도시경제학

주택

제 8 장 주택시장과 주택정책이론

제 9 장 우리나라 주택문제와 주택정책

제 10 장 부동산과 거시경제

(2)

제 8 장

주택시장과 주택정책이론

제

8장

주택시장과주택정책이론

주택

주택(dwelling unit) 또는 주택에서 창출되는 주거서비스(housing service)는 특수

한 재화이며 주택시장 역시 다른 재화나 서비스의 거래시장에서 볼 수 없는 특성들을

지니고 있다. 뿐만 아니라 주택부문은 국가경제에서 매우 중요한 비중을 차지하며 정

부의 개입이 많은 부문이다. 이 장에서는 주택시장과 주택정책에 관한 이론을 소개하

고 제9장에서는 우리나라의 주택사정과 주택문제 그리고 주택정책의 현황과 문제점

들을 설명하기로 한다. 주택부문과 거시경제의 관계에 대해서는 제10장에서 논의하

기로 한다.

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1.1 주택 및 주택시장의 특성

1. 주택시장의 특성과 시장분석의 기초개념

주택

① 이질성(heterogeneity) : 속성에 따라 가치가 달라짐

② 위치고정 : 이동불가, 이웃과 관련한 각종 외부효과의 영향을 받음

③ 내구성(durability) : 한번 건축된 건물(주택)은 관리에 따라 장기간 수명을 가지며 철거비용도 적지 않음

• 물리적 속성(건물의 형태, 대지 및 건평, 각종 부대시설의 개수 및 형태)

• 주변환경(각종 공해여부)

• 공공시설의 접근성 및 공공서비스, 기반시설의 여건

⇒ 주택을 구입∙임차한다는 것은 이러한 모든 속성들의 묶음을 사거나 일정기간 동안 대여 하는 것을 의미

④ 복합재(양면성) : 내구소비재이면서 동시에 자산

* 복합재; 한 가지 만족 뿐만이 아니라 여러 가지 부수적 만족을 주는 재화

* 가계가 보유하는 가장 중요한 자산 = 주택

제

8장

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주택 제

8장

⑤ 고가(高價) : 구입시 가구소득의 수년치에 해당하는 목돈이 필요

⇒ 주택금융(housing finance)∙임대시장의 역할이 중요

* 주택금융; 주택구입에 따르는 자금조달 부담을 주거서비스 소비기간에 걸쳐 분산시킬 수 있게 도와 줌

* 임대시장; 집 살 능력이나 의사가 없는 사람들을 위한 시장의 역할 수행

⑥ 거래비용(transactions cost)이 큼

⇒ 주택구입의 거래비용

→ 새 주택을 찾는데 비용 + 부동산중개수수료 + 취득세 + 등록세 + 이사비용

⑦ 시장정보의 불완전성∙국지성

⇒ 거래빈도의 상대적 취약성(소득∙가족구성의 변화로 수요가 변해도 즉각적인 거래를 통해 수요를 조정하지 않는 경향이 큼)

⑧ 기존스톡(stock)의 중요성

⇒ 주택의 건설에는 수개월에서 수년까지의 시간이 소요되며 매년 상당수의 기존 주택이 노후 하여 소실되므로 1년 사이 늘어나는 주택의 수는 전해말 현재 기존 스톡에 비해 미미하다.

⑨ 주택부문의 중요성 : 국민경제 전체에서 큰 비중을 차지

⇒ 주택부문의 경기변동이 경제전체의 경기변동에 중요한 영향을 끼침

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주택 1.2 주택시장분석의 기초개념

(1) 가격과 수량

⇒ 어느 재화의 시장균형을 분석하려면 ‘수요곡선∙공급곡선’을 알아야 하며, 이를 위해서는 가격과 수량이 잘 정의

주택은 ‘이질성’때문에 수량의 단위를 정하기 어렵다.

⇒ 주택매매가격 또는 임대료를 단가와 수량으로 구분해야 한다.

헤도닉함수(hedonic price function)

⇒ 주택매입액 또는 주거비 지출액을 단가(P)와 수량(H)로 분리하는 방법

① 주택매매가격 또는 임대료를 주택의 주요 속성에 대해 회귀분석하여 각 속성이 1단위가 증가 하면 매매가격∙임대료가 몇% 상승하는지 계산

② 일정한 표준주택(standard dwelling unit)을 정하여 주택 또는 주택에서 1년동안에 창출되는 주거서비스의 수량을 100이라 하고 ①에서 얻은 가중치를 사용하여 임의의 다른 주택에 포함 된 주거서비스의 수량을 표준주택에 대한 수치로 계산

③ 매매가격이나 임대료를 수량으로 나누면 단위가격을 구할 수 있다.

