6
thweek (April 07)
제4장 프로젝트의 정의 ( Project Definition )
A. 프로젝트 용역을 규정하기( Defining Project Services )
B. 건축설계 용역과 보수( Architectural Services and Compensation ) C. 건축 프로그램 작성하기( Architectural Programming )
A. 프로젝트 용역을 규정하기( Defining Project Services )
Defining project services carefully is central to developing an agreement that clearly expresses the client’s expectations.
프로젝트 서비스를 주의 깊게 규정하는 것은 건축주의 기대사항들을 명확하게 표현해주는 계약서 개발의 핵심이 된다.
성공적인 프로젝트를 시작하기 위해서는, 건축주와 건축설계회사 간에 프로젝트의 의도에 관 한 상호이해를 수립하고, 프로젝트의 모든 참여주체들로부터 기대되는 업무를 규정하는 것이 중요하다. 그리고 프로젝트의 의도와 이러한 기대들이 반영되어 전문가의 용역계약서로 작성 된다. 건축과 엔지니어링 용역 관련 프로젝트에 변호사가 연루되어 해결과정을 거치면서 다투 게 될 만큼 문제가 발생할 때마다 용역계약서는 양측에 의해 기본적인 참고문서가 된다. 해결 과정(iintial decision maker-mediation-arbitration-litigation)에서의 모든 발견과 논쟁은 프로젝트 계약서에 규정된 내용에 의해 수행된 용역을 해석하기 위한 노력에 집중될 것이다.
문제의 해결은 양측의 계약서상의 책무와 그 책무들이 적절히 수행되었는지 결정하는 것으로 부터 전개될 것이다. 빌딩 프로젝트들은 복잡하고, 건축설계회사는 모두 건축주와의 건강한 관계를 유지하기 위해 양측의 차이점을 원만하게 해소하기를 선호할 것이기 때문에, 프로젝트 의 좋은 첫 단계는 건축주와의 열린 대화를 수립하고 프로젝트의 업무를 시작하기 전에 양측 의 책무를 아주 명료하게 규정하는 것이다. 건축설계회사와 엔지니어링회사들이 제공하는 용 역은 여러 가지 유형으로 다양하게 제공되므로, 건축주와 건축설계회사는 그러한 용역이 수반 하는 것이 무엇인지 서로 다르게 이해할 수 있다. 건축주에게 용역에 관한 사전 설명을 명료 하게 해주면 건축주의 기대를 명확하게 하는 데 도움이 될 것이다. 용역에 관한 명료한 설명 은 또한 건축주의 프로그램상의 요구사항에 건축설계회사가 적절히 응답하는 기초로서 작용하 고, 효과적인 작업계획을 용이하게 하고, 공평한 계약문구의 협상을 가능하게 하고, 적절한 보 상에 관한 합의를 용이하게 해준다. 추가로, 건축주로부터 요청된 용역이 계약서에 명기된 범 위를 벗어나 추가 용역비를 필요로 하게 될 때 결정의 수준점(benchmark)을 제공할 수 있 다.
1) 용역을 규정하는 단계 ( Steps for Defining Services)
제공될 용역을 제안하고 규정하는 일은 실무의 핵심적인 부분이며 가볍게 다루어져서는 안 된다. 그러므로 건축설계회사는 이 업무를 수행하기 위해 건축사협회의 표준계약서 나 다른 계약서에 단독으로 의존해서는 안 된다. 각각의 프로젝트는 건축법과 지역 법 규, 특별한 건축주의 기대, 부지조건, 프로그램 상의 다양한 요구조건을 가지고 있어서 독특하다. 건축주와의 소통은 특정한 프로젝트에 어떠한 용역이 필요한지 결정하기 위 한 핵심요소이다. 한 회사 이상의 건축설계회사와 일해 본 경험이 있는 건축주들은 유 사 프로젝트라고 하더라도 각 건축설계회사로부터 다른 서비스를 받고 있다는 것을 깨 닫고 있을지도 모른다는 사실을 명심하라. 이전의 건축주가 그들의 기대수준이나 표준 을 바꿀 수 있다는 사실 또한 기억하라. 다음에 기록된 단계들은 프로젝트 용역을 규정 하는 안내서가 될 수 있다.
단계 1; 프로젝트 요구사항을 확증하라( Verify the Project Requirements )
여러 가지 요인들이 건축설계회사의 용역 및 납품될 결과물의 유형과 질에 영향 을 줄 수 있다. 그러한 요인들은 프로그램, 건축주의 기대사항들, 건축주의 지식 과 경험 수준, 엔지니어링과 특수 분야의 컨설턴트를 고용해야 할 건축설계회사 의 필요성 유무, 건축주에게 고용될 다른 컨설턴트의 유형, 프로젝트 예산과 일 정표, 건축설계회사의 내부 능력, 프로젝트 결과물의 납품방법, 공사조달 등이다.
건축주를 위해 일했던 누군가를 접촉해보는 것도 건축주로부터 기대가 예상되는 서비스를 알아내는데 도움을 줄 수 있다. 다른 컨설턴트들이 어떤 면에서 기대에 못 미쳤는지 건축주에게 물어보는 것을 잊지 마라. 인허가 기관의 공무원을 만나 서 인허가의 과정과 허가에 필요한 일정, 범위를 점검하라. 이 마지막 단계를 건 너뛰거나 이미 이 과정을 알고 있다고 미루어 짐작하지 말라. 프로젝트의 서비스 에 영향을 미칠만한 요인에 대한 집중적인 연구는 프로젝트의 납품을 용이하게 해줄 것이다.
용역의 범위에 영향을 미칠만한 요소들 - 프로그램상의 요구조건들
- 프로젝트 예산 - 프로젝트 일정표
- 엔지니어링 서비스의 기본계약서 내 포함 여부
- 건축설계회사의 동의하에 그들의 핵심 전문영역을 벗어나거나 일반적으로 기본계약에 포함되는 컨설턴트가 아닌 특수 분야의 컨설턴트를 포함하는지 여부에 대한 요구사항
- 컨설턴트나 건설회사 같은 타 분야에 의한 용역의 제공 - 건축설계회사의 내부 능력
- 건축법규 상의 요구사항과 인허가 진행과정 - 건축주의 요구사항과 기대사항 그리고 가치
- 시설개발과 건물 시공에 대한 건축주의 지식과 경험 수준 - 빌딩 정보화 모델의 건물 내 사용 여부에 대한 요구사항
- 공사 조달 방법{예; design-build프로젝트를 위한 용역과 전통적인 design (설계)- bid(입찰)-build(시공) 프로젝트를 위한 용역은 전혀 다르다.}
- 전문가 용역 계약의 형식, 용어와 조건
- 프로젝트 용역과 연계된 위험의 정도 단계 2; 제공될 용역의 제안서를 준비하라
( Prepare a Proposal for the Services to Be Provided )
미국건축사협회(AIA)의 개정된 건축주-건축사간 계약서(Agreements between Owner and Architect, B101-2007과 관련 서식들) 양식은 용역을 규정하는 좋은 출발점이 될 것이다. 가능할 때마다 이러한 계약서 양식을 사용하여 제안 하라. 그럼에도 불구하고, 건축주가 제안된 용역의 범위를 완벽하게 파악하고 프로젝트의 결과물에 대해 합리적인 기대를 갖도록 확인시켜라. 많은 건축주들 이 납품하게 될 결과물, 건축주가 제공해야 할 정보와 시의적절한 결정에 대한 필요조건 그리고 컨설턴트와 시공사에 의해 제공될 용역에 관한 전문가 용역계 약서 내의 어휘를 이해하지 못한다. 미국건축사협회(AIA)의 건축주-건축사간 계약서(Agreements between Owner and Architects) 양식에 이러한 항목들 을 명확히 하기위한 온전한 방법이 시도되어 있지만 용역의 범위에 대해서는 건축주와 직접 대화를 하는 것이 언제나 현명하다. 문자나 다른 적절한 양식의 용역제안서는 전문가 용역계약의 체결 이전에 미리 준비되어야 한다. 용역제안 서는, 제안되는 용역의 내용을 발전시키고 명확하게 하여 건축사가 이해하고 있 는 프로젝트와 일치되도록 다듬어야 한다. 용역제안서는 프로젝트의 일정표, 디 자인 미팅의 횟수, 공청회, 렌더링의 유형과 수준, 부지 방문의 횟수, 공사 중 경과회의 등 특별한 사항에 공을 들여 작성할 수 있다. 어떤 경우에는 프로젝트 의 단계별로 예상되는 도면의 장수와 유형을 규정하는 것이 바람직할 수도 있 다. 만일 건축설계회사 선정이 설계비를 근거로 이루어진다면, 용역제안서는 기 본용역설계비와 추가용역 설계비를 구분하여 포함해야 한다. 기본용역제안서에 는 기본용역 설계비에 무엇이 포함되어 있지 않은지 좀 더 명확히 하기 위해 포함되지 않는 용역의 목록을 제공하는 것도 유용할 수 있다. 용역제안서는 전 문가 용역계약을 협상하기 위한 출발점이 되어야 하며, 그것은 용역의 범위와 용역비를 더욱 포괄적으로 서술 해 줄 것이다.
