창원시 완월 달빛 사회적 주택 만들기

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창원시 완월 달빛 사회적 주택 만들기

박진석 경남대학교 건축학부 교수 (jinnyps@kyungnam.ac.kr)

마산 쪽방촌 완월

경상남도 창원시 마산에 위치한 완월동은 전형적인 저층 주거지의 도시형태와 특성을 가 지고 있다. 산복도로를 끼고 마산여고, 제일여중, 마산중앙고 등 옛 명문학교들이 자리 잡 고 있는 동네이지만, 1970~1980년대 마산 자유수출무역지역에서 일하던 수많은 노동자 들과 가난한 가족들이 살았던 동네이기도 하다.

완월동은 일제강점기에 신마산지역으로 분류되어 일본인 주도하에 개발되었기 때문에 아직도 적산가옥의 모습을 어렵지 않게 볼 수 있다. 한국전쟁 이후에는 피난민들이 집단 거주하였으며 산업화 시절에는 가난한 노동자들이 수세식 욕실조차 없던 적산가옥을 쪽방 의 형태로 개조해 살았다. 하지만 완월동이 서울이나 부산 같은 대도시에서 볼 수 있는 쪽 방촌의 규모는 아니어서 2025 창원시 도시재생전략계획에서도 예비활성화지역으로 지정 받지 못했다. 그러나 2006년 동네에 큰 화재가 발생하여 순식간에 여덟 가구가 집을 잃은 사고 발생 이후부터는 마을주민들이 매년 창원시청을 방문해서 기본적인 주거권 확보와 동네 주거환경 개선을 위해 자발적으로 앞장서서 목소리를 높였다. 그 결과 드디어 2015 년 하반기 새뜰마을 사업으로 선정되어 변화의 기회를 가지게 되었다.

완월 새뜰마을 사업의 개요

창원시 완월 새뜰마을 사업지는 완월동 333번지 일원(14통)이며 면적은 1만 8800㎡이다.

타 지역과 비교하면 소규모 대상지어서 모든 마을자원에 대한 전수조사가 가능한 규모이 다. 사업 기간은 2015년 11월부터 2018년 12월까지이며 총사업비 28억 6천억 원이 투입되

우리 동네 도시재생 이야기 • 30

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제469호 2020 November

었다. 그러나 핵심 휴먼웨어사업(완월 달빛 사회적 협동조합 출자)과 거점공간 구축사업인 사회적 주택 건축공사 기간이 지연되면서 당초 계획한 사업 기간을 넘긴 2019년 12월에 준공되었다. 2020년부터는 예술가 협력형 문화예술사업, 동네 아카이빙사업 등 민간의 다 양한 지역 주체들과 문화예술사업을 추진하고 있다.

2014년 마스터플랜 작성 시 조사결과에 따르면, 완월지구는 총 225호 주택으로 구성 되어 있으며, 이 중 다세대주택에 거주 중인 세대가 전체 48.2%로 조사되었다. 완월동 의 낙후도는 사업신청 시 조사한 물리적 현황만 보더라도 잘 알 수 있다. 도시가스 보급 률 10.26%, 공동화장실 이용 23가구, 4m 이하 도로에 접한 비율 82%, 과소필지 가구 23.5%(33가구), 20년 이상 노후 건물 82.7%(54호), 무허가 건축물 46.8%(30호)로 확인되 었다. 특히 과소필지에 지어진 단독주택 또는 다세대주택의 거주자는 대부분 저소득층이 어서 동네를 바꾸고자 하는 의지가 상당함에도 불구하고, 자력으로 주택을 개조하거나 마 을공동체를 구성할 수 있는 경제적 여력이 없었다. 따라서 추가적 재정지원 또는 주민역량 강화 차원에서 마을목수 교육 등이 필요하다고 판단되었다.