* 건평이 넓고 방수가 많을수록, 도심, 시장, 고등학교로부터 거리가 가까울수록 가격이 높다.

* 다른 조건이 같을 경우, 단독주택이 아파트에 비해 값이 싸고 수세식 화장실과 온수를 갖춘 주택의 가격이 높다.

•지은 지 오래된 주택일수록 가격이 낮아지는 것이 아니라 일정 연령을 지나면 재건축에 대한 기대로 가격이 상승하는 것으로 나타난다.

제

8장

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주택 제

8장

(2) 매매가격과 임대가격

⇒ 주택은 내구소비재이자 자산이기 때문에 자산가격 혹은 매매가격(asset price, value price) 과 임대가격(rental price) 두 가격 사이의 관계를 나타내는 사용자 비용(user cost)이 중요

분석의 단순화 가정

감가상각이 없어 보수∙유지의 비용이 들지 않고, 주택보유∙거래에 대한 세금도 없지만 시장 이자율을 i, 매매가격을 V, 임대료를 P라 할때

P=(i++m++g)≡V ---② (단, V는 1단위 주택을 1년간 사용하는데 따르는 비용) 자산시장균형 : P=iV --- ①  세금, 유지비, 자본이득 등의 추가 고려 필요

현실고려

감가상각률 , 자산가격의 상승률 g, 재산세의 실요세율, 수선유지비 m일때 균형상태

i gV i











 



 g (τ m )

V P V

V mV

gV

P  

∵자산시장균형조건 : ‘주택순수익률’=‘다른자산의 순수익률’

- 만일 자가주택과 임대주택에 대해 동일한 세금이 부과된다면 위 ②의 임대가격(P)은 자가 보유자가 스스로에게 내는 임대료=귀속임대료(inputed rent)

⇒ V(사용자비용)은 자가주택에 사는 사람이나 셋집에 사는 사람이나 같다.

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주택 제

8장

2.1 주택 수요함수

2. 주택의 수요와 공급

⇒ 개별 가구가 일정기간 동안에 소비하고자 하는 주거서비스의 양이 어떤 변수에 의해 결정되는지 설명하는 함수

• 주택수요를 결정하는 주요 변수 : 주택의 상대가격 P, 가구실질소득 Y

- 주택수요함수 H^d=D(P,Y,Z) (단, Z는 가구원 수 등의 가구의 특성을 나타내는 변수)

1. 개별가구의 주택수요함수 : 가계의 효용극대화 필요조건으로부터 도출

⇒ 시장수요함수는 개별수요함수의 합

* 시장수요곡선은 임대가격에 대해 음(-)의 기울기

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주택 제

8장

2.2 주택 공급함수

⇒ 주택수요와 마찬가지로 주택stock, 주택service에 대해 정의 가능 1. 주택스톡 : 특정 시점에 한 도시에 존재하는 재고주택의 총량

⇒ 주택을 짓고 허무는데 시간이 걸리므로 단기적으로 주택스톡이 주택의 자산가격에 관계 없이 일정 → 수직곡선

∴단기공급곡선(stock supply) : SS=H=H₀

시간의 흐름에 따라 주택투자(신규주택건설, 기존스톡의 보수∙증축), 비주택 건물의 개조에 의해 주택스톡이 증가하는 반면 노후화, 철거 등에 의해 스톡이 감소하기도 하여 단기공급 곡선을 좌우로 이동

2. 신규주택 공급곡선

수평 : 주택생산증가시 택지가격(PL), 건축자재가격(PN), 임금이 상승하지 않는다면 주택 매매가격(V)이 신규건축비보다 높은 한 일정한 가격에 신규주택이 얼마든지 공급가능 양(+)의 기울기 : 현실적으로 주택공급(건설)이 확대되면 요소가격이 상승

∴신규주택공급함수(flow supply) : FS=H=S(V,P_L,P_N)

* 수요함수와는 달리 가격변수가 V임을 주목

• (i++m+-g)가 일정하다면 주택서비스의 공급을 P의 함수로 표현가능

3. 주택공급의 가격탄력성(택지공급의 탄력성, 대체탄력성, 주택생산비, 택지비, 기타 비용이 차지하는 비중에 의해 결정)