단계 3; 최종 용역과 용역비를 협상하라
( Negotiate the Final Services and the Fee )
설계용역비를 협의하고 협상하기 전에 용역의 범위에 대한 합의에 이르는 것이 언제나 유리하다. 설계용역비는 제공된 용역에 직접적으로 연계되므로 용역제안 서에 용역에 대한 명확한 기술을 담는 것은 특별히 중요하다. 그러므로, 만일 건축주가 설계비를 깎아줄 것을 요구해올 경우에는, 많은 건축주가 설계용역비 와 용역범위의 관계를 온전히 이해하지 못하고 있기 때문에, 제안된 용역 중에 어떤 부분이 필요하지 않은지 물어보는 것이 최선의 방법이다. 시간급으로 계산 하여 설계용역비를 보상받을 경우에는 각 용역의 단계에 필요한 예상 노동시간 과 관련비용을 산출하여 제출할 수 있도록 준비하라. 설계용역비는 용역을 수행 하기 위해 필요한 시간보다는 역시 건축주에게 제공되는 가치에 근거하여 보상 받을 수 있음을 기억하라.
단계 4; 전문가 용역계약서를 준비하라.
( Prepare the Professional Services Agreement )
협상의 결론 부분에서 최종적으로 합의된 용역의 범위와 일정표, 보상 등을 반
영하기 위해서는 용역제안서가 수정되어야 한다. 어떤 건축주는 용역계약서에 용역제안서를 예시(exhibits)로서 포함시킬 것을 요구한다. 이 경우 최종 용역제 안서는, 국토해양부나 미국건축사협회(AIA)의 문서 혹은 다른 표준 계약서 를 용역계약서로 사용하든 간에, 좀 더 완벽하고 상세한 용역에 대한 기술을 담 고 있어야 한다. 미국건축사협회의 문서(AIA Documents)나 다른 표준계약서 양식은 용역의 일반적인 기술만을 포함하고 있고, 최종 용역제안서는 프로젝트 의 독특한 요구사항에 의해 재단된 좀 더 상세한 기술을 담고 있기가 쉽다. 만 일 건축주가 최종 용역제안서에 상세한 기술(detailed descriptions)을 담지 못 하게 하는 경우에는, 수정을 하든지 혹은 용역제안서를 보완해주는 참고사항을 부착하여, 최종계약서의 어딘가에 혹은 건축주-건축설계회사 공동화일 같은 프 로젝트 기록의 어딘가에 라도 반드시 표현되도록 하라. 계약서는 다양한 이유로 논쟁이 생겼을 때 계약서에 서명한 사람이 연루될 필요가 없다는 이해 하에 쓰 여져야 한다. 구두계약에는 절대로 의존하지 말라. 문자로 쓰여지는 기록은 언제나 필수이다.
단계 5; 범위의 변화를 관찰하고 관리하라
( Monitor and Manage Changes in Scope)
잘 쓰여진 계약서는 어떤 용역이 포함되고 어떤 용역이 포함되지 않는지 분명 하게 구별해줄 것이다. 건축주로부터 추가 용역(additional services)이 요청 되었을 때에는 추가 설계용역비를 청구하는 적법성에 대해서 의문의 여지가 없 어야 한다. 그럼에도 불구하고, 제안서에 용역의 범위를 명확하게 하고자 하는 요구사항들을 포함하려는 노력에 상관없이 기대하지 못했던 용역이 발생될 때 가 있을 수 있다. 그러므로 프로젝트 팀의 구성원들은 용역의 범위와 계약 용어
를 숙지하여 그러한 용역이 요청되었을 경우 바로 추가용역(additional services)임을 인지할 수 있어야 한다. 일을 시작하기 전에 추가용역 문제를 바
로 제기하는 게 최선이다. 모든 전문가 용역계약 하에서 건축설계회사가 추가용 역비를 지급받기 위해서는 언제나 건축주의 사전 동의가 필수적이다.
2) 용역의 유형과 범주 ( Types and Categories of Services )
용역을 쉽게 이해하기 위해 설계이전단계, 설계부터 공사완료까지의 단계, 그리고 공사완
료 이후의 단계 등의 3그룹으로 편성해 보면 도움이 될 수 있다. 많은 추가용역 (additional services)이 설계나 공사 단계에서 이루어짐에도 불구하고, 기본적으로 모든
설계이전 단계와 공사완료 이후의 단계에 대한 용역은 추가용역(additional services), 설계부터 공사완료까지에 연루된 용역은 기본용역(basic services)으로 간주된다.
a) 설계이전단계의 용역( Predesign Services )
거의 모든 건축주들은 기본계획(Schematic Design)이 시작되기 전에 디자인 상담을 받아볼 필요가 있다. 건축사들은 훈련과 경험을 통해 부지선택이나 프로그램 짜기 등 설계이전단계의 주제를 다룰만한 지식을 보유하고 있다. 문제를 규정하는 것은 문제를 풀기위한 첫 번째 단계이며 건축사들은 설계이전단계에서 시나리오 기획, 전략적 기 획, 목표와 비젼을 토론하는 회의의 수용, 캠퍼스 기획이나 매스터플래닝, 프로젝트의 규정, 프로그램 관리 등의 많은 방법으로 건축주를 도울 수 있다. 가장 흔한 건축설계
회사의 설계이전단계 업무는 시설프로그래밍이며 시설 안에 제안된 필요공간이 공간의 규격이나 공간 내에 수용되어야 할 사람의 수, 조명이나 시청각 기구의 필요성, 마감, 다른 공간들과의 관계, 그리고 다른 주제들 같은 이 공간들의 특별한 요구조건에 맞추 어 윤곽으로 그려진다. 건축사에게는 프로그램이 디자인 단계마다 중요한 도구가 되어 좀 더 효과적으로 디자인 계획안을 작성하는 데 도움이 된다. 어떤 건축주들은 설계이 전단계에서 기금 모으기 활동을 위해 그들을 돕는 서비스를 요구할 수 있다. 이러한 요구사항들 중에는 타당성조사(feasibility study), 비용의 견적(cost estimating), 브 로셔(brochure)와 기금모금행사를 위한 렌더링(rendering)과 모형(model), 그래픽 디 자인, 투자에 대한 회수분석(return on investment analysis), 그리고 기타 용역들이 관련된다. 설계이전단계의 용역은 건축설계회사에 프로젝트 수주의 수혜, 건축주와의 관계를 강화할 수 있는 수혜와 함께 가치창조를 제공할 수 있는 훌륭한 기회를 부여 해 준다.
