▮ 목차 ▮
제 장 서 론1
제 장 이론 및 방법론 고찰2
제 장 시장분석틀의 정립3
제 장 부동산하위시장 분석 및 프로파일링4
제 장 부동산하위시장 유형화 및 정책방향5
제 장 연구의 결론6
KRIHS ISSUE PAPER 2011-3
발행처 국토연구원: 발행인 박양호: 주소 경기도 안양시 동안구 시민대로: 254
▪ ▪ ▪
전화: 031_380_0114 팩스: 031_380_0470
▪ ▪
국토연구원 홈페이지(www.krihs.re.kr)를 통해서도 볼 수 있습니다.
※
지역별 부동산시장 분석 및 정책방안 연구(1)
부동산하위시장 분석 방법론의 정립과 사례지역 분석 :
Policy Implications through Micro-Analysis of Real Estate Market(I) : Development of Methodology for Identification of Real Estate Sub-Markets
박천규 권수연 손학기 이수욱 전성제 천현숙ㆍ ㆍ ㆍ ㆍ ㆍ
이 연구는 지역별 부동산시장을 세분화하여 종합적 과학적으로 분석하고 지역특성에ㆍ , 맞는 정책방향을 모색하는데 목적이 있다 특히 차 연구에서는 지역별 부동산하위시장. 1 분석 방법론 정립에 주안을 두고 사례지역 분석을 진행한다 이러한 연구의 목적을. 달성하기 위한 세부전략을 살펴보면 다음과 같다 첫째 지역별 부동산시장의 미시적. , 분석을 수행하기 위해 부동산시장과 관련된 읍면동 단위의 데이터를 발굴한다 둘째. , 부동산시장의 미시적 분석을 위한 분석 방법론을 이론 및 기존 연구 해외사례 등을, 토대로 정립한다 셋째 공간분석 기법과 여러 통계량을 이용하여 미시적으로. , 사례지역의 지역별 부동산시장 특성을 분석한다 넷째 지역별 부동산시장을 다수의. , 하위시장으로 세분화 및 유형화하고 하위시장에 대한 프로파일을 작성한다, . 마지막으로 지역별 부동산하위시장 특성에 맞는 맞춤형 정책방향을 모색한다.
지역별 하위시장 분석결과12개의 시장유형을 도출하였다 유형화에 크게 기여한. 요인들을 지역별로 요약하면 다음과 같다 수도권의 경우 기존 도심 및 주거지가. 노후화되고 있으나 주택지로 개발 가능한 인근의 토지가 부족한 관계로 기존 도심, 및 주거지를 재개발하는 이른바 도심재생사업이 진행되고 있다 이러한 도심재생사업의. 진행여부가 부동산하위시장의 유형을 구분하는 매우 중요한 잣대로 작용한다.
광주광역시 지방대도시의 경우 신흥주거지역과 기존주거지역이냐가 매우 중요하다, . 지방의 경우 가용개발지가 상대적으로 많기 때문에 기존 도심을 재생하기보다 신규 택지개발을 통해 새로운 주거지역이 형성되는 경우가 많기 때문이다 그리고 수도권과. 달리 고용중심지역에 인 가구 밀집지역이 형성되는 경우가 거의 없는 것도 특징이다1 . 전라남도 지방도지역의 경우 고용중심지 농어촌 특성이 많은 지역이냐에 따라 시장을, , 유형화할 수 있다 도지역의 경우 고용중심지 또는 인근 지역에 주거지역이 형성되고. , 인구 및 가구가 밀집된 주거지역이 형성된다 농어촌 지역은 인구 및 가구 수는 적지만. , 상대적으로 고령인구가 많고 노후주택이 많다 이러한 시장 유형을 감안하여 부동산. 정책방향을 수립할 필요가 있다.
요약
제 장 서론 1 .
연구의 배경 및 목적 1.
