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주택․토지시장의 동향 및 전망
Housing & Land Market Analysis : Current Issues and Short-term Forecasting 윤주현
2002. 12／152면／정책연구／국토연 2002-47
1. 2002년 주택시장 동향
주택가격 상승률이 1990년의 21%를 기록한 이래 2002년 주택가격 상승률은 전국 평균 매매가격 16.4%로서 가장 높게 나타났으며, 전세가격 상승률은 전국 10.1%로서 매우 높은 수준을 기록하였다. 특히 서울 및 수도권(각각 22.5% 및 21.8%), 아파트(22.8%), 소형주택 (17.8%)의 매매가격 상승이 시장을 선도하였다. 전세가격은 서울 및 수도권(10.8% 및 11.3%), 아파트(12.2%), 중소형주택(11.8%)에서 매우 높은 상승세를 보였으나 차별화는 크게 나타나지 않고 있다. 예년과는 달리 매매가격 상승이 전세가격 상승을 상회하였다. 그러나 9.4 및 10.11 부동산시장안정대책 이후 주택매매가격은 급등세가 멈추었고, 전세가격은 소 폭 하락하였다.
반면 신규분양은 아파트를 중심으로 청약수요가 많으며, 수도권으로 청약분위기가 확 산되고 있다. 정부의 투기억제대책에 힘입어 주택수요가 위축되고 있는 반면 주택공급은 꾸준히 증가하여 2002년 11월까지 57만 호가 공급되었다.
주택거래(주거용토지거래)는 2001년 이후 급격히 증가하여 2002년 3/4분기까지 전년동 기대비 40.3%가 급증하였다. 대도시지역에서는 일반주택이 거래가 활발하고, 도지역에서 아파트 거래가 활발하였다. 시도별로 보면 울산(62.7%), 충남(55.1%), 대구(53.5%), 경기도 (50.4%) 등의 주택거래가 활발하고 제주도(9.2%)는 주택가격 상승에 비하여 거래는 상대적 으로 부진하였다.
2. 2002년 토지시장 동향
2002년 3/4분기까지 토지가격은 6.5% 상승하여 예년에 비해 상당폭의 가격 상승을 보 였다. 특히 주택가격 상승의 영향이 큰 서울(11.1%), 인천(10.0%), 경기도(9.8%) 등 수도권
지역이 높은 상승률을 나타냈고, 국제자유도시개발에 따른 제주도(5.1%)의 가격 상승이 높 게 나타났다. 도시지역에서는 용도지역 구분없이 상승률이 높았으나 비도시지역에서도 준 도시(5.3%) 및 준농림지(5.9%) 등 도시화 가능지의 지가상승률이 높게 나타났다.
2002년 3/4분기까지 전국 토지거래는 건수기준으로는 전년 동기대비 37.4% 증가(면적 기준으로는 15.8% 증가)하였는데, 2001년에는 주거지역이 토지거래 증가를 주도하였으나 2002년에는 상업지역 및 공업지역의 토지거래가 시장을 선도하였다. 도시지역에서는 상업 (87.0%) 및 공업지역(64.1%)을 중심으로 녹지(49.4%) 및 주거지역(43.9) 모두 거래증가율이 높았으나, 비도시지역에서는 준도시지역(66.3%)을 제외한 나머지 지역의 경우 농림지역 (-6.0%)은 거래가 감소하는 등 차별화가 심하게 나타났다. 시도별로 보면 제주도의 토지거 래가 전국적으로 가장 높은 증가율(73.8%)을 보였고, 울산, 대구, 경기도가 50%를 상회하고 있으나, 전라남북도와 경상북도는 10% 대의 상대적 저수준을 보이고 있다.
3. 부동산시장 여건 변화
국내외 경제여건을 살펴보면, 해외경제의 경우 중국과 동남아 주요국을 제외하고는 미 국, 유럽, 일본 등 선진국의 경기회복세가 미약하고, 미 ꠏ 이라크의 전쟁임박에 따른 불안심 리가 증대하고 있으나 하반기 이후 경기회복세를 기대하고 있다.
우리나라의 경우 경제주체들의 심리지표는 하락세를 지속하고 있으나, 제조업 생산활 동, 건설 및 설비투자 등 실물경제는 견실한 상승세를 지속하고 있다. 대외거래도 반도체, 무선통신기기, 자동차, 선박 등을 중심으로 수출신장세가 지속되고 있어 국내경기의 상승기 조가 기대되나 미-이라크 전쟁가능성 및 북한 핵문제 등으로 불확실성이 증대하고 있다. 점 진적인 경기회복과 물가상승의 영향으로 금리는 소폭 상승할 것으로 보이나 정부의 가계대 출억제 및 부동산투기억제에 따른 시중자금의 채권시장 유입 등은 금리하락요인으로 작용 할 것이다.
정부대책의 주안점은 외환위기 이후의 경기활성화대책에서 2002년에는 주택공급질서 강화, 아파트분양권 전매요건 강화, 투기과열지구 지정, 부동산과세 과표 현실화, 종합전산 망 구축 등 부동산투기억제로 선회하였다. 9.4대책에서는 주택자금대출 억제를 발표하였다.
4. 2003년 주택시장 전망
주택자금대출억제 및 부동산관련 조세강화, 부동산종합전산망 구축 등으로 금년도 주 택수요는 전년에 비하여 크게 위축될 전망이다. 수도권 중심의 투기억제대책으로 투기수요
의 지방이동이 우려되며, 부동산으로의 자금흐름이 투기억제대책으로 은행 신탁 및 펀드로 이동하고 있다.
