2015년 주택매매시장 특징과 향후 전망

이슈 리포트

2015년 주택매매시장 특징과 향후 전망

◦ (2015년 주택시장 특징) 전세가격 부담에 따른 매매전환수요 유입 으로 분양시장을 필두로 재고주택에 이르기까지 상승세 지속, 주택 가격, 거래, 공급이 크게 증가한 가운데 금융위기 이후 장기간 침체 되었던 수도권이 주택시장을 주도

◦ (2016년 주택시장 전망) 2016년 주택시장은 현재 추세를 이어가며 수도권 중심의 시장이 될 것이나 가격상승률은 다소 둔화 전망

- 전세가격 부담에 따른 매매전환수요가 증가하고 있는 상황에서 금리인상가능성에 대한 낙관여론, 총선효과 등은 2016년 상반기 까지 주택시장에 긍정적 영향을 미칠 것.

- 다만, 하반기 이후 금융규제 완화 조치 종료, 금리인상 가능성, 대출규제 강화, 지방을 중심으로 한 공급과잉 우려에 따른 가격 조정 가능성 등 불확실성으로 2015년에 비해 상승폭은 제한적

신규주택(분양)시장 동향

□¹ 분양가격

◦ 2015년 10월 현재, 전국 민간아파트 평균 분양가격은 884.0만원^※으로, 광역시 및 지방의 분양가격 상승에 힘입어 전년 말 대비 3.0% 상승

※ 평균 분양가격은 공표월을 포함한 최근 1년간의 분양가격 평균으로 작성

- 2015년 1월까지 상승세를 보이던 수도권 아파트의 평균분양가격^※은 상승세를 멈추고 소폭의 등락을 반복한 반면, 광역시 및 지방의 분양 가격은 상승세를 유지하고 있으나 전년에 비해 상승폭 크게 둔화

▪ 작성자 : 방송희 연구위원 (051-663-8173 / [email protected])

▪ 본고의 내용은 필자의 개인 의견으로 한국주택금융공사의 공식적인 견해와 다를 수 있습니다.

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※ 전년대비 분양가격 상승률 : [전 국] ’14년(6.5%) → ’15년(3.0%), [수도권] ’14년(3.6%) → ’15년(-1.3%) [광역시] ’14년(6.7%) → ’15년(3.6%) [지방도] ’14년(6.0%) → ’15년(2.7%)

◦ 2015년 10월 현재, 서울의 평균 분양가격이 1,931만원으로 가장 높고, 인천(1,046만원), 경기(1,037만원), 부산(1,029만원), 울산(1,009만원) 순 - 분양가상한제 폐지 이후 일부 강남 재건축 단지에서 고분양가 논란이

제기되었지만 대체적으로 건설사 자체 경쟁력 확보차원에서 분양가를 결정하며 시장의 불안요인으로 작용하지 않았던 것으로 평가

□² 분양권거래동향

◦ 2015년 10월 누적기준 전국의 분양권 거래는 35.5만호로 전체주택 매매거래의 24.7% 수준이며, 주택전체 거래 대비 분양권 거래비중은 수도권(18.3%)보다 지방도(31.9%), 광역시(28.1%)에서 높게 나타남.

- 세종시는 전체 주택 거래 대비 분양권 거래비중이 92.2%로 가장 높고, 다음으로 대구(32.5%), 울산(31.9%), 경북(31.7%) 순, 서울의 분양권 거래는 15.2%로 강원(13.0%)에 이어 낮게 나타남.

◦ 2011년 이후 지속적으로 증가하던 광역시의 분양권거래가 눈에 띄게 감소하는 모습을 보였던 반면, 수도권과 지방의 분양권거래는 증가세를 지속

<그림> 평당분양가격 추이 <그림> 시도별 평당분양가격

주) 전국 분양세대수 30세대 이상 아파트대상 전수조사, 시도별 평당분양가격은 2015년 10월 기준 자료 : 주택도시보증공사, 민간아파트 분양가격동향

[그림] 분양권거래 추이

주) 각년도 연간 누적 거래건이며 2015년은 10월까지 누적 거래건

□³ 공급동향

◦ (주택인허가) 2015년 9월까지 주택 인허가 물량은 54.0만호으로 전년 동기간 누적 물량 대비 53.7%(18.9만호)증가

[그림] 인허가물량 추이 [그림] 시도별 인허가 물량

주) 각년도 연간누계치, 2015년은 9월까지 누계치임. 시도별 인허가 건수는 2015년 9월까지 실적 누적치로 작성 자료 : 국토교통부

- (지역별) 전국적으로 전년 동기간 대비 주택인허가 물량이 증가한 가운데, 용인, 김포, 화성 등 대규모 택지개발 사업으로 경기도 (113.4%)의 증가세가 두드러지며, 대구(-8.1%), 충남(0.0%), 전남 (-4.8%), 경남(-21.5%) 등은 숨고르기