부동산 재화는 그 성격이 매우 이질적이므로 부동산시장에서의 경제활동 및 부동산 현상을 지역별로 세분화하여 분석하고 각 지역에 맞는 정책방안을 도출하는 것이, 매우 중요하다고 할 수 있다 기존 연구에서는 시군구 이하의 세분화된 하위시장이. 존재할 가능성이 높다고 밝히고 있다 실제로 부동산시장의 분화 및 하위시장 세분화가. 심화되었고 지역별 시장상황이 차별화되고 있다 따라서 부동산하위시장 분석 시, . 광역적 분석에서 벗어나 보다 정밀하고 체계적인 미시적 분석이 필요하다.
이 연구는 지역별 부동산시장을 세분화하여 종합적 과학적으로 분석하고 지역ㆍ , 특성에 맞는 정책방향을 모색하는데 목적이 있다 특히 차 연구에서는 지역별 부동산. 1 하위시장 분석 방법론 정립에 주안을 두고 사례지역 분석을 진행한다 이러한 연구의. 목적을 달성하기 위한 세부전략을 살펴보면 다음과 같다.
첫째 지역별 부동산시장의 미시적 분석을 수행하기 위해 부동산시장과 관련된 읍면동, 단위의 데이터를 발굴하고 지속가능한 분석이 가능하도록 데이터 기반을 다진다, . 둘째 부동산시장의 미시적 분석을 위한 분석 방법론을 이론 및 기존 연구 해외사례, , 등을 토대로 정립한다 분석 방법론은 변수 선정 및 구축 시장 특성 분석 및 하위시장. , 식별 정책방향 도출과정 등을 포함한다 셋째 공간분석 기법과 여러 통계량을 이용하여, . , 미시적으로 사례지역의 지역별 부동산시장 특성을 분석한다 넷째 지역별 부동산. , 시장을 다수의 하위시장으로 세분화 및 유형화하고 하위시장에 대한 프로파일을, 작성한다 마지막으로 지역별 부동산하위시장 특성에 맞는 맞춤형 정책방향을 모색한다. .
제 장 이론 및 방법론 고찰 2 .
부동산하위시장이란 기존 문헌 등을 종합하여 공간 특성과 구조적 특성이 동질해서‘ 같은 시장 내 부동산이 높은 대체성을 가지는 시장으로 정의할 수 있다 부동산하위시장’ . 식별 기준은 다음과 같다 첫째는 유사성. (Similarity)이며 하위시장 내 부동산이 높은, 대체성(substitutability) 또는 동질성(homogeneity)을 가진다는 것을 의미한다 두. 번째는 조밀성(Compactness)으로 인접한 부동산들은 멀리 위치해 있는 부동산보다 같은 하위시장에 속할 가능성이 높다는 것을 의미한다 마지막은 명료성. (Simplicity)으로 분석에 이용되는 변수와 방법론이 절약적이어야 한다 이 연구에서도 이러한 식별. 기준에 맞게 부동산하위시장 분석을 위한 변수를 선정하고 방법론을 설계하였다.
하위시장 분석을 위해 이용한 변수들은 기존 문헌 해외사례 등을 살펴본 후, 선정하였다 대부분의 연구들이 인구 및 가구의 특성 주택의 특성 입지 및 주변지역. , , 특성으로 구분하여 변수들을 선정하고 분석에 이용하였다 인구 및 가구의 특성은. 소득 인구구성 직업 주택 특성은 규모 면적 시설 입지 및 주변지역 특성은 주거환경, , , , , , , 교육환경 범죄율 등을 포함한다 또한 각 나라의 시장 환경에 따라 이용되는 변수가, . 달라지기도 한다 미국에서는 인종 범죄율 호수조망권이 유럽에서는 건축양식이. , , , 부동산하위시장 분석에서 이용된 사례가 있다 부동산하위시장 분석 시 우리 실정에. 맞는 다양한 변수를 발굴하는 것이 매우 중요하다.
부동산하위시장 분석방법은 크게 헤도닉함수(Hedonic Price Function)를 이용한 방법과 군집분석(Cluster Analysis)을 이용한 방법으로 구분할 수 있다 연구목적에. 따라 위 두 방법론이 혼합되어 이용되기도 하며 보통 요인추출모형과 병행하여, 사용된다 여기에서는 여러 가지 방법들을 검토하여 부동산하위시장 관련이론에 맞고. , 이 연구의 목적에 가장 부합하는 방법론을 설정하고자 한다.
제 장 시장분석틀의 정립 3 .