b) 설계부터 공사완료까지의 용역( Design-Through-Construction Phase Services) 대부분의 건축설계회사와 건축주는 기본계획(Schematic Design Phase)-기본설계 (Design Development Phase)-실시설계(Construction Documentation Phase)-입 찰(Bidding & Negotiation Phase)-공사(Construction Phase)의 다섯 단계의 설계 기간 동안 전통적으로 제공되는 용역에 대하여 익숙하다. 그렇지만, 건축주의 건물 표준이 바뀌었거나 건축주가 용역의 일정 부분을 제공할 예정이거나, 반대로, 일반적 인 실무보다 더 많은 용역을 요구할 수도 있기 때문에 각 프로젝트의 설계부터 공사 완료까지의 용역에 대해 검토해 볼 것을 항상 권유한다. 용역은 또한 공사 관리 (construction management)나 디자인-빌드(design build) 같이 전통적인 설계 (design)-입찰(bid)-시공(build)이 아닌 납품 방법이 사용될 때 다양해질 수 있다.
건물 정보화 모델링(building information modeling; BIM) 같은 신기술의 사용 또한 프로젝트 용역의 수준과 프로젝트가 어떻게 수행되어야 할지에 대해 영향을 미칠 수 있다. 현재 BIM기술을 사용하고 있거나 미래에 사용할 계획을 갖고 있는 건축설계회 사는 BIM기술의 사용이 설계용역의 납품 방법을 어떻게 변화시킬 수 있을지 반드시 알고 있어야 한다.
- 프로젝트 참여자를 구성하는 접근법이 변할 수 있다. 경력이 많은 건축사의 업무 참여비율을 높이고, 디자인 과정의 초기단계부터 더 경험이 많은 직원들을 투입해 야 할 필요가 있을 수 있다.
- 디자인의 결정이 현저히 앞당겨져서 디자인의 앞 단계에 설계비를 청구해야 할 노동시간이 추가되고 나중 단계에서 감소될 것이기 때문에, 프로젝트 참여자의 구 성 방법이 바뀌는 것에 맞추어 설계용역비의 배분과 할당이 바뀔 수 있다.
- BIM을 사용한 렌더링(renderings)과 애니메이션(animations)이 쉽게 구현되어 건 축주에게 가치를 더해줄 수 있음을 기억하라.
- 건설회사와 전문건설회사가 그들에게 부가적인 가치를 제공할, 부품 조립과 공장 생산도면의 개발 및 조정에 BIM을 사용할 수 있다.
- BIM기술은 공간 계획(space planning), 유지관리 계획(maintenance planning), 에너지 관리(energy management) 등과 같이 건축주에게 제공될 수많은 시설관련 용역을 가능하게 한다.
- 포괄적인 “공사정보 데이터베이스(construction information database)”의 사용 이 건축주, 건설회사, 전문건설회사, 유지관리 담당자에게 용역으로 제공될 수 있 다.
- 상세견적이 상대적으로 용이하게 수행되고 내부 용역으로 제공될 수 있다.
- BIM이 건설회사로 하여금 더 효과적으로 공사단계나 순서를 준비할 수 있게 해준 다.
- BIM은 더욱 신속하게 대안을 연구할 수 있도록 허용하기 때문에, 건축설계회사가 건축주에게 비효율적이고 비용이 많이 들 수 있는 너무 많은 선택지를 제공하지 않도록 주의해야 한다.
모든 건축설계의 기본용역에는 구조(structural)/ 기계(mechanical)/ 전기(electrical) / 배관(plumbing) 엔지니어링이 포함되며 때로는 토목엔지니어링(civil engineering) 도 포함된다. 그러나 상업용 주방시설(commercial kitchen; food service planning 과 연계하여), 시청각 시스템(audiovisual system), 실험실(laboratories), 도서관 (libraries), 극장(theaters), 데이터/ 통신시스템(data/communication systems), 보 안시스템(security systems), 녹색 혹은 지속가능 디자인(green or sustainable design), 조명(lighting) 그리고 음향디자인(acoustical design)과 같이 설계부터 공사 완료 단계까지의 기간에 발생되는 특수용역(specialty consultants가 필요한 용역)들 은 추가용역(additional services)에 해당된다. 이러한 특수컨설턴트 용역비가 건축설 계회사의 설계용역비 제안서에 포함될 수는 있지만 특수컨설턴트 용역비는 일반적으로
기본용역비의 일부가 아님을 반드시 지적해야 한다. 기타 추가용역은 렌더링 (renderings), 애니메이션(animation), 지형측량(topographic survey), 가구와 장비
조사, 생애주기 비용 분석(life cycle cost analysis), 에너지 모델링(energy modeling), 추가입찰서류(additional bid packages), 공사의 다단계화하기(multiple
construction phasing), 신속공사일정(fast-track scheduling), 건물의 품질보증 (building commissioning; 건물의 설계단계부터 시작하여 공사, 입주, 건물의 가동까 지 집중적인 품질점검 과정을 거쳐 신축건물이 처음부터 건축주가 의도했던 대로 가동 되고, 시스템과 장비를 가동하고 유지할 건물 관리직원들이 준비되도록 보장하는 것) 작업, 그래픽 디자인, 공사 인허가 대행(expediting), 그리고 다른 많은 일들을 포함할 수 있다. 건축주들은 전통적으로 지질엔지니어링 용역(geotechnical engineering services; geological survey)과 시설(utility) 및 경계측량(boundary survey)을 따로 고용하여 계약하였지만 점증적으로 건축설계용역과 함께 포괄하여 계약할 것을 요청하 고 있다. 건축설계회사는 이러한 부지관련 용역들이 상당한 위험 요인을 내포하고 있 음을 알고 있어야 한다.
c) 공사완료 이후의 용역( Post-Construction Services )
전통적으로 건축설계회사에 의해 제공되는 공사완료 이후의 용역은 건물의 품질보증 작업(building commissioning)과 입주 후 평가(post-occupancy evaluation) 정도에 불과했었지만, 근래에 들어 공사완료 이후의 용역이 점진적으로 증가하며 제공되고 있다. 그러한 용역들로는 건물 유지관리 일정표 작성(maintenance scheduling), 공 간 계획(space planning), 건물의 개수+보수(renovations), 에너지 분석과 감시 (energy analysis and monitoring), 재앙 대비계획(disaster planning), 입주자의
공간 개선(tenant improvements), 법적 분석(forensic analysis), 건축법규 분석 (code analysis), 공간 사용일정 계획 작성(space scheduling)등이 있다.