- (유형별) 아파트유형의 인허가 건수가 전년 동기 대비 61.3%증가 하며 전반적인 인허가물량 증가를 견인하였고, 수도권에서는 아파트 (125.2%)는 물론 비아파트 유형의 인허가 물량이 전년동기 대비 58.7%증가^※하며 선전

※ 수도권 비아파트 인허가 실적 : ’12년 10.6만건 → ’13년 7.9만건 → ’14년 8.9만건 →

’15년 9월 누적 10.2만건(전년동기대비 58.7%)

◦ (주택착공) 수도권의 착공물량 증가세가 두드러진 가운데 2015년 9월 까지 주택 착공물량은 44.1만호로 전년 연간 착공물량을 넘어섰고, 전년동기간 누적 물량 대비 38.3% 증가

- 대전(-40.6%), 광주(-32.3%)는 전년 동기대비 착공물량이 크게 줄어든 반면 이외지역 착공물량은 전반적으로 증가세를 유지하였으며, 특히 경기(101.5%), 경북(107.0%), 대구(83.4%)의 증가세가 두드러짐.

[그림] 주택착공물량 추이 [그림] 시도별 주택착공물량

주) 각년도 연간누계치, 2015년은 9월까지 누계치임. 시도별 인허가 건수는 2015년 9월까지 실적 누적치로 작성 자료 : 국토교통부

◦ (민간아파트 분양물량) 2015년 10월 기준 전국의 누적 분양 세대수는 287,898세대로, 전년 동기 누적분양세대(180.338세대) 대비 59.6% 증가 - 수도권의 신규분양주택은 전년동기대비 147.7%, 지방도는 42.6%

증가한 반면, 광역시는 전년동기대비 23.6%감소

- 시도별로는 경기도의 누적분양세대수가 106,959세대로 전국분양 세대수의 37.2%를 차지하며 가장 높게 나타났고, 다음으로 인천 (27,600세대), 충남(23,192세대) 순

- 인천은 10월까지 누적분양세대수 기준 전년동기대비 314.5%로 증가한 것으로 나타났으며, 부산(-12.0%), 대구(-60.6%), 광주(-65.3%)는 감소세

[그림] 민간아파트 분양물량 [그림] 시도별 분양물량

주) 각년도 10월까지 누계치 시도별 분양물량은 2015년 10월까지 실적 누적치로 작성 자료 : 주택도시보증공사

기존주택시장 동향

□¹ 가격 동향

◦ 2015년 11월 기준, 전국의 주택매매가격은 전년 말 대비 3.4% 상승 - 금융위기 이후 부진을 면치 못하던 수도권 주택가격이 2014년을

기점으로 상승세로 전환, 2015년 11월 현재 전년말대비 4.2%의 가격상승을 보이며 주택시장을 주도한 반면, 지방도는 전년대비 1.6%의 가격상승을 보이며 조정국면

- (지역별) 광주 호남선 KTX 개통, 대구 지하철 3호선 개통 등의 지역적 이슈와 더불어 불량 노후주택 개선사업이 가속화 되면서 대구(8.0%), 제주(6.2%), 광주(5.6%)의 주택가격상승이 두드러진 가운데,

[그림] 주택 매매가격변동률 추이 [그림] 시도별 연간 주택 매매가격 변동률

주) 각 년도 변동률은 전년 말 대비 변동률을 의미하며, 2015년 값은 전년말 대비 11월 지수의 변동률 자료 : 한국감정원, 주택가격동향조사

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- (유형별) 아파트 매매가격은 전년말대비 4.67% 상승하며 여전히 주택가격 상승을 주도하였으나 다년간 하락세를 지속하던 비아파 트의 가격상승은 주목할 만한 현상

- 특히, 전세가격 상승세가 두드러진 수도권을 중심으로 상대적으로 가격이 저평가된 비아파트 유형의 거래가 늘어나면서 가격 조정

[그림] 연립주택 매매가격변동률 추이 [그림] 단독주택 매매가격변동률 추이

주) 각 년도 변동률은 전년 말 대비 변동률을 의미하며, 2015년 값은 전년말 대비 11월 지수의 변동률 자료 : 한국감정원, 주택가격동향조사

□² 거래 동향

◦ 2015년 10월까지 주택매매거래량은 누계 100.8만호^※를 기록, 직전년 연간누적거래량을 넘어섰으며, 연간누적거래량 장기평균(89.8만호)를 크게 웃도는 수준