아래에 분석 흐름도를 통해 시장 분석틀을 한눈에 파악할 수 있도록 제시하였다.
시장분석 절차는 크게 세 부문으로 나눌 수 있는데 이 중 첫 번째는 변수 및 데이터 구축 부문이다 두 번째는 시장분석 부문이다 이 부문은 부동산시장의 특성분석과. . 하위시장 식별 등을 포함한다 마지막은 프로파일 작성 부문이다 여기서는. . 하위부동산시장별 프로파일을 작성하고 이를 유형화한 후 이에 맞는 정책방향을, 도출한다.
그림 1 _ 시장분석의 흐름도
차 연구에서는 부동산하위시장을 분석하는 방법론을 구축하고 이를 몇 개의
1 ,
사례지역에 적용하고자 한다 사례지역은 서울특별시 광주광역시 전라남도로. , , 선정하였다.
변수 선정 기준 변수의 선정을 위해 연구의 목적 이론 및 선행연구 해외사례
( ) , ,
등을 종합하여 변수선정 기준을 마련하였다 변수선정 기준은. ① 읍면동 단위 데이터의 구득성, ② 인구 및 가구 특성 반영, ③ 주택특성 반영, ④ 입지특성 반영, ⑤ 조밀성 반영, ⑥ 정책관련 지표와의 연계성이다 변수 선정 기준은 이 연구의 목적인. 부동산시장의 미시적 분석을 통한 하위시장 분석 및 정책방향 도출에 부합하고 해외, 사례의 변수 선정 항목 부동산하위시장의 구성 요소 공간특성 구조적 특성 하위시장, ( , ), 식별기준 조밀성 유사성 명료성 등을 반영할 수 있도록 설정하였다( , , ) .
변수선정 기준을 바탕으로 읍면동 데이터의 이용이 가능한 인구주택총조사, 사업체기초통계조사 개별시지가 등의 자료를 수집하여 데이터를 검토하였다 여기서, . 이용 가능한 다수의 변수 중 앞서 제시한 변수 선정 기준과 변수의 변환 가능성 등을 검토하여 행정경계를 제외한 40개 내외의 변수를 최종 선정하였다.
표 1 _ 수집 데이터 및 구득 가능 단위
데이터 조사 단위 구득 단위 변수 특성 선정 기준
데이터 조사 단위 구득 단위 변수 특성 선정 기준
인구주택총조사 인구 가구, 읍면동 인구 및 가구특성 주택특성, ①②③⑥
사업체기초통계조사 사업체 읍면동 입지특성 ④
개별공시지가 필지 필지 주택특성 입지특성, ③④
통계지리정보시스템 - 읍면동 입지특성 ⑤
데이터 구축 최종 선정된 변수를 분석에 이용하기 위해서는 원 자료를 분석에
( )
이용 가능하도록 변환하는 것이 필요하며 필요한 경우 일정 가정 설정 후 데이터를, 변환하는 작업이 필요하다 우선 가구 수는 신주택보급률 산정 기준에 의거 일반가구. 기준으로 통일하였다. 소득은 인적자본모델을 이용하여 추정하는 방식을 채택하였다.
그리고 시기별 데이터의 행정구역 불일치는 최근 데이터 기준으로 통일하였다 공시지가는. 법정동에서 센서스 기준인 행정동 체계로 전환하고 면내삽법, (Area Interpolation)을 통해 필지별에서 읍면동 단위의 데이터로 변환하였다.
변수의 표준화 는 데이터의 유형 및 단위가 다른 경우 필수적으로 거쳐야하는
( )
과정이다 여기서는 대표적인 표준화방법인. Z-Score 표준화를 적용하였다. 변수의 축약 이 연구에서 하위시장 분석을 위해 이용하고자 하는 변수들의 개수가
( )
많고 각 변수들이 상관관계를 가지고 있을 가능성이 높다 요인분석, . (Factor Analysis)을 이용하여 (i) 정보를 요약하고, (ii) 변수들 내부에 존재하는 구조를 발견하고, (iii) 같은 개념을 특정 짓는 변수들을 동일한 요인으로 묶고, (iv) 요인분석을 통하여 얻어진 요인들을 하위시장 식별 및 분석을 위한 변수로 활용하였다.