⇒ 토지이용규제로 인해 택지공급의 비탄력적

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주택 제

8장

3.1 시장균형가격과 주택수량의 결정

3. 주택시장의 균형

1. 주택시장

① 가정 : 신규주택과 기존주택의 두 부문으로 구성되며 서로 완전대체제

② 분석 : 주택서비스시장 또는 주택스톡시장을 대상 ⇒ 결과는 마찬가지

∵ 일정 기간 동안 한 단위의 주택스톡으로부터 일정양의 주거서비스가 창출되므로

<주택스톡시장>

A. 시장수요함수 H^d=D(V;,y,B) (단, V는 주택의 실질자산가격)

g δ m τ

ρ  i    ^{: given}

• • y  가구의 실질소득

⇒ 개별가구 주택수요함수 H^d=D(P,Y,Z)의 합(NH가구수 포함)  V↓, y↑, N↑ ⇒ H^d↑ B. 주택공급

① 기존스톡 SS=H=H₀

② 신규주택공급함수 FS=H=S(V;P_L,P_N)

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주택 제

8장

2. 주택시장

<주택스톡시장의 균형 및 신규주택의 공급>

⇒ 매기 주택시장의 균형을 추적하는 편이 정확 주택매매

가격(V)

SS₀ SS₁ SS₂

V₀

①E₀ ④E₁ ⑦E₂

② ⑤

③ ⑥

D₀ D₁ D₂

H₀ H₁ H₂

O 주택스톡

(H)

FS 주택매매

가격(V)

V₀

O H₀ 주택스톡

(H)

① 최초 균형점 E₀ ⇒ ② H₀+H₀→H₁ ⇒ ③ N↑,y↑(D₀→D₁)

⇒ ④ 다음해 균형점 E₁ ⇒ ⑤ H₁+H₀→H₂ ⇒ ⑥ (D₁→D₂) ⇒ ⑦ E₂

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주택 제

8장

3.2 비교정태분석

⇒ 주택시장의 공급이 단기적으로는 완전비탄력적이지만 장기적으로는 주택가격이 높을수록 신규공급이 많아지므로 장기주택공급곡선은 양(+)의 기울기를 갖는다.

* 이제부터 소개하는 모형에서 ‘장기’란 막연히 주택의 수량 조절이 가능한 충분한 시간을 의미한다.

1. 주택시장 수급여건의 변화

① 소득 또는 인구증가 : D₀ → D₁ 주택매매

가격(V) V₁ V₂ V₀

O H₀ H₁ SS₀ SS₁

LS₀ D₁ D₀ E₂

E₁

E₀

주택스톡 (H)

<소득 또는 인구증가의 장∙단기 효과>

A. 단기 : 주택스톡고정(SS₀=H₀)

⇒ V₀→V₁

B. 장기 : 주택스톡증가(SS₀=SS₁)

⇒H₀→H₁, V₀→(V₁)→V₂

② 건축자재가격(P_N), 택지가격(P_L)의 상승

⇒ 신규주택건설(생산)비용 상승

FS′ FS

① V

O H₀′ H₀ H

V

V₁ V₀

LS₀

O H₀ H₁′ H₁ H

D₀ SS₀ D₁SS₁′ SS₁(비용상승無) (비용상승有) E₀

E₁

① ②

<PN∙PL의 상승의 장∙단기 효과>

A. 단기 : 아무효과 없음

B. 장기 : ①로 인해 ②가 아닌 ①′의 변화 V₀→V₁

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주택 제

8장

③ 주택대출 이자율(i)의 상승 P=(i++m+-g)≡V

i↑⇒V↑ : 주어진 매매가격에서 주택수요 감소(D0→D₁)

V FS

O H₀′H₀ H V₁

V₀ 주택매매

가격(V) V₀ V₁ V₀′

O H₁ H₀ SS₁ SS₀

LS₀

D₁ D₀ E₀

E₁

주택스톡(H)

=주택서비스량

V

V₁ V₀′

LS₀

O H₀ H₁′ H₁ H D₀

D₁

SS₀ SS₁′ SS₁(비용상승無)

(i ↑) E₀

E₁ V₀

A. 단기 : D₀→D₁⇒ V₀→V₀′

→매매가격의 하락이 이자율 상승효과를 정확히 상쇄하여 사용자비용(eV)은 일정

⇒ (수요)=(공급)

B. 장기 :

* 주택스톡 1단위에서 1년 동안 1단위의 주택서비스가 창출된다면 스톡과 서비스의 단위는 같아짐

* 주택공급은 V의 함수 but 가 일정하다는 전제 하에 P의 함수로 그리면 주택임대

가격(P) P₁ P₀

O H₁ H₀

E₀ E₁

SS₁ SS₀ LS₁ LS₀ D₀

(사용자비용함수)

; P=eV 주택스톡(H)

