2008년도 부동산시장 동향 및 향후 전망
최 수 | 국토연구원 연구위원
1. 머리말
2007년 보합세를 유지하던 주택가격은 2008년 1/4분기에 소폭 상승세를 보이다가 2008년 4/4분기 이후에는 급락세를 보였다.
2008년 주거용 주택거래량은 2007년에 비해 서 2/4분기와 3/4분기에 일시적인 반등세를 보이기도 하였으나, 2008년 10~11월까지의 주택거래량은 전년 동기 대비 약 29% 감소하 였으며 아파트의 경우에는 전년 동기 대비 23.9% 감소, 다가구·다세대·연립의 경우에 는 전년 동기 대비 45% 이상의 큰 폭으로 감 소하였다. 2007년 전국 지가상승률은 월평균 0.31% 수준으로 완만한 상승세를 유지하다가 2008년 4~5월 이후에 상승세가 둔화되면서 2008년 4/4분기에는 하락세로 돌아섰다.
2008년 토지거래 동향은 전반기에는 전반적 으로 상승세를 유지하고 있으나 8월 이후에는 전년보다 전반적으로 감소하는 경향을 보이고 있다.
2. 주택시장 동향 1) 주택시장 가격 동향
2008년 1/4분기 주택가격은 상대적으로 저평가되었던 소형주택을 중심으로 가격이 상 승하였지만, 5월 이후에 가격 상승률이 둔화 되었다. 미국에서 시작된 세계적인 금융위기 및 부동산시장 침체와 국내·외 경제침체, 주 택가격 하락 기대에 따른 대기수요 증가 등의
[그림 1] 전국 아파트매매 및 전세가격 번동률자료: 국민은행
(단위 : %)
원인으로 2008년 4/4분기의 주택가격은 하락 세를 보였다. 전세가격 변동률도 4월에 정점 을 이루고 난 후 5월 이후에는 완화된 하락추 세를 보이다가 2008년 11월 이후에는 뚜렷한 하락세를 보였다.
2007년 약 10만호 이었던 미분양 아파트는 꾸준히 늘어나서 2008년 10월에는 약 15만호
로 증가하였다. 미분양 물량 중 약 84%가 지방 에서 발생하였다. 이러한 실수요를 반영하지 않은 대형 중심의 주택 과잉공급으로 인하여 주택가격은 2008년 5월 이후에 상승률이 둔화 되고 4/4분기 이후에는 하락세로 반전되었다.
2006년에 큰 폭으로 상승하였던 경기도 신 도시지역의 주택가격은 2007년에 하락세로
[그림 2] 지방아파트 매매가격 변동률 추이자료: 국민은행
(단위 : %)
<표 1> 수도권 신도시징역의 아파트 매매가격 동향
자료: 국민은행
과천시 성남시 분당구 안양시 동안구 일산서구
군포시 부천시 원미구
일산동구 일산서구
’04년 -2.4 -4.6 -1.7 -1.2 -1.2 -3.1 -2.5
’05년 27.7 25.9 19.8 10 10 10.6 -0.1
’06년 53.8 24.5 40.9 40.7 43.6 44.5 29.9
’07년 -5 -2.7 -1.9 -1.9 -2.1 -1.6 2.9
’08년
1월 -0.3 -0.2 -0.3 0 -0.1 0.2 0
2월 0 -0.3 -0.1 0.1 -0.4 0 0.2
3월 -1.2 -0.2 0.1 0.2 -0.5 1.3 0.8
4월 -1.2 -0.1 0.2 0.7 0.9 1.8 1
5월 -1.9 0.4 0.1 0.3 0.8 1.2 0.7
6월 -2.5 -0.1 0.1 1.6 0.7 0.5 0.3
7월 -1.6 -0.4 0.2 0.2 0.3 0.3 0.5
8월 -0.6 -1.0 -0.2 0.3 -0.1 0.5 0.1
9월 -0.7 -0.9 -0.2 0.0 0.7 0.1 0.4
10월 -0.9 -1.4 -1.5 -0.2 -0.1 -0.5 -0.1
11월 -3.5 -3.0 -2.1 -1.6 -1.3 -1.5 -1.3
12월 -5.0 -3.0 -1.6 -2.4 -1.4 -0.9 -1.3
누계 -17.9 -9.9 -5.3 -0.9 -0.5 3.1 1.3
(단위 : %)
반전되었고 2008년에는 전반적으로 하락세 를 보이거나 소폭의 상승세를 보이다 하락세 로 반전되었다.