공간적 시장특성 분석 와 각종 통계량을 이용하여 부동산시장 특성을
( ) GIS
분석하고자 한다 이용하고자 하는 통계량은. Z-score와Getis-Ord's G통계량이다. 통계량은 군집패턴을 구별할 수 있고 공간적 군집화가 사회경제적으로 유의미한
G ,
경우에 활용가치가 높다.
하위시장 식별 이 연구에서는 군집분석을 이용하여 하위시장을 분석하였다
( ) .
군집분석 방법 중 가장 잘 알려진k-평균(means) 알고리즘을 이용하였다 군집 수는. 단계를 거쳐 설정하였다 첫 번째 단계는 오차의 편차 제곱합
2 . (Sum of Squared Error;
이 급격하게 줄어드는 지점 선택 방법 둘째는 무작위로 일정 개수의 자료를
SSE) ,
추출하여 테스트한 분석결과와 원 자료 분석결과의SSE 절대차를 검토하여 절대적 차이가 가장 큰 지점을 선택하는 방법이다.
분석결과 해석 일정한 신뢰수준을 설정한 후 각 개별변수의 가 이를 벗어난
( ) Z-score
경우 이들 변수가 해당 하위시장의 특성을 대표하는 것으로 해석하였다. Z-score를 이용한 방법은 각 개별변수의 절대적인 수치를 다른 지역과 비교하는 방법으로 각 변수의 상대적 위치를 알려주지는 못한다 따라서. Z-score와 더불어 시장 특성의 상대적 위치를 알려주는 Penetration 지수를 추가하여 작성하였다 이 지수는 각. 지역유형 군집 의 전체 인구에 대한 각 지형유형에 속한 특정 인구집단의 인구 비율을( )
모든 지역유형의 전체 인구의 총합에 대한 각 지역유형에 속한 특정 인구집단 인구 총합으로 나눈 백분율에 해당된다.
분석 보완 및 검증 정량화된 수치를 이용하여 시장의 특성을 해석하고 정책방안을
( ) ,
도출하는 것도 중요하나 이러한 계량적 방법으로 모든 시장의 특성을 해석하고 이에, 맞는 정책방안을 도출하는 것은 한계가 있다 따라서 각 지역의 공무원 시장전문가를. , 대상으로 인터뷰를 실시하고 하위시장 구분 분석에 대한 타당성을 조사하였다 또한, . 각 하위시장별 현장조사를 통해 각 시장의 현황 등을 보다 심층적으로 이해하고, 정책소요를 파악하였다.
제 장 부동산하위시장 분석 및 프로파일링 4 .
부동산하위시장 분석결과 서울시와 광주시는 각각 개의 하위시장 전라남도는 개의6 , 4 시장이 도출되었다.
첫 번째로 서울의 경우 하위시장 은 인구 및 가구 주택수가 적은 지역이지만 재개발1 , 및 택지개발로 인구 및 가구가 증가하고 있는 지역이다 하위시장 는 인구 및 가구. 2 , 주택이 밀집한 기존 주거지역으로 아파트의 연한이 높아지면서 아파트 리모델링 수요가 높은 지역이라고 할 수 있다 하위시장 은 전세가구가 많고 단독 및 다가구주택 비율이. 3 높다 하위시장 는 노후주택이 많고 주거시설이 열악한 지역이지만 재개발로 인해. 4 인구 및 가구가 점차 증가하는 지역이다 하위시장 는 주택이 노후하였으나 소득수준이. 5 높고 주거시설은 양호한 대형주택 및 가족단위의 가구가 많으며 가격이 높은 시장이고, 하위시장 은 고용중심지역에 위치한 시장으로 사업체수가 많으며 인 미혼가구 및6 , 1 월세 사글세가구가 많고 주택 수는 적지만 주거시설이 열악한 노후주택이 다소 많은ㆍ , 시장으로 나타났다.