3) 기본용역과 추가용역( Basic Services versus Additional Services)
추가용역으로부터 기본용역을 구분해 내는 일은 연결되는 용역비에 관계되기 때문에 중요 하다. 용역을 차별화하는 또 다른 방법은 건축주-건축사간 계약서 양식에 “포함된 용역 (services included)”과 “포함되지 않은 용역(services excluded)“으로 기술하는 것이 될지도 모른다. 그럼에도 불구하고, 미국건축사협회 문서(AIA Documents)에 사용된 기 본용역과 추가용역이란 용어는 수년간에 걸쳐 건축설계용역을 표현하는 건축업계의 표준 이 되었고, 기본용역이라는 용어는 건축주가 여러 설계용역비를 비교하는 수준점이 되었 다. 이러한 기본 근거는 프로젝트에 독특한 요구사항들이 더해지거나 감해지는 기준으로 서의 미국건축사협회 문서 중의 기본용역에 관한 기술로부터 비롯된다. 건축설계용역에 관한 상세 기술은 용역비 제안서와 함께 제공되어야 한다. 마찬가지로 프로젝트 용역에 포함되지 않은 용역도 용역비 제안서를 수반하여 제공되어야 한다. 미국건축사협회(AIA) 의 건축주-건축사간 표준계약서(Agreements between Owner and Architect) 양식 AIA B101-2007에 의거한 기본용역과 추가용역의 차이점은 다음과 같이 추가 설명될 수 있다.
a) 기본용역( Basic Services)
- 기본계획 단계( Schematic Design Phase )
; 건축설계회사는 건축주의 프로그램, 일정표, 예산, 프로젝트 부지와 제시된 프로젝트 납품 방법에 대한 예비평가서를 작성한다. 건축설계회사는 이러한 평가들에 근거해 초기 배치도(site plan), 초기 평면도(preliminary plans), 초기 입면도(preliminary elevations), 그리고 초기 단면도(preliminary sections)를 준비하며, 건축자재 (materials)와 건축 시스템(architectural system)의 초기 선택, 건축공사의 초기견 적(preliminary estimate)을 준비한다. 기본계획도서는 스터디 모형(study model) 과 투시도 스케치(perspective sketches), 디지털 모델링(digital modeling) 등을 일부씩 혼합하여 포함시킬 수 있다.
- 기본설계 단계( Design Development Phase )
; 건축설계회사는 건축주로부터 허가받은 기본계획도서에 근거하여 평면도(plans), 입 면도(elevations), 단면도(sections), 표준시공상세도(typical construction details)
등 프로젝트의 성격을 확정하고 묘사하는 기본설계도서를 준비한다. 건물시 스템의 도표화된 배치계획, 건축자재와 시스템에 관한 대강의 시방서, 프로젝트 비
용의 최신 견적을 준비한다.
- 실시설계 단계( Construction Documents Phase )
; 건축설계회사는 건축주로부터 허가받은 기본설계도서와 기타 허가받은 변경에 근거 하여 프로젝트 공사의 필수사항, 프로젝트에 필요한 건축 자재와 시스템의 품질 수준을 확립시켜주는 상세 도면과 시방서를 준비한다. 프로젝트 비용의 최신 견적서 역시 완성된다.
- 입찰 또는 협상 단계(Bidding or Negotiation Phase)
; 이 단계에서 건축설계회사는 건축주를 도와 잠재 시공사의 명단을 작성한다. 경쟁이
있는 입찰의 경우, 건축설계회사는 건축주를 도와 입찰 이전 회의(pre-bid conference)를 수행하여 입찰참가자들의 질의에 응답하기 위한 부록을 작성하고, 건축주가 입찰 결과를 분석하는 것을 돕는다. 협상에 의한 공사의 경우, 건축설계회 사는 제안서류를 조달하고 배분하며, 시공사 선정을 위한 면접을 조직하고 참여하 며, 협상결과에 대한 보고서를 작성한다.
- 공사 단계(Construction Phase)
; 공사 단계에서 건축설계회사는 건축주와 건설회사 간 계약 내용을 관리한다. 용역의 내용은 계약도서의 요구사항과 일치하는 정보의 요청에 응답하기, 계약도서를 해석 하기, 적절한 보충도서를 준비하기, 공사단계에 맞춘 날짜 간격으로 현장을 방문하 기, 알려진 공사도서로부터의 이탈사항과 관찰된 공사 중의 결점과 흠결을 보고하 기, 시공 도서를 따르지 않은 작업에 퇴짜 놓기, 지불증서를 검토하고 확인하기, 건 설회사의 제출서류나 물품에 대해 검토하고 적절한 행위를 취하기, 작업 중의 사소 한 변경에 대한 작업지시서 준비하기, 설계변경서류와 공사변경지시서를 작성하고 발급하기( 단, 건설사의 제안서와 제안서를 뒷받침하는 자료들 또는 용역 수단의 수 정에 평가가 필요한 것들은 제외), 그리고 공사의 일정부분과 전체의 완료에 대한 검사서류 작성하기 등이 된다.
b) 추가용역(Additional Services)
추가용역은 미국건축사협회(AIA)의 건축주-건축사간 표준계약서 양식(B101-4항)에 기 술되어 있으며 두 그룹으로 정의되고 설명되어 있다. 첫 번째 그룹은 날인할 때의 계 약서에 확인되어 있는 추가용역을 포함한다. 추가용역에 관한 설명은 계약서 자체에 삽입될 수 있거나 미국건축사협회의 어느 건축주-건축사간 계약서에든 예시(exhibits) 로서 첨부될 수 있다. 미국건축사협회의 첫 번째 추가용역을 위한 서류양식은 다음과 같다;
- B201 설계와 공사계약관리(Design and Construction Contract Administration) - B203 부지 평가와 계획(Site Evaluation and Planning)
- B204 가치분석(Value Analysis;건축주가 가치분석 컨설턴트를 고용했을 때 사용하기 위해)
- B205 역사적 보존(Historic Preservation)
- B206 보안 평가 및 계획(Security Evaluation and Planning)
- B209 공사계약관리(Construction Contract Administration; 건축주가 다른 건축 설계회사를 design architect로 고용했을 때 사용하기 위해)
- B210 시설운용(Facility Support)
*Facility Support Services; 전기설비, 냉난방설비, 생명안전설비, 감시설비의 가동과 유지, 비상상황에 대비한 프로그램 등을 제공하는 용역 - B211 품질보증(Commissioning)
- B214 미국 그린 빌딩 위원회 인증서(LEED Certification)
*LEED=Leadership in Energy and Environmental Design;
US Green Building Council
- B252 건축 실내디자인(Architectural Interior Design) - B253 가구, 붙박이 가구, 장비디자인
(Furniture, Furnishings, and Equipment Design)
두 번째 그룹의 추가용역은 프로젝트 기간 중에 필요하게 될 수 있는 용역을 포함한다.
다음은 두 번째 그룹 추가용역의 몇몇 사례들이다;
- 초기 정보, 이전의 지시 또는 건축주의 이전 허가사항의 변화로 인한 건축도서 수정 - 설계도서 납품 이후 새로운 건축법규(codes, laws or regulations)의 시행으로 인한 설계도서 수정
- 건축주의 지연된 결정으로 인한 수정
- 프로젝트 규모, 품질, 복잡성, 일정 또는 예산의 변경으로 인한 수정
- 건축주, 건설회사, 또는 건축주가 고용한 컨설턴트의 실책으로 야기된 추가 작업 - 공청회를 위한 준비와 참가 또는 분쟁의 해결과정을 위한 준비 작업
- 건설회사로부터 진행과정에 맞지 않게 제출된 서류에 대한 검토
- 요청된 문서가 계약서상에 있을 때 또는 정보제출 요청서가 계약서상의 요구사항에 어긋나게 제출되었을 때의 정보제출요청서에 대한 응답
*건설업계에서는 정보제출 요청 과정( RFI Process; Request for Information Process)이 상세와 시방서, 시공도면 상의 노트(note)의 해석을 확인하기 위해서 또 는 작업을 지속시킬 필요가 있는 건축사나 건축주로부터 문서화된 작업지시서를 확 보하거나 명확하게 할 필요가 있을 때 사용된다.