지방도시 쪽방촌 대안을 만들다

완월 새뜰마을의 초기 사업계획안은 국토교통부가 수립한 매뉴얼에 따라 집수리, 소방도 로 개설, 주민 공동작업장 구축, 주민 역량강화 사업을 통해 주민 1인당 수혜율과 지표를 최대한 향상시키는 데 역점을 두었다. 그러나 사업승인 단계에서 계획에 큰 변화가 있었 다. 사업 총괄코디네이터와 창원시 도시재생지원센터가 쪽방촌 주민 전원을 대상으로 실 시한 1 : 1 심층 인터뷰로 사업의 지속가능성 측면에서 새로운 현안이 도출되었기 때문이 다. 쪽방촌 건축물은 90년 이상 된 적산가옥이라 호당 집수리비 700만 원의 예산지원으로

마산장애인복지관 마산장애인복지관

마산여자고등학교 마산여자고등학교

신월경남아파트 신월경남아파트

대광품안愛 대광품안愛

예경병원 예경병원

1965 이전(6) 1965-1975 이전(6) 1975-1985 이전(15) 1985-1995 이전(4) 1995-2005 이전(8) 2005 이후(4)

도시계획도로 A(54m, 폭 1.2-2m) B(33m, 폭 1-2m) C(71m, 폭 1.2-1.5m) D(48m, 폭 1.3m) E(완월남 13길, 폭 3m) F(완월남 14길, 폭 6m) G(고운로, 폭 9m) H(완월남 3길, 폭 6m)

자료: 박진석, 한영숙 2015.

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는 실효성 있는 집수리가 불가능하다는 점, 소방도 로가 없는 대상지는 공시지가가 낮아 창원시의 토지 매입 보상금을 받더라도 주민들은 도시 외곽으로 이 주해야 한다는 점, 공동이용시설 등 생활형 SOC 투 자만으로는 주거환경 개선이 어렵다는 등의 결론이 었다.

쪽방촌 주민의견 전수조사를 근거로 창원시는 국 토교통부에 사업내용 변경을 요청하였고, 추가적인 현장실사 이후 주민 공동이용시설 형태인 ‘새뜰 공유 주택’을 마스터플랜에 포함시켰다. 후에 이 사업은 주민참여 디자인 단계를 거쳐 완월 달 빛 사회적 주택 건립과 사회적 협동조합 구성으로 변경된다.

새뜰마을 사업신청 단계에서 주민의견 수렴을 통해 제출된 세부사업들이 사업승인 단계 에서 다시 주민들의 의견을 적극 반영하여 사업을 변경한 것은 이례적인 일이다. 사업계획 수립 전부터 주민들이 마을에 대한 무한한 애정과 세부사업에 대한 적극적 참여 의사를 표 명한 것은 5년간 참여형 디자인 프로세스를 활용해 사회적 주택 건립부터 사회적 협동조 합 구성에 이르는 데까지 가장 큰 원동력이 되었다.

지속가능한 완월동을 위한 사회적 혼합

창원시 완월동 새뜰공유주택은 영국의 사회적 주택(Social Housing) 유형 중 지분공유주 택(Shared Ownership Housing)과 유사한 점유형태이다. 지분공유주택의 의미를 간단하 게 요약하자면 공공임대와 자가점유의 중간형태로, 자기지분에 대한 관심을 바탕으로 지 역소속감을 향상시키고 거주안정성을 보장하기 위한 제도이다. 한국사회에서 사회적 주택 의 정체성은 서울시 조례에 의한 민간사업형 토지임대부 주택과 공공임대주택 사업 사이 에 모호한 개념으로 존재한다.

완월동에 건립한 사회적 주택은 사회경제적 약자의 주거권 보장을 위한 주택으로 임대, 지분소유 그리고 소유의 점유형태가 보장되는 커뮤니티 기반 주택으로 계획되었다. 공공 과 쪽방촌 커뮤니티의 재원투자 그리고 커뮤니티의 독자적 운영이 결합된 지역 기반 커뮤 니티 재생이 주요 목표이다. 이 개념 중 가장 두드러지는 특징은 커뮤니티와 공공이 함께 공간개선을 위한 투자를 한다는 점과, 지분공유를 통한 부분소유가 가능해야 한다는 것이 다. 이로써 기존 쪽방촌 주민들을 재정착시키며 지역 기반 소유의식(Ownership)과 공동 체성을 유지하는 계속 거주의 원칙을 지킬 수 있고, 다양한 경제적 능력을 가진 세대의 유 입으로 점진적 세대교체가 이루어져 적정수준의 사회적 혼합상태를 유지할 수 있다.