그림 2 _ 부동산하위시장 분석결과 사례 : 서울 하위시장6
구분
하위 시장 위치
구 군ㆍ 읍 면 동ㆍ ㆍ 구 군ㆍ 읍 면 동ㆍ ㆍ
서울6
구로구 구로 동 등3 영등포구 여의도동 등 서초구 서초 동 등3 강남구 논현동 역삼동 삼성동 일대 등, , 종로구 종로1~6가동 등 중구 명동 회현동 을지로동 등, ,
요인변수
Z-Score : Z-Score :개별변수 P-Index : 개별변수 주: 1)지도상에 진한 색이 개별 하위시장에 포함되는 읍면동을 의미
방사형 그래프의 가독성을 높이기 위해 의 경우 이상 이하 은 로 조정하고
2) Z-Score ±3 ( ) ±3 ,
의 경우 이상 이하 은 으로 조정하여 표현 P-Index ±300 ( ) ±300
광주의 하위시장 은 기존 주거지로서 고령인구가 많으나 소형 월세주택이1 ㆍ 상대적으로 많아 미혼ㆍ1~2인가구도 많이 거주하는 지역이다 하위시장 는 기존. 2 주거지역으로 노후주택이 많고 주거시설이 상대적으로 열악하다 하위시장 의 경우, . 3 인구 및 가구 주택이 밀집한 지역이고 아파트 위주의 신규주택이 상대적으로 많은, ,
지역이다 하위시장 는. 4 15년 이상 된 중대형 주택이 많이 분포하고 기존 주거지로서, 고령인구가 많은 지역이다 하위시장 는 사업체수는 많으나 인구 가구 주택수가 적은. 5 ㆍ ㆍ 지역이다 하위시장 은 전형적인 주거지역으로 가구 수와 주택 수는 증가하지만. 6 노후주택과 시설이 열악한 단독주택이 공존한다 전라남도의 하위시장 은 사업체가. 1 많고 고용중심 지역으로 미혼가구가 많고 월세가구가 많다 또한 중산층 이상 가구가. 많이 거주하는 지역이다 하위시장 는 농어촌 특성을 많이 가지고 있는 시장으로. 2 노인인구가 많고 노후주택이 상대적으로 많이 분포한다 하위시장 은 고용중심 지역과, . 3 주거지역이 혼재된 지역이라고 볼 수 있다 가구의 소득수준이 높고 주거시설이 양호한. 신규주택 비율이 높다 하위시장 는 인구대비 노인인구 및 노후주택 비율이 높은 시장이다. 4 .
제 장 부동산하위시장 유형화 및 정책방향 5 .
시장유형은 앞의 분석결과를 토대로 총 12개로 정리하였다 유형화에 크게 기여한. 요인들을 지역별로 요약하면 다음과 같다 수도권의 경우 기존 도심 및 주거지가. 노후화되고 있으나 주택지로 개발 가능한 인근의 토지가 부족한 관계로 기존 도심, 및 주거지를 재개발하는 이른바 도심재생사업이 진행되고 있다 이러한 도심재생사업의. 진행여부가 부동산하위시장의 유형을 구분하는 매우 중요한 잣대로 작용한다.
광주광역시 지방대도시의 경우 신흥주거지역과 기존주거지역이냐가 매우 중요하다, . 지방의 경우 가용개발지가 상대적으로 많기 때문에 기존 도심을 재생하기보다 신규 택지개발을 통해 새로운 주거지역이 형성되는 경우가 많기 때문이다 그리고 수도권과. 달리 고용중심지역에 인 가구 밀집지역이 형성되는 경우가 거의 없는 것도 특징이다1 . 전라남도 지방도지역의 경우 고용중심지 농어촌 특성이 많은 지역이냐에 따라 시장을, , 유형화할 수 있다 도지역의 경우 고용중심지 또는 인근 지역에 주거지역이 형성되고. , 인구 및 가구가 밀집된 주거지역이 형성된다 농어촌 지역은 인구 및 가구 수는 적지만. , 상대적으로 고령인구가 많고 노후주택이 많다.