=주택서비스량

A. 단기 : 주택서비스의 수요곡선≡사용자비용곡선

∴사용자비용(P=eV)↑ ⇒ D₀상의 이동

⇒ 아무런 변화 없음

B. 장기 : i↑→전과 같은 수량의 임대주택서비스가 되려면 임대가격이 더 높아야 한다.

∴↑ ⇒ LS0→LS1 : 임대료는 상승(P0→P1)

주택서비스 소비량은 감소(H0→H1)

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주택 제

8장

4. 주택 점유형태의 선택

⇒ 지가를 보유할 것인가 임차할 것인가의 선택(tenure decision) 1. 지가보유율 = 자가보유가구

전체가구 (%)

2. 주택 점유형태의 선택에 영향을 미치는 요인

⇒ 자가주택과 임차주택이 소비에 있어서 완전한 대체제가 아님

⇒ 자가주택의 경우 더 많은 주거서비스 소비 ⇒ 자가 선호

5. 기존주택의 보수와 필터링

5.1 기존주택의 보수

⇒ 기존주택 보수∙개선을 통한 주택서비스 공급확대가 주택공급의 중요부문

∵신규주택건설을 통한 주택스톡의 증가가 매우 완만하다.

5.2 필터링(filtering process)

⇒ 시간이 흐름에 따라 주택이 놎후화되어 주거서비스의 양과 질이 저하됨에 따라 그 주택에 거주 하던 가구는 더 나은 주택으로 이주하고 대신 소득수준이 더 낮은 가구가 새로 입주하는 현상

⇒주택시장의 순환과정

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주택 제

8장

6. 주택정책

⇒ 주택의 특수성, 주택부문의 국가경제에서의 높은 비중. 저소득층 주거문제의 사회적 중요성 등 때문에 전부가 다양한 형태로 개입

6.1 주택정책의 필요성과 목적

1. 정부 개입의 필요성

①효율적 측면

A. 주택은 가치재(merit good)이므로 생산과 소비를 시장에 맡겨들 경우 사회 적으로 바람직한 수준보다 생산량∙소비량이 낮아져 정부의 보조가 필요 B. 주택소비는 외부효과(extenalities)를 창출하므로 정부의 개입이 필요

②형평의 측면

A. 저소득층은 사회적으로 바람직한 최저주거기준을 자력으로 달성할 수 없어 정부 보조가 필요

B. 주택지원을 통해 저소득층에게 유리하도록 소득을 재분배할 필요가 있음 2. 정부 개입의 필요조건

비용∙편익분석(cost-benefit analysis)에 의한 평가를 통해 수익자에게 돌아가는 한계편익이 그 프로그램(정부개입)의 한계비용보다 커야 하는 점

시장실패보다 작은 피해를 내는 경우 3. 정부 개입의 수단

①공공임대주택의 생산 및 공급 ②주택의 생산 또는 소비에 대한 보조금 지원

③토지이용, 주택건축기준 등에 관한 각종 규제

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주택 제

8장

6.2 주택보조금의 효과

1. 집세보조(rent subsidy)

* 수요측 보조금 : 주택임차가구들의 집세부담능력을 높이기 위해서 지급

• 주택의 상대가격을 낮추어 줌으로써 지원대상 가구의 주택소비를 증가시키기 위한 보조

• 소득보조를 지급할 경우에 비해 주택소비량이 더 크다. (h₁>h₂)

• 주택소비를 큰 폭으로 증가시키는 것이 목적이라면 수혜자의 효용이 상대적으로 낮아도 집세 보조정책을 채택하는게 유리

2. 소득보조(income subsidy)

• 수혜자의 전반적인 소득을 높여주고 수혜자들로 하여금 적정 주택소비수준을 스스로 결정하게 하여 주거수준의 향상을 유도하는 보조

• 집세보조를 지급할 경우에 비해 효율면에서 우월

(∵같은 금액을 지급할 경우 소득보조 방식이 수혜자의 효용이 더 큰 폭으로 증가(U₂>U₁)

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주택 제

8장

3. 소득보조와 집세보조의 효과 비교 기타재화

소비량(X) A′

A

O h₀h₂ h₁ B B″ B′ 주거서비스 소비량(h) U₀

U₁; 집세보조시 효용

U₂; 소득보조시 효용 ⇒ 현금보조를 주면 주택이든 다른 재화든 가장 높은 만족을 주는 용처에 지출할 수 있는데 반 해 반드시 주택에 사용하도록 용도를 지정해서 보조금을 주면 그만큼 선택의 폭이 제한된다.