특히 과천시의 경우에는 재건축 완화에 대 한 기대감이 사라지면서 2008년 동안 17.9%
가 하락하였으며 분당의 경우도 9.9%의 높은 하락률을 보였다. 부천시나 원미구 같이 지역 적 호재가 있는 일부 지역에서 주택가격이 상 승하기도 하였으나, 10월 이후에는 하락세로 반전되었다.
2) 주택시장 거래 동향
2008년 주거용 주택거래량은 2007년에 비 해서 2/4분기와 3/4분기에 일시적인 반등세 를 보이기도 하였으나, 2008년 10~11월까지 의 주택거래량은 전년 동기 대비 약 29% 감소 하였다. 아파트의 경우에는 전년 동기 대비 23.9% 감소하였고, 다가구·다세대·연립의 경우에는 전년 동기 대비 45% 이상의 큰 폭으 로 감소하였다.
<표 2> 미분양 현황
<표 3> 건축물 거래 동향 자료: 국토해양부
(단위 : 호)
’07년 11월
’07년 12월
’08년 1월
’08년 2월
’08년 3월
’08년 4월
’08년 5월
’08년 5월
’08년 6월
’08년 7월
’08년 9월
’08년 10월 전국 101,500 112,254 123,371 129,652 131,757 129,859 128,170 128,170 147,230 160,595 157,241 155,720 수도권 10,842 14,624 21,724 23,453 23,078 20,233 19,793 19,793 18,922 22,977 24,918 25,262
서울 1,081 454 524 788 799 764 1,016 1,016 1,090 1,437 1,530 1,981
지방 90,658 97,630 101,647 106,199 108,679 126,096 108,377 108,377 128,308 137,618 132,323 130,458
구 분 합 계 주거용 건물
상업용 공 장 기 타
소 계 단 독 다가구 다세대 연 립 아파트
2006
1/4분기 335,413 335,413 29,552 2,947 31,291 11,469 260,154 37,522 3,241 1,933 2/4분기 364,366 364,366 38,897 5,006 45,727 15,056 259,680 47,459 7,624 2,229 3/4분기 330,640 330,640 34,006 4,775 47,328 14,631 229,900 41,267 3,510 2,790 4/4분기 550,150 550,150 52,135 9,633 84,986 24,629 378,767 54,770 4,538 4,066 합계 1,580,569 1,580,569 154,590 22,361 209,332 65,785 1,128,501 181,018 18,913 11,018
2007
1/4분기 323,660 393,407 31,640 4,866 53,051 14,777 289,073 49,765 3.987 3,346 2/4분기 298,805 298,805 32,582 4,531 51,147 13,004 197,541 52,366 4,417 5,489 3/4분기 271,284 271,284 27,028 3,868 42,566 10,770 187,052 48,525 2,801 3,889 4/4분기 406,104 338,374 32,145 5,011 52,659 12,751 235,808 60,373 3,021 4,336 합계 1,474,438 1,232,123 123,395 18,276 199,423 51,302 839,727 211,029 14,226 17,060
2008
1/4분기 383,714 327,995 26,586 4,215 47,384 12,065 237,745 48,189 3,084 4,446 2/4분기 467,510 394,746 36,282 6,327 72,709 15,562 263,866 58,998 4,701 9,065 3/4분기 356,537 298,727 28,362 4,168 47,056 10,388 208,753 40,728 4,649 12,433
~11월 195,831 163,656 15,342 1,626 20,294 4,817 121,577 21,794 1,878 8,503 합계 1,403,592 1,185,124 106,572 16,336 187,443 42,832 831,941 169,709 14,312 34,447 (단위 : 호)
자료: 국토해양부
3. 토지시장 동향 1) 토지시장 가격 동향
2007년 전국 지가상승률은 월평균 0.31%
수준으로 완만한 상승세를 유지하다가 2008 년 4~5월 이후에 상승세가 둔화되면서 2008 년 4/4분기에는 하락세로 돌아섰다.