표 2 _ 부동산하위시장의 유형화
구분 시장 유형 해당 지역 주요 특성
1 도심재생사업이
진행 예상 되는 기존 주거지( ) 서울1,4
기존 주거지로 낙후된 단독주택이 밀집되어 있으나, 도심재생사업이 진행 예상 되어 인구 및 가구가( ) 증가되는 신규수요 유입 지역
2 인구가 밀집한 아파트 위주 기존 주거지
서울2, 광주4
기존 주거지로 비교적 오래된 아파트가 밀집되어 아파트리모델링, 재건축에 대한 수요가 점차 증가하는 지역
3 단독주택 위주 임차가구 밀집
기존 주거지 서울3 단독주택이 밀집한 기존 주거지로 임차가구가 선호하는 지역
4 소득이 높고 비싼 기존 주거지 서울5 서울 강남지역과 같이 소득이 높고 중대형 위주, 비싼 주택이 많은 지역
5 고용중심지로 인 가구 밀집1
지역 서울6 일자리가 많은 고용중심지로 1인가구를 위한 소형주택이 많고 월세주택이 많은 지역,
6 소형 월세주택 위주 기존ㆍ
주거지 광주1
기존 주거지로 고령인구가 많으나, 소형 월세주택이 많아 젊은 미혼ㆍ ㆍ1~2인가구가 많이 거주하는 지역
7 노후주택 밀집 기존 주거지 광주2,6 오래된 노후주택이 밀집한 지역으로 고령인구가 많은 지역
8 인구가 밀집한 아파트 위주
신흥 주거지 광주3 새롭게 조성된 아파트 위주 신흥 주거지역으로 소득이 상대적으로 높은 계층이 밀집되어 거주 9 고용중심지로 가구 수가 적은
지역 광주5 구도심 또는 공단지역에 위치한 가구 수가 적은 지역으로 주택 수에 비해 노후주택이 많은 지역, 10 고용중심지로 가구 수가 많은
기존 주거지 전남1 일자리가 많은 고용중심지이면서 가구 수가 많은 직주공존지역
11 고용중심지로 가구 수가 많은
신흥 주거지 전남3 일자리가 많은 고용중심지로 기존 주거지에 대한 초과수요 충족을 위해 새롭게 형성된 신흥 주거지역
12 농어촌 지역으로 고령인구,
노후주택 밀집 지역 전남2,4
농어촌 지역의 특성을 많이 가지고 있어 인구 및 가구 수가 적으나, 상대적으로 고령인구와 노후주택이 많은 지역
도심재생사업이 진행 예상 되는 기존 주거지 에는 단독주택 위주의 노후주택이
‘ ( ) ’
밀집되어 있다 노후화된 단독주택이 밀집한 지역으로서 주거환경개선사업 재건축. , 및 재개발 등을 통한 도심재생사업을 지속적으로 추진할 필요가 있다 고용중심지역과. 가까운 지역은 신규주택수요가 지속 창출될 가능성이 높으므로 재개발을 통해 신규주택을 공급하는 한편 주거지의 기능이 강한 지역은 원주민 정착과 커뮤니티,
활성화를 유도하는 방향으로 도심재생사업을 추진할 필요가 있다.
인구가 밀집한 아파트 위주 기존 주거지 는 비교적 오래된 아파트가 밀집되어 있는
‘ ’
지역으로 아파트 리모델링 아파트 재건축 등을 통해 주거환경을 개선할 필요가 있다, . 그리고 인구가 밀집한 아파트 지역으로 유동인구에 비해 교통여건이 좋지 않은 경우가 많으므로 리모델링 및 재건축시 이러한 교통여건도 개선할 수 있는 방안도 함께 고려될 필요가 있다 그리고 공공임대주택이 밀집한 지역은 노후 공공임대주택 시설개선 사업을. 통해 주거환경을 개선할 필요가 있다.
단독주택 위주 임차가구 밀집 기존 주거지 는 고용중심지역에 대한 접근성은 비교적
‘ ’
양호하지만 단독주택 밀집지역으로 다른 지역에 비해 주거비가 저렴한 임차가구 밀집지역이라고 할 수 있다 이 지역에는 도심형생활주택 등 지속적인 임대주택 공급을. 통해 임대료 등 주거비부담을 경감시킬 수 있는 정책을 시행할 필요가 있다.