• AB ^{: y=P}xx+Ph 주택의 상대가격 :

Px

P

• AB' ^{: y=P}xx+(P-S)h 주택의 상대가격 : Px

S - P

• A'B"^{: y=P}xx+Ph+Sh₁ 주택의 상대가격 : Px

P

4. 수요측 보조금의 효과

⇒ 주택보조금이 지급되면 각 수혜가구의 주택소비가 증가(D₀→D₁) 주택임대

가격(P)

P₀ P₁ P₂

H₀ H₁ H₂ SS₀ SS₁ SS₂

LS

D₀

D₁′(소득보조의 경우) D₁(집세보조의 경우) E₀

E₁

E₂

O 주택서비스(H)

P₁′

P₁′ : 소득보조시 임대료 변화

P₁ : 집세보조시 임대료 변화 ⇒ P₁ > P₁′

①D0→D1

⇒ ②P0→P1(E0→E1);주택의 증가

⇒ ③SS0→SS2(H1→H2)

⇒ ④P1→P2;가격의 하락

⊙ 단기에서 보조금 혜택은 임대주택공급자에게 귀착 장기에서 보조금 혜택은 수혜자에게 귀착

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제 8장

주택

* 공급측 보조금 : 주택생산자에 대해 저리의 건설자금을 지원해주는 등의 방식 으로 생산비용을 낮춤으로써 민간부문에 의한 주택공급을 확 대하는 효과가 있다.

주택임대 가격(P)

P₀ P₁

O H₀ H₁ 주택서비스(H)

D₀

LS₁(LMC₁) LS₀(LMC₀) SS₀ SS₁

E₀

E₁

<공급측 보조금의 효과>

• 단기 : 아무 효과 없음

• 장기 : LS₀(LMC₀)→LS₁(LMC₁) :주택생산비용 하락

⇒ 공급증가(H₀→H₁)

⇒ P₀→P₁ : 주택소비 증가(E₀→E₁)

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주택 제

8장

6.3 임대료 규제와 분양가 규제의 효과

* 임대료 규제 : 임대료 수준 또는 임대료 상승률을 일정범위 이내에서 규제함 으로써 임차가구들을 보호하려는 가격규제의 일종

A. 단기 : (H₁-H₀)만큼의 초과수요 발생

⇒ : (P₀-P^*)H₀

→ 시장균형가격에서 기존의 집주인의 수입일부가 임대료 동결로 일부 세입자들의 이득이 되어 소득 재분배 효과 B. 장기 : 임대주택사업의 수익성이 낮아지므로 장기적으로 주택

공급이 줄어든다.

주택임대 가격(P)

P₀

P^*

O H₂ H₀H₀′ H₁ 주택서비스(H) SS₀ SS₁

LS₀

D₁ D₀ 도시인구 증가

1. 임대료 동결의 문제점

• 세입자 보호를 위해 임대주택공급자의 희생을 강요(공급자는 수익성이 낮아져 공급 기피)

• 임대료 규제로 기존 세입자들은 이득을 보지만 임대주택이 점점 귀해지므로 소득이나 기타 여건이 같은 다른 가구들은 임대주택을 구할 수 없구나 웃돈을 주어야 한다. ⇒ 형평의 문제

• 통제된 임대료를 지불하는 가구들은 주택서비스를 과다소비하고 싼 임대료 때문에 이주를 기피한다. ⇒ 효율의 문제

2. 저소득층 주거안정을 위한 임대료 동결의 대안

• 주택수당 : 저소득층 세입자들이 임차할 주택을 선정하면 그 주택의 시장임대료와 세입자 부담 능력을 고려, 그 차이의 일부를 현금으로 지급하는 방식

⇒ 임대주택공급자의 희생을 요구하지 않는 대신 정부재원 조달

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주택 제

8장

* 신규아파트 분양가 규제 : 임대료 규제와 같은 가격 규제

⇒ 신규아파트(주택) 가격이 시장균형가격(V0)보다 낮은 V0′에서 통제될 때 효과

<분양가 규제의 효과>

주택매매 가격(V)

V₂′ V₁′ V₀

O H₀ H₁′ H₁ H₂′ H₂ 주택스톡 (H)

SS₀ SS₁′ SS₁ SS₂′ SS₂ 주택매매 가격(V)

V₀ V₀′

O H₀′ H₀ 주택스톡 증가분(H) FS

⊙ 신규아파트 분양가 규제는 장기적으로 주택가격을 상승시키며 역으로 다른 여건이 불변인 한 분양가 규제를 제거할 경우 장기적으로는 주택가격이 안정될 것임을 알 수 있다.