- 건설회사의 제안과 뒷받침하는 자료에 대한 평가가 필요하거나 또는 용역의 수단에 대한 수정이 필요한 설계변경 지시서(change order)
- 프로젝트에 화재 또는 다른 손상이 생겼을 때의 용역 - 대체물의 평가와 계약서상의 해당부분에 필요한 수정
- 대체 입찰서류 또는 제안서 요청을 위한 디자인과 문서의 준비 작업
- 실질적인 완료일 혹은 계약서상의 예상 완료일 중 빠른 날짜로부터 60일 이상이 경 과하여 발생한 공사 관리 용역
- 건축설계회사가 IDM이 아닐 경우, IDM(Initial Decision Maker;초기 의사결정권자) 이 손해배상청구를 평가할 때 도와주는 작업
*IDM(Initial Decision Maker;초기 의사결정권자); IDM은 프로젝트 당사자 간 분쟁 이 생겼을 때 프로젝트의 진행을 방해하지 않고 처리하기 위한 목적으로 미국 건축 사협회 문서(AIA Documents)에 2007년 처음으로 도입되었다. 건축설계회사가 건 축주로부터 설계용역비를 지급받는 까닭에 미국건축사협회 문서의 적절함에 비해 건 축주 쪽에 상대적으로 더 편향되어 있으므로, 건축설계회사는 손해배상청구 상황에 서 태생적인 이해관계의 모순을 갖고 있다는 건설회사의 우려 표현에 대해 응답하 기 위해 도입되었다. 요약하면, IDM은 손해배상청구가 발생되면 초기 검토를 하고 다음의 행위를 취한다.
가) 추가정보를 요청한다.
나) 타협을 제안한다.
다) 손해배상청구를 승인한다.
라) 손해배상청구를 기각하거나 IDM이 손해배상청구의 처리를 결정할 수 없음을 선언한다.
IDM의 결정은 구속력이 있는 의무사항이다. 만일, 손해배상청구의 양 당사자가 IDM의 결정을 따르지 않고 더 다투기를 원할 경우에는 중재(mediation) -조정 (arbitration) -소송(litigation)의 절차를 밟게 된다.
- 건축주를 도와 특정한 입찰자나 제안서를 제출할 사람들의 자격을 결정하는 작업.
- 계약서가 체결된 날짜로부터 합의된 달수를 지난 기간의 용역 제공
- 계약서에 합의된 숫자를 넘어서는 샵 드로잉(shop drawings), 제품의 사양, 제품의 견본과 유사 제출물에 대한 검토
- 계약서에 합의된 숫자를 넘어서는 공사현장 방문
- 공사가 실제로 완료되었는지 결정하기 위한 현장 검사의 계약서상 합의된 횟수를 넘 어서는 공사현장 검사
- 최종 공사가 완료되었는지 결정하기 위한 현장 검사의 계약서상 횟수를 넘어서는 공 사 현장 검사
4) 전문가 용역계약서(The Professional Services Agreement)
용역의 범위가 정해지고 동의에 이르고 나면 동의 사항을 계약서로 형식화하는 것이 긴 요하다. 사용되는 계약서 양식의 유형에 관계없이 계약서는 용역의 윤곽을 그리고 규정 하는 항목을 포함해야 하며 어느 쪽도 용역에 대한 완벽한 이해 없이 계약을 체결해서 는 안 된다. 계약서의 기본 유형으로 채택하여 프로젝트의 특색에 맞추어 수정하여 사 용할 수 있는 표준계약서 양식은 다음과 같다.
a) 국토해양부; 건축물의 설계 표준계약서
*****************************************************************************
건축물의 설계 표준계약서
건설교통부고시 제2003 - 42호 2003.02.26 1. 설계계약 건명 :
2. 대 지 위 치 : 3. 설 계 개 요
1) 대 지 면 적 : m²( 평) 2) 용 도 : 3) 구 조 :
4) 층 수 : 지하 층 지상 층 5) 건 축 면 적 : m²( 평) 6) 연면적의 합계 : m²( 평)
4. 계 약 금 액 : 일금 원정(￦ )
년 월 일
“갑”과 “을”은 이 계약서에 의하여 설계계약을 체결하고 각 1부씩 보관한다.
건 축 주(갑) 주 소 :
성 명 : (인) 주민등록번호 : －
전 화 / Fax :
건 축 사(을) 사 무 소 주 소 : 사 무 소 명 :
자 격 증 번 호 : 업무신고번호 : 성 명 : (인) 전 화 / Fax :
제1조(총 칙) 이 계약은 건축법 제9조의2 및 건축사용역의 범위와 대가기준(이하 “대가기준”이라 한 다)에 의하여 건축주(이하 “갑”이라 한다)가 건축사법 제23조 제1항의 규정에 의하여 업무 신고한 건축 사(이하 “을”이라 한다)에게 위탁한 설계업무의 수행에 필요한 상호간의 권리와 의무 등을 정한다.
제2조(용역기간) 설계용역업무의 수행기간은 년 월 일부터 년 월 일까지로 한다.
제3조(용역범위) “을”이 “갑”에게 제공할 용역의 범위는 다음과 같다.
1. 기획업무 ( )급 2. 건축설계업무
- 계획설계 ( )종 ( )급 - 중간설계 ( )종 ( )급 - 실시설계 ( )종 ( )급 3. 사후설계관리업무 ( ) 4. 건축주 요청에 의한 업무 - 리모델링 설계업무 ( ) - 인테리어 설계업무 ( )
- 음향, 차음․방음, 방진설계업무 ( ) - 3D 모델링 업무 ( )
- 모형제작업무 ( )
- VE(Value Engineering)설계에 따른 업무 ( ) - Fast track 설계방식 업무 ( )
- 흙막이 상세도 작성 업무(굴토깊이 10m 이상) ( ) - 건축물의 분양관련 지원업무 ( )
제4조(용역비의 산출 및 지불방법) ①용역비의 산출기준 및 방법은 대가기준에 의한다. 단, 현장여건 및 설계조건이 특수하거나 업무가 추가되는 경우에는 “갑”과 “을”이 협의하여 정한다.
②설계업무의 대가는 일시불로 또는 분할하여 지불할 수 있다.
③대가를 분할하여 지불하는 경우에 그 지불시기 및 지불금액은 다음과 같이 이행함을 원칙으로 하되,
“갑”과 “을”이 협의하여 추가․조정할 수 있다.
지 불 시 기 지불비율 지 불 금 액 비 고 [용역계약 시
(계획 설계 착수 시)] [15%] ￦
[중간설계인도 시] [25%] ￦
[실시설계인도 시] [60%] ￦
계 100% ￦
제5조(대가의 조정) 설계업무의 수행기간이 1년을 초과하는 경우에 이 기간 중 대가기준에 의한 인건비 의 변경이 있을 때에는 국가를당사자로하는계약에관한법률시행규칙 제74조의 규정에 의하여 “갑”과
“을”이 협의하여 대가를 조정할 수 있다.
제6조(자료의 제공 및 성실의무) ①“갑”은 “을”이 설계업무를 수행하는데 필요한 다음 각 호의 자료를
요구할 때에는 지체 없이 제공하여야 하며 이때 “갑”은 제공해야할 자료의 수집을 “을”에게 위탁할 수 있다.
1. 건축물의 구체적 용도와 이에 관련된 요망 사항
2. 설계진행 및 건축허가에 필요한 제반서류(소유권 관계 등) 3. 토지이용에 관한 증빙서류
(도시계획 확인원, 지적도, 토지대장, 건축물 관리대장 등) 4. 대지측량도(현황 및 대지경계명시 측량도)
5. 지질조사서 및 지내력 검사서, 굴토설계도서
6. 대지에 관한 급․배수, 전기, 가스등 시설의 현황을 표시하는 자료 7. 교통영향평가서, 환경영향평가서에 필요한 제반 서류
8. 기타 업무수행에 필요한 자료
②“갑”이 제1항의 자료 수집을 “을”에게 위탁한 경우에는 “갑”은 이에 소요되는 비용을 지불한다.
③“갑”은 본인이 의도하는 바를 “을”에게 요구할 수 있으며, “을”은 “갑”의 요구내용을 수용하여 맡은 바 업무를 성실히 수행한다.