소득이 높고 비싼 기존 주거지 의 경우 투기과열지구 투기지역 주택거래신고지역
‘ ’ , ,
등을 통해 이 지역의 부동산가격 불안이 다른 지역으로 확산되지 않도록 관리하는 것이 필요하다 교육환경이 좋아 지속적으로 신규수요가 진입하는 시장으로 가능한. 경우 주택을 지속 공급하는 정책이 필요하다.
고용중심지로 인 가구 밀집 지역 은 직주근접형 주택의 공급이 필요하다
‘ 1 ’ .
월세주택에 대한 수요가 많은 지역으로 도심형생활주택 오피스텔 등 소형가구가 적정한, 주거생활을 영위할 수 있는 주택을 공급하는 것이 필요하다.
소형 월세주택 위주 기존 주거지 의 경우 기존 주거지로서 노후주택이 많이
‘ ㆍ ’
분포하므로 점진적인 도심정비사업을 시행할 필요가 있다 그리고 도심 또는 부도심과. 가까운 지역이면서 주거비가 저렴한 지역으로 지속적으로1~2인가구의 주거수요가 발생하는 지역으로 판단된다 이들 지역이 슬럼화하지 않도록 계획적인 도심정비사업을. 지속적으로 추진하는 한편 이들 지역에 소형주택을 지속 공급하여 임대료 등 주거비를, 경감시킬 수 있는 정책을 시행할 필요가 있다.
노후주택 밀집 기존 주거지 는 오래된 노후주택이 많고 고령인구가 많은 지역으로
‘ ’
주택에 대한 신규수요는 많지 않은 지역으로 판단된다 이들 지역은 전면적인 철거방식의.
도심정비사업보다 주거환경개선 사업을 통해 기존 커뮤니티를 활성화하는 방식의 정비 사업을 시행할 필요가 있다 뿐만 아니라 고령인구에 대한 요양원 및 양로원 복지회관. , , 전단복지시설 등을 설치할 필요가 있다.
인구가 밀집한 아파트 위주 신흥 주거지 는 신규수요가 지속적으로 유입될 가능성이
‘ ’
높은 지역으로 우선적으로 부동산가격 불안에 대한 관리에 신경 쓸 필요가 있다 그리고. 지속적인 주택공급을 통해 신규수요에 부응할 필요가 있다.
고용중심지로 가구 수가 적은 지역 은 구도심 또는 도시외곽 공단에 위치한
‘ ’
고용중심지로 거주하는 가구가 적은 지역이다 이 지역은 지속적으로 인구 및 가구가. 감소할 것으로 예상되므로 빈집 노후주택에 대한 실태조사를 통해 이들을 점진적으로, 정비할 필요가 있다.
고용중심지로 가구 수가 많은 기존 주거지 는 도지역의 중소단위의 도시에서 많이
‘ ’
볼 수 있는 직주공존 지역이라고 할 수 있다 이 지역은 시장여건 변화에 따라. 부동산가격이 크게 움직일 수 있는 시장으로 적절한 시장관리대책이 요구되는 지역이다.
가족단위, 1~2인가구 등 다양한 유형의 가구가 거주하는 지역으로 이들 수요에 맞는 적절한 주택을 공급하는 것이 필요하다 또한 젊은 직장인 가구를 위한 보육원 등의. 복지서비스 제공 등이 필요하며 전세 및 월세수요가 많으므로 임대주택 공급촉진, 정책이 필요하다.
고용중심지로 가구 수가 많은 신흥 주거지는 기존 주거지를 대체하기 위해 만들어진
‘ ’
신흥 주거지로 기존 주거지에 비해 주거환경 여건이 좋아 유입인구가 많아지는 지역이라고 할 수 있다 그러므로 주택가격이 지속적으로 상승할 가능성이 높은 지역으로. 투기세력 유입에 대한 각별한 관리가 요구된다 이들 지역에 대해서는 계획적인. 택지개발을 통해 지속적인 주택공급이 이루어지도록 유도하는 것이 중요하다.
농어촌 지역으로 고령인구와 노후주택이 많은 지역 은 인구 및 가구 수가 적으나
‘ ’
노후화된 주택과 고령인구 비율이 높은 지역이다 노후화된 주택을 보수 및 개량할. 수 있는 정책과 빈집을 정비할 수 있는 사업이 시행될 필요가 있다 그리고 고령인구를. 위한 복지서비스 확충도 필요하다.