<그림 2> 1:1 심층 인터뷰(2015)

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이를 위해 최초 입주자에 대한 자격을 2019년 제정된 ‘창원시 새뜰마을 공동홈 관리 및 운영규칙’ 제3조에 제시하고 있다. 하지만 공공과 민간의 공동투자, 공공 · 주민 지분공유 를 통한 소유, 신규 입주자 조건에 관한 규칙은 「공유재산 및 물품 관리법」 등의 한계로 인하여 추진되지 못했다. 그래서 쪽방촌 주민 전원이 사회적 협동조합을 통한 대규모 출자를 했음에도 불구하고 100% 공공재원투자로 사회적 주택 건립이 이루어졌다. 현

재 완월 달빛 사회적 협동조합은 단지 전체를 운영하는 위탁 계약을 2020년 10월에 체결할 예정이며, 향후 사회적 협동조합의 활동과 시 민 네트워크를 통해 사회적 주택 운영규칙 변 경 및 공동체 자산화를 위한 구체적 계획을 수립할 예정이다.

지분공유주택과 시민자산화 기초 마련

완월 달빛 사회적 주택은 사업계획 초기 단계 부터 시민자산화 개념이 포함되어 있었다. 한 국 도시재생 사업에서의 거점공간들은 대부분 공공재로서 임대 또는 위탁방식을 통해 지역 커뮤니티에 공간주도권 일부만을 제공하고 있 다. 그러나 완월동 공동체의 경우 수십 년 동안 10평 내외의 쪽방공간을 소유하며 전통적인 ‘집 주인’ 커뮤니티 형태로 유지되었다.

또한, 소유 기반 커뮤니티를 재생하기 위해 신규로 건설되는 사회적 주택의 지분 일부를

현 쪽방촌 주민들의 이주를 위해 사회적 협동조합을 운영하는 사회주택

타 계층이 이주해 현 계층과 결합하는 사회적 협동조합 사회주택

새로운 세대로 구성된 공동체 자산화 사회주택

20 years 10 years

new generation 5 years

Present

Stage 1 Stage 2 기본계획 Stage 3

<그림 4> 지분공유주택 프로세스

창원시 지원 + 지역주민 동의

토지매입 창원시(공공)

건축 창원시(공공)

운영 및 유지관리 공공지원 맞춤형 임대주택

공동지분방식 (거주권)

+ 주민협동조합

(재산권) 집수리 사업

co-housing design

출자금으로 참여:

개인지분 구성

보상금 지급

주민참여형 디자인 검토

마을기업운영 및 수익 프로그램 개발 커뮤니티 시설

(공공지원) 마을식당 운영 (수익사업)

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공동체가 보유하는 방식을 통해 기존 주민들의 주거권을 확보하고 공동체성을 재생하는 방안을 채택했다.

단기적으로는 불량 주거에 거주하는 원주민을 재정착시키고, 장기적으로는 지역 커뮤니 티가 사회적 주택단지 전체를 소유하는 공동체 자산화를 목표로 하기 때문에, 공동체를 대 표하는 사회적 협동조합의 설립은 사회적 주택건축뿐 아니라 향후 공동체 자산화를 위한 핵심사업이었다. 주민들이 본인 명의의 쪽방을 창원시에 매각하고 받은 2천만 원 내외의 보상금을 전액 출자해 사회적 협동조합을 설립하고 2017년 11월 3일에 국토교통부로부터