④“갑”과 “을”은 계약이 종료될 때까지 신의와 성실의 관계를 유지하고 “을”은 설계도서에서 의도한 바를 “갑”에게 설명하며 자문한다.
제7조(자재검사 등의 의뢰) ①“을”은 설계도서에서 지정한 건축자재를 선정하기 위하여 자재검사 및 품 질시험을 관계전문기관에 의뢰할 수 있다.
②“을”은 제1항의 검사 및 시험의뢰에 앞서 “갑”과 협의하여야 하며, “갑”은 협의된 검사 및 시험에 소요되는 비용을 지불한다.
제8조(설계도서의 작성․제출) ①“을”이 설계도서를 작성함에 있어서는 건축법 제19조제2항의 규정에 의 하여 건설교통부장관이 고시하는 설계도서 작성기준에 의한다.
②“을”은 완성된 설계도서를 3부 작성하여 “갑”에게 제출한다.
③제2항에 의한 설계도서는 자기디스켓․광디스크․마이크로필름 등으로 작성하여 제출할 수 있으며, 수 록내용을 임의로 수정할 수 없도록 작성한다.
④“갑”과 당해 건축물의 시공자는 “을”이 제출한 설계도서를 검토하여 미진한 부분이 있을 때에는
“을”에게 그 보완을 요구할 수 있다.
제9조(설계도서의 종합조정) ①“갑”이 전기 및 기계설비 등에 대한 설계도서 작성을 별도로 발주한 경 우에 “을”은 그 설계도서의 작업수행을 종합 조정한다.
②“갑”은 제1항에 의해 설계도서를 별도로 작성하는 자로 하여금 “을”이 종합조정업무를 수행할 수 있 도록 필요한 조치를 하여야 한다.
③“갑”은 “을”의 종합조정업무에 소요되는 경비를 대가기준에 의거 지불한다.
제10조(계약의 양도 및 변경 등) ①“갑”과 “을”은 상대방의 승낙 없이는 이 계약상의 권리․의무를 제3 자에게 양도, 대여, 담보제공 등 기타 처분행위를 할 수 없다.
②“갑”의 계획변경, 관계법규의 개․폐, 천재지변 등 불가항력적인 사유의 발생으로 설계업무를 수정하 거나 계약기간을 연장할 상당한 이유가 있는 때에는 “갑”과 “을”은 서로 협의하여 계약의 내용을 변 경할 수 있다.
③제2항의 규정에 의하여 이미 진행한 설계업무를 수정하거나 재설계를 할 때에는 이에 소요되는 비용 은 대가기준에 따라 산정하여 추가로 지불한다.
제11조(이행지체) ①“을”은 설계업무를 약정기간 내에 완료할 수 없음이 명백한 경우에는 이 사실을 지 체 없이 “갑”에게 통지한다.
②“을”이 약정기간 내에 업무를 완료하지 못한 경우에는 지체일수 매1일에 대하여 대가의 2.5/1000에 해당하는 지체상금을 “갑”에게 지불한다.
③천재지변 등 부득이한 사유 또는 “을”의 책임이 아닌 사유로 인하여 이행이 지체된 경우에는 제2항 의 규정을 적용하지 아니한다.
④“갑”은 “을”에게 지급하여야 할 대가에서 지체상금을 공제할 수 있다.
제12조(이행보증보험증서의 제출) ①“갑”과 “을”은 계약의 이행을 보증하기 위하여 계약체결 시에 상대
방에게 이행보증보험증서를 제출할 수 있다.
②제1항의 규정에 의하여 이행보증보험증서를 제출받은 경우에는 이를 계약서에 첨부하여 보관한다.
제13조(“갑”의 계약해제․해지) ①“갑”은 다음 각 호의 경우에 계약의 전부 또는 일부를 해제․해지할 수 있다.
1. “을”이 금융기관의 거래정지 처분, 어음 및 수표의 부도, 제3자에 의한 가압류․가처분․강제집행, 금 치산․한정치산․파산선고 또는 회사정리의 신청 등으로 계약이행이 불가능한 경우
2. “을”이 상대방의 승낙 없이 계약상의 권리 또는 의무를 양도한 경우 3. 사망, 실종, 질병, 기타 사유로 계약이행이 불가능한 경우
②천재지변 등 부득이한 사유로 계약이행이 곤란하게 된 경우에는 상대방과 협의하여 계약을 해제․해 지할 수 있다.
③“을”은 제1항 각호의 해제․해지 사유가 발생한 경우에는 “갑”에게 지체 없이 통지한다.
④“갑”은 제1항의 규정에 의하여 계약을 해제․해지하고자 할 때에는 그 뜻을 미리 “을”에게 14일전까 지 통지한다.
제14조(“을”의 계약의 해제․해지) ①“을”은 다음 각 호의 경우에는 계약의 전부 또는 일부를 해제․해지 할 수 있다.
1. “갑”이 “을”의 업무를 방해하거나 그 대가의 지불을 지연시켜 “을”의 업무가 중단되고 30일 이내에 이를 재개할 수 없다고 판단된 때
2. “갑”이 계약 당시 제시한 설계요구조건을 현저하게 변경하여 약정한 “을”의 업무수행이 객관적으로 불가능한 것이 명백할 때
3. “갑”이 상대방의 승낙 없이 계약상의 권리 또는 의무를 양도한 경우
4. “갑”이 “을”의 업무수행 상 필요한 자료를 제공하지 아니하여 “을”의 업무수행이 곤란하게 된 경우 5. 사망, 실종, 질병, 기타 사유로 계약이행이 불가능한 경우
②천재지변 등 부득이한 사유로 계약이행이 곤란하게 된 경우에는 상대방과 협의하여 계약을 해제․해 지할 수 있다.
③“갑”은 제1항 각호의 해제․해지 사유가 발생한 경우에는 “을”에게 지체없이 통지한다.
④“을”은 제1항의 규정에 의하여 계약을 해제․해지하고자 할 때에는 그 뜻을 미리 “갑”에게 14일전까 지 통지한다.
제15조(손해배상) “갑”과 “을”은 상대방이 제11조제2항의 규정에 의한 계약변경, 제14조 및 제15조의 규정에 의한 계약의 해제․해지 또는 계약 위반으로 인하여 손해를 발생시킨 경우에는 상대방에게 손 해배상을 청구할 수 있다.
제16조(“을”의 면책사유) “을”은 다음 각 호의 사항에 대하여는 책임을 지지 아니한다.
1. “갑”이 임의로 설계업무 대가의 지불을 지연시키거나 요구사항을 변경함으로써 설계업무가 지체되 어 손해가 발생한 경우
2. 설계도서가 완료된 후 건축 관계 법령 등이 개․폐되어 이미 작성된 설계도서 및 문서가 못쓰게 된 경우
3. 천재지변 등 불가항력적인 사유로 인하여 업무를 계속적으로 진행할 수 없는 경우
제17조(설계업무 중단 시의 대가지급) ①“갑”의 귀책사유로 인하여 설계업무의 전부 또는 일부가 중단 된 경우에는 “갑”은 “을”이 이미 수행한 설계업무에 대하여 중단된 시점까지의 대가를 지불한다.
②중단된 시점까지 수행한 업무에 대한 대가는 대가기준에 의하여 산정한다.
③“을”의 귀책사유로 인하여 설계업무의 전부 또는 일부가 중단된 경우에는 “갑”이 “을”에게 이미 지 불한 대가에 대하여 이를 정산․환불한다.
제18조(저작권 보호) 이 계약과 관련한 설계도서의 저작권은 “을”에게 귀속되며, “갑”은 “을”과 협의 없이 이 설계도서를 사용하여 다른 곳에 건축을 할 수 없다.