차년도 연구에서 최신의 데이터로 업데이트 하고 분석범위를 전국으로 확대하는
2 ,
한편 다양한 정책지표와 정책 분석방법을 발굴 및 개발하여 이를 적용할 경우 더욱, 구체적이고 다양한 정책방안을 도출할 수 있을 것으로 기대된다.
제 장 연구의 결론 6 .
이 연구에 대한 기대효과를 학술적 측면과 정책적 측면으로 나누어 제시하면 다음과 같다 먼저 학술적 측면에서 우리나라에서 부족한 부동산하위시장 연구 수행을 통해. 관련 연구와 관련된 개념들을 재정립하였다 이 연구에서 부동산하위시장의 개념을. 정립하고 부동산하위시장을 구성하는 요소 부동산하위시장 식별 기준 등을 기존, , 문헌 등을 종합하여 제시하였다 이러한 이론적 토대 아래 부동산시장 미시적 분석을. 위한 변수설정을 제시하고 방법론을 설계하였다, .
둘째 부동산시장 미시적 분석을 위한 기초데이터 구축 등 기반을 마련하였다 이, . 연구에서 부동산시장의 미시적 분석을 위한 변수의 발굴뿐만 아니라 읍면동 단위의 변수로 재가공하는 과정은 관련 연구 수행 시 데이터 작업에서 많은 시간과 비용을 줄여줄 수 있는 좋은 참고자료가 될 것이다.
셋째 부동산시장의 미시적 분석방법론을 정치화하였다 방법론은 변수의 발굴, . , 데이터 정제 및 가공 데이터의 압축 하위시장 식별 해석 및 정책방향 도출 과정, , , 등을 포괄한다 이 연구는 공간적으로 부동산시장을 미시적으로 분석하는 방법을. 제시하였을 뿐만 아니라 시장분석에서 정책방향 도출까지 학술 및 정책연구에서 필요한, 모든 분야를 포괄하였다는 점에서 기여한 바가 매우 크다.
정책적 측면에서 첫째 지역별 미시적으로 정책소요를 파악할 수 있는 토대를, 마련하였다 기존의 정책은 크게는 수도권 작게는 광역지자체 단위로 시행하는 것이. , 대부분이었다 지역별로 부동산정책과 관련된 여러 지표를 미시적 공간적으로. , 제시함으로써 지역별 맞춤형 정책을 설계할 수 있는 기반을 제공하였다.
둘째 지역별 부동산시장을 세분화하고 이를 다시 재 유형화함으로써 정책의, , 실효성을 높일 수 있다 정책을 시행할 때 언제 어느 곳에 시행해야 하는 가가 가장. , 큰 과제라고 할 수 있다 이러한 문제를 해결할 때 정책의 실효성은 배가될 수 있다. . 이 연구는 부동산시장을 미시적으로 분석하여 유형화하고 이에 맞는 정책방향을 제시하였다 이러한 연구결과는 부동산정책의 시의성 적소성을 보다 높이는데 기여할. , 것이다.
셋째 지역별 부동산시장 특성을 보다 다각적 과학적으로 분석하여 부동산, , 가치평가를 위한 대량평가시스템 구축을 위한 기초자료로도 활용이 가능하다.
대량평가에 있어 숙제는 부동산하위시장 영역 설정이다 이 연구는 이러한 숙제를. 대부분 해소할 수 있는 답안을 제시하였다.
궁극적으로 부동산시장의 고유한 특성을 감안하고 현재 나타나고 있는 시장 차별화, 현상을 보다 미시적으로 분석할 수 있는 기틀을 마련함으로써 부동산정책의 순기능을 극대화하는데 기여하고 국민 대정부 부동산정책에 대한 신뢰도를 제고시키는데도, 기여한다.
이 연구는 2차년도로 수행하는 과제로 향후과제를 제시하였다 데이터 및. 변수측면에서 지속적인 데이터 업데이트가 필요하고 다양한 정책지표의 발굴이, 필요하다 그리고 방법론 측면에서 정책효과를 공간적 미시적으로 분석할 수 있는. , 방법론 개발이 필요하다.