<그림 5> 완월 달빛 사회적 협동조합 구성

출자료(임대보증금): 개인 재산권 확보 임대 및 위탁

주거관리 조합비(관리비): 주거비용 부담

① 전문가

주택운영 및 법률 자문

② 사회적 경제 유관기관(마산YMCA, 희망하우징, 희망자활, 창원 도시재생지원센터, 경남 사회적 경제지원센터 등) 창원 도시재생지원센터: 도시재생 및 마을만들기 사업연계 지원 경남 사회적 경제지원센터: 경영지원 사회적 협동조합 운영 및 사회적 기업

마산YMCA 그린푸드: 시민사업부의 주민 프로그램 지원

③ 청년 사회적 경제활동가

마을밥상사업/건강간식사업/소셜벤처창업 등 완월지구

새뜰공유주택

=공동홈

현 거주주민 중심

① 교수, 변호사 등 전문가

② 사회적 경제 유관 기관

③ 청년 사회적 경제활동가(창업팀) 마산 시니어센터

조합원

준조합원

후원조합원 [관리 분야]

주거공간

거주 및 운영주체

공유공간

임대 및 주거관리

돌봄과 복지활동

사회적 기업 등 주민소득 및 일자리 창출

(예비) 사회적 기업 지정 신청 사업모델 수립

사업화 진행 이후 3~6개월 내 2017년 7월 예정

[사업 분야]

완월 새뜰 주거복지 사회적 협동조합

2017년 1월 설립예정

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이때 주민들이 디자인이나 건축설계 자체에 참여하기보다는 자신들의 삶과 이웃들과의 관계설정을 전문가에게 알려주고 그 결과물을 함께 토론하는 시간을 가졌다. 특히 입주할 주택의 크기에 대해서는 상당히 오랫동안 격렬한 토론과 워크숍을 거쳤는데 최종적으로

‘13평의 규모’, ‘4개의 창문’, ‘가변형 주택평면’에 모두 합의하였다.

이 과정에서 주민과 행정, 그리고 총괄코디네이터 등 참여 주체 간 두터운 신뢰 형성이 이루어졌고, 후에 입주 단계에서 통상적으로 덜 선호하는 북향 또는 동향 주택의 입주자도 아무런 논쟁 없이 정해질 만큼 주민 서로에 대한 이해를 통한 자율적 논의와 의사결정이 가능하였다.

지역 네트워크를 통한 협업구조 구축

완월 새뜰마을 사업의 예산과 인구구조를 고려했을 때 스스로의 역량으로 지속가능한 마 을을 구축하는 데에는 한계가 있었다. 따라서 사업 초기 단계부터 마산지역의 조직과 자원 을 활용하여 사업의 성과를 높이고 네트워크 구축에 많은 노력을 기울였다.

공간전문가(창원시건축사회 대광건설, 테라픽스), 언론(KBS창원, CJ Hello, 경남도민 일보), 학계(경남대학교 건축학부, 사회학과, LINC+사업단), 사회적 경제조직(모두의경제 사회적 협동조합), 복지조직(금강사회복지관, 마산YMCA) 등이 완월 달빛 사회적 협동조 합과 함께 사회적 주택건축, 안전한 골목길 만들기, 마을카페 운영 등 다양한 사업을 추진 하였다.

이들은 완월 달빛 사회적 협동조합 설립 전 단계부터 사업에 참여해 주민들이 스스로 추

<그림 6> 완월 달빛다방 영화제(좌)와 완월 달빛 플리마켓 운영(우)

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진할 수 없는 전문 영역들을 지원해 주는 역할을 했다.

하나의 사례를 구체적으로 살펴보자면, 매주 쪽방촌 주민들이 모여 교육 또는 토의를 할 공간이 필요했는데, 멀리 떨어져 있는 완월동 주민센터 회의실 이외에는 주민들이 언제든 지 접근할 수 있는 공간이 없었다. 새뜰마을 사업예산에도 거점공간이 준공되기 전에 휴먼 웨어 사업이나 주민 문화활동을 위한 공간마련을 위한 여력은 없었다. 주민, 행정, 총괄코 디네이터는 머리를 맞댄 끝에 지역건설회사인 대광건설의 나대지(裸垈地) 무상제공, 창원 시 건축사회의 지원과 건축사 설민규 씨의 재능기부 설계 등을 이끌어내어, 완월동 마을 중심에 주민들이 언제든지 모이고 함께할 수 있는 ‘완월 달빛다방’을 마련할 수 있었다.