2007년 서울의 월평균 지가상승률은 2007 년 말에 둔화되었고, 2008년 1/4분기에 일시 적으로 상승하다 5월 이후에 둔화되어 2008 년 4/4분기에는 하락세를 나타냈다.
행정중심복합도시 주변지역, 혁신도시와 기업도시 관련 지역의 지가상승률은 2007년 에 크게 둔화되어 2008년 4/4분기 이후에 하 락세로 전환된 지역이 다수를 차지하고 있다.
[그림 3] 지가변동률 추이
자료: 국민은행
(단위 : %)
지 역 ’04 ’05 ’06 ’07 ’08
연간 연간 연간 연간 7월 8월 9월 10월 11월
행정 중심 복합 도시
충남
연기군 23.33 27.71 10.38 0.87 0.001 0.018 -0.045 -0.18 -1.397
공주시 9.15 17.72 9.53 1.13 0.107 0.096 0.081 0.044 -1.12
충북
청원군 7.98 9.88 7.34 1.29 0.117 0.11 0.103 0.069 -0.371
혁신 도시
부산
강서구 5.22 7.48 5.04 5.2 0.393 0.404 0.54 0.38 0.196
충북
진천군 4.05 6.30 12.33 3.58 0.095 0.06 0.087 0.048 -0.574
전북
완주군 1.31 3.14 3.75 1.69 0.215 0.211 -0.061 0.034 -0.134
전남
나주시 0.15 11.21 9.86 2.03 0.423 0.403 0.435 0.277 -1
인천 4.32 4.94 5.44 4.85 0.596 0.673 0.723 0.586 -0.401
<표 4> 주요 관심지역 지가변동률 추이
(단위 : %)
자료: 국토해양부
2) 토지시장 거래 동향
2008년 토지거래는 전반적으로 위축된 상 황을 보여주었다. 2008년 토지거래 동향은 전반기에는 전반적으로 상승세를 유지하고 있 으나, 8월 이후에는 전년보다 전반적으로 감 소하는 경향을 보이고 있다. 필지수를 기준으 로 2008년 10월과 11월의 토지거래 증감률은 각각 14.2% 및 38.4% 감소하였으며, 면적을 기준으로 한 2008년 10월과 11월 토지거래 증
감률은 각각 16.4% 및 34.2% 감소하였다.
4. 부동산금융시장 동향
정부의 유동성 공급 정책으로 시중 유동성 은 전반적으로 증가하는 경향을 보이면서 변 동형 주택담보대출금리의 기준인 양도성예금 증서의 유통수익률도 하락하는 추세를 보였 다. 그러나 가산금리가 하락하지 않아 주택담
<표 5> 전년 동기대비 토지거래 증감률
(단위 : %)
자료: 국토해양부
구분 2006년 2007년 2008년
10월 11월 12월 10월 11월 12월 7월 8월 9월 10월 11월
필지수 기준 15.9 55.2 16.8 -7 -27 -38.7 25.1 -9.5 10.3 -14.2 -38.4 면적 기준 -18.2 -10.5 11.5 12.6 -4.7 -51.1 14.5 -15.1 10.5 -16.4 -34.2
구분 도시지역 비도시지역
주거 상업 공업 녹지 GB 미지정 계 관리 농림 자연환경
’04년 1,220,903 166,252 46,769 201,905 57,032 10,895 1,703,756 630,652 255,086 27,536
’05년 1,418,249 167,042 66,798 222,,453 49,364 15,062 1,938,968 722,365 284,880 32,780
’06년 1,659,692 168,633 68,789 180,214 23,157 33,910 2,134,395 499,370 191,753 19,729
’07년 1,349,078 188,376 579,016 170,233 17,941 39,363 1,822,892 465,512 183,163 18,497
’08년
1월 115,973 13,833 4,368 17,069 1,532 3,614 156,389 41,206 17,337 1,547 2월 101,666 13,358 5,417 12,575 1,199 3,003 137,218 34,662 17,135 1,337 3월 128,089 15,637 6,161 14,785 1,367 4,087 170,126 43,443 21,614 1,836 4월 150,469 19,081 7,522 17,623 1,480 5,372 201,547 44,754 20,691 2,171 5월 131,296 17,947 7,186 18,034 1,472 6,633 182,568 45,270 18,156 1,775 6월 133,202 20,326 6,374 16,036 1,203 7,283 184,784 43,007 15,044 1,605 7월 134,377 19,708 5,794 16,464 1161 4,973 182,477 45,437 15,009 1,904 8월 95,161 11,251 3,842 11,738 930 4,393 127,315 33,856 11,967 1,474 9월 93,909 12,144 4,053 11,455 1,147 3,425 126,133 33,406 11,655 1,659 10월 101,378 14,634 4,094 14,564 2,567 3,902 141,139 34,566 13,659 2,050 11월 76,319 9,299 2,961 11,623 1,648 3,643 105,493 29,017 12,758 1,532 누계 1,261,839 167,218 57,772 161,966 15,706 50,328 1,715,189 428,624 175,025 18,890
<표 6> 용도지역별 토지거래량
(단위 : 필지수)
자료: 국토해양부
보대출금리는 높은 수준을 보였다.