제19조(비밀보장) “갑”과 “을”은 업무수행 중 알게 된 상대방의 비밀을 제3자에게 누설하여서는 아니 된다.
제20조(외주의 제한) ①“을”은 건축법 제59조의2의 규정에 의하여 관계전문기술자의 협력을 받아야 하 는 경우를 제외하고는 “갑”의 승낙 없이 제3자에게 외주를 주어서는 아니 된다.
②관계전문기술자의 협력을 받는 경우에 외주내용에 대한 책임은 당해 관계전문기술자가 지되, “을”이 업무수행을 총괄한다.
③외주를 주는 경우에 대가의 지불은 제4조의 규정에 의한 대가의 범위 내에서 “을”이 지불한다.
제21조(분쟁조정) ①이 계약과 관련하여 업무상 분쟁이 발생한 경우에는 관계기관의 유권 해석이나 관 례에 따라 “갑”과 “을”이 협의하여 정한다.
②“갑”과 “을”이 협의하여 정하지 못한 경우에는 건축법 제76조의2의 규정에 의한 건축분쟁조정위원 회에 신청하여 이의 결정에 따른다.
③건축분쟁조정위원회의 결정에 불복이 있는 경우에는 “갑”의 소재지 관할법원의 판결에 따른다.
제22조(통지방법) ①“갑”과 “을”은 계약업무와 관련된 사항을 통지할 때에는 서면통지를 원칙으로 한다.
②통지 후 7일 이내에 회신이 없는 경우에는 통지내용을 승낙한 것으로 본다.
제23조(특약사항) 이 계약에서 정하는 사항 외에 “갑”과 “을”은 특약사항을 정할 수 있다.
************************************************************************************
b) 미국건축사협회(American Institute of Architects)의 건축주-건축사간 계약서 - B101~2007 건축주-건축사 간 계약서
(Agreement Between Owner and Architect)
- B102~2007 사전에 규정된 건축설계용역의 범위가 없는 건축주-건축사 간 계약서 (Agreement Between Owner and Architect without
a predefined Scope of Architect’s Services) - B201~2007 용역의 범위; 설계 및 공사계약 관리
(Scope of Services; Design and
Construction Contract Administration)
- B103~2007 대규모 혹은 복합 프로젝트를 위한 건축주-건축사 간 계약서 (Agreement Between Owner and Architect
for a Large or Complex Project)
- B104~2007 제한된 용역을 수행할 프로젝트를 위한 건축주-건축사 간 계약서 (Agreement Between Owner and Architect
for a Project of Limited Scope)
- B105~2007 주거 혹은 소규모 상업시설 프로젝트를 위한 건축주-건축사 간 계약서 (Agreement Between Owner and Architect for a Residential or Small Commercial Project)
c) 기타 표준계약서(Other Standard Agreements)
- 엔지니어 공동계약문서위원회(Engineer’s Joint Contract Documents Committee) 계약서 양식
- 미국 공사관리협회(Construction Management Association of America) 계약서 양식
d) 건축주가 작성한 계약서(Owner-Generated Agreements)
이러한 계약서는 많은 형식과 변형으로 제공되는 중앙정부나 주정부(도)의 계약서 혹은 지방 소재 정부 기관의 계약서가 될 수 있으며 수년 동안 개정되지 않은 채로 사용되 었을 수 있다. 불행하게도 어떤 정부 기관은 “이 계약서를 따르든지 아니면 떠나
라”라는 태도를 취하며 시대에 뒤떨어진 내용임에도 불구하고 계약서를 수정하는 것을 달갑게 여기지 않을 것이다. 어떤 건축주는 변호사를 고용하여 전문가 용역계약서를 준비시킨다. 어떤 변호사는 전문가 용역계약서에 대한 제안을 받아들이지 않겠지만, 많 은 변호사들이 공사 진행에 관해 제한된 경험을 가지고 있고 변호사에 의해 작성된 계 약서는 건축설계회사에 위험한 계약서가 될 가능성이 있다. 그러므로 건축설계회사에 게는 건축주 측 변호사가 작성한 계약서를 주의 깊게 읽고 변호사와 전문가 책임보험 (professional liability insurance; 미국에서는 건축사, 의사, 변호사, 공인회계사 등 전문직 종사자들이 업무상의 실수에 대한 소송에 대비하기 위해 전문가 책임보험에 가 입한다)회사로부터 검토와 충고를 제공받을 것이 권장된다. 이러한 계약서는 요구되는 대로(as required)나 필요한 대로(as necessary)처럼 아주 광범위한 어휘를 사용하여 건축설계회사가 계약한 용역의 표준 업무를 전문가 책임보험의 약관에 의해 보호되지 않는 범위까지 확대시킬 수 있다. 이전에 언급한 것처럼 프로젝트의 실제 용역범위를 명확히 규정하고 계약서에 명확한 범위의 언어를 담는 것이 중요하다. 정부기관을 대 할 때에는 계약서를 수정할 수 있는 권한을 가진 사람과 대화하기를 간청하라. 만일 그게 불가능하다면, 건축주에게 제안된 설계비에 근거한 용역과 결과물의 납품 범위를 주의 깊게 개략한 서신을 보내도록 하라. 잘 정돈된 서류는 논쟁이 일어나게 될 때에 언제나 편리하다.
5) 용역의 변경(Changes in Services)
일반 규칙으로서 추가 보상에 대한 청구와 건축주의 문서화된 승인 없이는 추가용역이 라고 생각되는 일을 결코 시작하지 말라. 이러한 규칙을 지속적으로 지키는 건축설계 회사는 용역과 용역비 문제에 관한 논쟁에 덜 휘말리게 될 것이다. 먼저 일을 하고나 서 용역비를 청구하면, 일반적으로는 건축주가 결코 쉽게 용역비를 지급하려하지는 않을 것이며 그것은 충분히 타당한 이유가 된다. 건축주는 만일 추가용역비가 발생될 경우에 는 미리 알기를 원한다. 추가용역을 식별하기 위해서는 주의 깊은 관리가 필요하다.
디자인 팀의 구성원, 특히 프로젝트 매니저는 프로젝트 계약서 상 업무에 대해 상세하 게 알고 있어야 한다. 제안서 상의 어떤 변경이든 적절한 시간에 전문가적인 방법으로 건축주에게 알리고 의논해야 한다. 건축설계회사는 그들의 용역계약서에 포함되어 있지 않다고 생각되는 일에 대해 기본적으로 망설이지 않고 변경지시서를 제출하는 건설회사 로부터 교훈을 배울 수 있다. 전문가의 용역이 입찰서류보다 규정하고 정량화하기가 어렵기는 하지만 건축설계회사는 건설회사가 추가적인 노력에 대해 보상받는 것과 동 일한 접근법을 취해야 한다. 일단 식별되고 나면 추가용역에도 다른 전문가 용역과 동 일한 배려가 기울여져야 한다. 사실상 그 작업이 추가용역임을 보여주는 계약 용어가 언급되어야 한다. 합리적인 제안서가 적절한 시간에 제출되고 건축주의 문서화된 허가 를 받을 때까지는 작업을 시작하지 말아야 한다. 추가용역에 소요된 시간에 대한 보상 은 분리되어 청구되고 원 계약의 용역과 추가용역 사이에 분명한 구분이 만들어진다.
작업이 원 계약에 포함되어 있는지에 대해 건축주와 논쟁이 일게 되면 즉시 우호적인 결론을 도출할 수 있도록 가능한 모든 시도를 하라. 결론을 내릴 수 있는 권한을 부여 받은 사람과 문제점을 논의할 수 있도록 회의를 제의하라. 건축설계회사의 문제를 명확 히 전문가답게 설명하고 건축주의 입장을 들어보라. 건축설계회사는 용역에 관한 많은
논쟁이 논의에 의해 바로 풀릴 수 있는 오해에서 비롯되는 것임을 발견하게 될 것이다.