장소성 재생을 통한 기존 커뮤니티 활성화

완월동의 쪽방촌 주민들은 예전부터 함께 음식과 공간을 나누고 아플 때는 서로를 돌봐주 는 커뮤니티 케어 활동을 하고 있었지만 이러한 활동의 중요함을 몰랐다. 당시 14통 반장 이였던 안역순 씨 역시, 쪽방촌에 거주하지는 않았지만 오랜 세월 동안 스스로 ‘마을활동 가’의 역할을 수행하며 주민들과 신뢰관계를 가지고 있었다. 그러나 그녀 스스로도 그 활 동들이 마을을 살리는 데 필수요소인지 몰랐다고 한다.

필자를 포함한 많은 전문가가 노후한 마을을 처음 방문했을 때 자신만의 시각으로 공동 체와 장소를 바라보는 경우가 있다. 완월동 쪽방촌의 노후한 건축물에 가려져 있었던 주민 커뮤니티의 활동들과 수십 년 동안 활동한 활동가의 가치를 알아보기까지는 많은 시간과 노력이 필요했다.

계획수립 단계에서의 쪽방촌 주민 대상 1 : 1 심층 인터뷰와, 4년 동안 거르지 않고 매주 실천한 마을학교 운영을 통해 마을 구성원들조차 스스로 인지하지 못했던 완월의 장소성

<그림 7> 완월 달빛 사회적 협동조합 전경과 준공 후 주민들의 재정착

사진제공: 김대석. 자료: 경남일보 2019.

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을 찾을 수 있었다. 오랜 세월 동안 쪽방촌 주민들이 살아오던 기록과 관계가 담겨 있지만 숨어 있었던 공동체성을 활성화시키고, 이들의 삶 이후에도 다른 이들의 삶을 담을 수 있 는 터를 만드는 것이 완월 새뜰마을 사업의 최종 목적이다.

새뜰마을 사업이 시작되고 3년이 지나서야 사회적 주택건축 사업이 시작되었지만 완월 동 주민들은 ‘누구 때문에 이렇게 늦었나?’라며 아쉬워하지 않았다. 주민 모두 참여형 디자 인과정을 통해 부여된 기회와 권한을 이해하고 여기에 따르는 책임의 무게를 이해했기에 휴먼웨어 사업 후 물리적 사업수행이라는 과정이 가능했다. 완월 달빛 사회적 협동조합은 이제 완월동 재생의 1단계인 원주민 재정착을 성공적으로 완료했다. 하지만 쪽방촌 주민 들과 함께 꿈꾸었던 공동체 자산화는 현행법과 주민 역량의 한계로 인하여 사업 준공 시점 까지 완성할 수 없었다.

완월 달빛 사회적 협동조합은 새뜰마을 사업이 종료된 이후에도 매월 다과를 두고 ‘가벼 운’ 회의와 공동체 활동을 하고 있다. 지난 4년 동안 연마한 드립커피와 국수 실력을 발휘 하기 위해 LH와 함께 마을카페를 준비하고 있으며, 영국 현대무용가 송윤경 씨와 함께 마을공동체 기록화를 진행하고 있다. 아무도 찾아오지 않던 마을에 사람이 다시 찾아 오고 협동조합을 후원하는 준조합원의 숫자도 꾸준히 증가하고 있다. 이제는 사회적 주택의 공동체 자산화를 위한 새로운 도약을 위해 지역 네트워크들과 함께 꿈을 기획 할 때이다.

경남일보. 2019. 오랜 쪽방 허물고 새집서 함께 살아요, 12월 2일. https://www.idomin.com/news/articleView.

html?idxno=714422 (2020년 9월 29일 검색).

박진석, 한영숙. 2015. 완월새뜰 마스터플랜.

참고문헌