정부의 유동성 공급 정책으로 시중 유동성 은 전반적으로 증가하는 경향을 보였다. 주택 담보대출은 전년 동기 대비 약 7% 증가하였 고 단기유동성은 전년 동기 대비 약 6% 증가 하였으며 광의의 유동성은 전년 동기 대비 약 11.5% 증가하였다.
5. 맺음말
2008년에는 침체된 부동산시장을 정상화 시키기 위해서 다양한 정책과 제도가 도입되
어 부동산 관련 규제를 폐지하거나 완화는 방 향으로 부동산 정책이 전환되었다. 부동산세 제가 대폭 완화되었고, 투기지역 및 투기과열 지구도 대폭 해제되었으며 전매제한 및 재건 축 규제도 대폭 완화되었다. 또한 지분형주택 및 신혼부부용 주택 등의 새로운 제도도 도입 되어 시행을 앞두고 있다.
하지만 이러한 다양한 정책과 제도가 세계 적인 경기침체와 금융위기 속에서 전반적으로 효과를 발휘하지 못하고 있는 상황이며, 상당 수의 전문가들은 2009년에도 부동산시장이 침체 상황에서 벗어나기 힘들 것으로 예상하 고 있다.
<표 7> 주택담보대출 금리
(월평균, %, %p)
<표 8> 시중 유동성 추이
(단위 : 말잔, 조원) 주: 1) 신규취급액 기준, 가중평균금리
자료: 한국은행
주: M1(협의통화), M2(광의통화), Lf(금융기관 유동성), L(광의의 유동성)
단기유동성=M1+MMF+양도성예금증서+어음관리계좌+발행어음+환매조건부채권매도 자료: 한국은행
구 분 2007 2008
9월 10월 11월 12월 1월 2월 3월 4월 5월 6월 7월 8월 9월 10월 11월 12월
주택담보대출1) 6.5 6.5 6.6 6.9 7.1 6.7 6.7 6.8 6.8 6.78 6.92 7.16 7.25 7.58 7.42 - CD(91일) 5.3 5.3 5.4 5.7 5.8 5.3 5.3 5.4 5.4 5.4 5.5 5.77 5.79 6.03 5.62 4.68
구 분 ’07.7 ’07.8 ’07.9 ’07.10 ’07.11 ’07.12 ’08.7 ’08.8 ’08.9 ’08.10 ’08.11 M1 297.8 293.4 304.0 304.1 306.9 316.4 306.1 307.5 315.2 315.9 322.9 단기유동성 468.6 466.0 475.7 478.4 478.8 479.3 496.7 501.9 497.9 500.2 507.2 M2 1,202.4 1,208.7 1,227.1 1,244.2 1,260.6 1,273.6 1,376.0 1,394.0 1,392.4 1,411.4 1,427.9 Lf 1,607.6 1,620.4 1,642.8 1,665.1 1,680.5 1,691.6 1,800.1 1,821.2 1,827.7 1,841.4 1,856.8 L 1,951.4 1,971.9 1,992.4 2,016.8 2,037.1 2,051.1 2,208.1 2,233.4 2,232.8 2,247.9 2,271.7 주택담보대출 218.0 218.6 218.9 219.9 221.5 221.6 231.9 232.9 234.6 235.6 237.4