지역별 부동산시장 분석 및 정책방안 연구(1)

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K R I H S 보 고 서

지역별 시장 분석을 통해

지역 특성에 적합한 부동산정책 모색

정봉현｜전남대학교 지역개발학전공 교수

우리나라에서 부동산시장은 공간적으로 수도권 및 대도시에서 더욱 활성화되었고, 시장규모도 물리 적인 측면에서 거대시장으로 발전하였다. 부동산 시장의 재화는 내구적이며 이질적인 요소가 있고 고정성의 특성이 강하다. 이러한 고유한 특성을 가 진 부동산시장을 수도권 및 대도시 중심으로 하여 획일적으로 실태를 분석하여 부동산정책을 개발하 는 것은 정책수립의 현실성과 집행의 효과성 측면 에서 바람직하지 않다. 기존의 부동산정책은 수도 권과 지방, 대도시와 소도시 등으로 이원화하여 시 행되었고, 부동산시장에 대한 연구도 주로 부동산 문제가 심각한 수도권 위주로 이루어졌다. 이제 부 동산시장 연구는 지역과 소득 등을 고려하는 부동 산 유형별 연구가 필요하고 중요한 실정이다. 이에 따라 시장의 조직화가 어렵고 지역적으로 취약한

부동산 하위시장에 대한 미시적인 접근방식의 구 체적인 관심과 연구가 더욱 절실하다. 이것은 기존 수도권 중심 광역적인 부동산시장에 대한 연구에 서 탈피하여 보다 미시적인 부동산 하위시장에 대 한 유형별 연구가 필요함을 반증한다.

국토연구원에서는 ^“지역별 부동산시장 분석 및 정책방안 연구^”를 통하여 부동산 분야에 대한 제반 연구수준을 더욱 실용화·과학화시킨 것으로 보인 다. 연구의 목적은 지역별 부동산시장을 세부적으 로 분석하여 지역 특성에 적합한 정책방향을 강구 하는 데 있다. 중요한 연구 내용들은 이론 및 방법 론 고찰, 시장분석의 틀 정립, 부동산 하위시장의 분석 및 프로파일링, 부동산 하위시장 유형화 및 정책방향 등으로 구성된다. 이론적인 측면에서 부 동산 하위시장에 대한 문헌을 고찰하였고, 변수 및

지역별 부동산시장 분석 및 정책방안 연구(1)

: 부동산하위시장 분석 방법론의 정립과 사례지역 분석

Policy Implications through Micro-Analysis

of Real Estate Market(I): Development of Methodology

for Identification of Real Estate Sub-Markets

박천규·권수연·손학기·이수욱·전성제·천현숙

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자료구축 분야, 시장분석 및 프로파일 작성과정을 거쳐서 부동산시장 분석의 틀을 정립하였다. 이러 한 분석방법론을 활용하여 서울특별시, 광주광역 시 및 전라남도 등 사례지역을 중심으로 부동산 하 위시장을 분석하고 그 결과를 제시하였다. 분석결 과를 기반으로 부동산 하위시장을 지역별로 12가 지 유형으로 구분해 특성을 제시하고 이에 맞는 부 동산정책 방향을 강구하였다. 이 연구를 수행한 참 여 연구진과 심의위원을 자세히 살펴보면 연구의 질적 제고를 위해 노력한 과정이 드러나 그 연구 성 과에 긍지를 갖게 만든다. 이 연구는 기존 부동산 연구와는 달리 그 주제가 창의적이며 정책 및 이론 고찰의 측면에서 연구주제의 가치가 높게 나타난 다. 그리고 연구를 수행하면서 분석 또는 평가방법 의 타당성과 객관성을 확보하기 위하여 다양한 연 구진이 참여하였고, 심의과정도 충실히 수행한 것 으로 여겨진다.

이러한 연구 결과는 부동산시장 연구에서 이론 형성 및 정책의 측면에서 기여도가 크다 하겠다. 특 히 지역별 부동산시장을 세분화하여 과학적·미시 적으로 분석하고, 지역 특성에 맞는 정책방향을 강 구함으로써 이론정립과 정책의 실효성 측면에서 시 사점이 크다고 생각된다. 왜냐하면 이질적·고정 적인 부동산 재화의 특성을 감안하면 부동산시장 의 경제활동과 부동산 현상을 세부 지역별로 구분 하고 이에 적합한 부동산정책을 제시하는 것이 매 우 중요하기 때문이다. 특히 이 연구는 학술과 정 책 측면에서 여러 가지 연구효과가 기대된다. 학술 적인 측면을 보면, 부동산 하위시장에 대한 이론적 토대와 연구방법을 제시하고 미시적인 부동산연구 를 위한 자료기반을 구축하는 데 기여하였다. 미시

적인 방법론을 정립해서 하위 부동산시장의 정책 영향을 평가하였다. 정책적인 측면에서도 지역별 로 부동산시장의 정책요소를 파악하는 체계를 제시 함은 물론 지역별로 세분화된 부동산시장을 유형화 하여 정책의 실효성을 높이는 데 기여했다. 이를 통 해 지역별 부동산시장과 특성을 과학적으로 분석하 는 대량 평가시스템의 기초자료를 제공하게 된 것 이다. 궁극적으로 부동산시장의 고유한 특성을 감 안하고, 현재 나타난 부동산시장의 차이점을 미시 적으로 분석하는 토대를 제공하고 있다. 이것은 부 동산정책의 순기능을 증대시킬 뿐만 아니라 정부가 수립하는 부동산정책의 신뢰성과 실효성을 제고시 키는 데 크게 도움이 된다.

그러나 부동산 하위시장을 분석하기 위해서는 지역별 부동산시장에 대한 기반자료의 수집과 분석 기법의 정립이 필요하다. 또한 객관적이고 합리적 으로 부동산 하위시장을 평가하기 위하여 구체적인 정책지표를 설정할 필요가 있다. 부동산 하위시장 별 주요 정책을 집행하는 경우에는 이에 나타나는 영향을 분석하기 위한 기법 개발도 필요할 것이다.

그리고 부동산 하위시장에 대한 특성을 분석하는 데 더욱 다양한 요인을 고려하고 더욱 정형화된 기반 자료의 구축과 자료 분석을 위한 분석기법의 정형 화를 강화하는 것이 좋다. 이 연구는 부동산 하위시 장 연구에 대한 기초적인 이론토대를 제공하고 부 동산정책의 효과를 분석하는 기법을 다루어서 그 의 의가 더욱 크다고 할 수 있다. 따라서 이 연구의 결 과물을 잘 활용하여 시의적절하고 지역 실정에 맞 는 부동산정책이 수립되고 정책평가가 이루어져 부 동산정책의 실효성이 더욱 증대되기를 바란다.