※ 2015년 10월 기준 전체 주택거래량 누계는 144.0만호로 이 중 기존주택 매매거래량은 100.8만호로 전체 주택거래량의 70.0%, 분양권거래량은 24.7%(35.5만건), 기타(상속, 증여, 판결 등) 5.3%(7.7만)로 구성

- 전국 대비 수도권 거래비중이 금융위기 이전 수준을 회복하며 전체 거래의 51.5%를 기록한 반면, 광역시 및 지방도의 전국 대비 주택매매 거래 비중^※은 전년대비 감소하며, 수도권의 주택거래가 시장을 견인

※ 수도권 : ’11(38.0%)→‘12(37.0%) →‘13(42.6%)→‘14(46.0%)→‘15(51.5%, 전년대비 5.5%p증가) 광역시 : ’11(26.4%)→‘12(26.1%) →‘13(24.7%)→‘14(23.7%)→‘15(22.2%, 전년대비 1.5%p감소) 지방도 : ’11(35.6%)→‘12(37.0%) →‘13(32.7%)→‘14(30.3%)→‘15(26.3%, 전년대비 4.0%p감소)

◦ 2015년 기준 전국의 주택재고량 대비 거래량 비중은 6.3%를 기록한 가운데 부산이 8.0%로 가장 높고, 인천(7.6%), 울산(7.6%), 경기 (7.3%), 서울(6.9%) 순으로 높은 거래회전율을 보임.

[그림] 주택매매거래량 추이 [그림] 시도별 주택거래량 및 거래회전율

주1) 2015년은 10월말기준 집계임

주2) 주택거래회전율은 전년말 기준 재고량 대비 2015년 10월 기준 누적거래량으로 계산 자료 : 국토교통부, 주택매매거래량, 주택수

◦ 주택유형별로 살펴보면 수도권은 비아파트의 주택거래가 큰 폭으로 증가^※한 반면, 수도권 이외 지역에서는 유형별로 고른 증가세를 보임.

※ 전년 동기대비 거래량 증감 : 서울) 단독주택 77.6%, 연립주택 57.9%, 아파트 47.8% 증가 경기) 단독주택 51.2%, 연립주택 40.9%, 아파트 23.3% 증가 인천) 단독주택 46.4%, 연립주택 45.2%, 아파트 20.2% 증가

□¹ 2015년 주택시장 특징

◦ 금리인하 및 금융규제완화에 따른 수요자의 구매력 향상과 전세가격 부담에 따른 매매전환수요의 유입으로 2015년 주택시장은 분양시장을 필두로 재고주택에 이르기까지 안정적인 상승세 시현

- 연내 두 차례 실시된 금리인하 및 금융규제완화^※, 재건축연한 완화 등 주택 재정비 규제 합리화 조치와 분양가 상한제 폐지 등 거래규제 완화에 힘입어 신규분양시장 및 재건축·재개발 시장을 중심으로 주택 매매시장이 활기

2015년 주택시장 특징 및 2016년 주택시장 전망3

※ 주택담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI)의 한시적(~2016.07.31.) 완화 조치는 직접적 으로 구매력 향상에도 영향을 미쳤지만, 주택시장 견인에 대한 정부의 강력한 신호로 받아 들여져 심리적 요인에도 긍정적 영향

- 특히 금융위기 이후 장기간 침체되어 있던 수도권의 주택시장이 재개발·재건축시장을 필두로 재고주택시장까지 상승세를 이어가면서 주택시장을 주도

◦ 울산, 대구, 광주, 부산지역은 기존주택 및 신규분양주택 시장 모두 에서 전국 평균 이상의 거래회전율을 보여준 반면, 수도권지역은 상대적으로 기존 주택의 거래가 활발한 특징을 보임

◦ 수도권의 또 다른 특징 중 하나는 지속적인 전세가격 상승과 전세 공급 부족으로 전환된 매매수요가 상대적으로 저평가된 비아파트 시장에 유입되면서 비아파트 주택의 거래가 강세

[그림] 주택재고 대비 거래량의 지역 분포

□² 2016년 주택시장 전망

□ 2016년 주택시장은 추세를 이어가며 수도권 중심의 시장이 될 것으로 보이나 가격상승률은 다소 둔화, 기저효과 제거로 거래량은 장기평균 수준으로 감소 전망

◦ 전세가격 부담에 따른 매매전환수요가 증가하고 있는 상황에서 금리 인상가능성에 대한 낙관여론, 총선효과 등은 2016년 상반기까지 주택시장에 긍정적 영향을 미칠 것.