2001년 이후 주택건설이 큰 폭으로 확대되어 주택공급 증대하였고, 이에 따라 입주물 량이 풍부하다. 외환위기 이후 연간 30만 호까지 감소하였던 주택사업승인물량이 2002년에 는 11월까지 57만 호로 증가하였는데, 특히 다세대주택 건설비중이 40%대로 크게 증대하였 다. 이는 주택가격 급등에 따라 기존 단독주택에 원룸식 다세대주택 건설이 증대하였고, 주 차장기준 강화 시행전 건축허가의 급증에 기인한다. 또한 주택통계에서 제외되고 있는 주 거용 오피스텔의 공급이 증대되었다.
전년 말부터 나타나기 시작한 주택가격 안정세가 금년도에도 이어질 전망이다. 주택매 매 및 전세가격은 전국적으로 각각 0.5% 및 2.0%로 안정될 것으로 보인다. 서울의 경우에 도 매매가격 0.7%, 전세가격 2.5%로 안정세를 유지할 것이다. 주택유형 중 아파트의 상승률 이 상대적으로 높지만 매매 0.9%, 전세 3.3%로 안정기조를 유지할 전망이다. 주택매매가격 의 안정세가 장기화되면 저금리 기조하에서 전세가격 상승압력으로 작용하여 2002년도에 주춤하였던 월세전환도 장기적으로 지속될 것이다.
5. 2003년 토지시장 전망
2002년 주택시장 및 토지시장의 활성화가 2003년의 토지시장으로 이어질 가능성이 높 으나 부동산투기억제대책의 영향으로 토지가격 및 토지거래에 급격한 상승세가 나타나지는 않을 것이다.
토지수요는 실물경제의 영향을 많이 받고 있어, 신규투자의 증가세 지속으로 인한 토 지수요의 증대가 전망된다. 주5일근무제 도입, 행정신도시 이전, 개발제한구역 해제, 서울 및 수도권 투기억제 강화 등으로 투기수요의 지방이동이 예상되나, 정부의 투기억제의지 및 부동산종합정보망의 구축 등으로 관망자세도 나타날 것이다. 토지는 환금성이 낮아 경 제주체의 투자포트폴리오 구성에서 민감하게 반응하는데 한계가 있기 때문이다.
이에 따라 2003년 토지가격은 연간 1.7%의 소폭 증가가 예상되며, 이는 전년에 비하여 상승폭이 크게 감소한 수준이다. 전반적으로 용도지역별 차별화는 크지 않을 것으로 보이 나 상업(2.3%) 및 녹지지역(2.3%)의 토지가격이 상대적으로 높은 상승률을 보일 것으로 전 망된다.
6. 주요 이슈 및 정책 대응
주택자금대출 억제는 주택실수요자의 자금마련을 어렵게 하므로 투기수요는 억제하되 실수요는 계속 지원하는 방안을 모색해야 한다. 또한 서울 및 수도권 중심의 투기억제대책 으로 시중부동자금의 지방이동으로 부동산투기의 지방화가 우려된다. 따라서 지엽적인 투 기억제책 보다는 자본이득의 환수를 위한 조세 및 조세행정의 개선이 중요하다.
부동산가격의 연착륙을 도모해야 한다. 부동산가격의 급격한 하락은 가계 및 금융기관 의 부실화, 소비위축에 따른 경제침체 등 부작용을 초래한다. 임대보증금 우선변제제도 및 부담능력의 한계로 실질적인 LTV 비율이 50%를 넘어서기 힘든 현실에서 가계대출의 급격 한 회수 및 급격한 금리상승이 나타나지 않는 한 부동산가격의 폭락사태가 나타날 것으로 보이지는 않는다. 따라서 거시경제 회복의 견인차로서 건설경기의 역할을 인식하고 투기억 제대책의 후속조치가 적절히 이루어져야 할 것이다.
실수요자 중심의 주택자금 지원이 이루어지기 위해서는 첫째, 금융기관의 가계에 대한 주택구입자금 대출시 주택보유 유무에 따라 대출 금리 및 대출심사의 차별화가 필요하고, 둘째 국민주택기금의 최초주택구입자금을 지속적으로 공급해야 한다. 또한 주택금융의 장 기발전을 위해서는 장기대출의 활성화가 필요하고 부정확한 주택자금통계의 현실화가 요구 된다.
부동산조세 관련제도의 개선방안으로는 첫째, 실거래가격등기제 등을 통한 부동산시장 의 투명화 도모 및 부동산 조세효과를 제고해야 한다. 실거래가격 신고의 실효성 제고를 위 해서는 현행 1가구 1주택비과세 조항을 없애고, 일정비용을 감안하여 기초공제할 필요가 있다. 둘째, 부동산공부 상호간의 정보교환체제 강화 및 부동산관련정보의 실시간 공동관리 체제 구축하여 시장감시기능을 제고해야 한다. 셋째, 부동산정책을 담당하는 건설교통부, 경제정책을 담당하는 재정경제부, 조세를 담당하는 국세청 및 행정자치부 등이 공동으로 참여하는 “부동산시장안정기반 구축을 위한 협동위원회”를 구성, 운영할 필요가 있다. 부동 산조세체계의 개편은 파급효과 및 조세저항을 고려하여 개편내용의 예고와 함께 유예기간 을 두고 적용해야 할 것이지만 이를 위한 기반구축은 시급한 추진이 필요하기 때문이다.