만일 이러한 접근법이 실패한다면 계약서 조항에 반드시 포함되어 있을 “논쟁의 해결”
항목을 따르라. 신속하게 행동해서 건축주가 더 싸우려고 할 때까지 시간을 지체하지 말라.
6) 성공적인 프로젝트를 위한 단계들(Steps Toward Successful Projects)
성공적인 건축설계용역의 납품은 어떤 일이 필요한지 결정하고, 제공되어야 할 용역을 제 안하고, 용역의 범위와 설계용역비를 협상하는 것으로부터 시작된다. 이러한 단계를 거 치는 의도는 건축설계회사의 능력으로 건축주의 기대를 충족시키는 프로젝트 서비스의 명확한 기술(descriptions)을 수립하기 위한 것이다. 설계용역비의 제안은 업무 용역의 제안에 명료하게 연결되어야 한다. 명확한 규정과 기본용역 및 추가용역의 목록은 기본 이다. 최종적으로 건축주와 건축설계회사에 의해 날인되는 계약서에는 건축주와 건축설 계회사에 의해 합의된 모든 이해 사항이 적절히 문서화되어야 한다. 일단 프로젝트가 진 행되면 가능한 한 주의 깊게 용역의 범위를 관찰하고 관리할 것을 기억하라. 그럼으로써 잠재적인 분쟁을 현저히 줄일 수 있게 되고, 전문적이고 생산적인 건축주 관계의 정립을 위한 먼 길을 갈 수 있게 되고, 프로젝트가 성공적인 결과에 이르도록 도울 수 있게 된 다.
B. 건축설계 용역과 보수 ( Architectural Services and Compensation )
Clients are willing to compensate an architect in direct relation to the value
they place on that architect’s services. Therefore, architects must communicate the full range of their services to their clients as well as the benefits those services provide.
건축주는 건축설계회사가 그들의 용역에 부여한 가치에 직접적으로 관련하여 기꺼이 보상 하고 싶어 한다. 그러므로 건축설계회사는 그들의 전체 용역 범위와 그 용역이 제공하는 이익에 대하여 건축주와 소통해야 한다.
모든 유형의 실무에 종사하는 건축설계회사는 그들이 제공하는 용역에 대해 적절한 보수를 산출하고 지급받기 위한 공통적인 도전 과제를 갖고 있다. 20세기의 모든 프로젝트 기준설 계비 구조는 자주 공사비의 백분율로 계산되며 미국건축사협회(AIA)와 다른 산업체 그룹이 과거에 표준설계비를 장려한 사례가 있다. 그러나 건축설계용역이 좀 더 복잡해졌기 때문 에 건축설계회사의 업무에 대해 적절한 보수를 결정하기 위한 과제가 증가했다. 20세기말 까지는 많은 건물 프로젝트의 복잡성, 규모, 독특함 등 때문에 설계용역에 대한 비용기준 설계비의 사용에 이르게 되었다. 이러한 접근법은 건축설계회사가 업무를 수행하는 데 소 요된 노동비용과 기타 비용의 복원을 강조하며 제안된 용역, 직원 급여, 간접비 비율, 설 계비 승수, 건축설계회사에 허용될 한계수익 등에 관한 상세한 협상이 수반된다. 설계비를 결정하기 위한 비용기준 접근법은 유연해 보이기는 하지만 심각한 제한사항을 갖고 있다.
특별히 비용기준 접근법은 건축설계회사의 용역을 노력에 대한 투여시간의 관점으로만 평
가하고 건축설계회사의 아이디어와 결과물의 가치를 전혀 고려하지 않는다. 건축설계용역 의 보수에 대한 계산에는, 건축설계회사들이 건축주의 기대가 변화하는 것에 맞추어 그들 의 경제 성취도를 개선시키기 위해 일하게 되었기 때문에 여러 가지 다른 경향이 대두되 었다. ;
- 많은 건축사들이 개별프로젝트에 초점을 맞추기 보다는 장기적인 건축주 관계를 유지 하는 것이 성공적인 건축실무의 강력한 기반임을 깨닫게 되었다. 건축설계회사는 이러 한 접근법으로 넓은 범위의 용역과 프로젝트 유형, 위치를 망라할 유연한 보수 규정을 고안해낼 수 있게 되었다.
- 오늘날 많은 프로젝트들이 전통적인 설계-입찰-시공 접근법과는 다른 납품방법에 연루 된다. 이것은 보통 개발업자, 건설매니저 또는 공정매니저에 의한 제3자 프로젝트 관리 나 설계-공사 책임(design-build responsibility) 제도를 포함한다. 이러한 접근법은 건축설계용역의 새로운 조합과 새로운 설계용역비의 고려를 필요로 한다.
- 건축설계회사는 그들의 용역을 납품하기 위한 다른 접근법에 의해 부과되는 사업적 위험에 점차 민감해지고 있고 계약과 보수규정에서 적절한 보상책을 추구하고 있다.
예를 들면, 공사비의 직접적인 위험을 나누는 건축설계회사는 만일 프로젝트가 건축주 의 예산보다 낮은 금액에 완료될 경우에는 설계비에 대한 장려금을 협상해 볼 수 있 다. 기술(technology)의 개발은 전 세계의 건축설계회사, 건축주, 그리고 컨설턴트들이 일하는 방법을 바꿔놓았다. 괄목할 만한 프로젝트들이 전자적으로 협조하는 컴퓨터상
의 팀 (virtual team)에 의해 완료 되었고 몇몇 미국 건축설계회사들은 외국 (off-shoring)의 저비용 용역 공급자들에게 기술용역과 설계도서제작을 맡기는 시도
(explored)를 하였다. 건물 정보화 모델링(BIM) 소프트웨어에 의해 지원되는 통합된 프 로젝트 납품방법은 건축설계/엔지니어링/건설 산업의 기본 규칙과 실무의 많은 부분에 변화를 가져왔을 것이다.
- 건축설계회사와 건축주는 건축주의 프로젝트를 성공시키기 위해 건축설계용역이 만든 기여에 근거한 가치의 명확한 의미를 개발하고 있다. 더 많은 건축주들이 건축설계회 사의 아이디어가 건축주의 사업 진행에 속도를 내게 하고, 고객을 유입하여 즐겁게 하 고, 핵심 직원들을 끌어들여 유지시키고, 시설의 선택사항 중 현명한 선택을 통해 경비 를 절감할 수 있음을 깨닫고 있다.
1) 건축설계회사의 용역( The Architect’s Services )
디자인은 건축사의 중심으로 남아있고 최근의 상징적인(iconic) 빌딩들은 디자인의 변화 하는 힘이 건축주와 지역사회를 위한 것임을 보여주고 있으며, 스페인(Spain)의 빌바오
(Bilbao)에 소재한 후랭크 게리(Frank Gehry)의 구겐하임 박물관(Guggenheim museum)이 그러한 사례의 전형적인 예이다. 마찬가지로 모든 법인 건축주들은 이제 잘
디자인된 사무실이 핵심지식을 지닌 직원들을 유치하고 유지하는 데 어떻게 도움을 주는 지 이해하고 있다. 건강관련 기관의 선발업체들은 잘 디자인된 시설이 점증적으로 선별된 환자들을 유치하며 치료과정에 기여한다는 것을 알고 있다. 또한 저명한 건축사들이 대중 적인 소비자 제품을 디자인하도록 의뢰받고 있다. 디자인이 중요하다는 것을 모든 사람이 알고 있다.
a) 확장되고 통합된 용역을 제공하기(Offering Expanded and Integrated Services)