◦ 다만, 하반기 이후 금융규제 완화 조치 종료, 금리인상 가능성, 지방을 중심으로 한 공급과잉 우려에 따른 가격조정 가능성 등 불확실성 으로 2015년에 비해 가격 상승폭 둔화 전망

◦ (수급요인) 전세가격의 지속적 상승에 따른 매매전환 등 실수요 유입과 저금리 상황에서 투자자금의 유입이 지속되고 있는 상황

- 다만, 실수요 및 투자수요의 시장유입에 있어 저금리 환경이 주택 경기 반등의 촉매로 작용하고 있는 바, 금리조정 가능성, 가계부채 관리방안 등 주택금융 정책요인이 시장에 일시적 거래경색 요인으로 작용할 것

◦ (대내외경제환경) 중국 경제성장 둔화^※, 미국 금리인상 압박 등 대외 경제 불확실성 확대와 함께, 국내 저성장 고착 인식 확산과 수출부진의 장기화 등 국내 경기에 대한 비관여론^※이 지속되는 상황에서 정책적 으로 주택시장의 성장세가 유지될 가능성이 높은 상황

※ 투자부진, 수출 증가세 둔화, 금융리스크 확대 등에 따라 중국의 경제성장세가 빠르게 둔화 되고 있는 상황에서 IMF는 지난 10월 중국의 2016년 경제성장률 전망치를 전년대비 0.5%p 낮춘 6.3%로 전망

※ 2016년 주요 경제전망기관에서 발표한 한국의 경제성장률은 2.7%~3.2%의 범위이나, 대체적 으로 올해 수준의 경제성장률(2.7%)에 머무를 것이라는 전망이 우세

◦ (금리인상가능성) 美 금리인상이 국내 경제 및 주택시장에 불안요인 으로 작용할 수 있으나, 국내경제 상황을 고려하였을 때 연내 한국의 금리 인상폭은 제한적일 것이라는 낙관론 형성

◦ (총선효과) 2016년 4월 13일 예정되어 있는 총선이 직접적으로 주택 시장에 미치는 영향이 제한적이라 하더라도 수요자 심리요인으로 작용 하여 시장에 긍정적 영향을 미칠 수 있음.

◦ (가계부채 종합대책) 12월 14일 발표된 대출규제 강화조치가 실수요자 에게 미치는 직접적인 영향이 제한적이라 하더라도 심리적 요인으로 작용하여 주택경기 위축될 수 있으나,

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□ 신규 분양시장

◦ 금융환경개선, 신규주택에 대한 선호 증가, 청약절차 간소화 등에 따라 기존 주택시장보다 주택분양시장에 대한 관심이 높아지면서 청약 통장 가입자 수가 크게 증가, 분양시장의 수요를 뒷받침

◦ 수도권의 전세가격 상승이 당분간 지속될 것으로 예상되는 가운데 매매 전환되는 수요가 증가하고 있어 수도권의 분양시장은 서울에 인접하고 상대적으로 저평가된 지역을 중심으로 상승세를 이어갈 것

◦ 다만, 광역시 및 지방도의 경우 지속적으로 제기되고 있는 주택과잉 공급 논란이 확대되고 있는 상황에서 장기간 유지된 주택가격의 상승은 시장 조정압력으로 작용할 수 있고, 혁신단지 이전이 마무리 단계로 접어들면서 지속적인 수요 증가를 기대하기 어려워 공급조절 필요

□ 기존 주택시장

◦ 저금리 환경에서 전세가격의 지속적 상승과 전세공급 부족에 따른 전환 수요, 강남 재건축 및 강북 재개발 이주 등 두터워진 실수요자가 시장을 뒷받침하면서 수도권의 주택가격 상승세는 당분간 유지될 것으로 보이나 상승폭은 소폭 둔화될 전망

- 전세가격 상승 및 공급부족이 지속되고 있는 수도권 시장을 중심 으로 아파트 유형에 비해 상대적으로 저평가된 비아파트 유형에 대한 선호현상이 당분간 지속될 것

◦ 반면, 광역시 및 지방도는 전년대비 거래량 회전율의 감소, 외지인 거래 비중 감소 등 투자수요의 이탈이 관측되며 시장 조정 국면으로 전환되는 양상으로 상승폭은 제한적