KRIHS
통권 87권 2015년 12월 ISSN
1229-8638
국토연구
The Korea Spatial Planning Review
김성연·권성문 서원석·양광식 김문년·이용만
박경준·이성우
김지윤·임수연 추상호·박인기 민성훈 김민재·이영성 박정일
민성희·안용진 박정호 김영단·서순탁 여성준·강기철 김동한
행복주택 건설사업의 정책요인 우선순위 분석 연구
주택담보대출에서 연체 및 채무불이행의 발생시기별 위험률 : DTI와 LTV 비율의 교차효과를 중심으로
다층모형을 활용한 수도권 거주자의 주거비 결정요인 분석 서울시 대중교통 이용 패턴 및 영향요인 분석 연구
오피스 임대시장의 보증금 크기에 따른 전환율 차이 분석 선택실험법을 활용한 부산김해경전철의 선택가치 추정
Location of Big Box Retailers and Its Accessibility for Minority and Low-income Communities: The Case of Austin, Texas, USA
인종별 다문화가족 밀집거주지의 공간분포 특성
낙후지역개발정책의 장기변동 분석
지역적 특성을 고려한 지구단위계획 구역의 유형화에 관한 연구
계획지원을 위한 공간 빅데이터의 분석과 활용 : 수도권 지역의 건물에너지 데이터를 대상으로
2015 | 12 | 통권 87권
국 토
연 구
편집위원회
위원장 / 김종원 부원장 (국토연구원 / cwkim@krihs.re.kr) 박삼옥 명예교수 (서울대학교 / parkso@snu.ac.kr) 위 원 / 강현수 원장 (충남연구원 / hskang@cdi.re.kr)
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Roberta Capello Onward Full Professor (Politecnico di Milano / Roberta.Capelllo@polimi.it)
Roger R. Stough Professor of Public Policy (George Mason Univ. / rstough@gmu.edu) (가나다, 알파벳 순) 간 사 / 한여정 전문원 (국토연구원 / yjhan@krihs.re.kr)
국토연구
2015. 12 통권 제87권
김성연˙권성문 서원석˙양광식 김문년˙이용만
박경준˙이성우 김지윤˙임수연 추상호˙박인기 민성훈
김민재˙이영성 박정일
민성희˙안용진 박정호
김영단˙서순탁 여성준˙강기철 김동한
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17
33 49
67 81 97
115
131 151 163
행복주택 건설사업의 정책요인 우선순위 분석 연구
주택담보대출에서 연체 및 채무불이행의 발생시기별 위험률 : DTI와 LTV 비율의 교차효과를 중심으로
다층모형을 활용한 수도권 거주자의 주거비 결정요인 분석
서울시 대중교통 이용 패턴 및 영향요인 분석 연구
오피스 임대시장의 보증금 크기에 따른 전환율 차이 분석
선택실험법을 활용한 부산김해경전철의 선택가치 추정
Location of Big Box Retailers and Its Accessibility for Minority and Low-income Communities: The Case of Austin, Texas, USA
인종별 다문화가족 밀집거주지의 공간분포 특성
낙후지역개발정책의 장기변동 분석
지역적 특성을 고려한 지구단위계획 구역의 유형화에 관한 연구
계획지원을 위한 공간 빅데이터의 분석과 활용 : 수도권 지역의 건물에너지 데이터를 대상으로
행복주택 건설사업의 정책요인 우선순위 분석 연구 *
A Study on Happy-House Construction Program Policy Factors
국토연구 제87권(2015. 12): pp3~15
김성연 Kim Seongyeun**, 권성문 Kwon Sungmoon***, 서원석 Seo Wonseok****, 양광식 Yang Kwangsik*****
Abstract
Unlike previous public housing policies, the Happy House Construction Program (HHCP) focuses on remedying the unstable dwelling of young people, such as beginning working professionals, newlyweds, and university students. The purpose of this study is to understand various policy factors of the central government with regards to HHCP and to recommend policy implications for the unstable dwelling of young people by suggesting the priority of HHCP policy factors.
This study uses the Analytic Hierarchy Process (AHP) to prioritize HHCP policy factors. The results from this study indicate that the complication management factor is an influential factor that obstructs the success of HHCP.
In addition, additional programs are needed to prevent complications between the central or local governments and residents by reflecting the opinions of local residents and the need to improve physical living environments.
Keywords: Happy-House Construction Program, Policy Factor, AHP Analysis
I.서론
1. 연구의 배경 및 목적
현 정부는 전세가격 폭등, 임대주택 재고 부족, 실업 난 가중 등으로 인해 사회 구성원 중 특히 젊은 계 층의 주거 불안이 가중되고 있다고 판단하고 이러한 문제를 해결하기 위한 주거복지 정책으로 행복주택 건설사업을 추진하고 있다. 즉, 사회 초년생, 신혼부 부, 대학생 등의 주거 불안을 해소하고 대중교통이 편
리하고 직주근접이 가능한 부지를 활용하여 저렴하 게 공급하는 공공임대주택이 행복주택이다. 지금까 지 정부가 공급하는 공공임대주택은 주로 소득 기준 을 적용하여 상대적으로 저소득 가구가 주된 정책 대 상이었다. 그러나 행복주택은 가구 또는 본인의 소득 기준을 고려하지만 무엇보다도 대학생, 사회 초년생, 신혼부부, 노인계층, 산업단지 근로자 등 입주 대상에 초점을 둔 공공임대주택 공급이라는 점에서 과거 임 대주택정책과 차이가 있다.
이처럼 사회 내 젊은 계층이 주된 정책적 고려 대
* 본 논문은 2015년도 순천향대학교 학술연구비 지원으로 수행하였음.
** 중앙대학교 도시 및 지역학 박사(제1저자) | Ph.D., Dept. of Urban and Regional Planning, Chung-ang Univ. | Primary Author | 21cksy@naver.com
*** 포틀랜드주립대학교 도시학 박사 | Ph.D. Dept., of Urban Studies, Portland State Univ. | k2580a@gmail.com
**** 중앙대학교 도시계획부동산학과 교수 | Prof., Dept. of Urban Planning and Real Estate, Chung-ang Univ. | wseo@cau.ac.kr
***** 순천향대학교 행정학과 교수(교신저자) | Prof., Dept. of Public Administration, Soonchunhyang Univ. | Corresponding Author | ksyang@sch.ac.kr
http://dx/doi.org/10.15793/kspr.2015.87..001
행복주택 건설사업의 정책요인 우선순위 분석 연구 3
상이 된 이유는 이들 계층에 대한 국가적인 지원이 없을 경우 미래 국가 발전의 원동력이 약화될 수 있 다는 사회적 공감대가 확산되었기 때문이다. 수도권 1인 가구 대학생 중 절반이 최소주거면적 기준(14m2) 이하 주택에 거주하고 있으며, 거주주택의 임대료 에 대해서도 부담을 느끼고 있다는 YMCA(2012) 의 조사 결과가 이를 뒷받침한다. 또한 서울에 거주 하는 20~34세 1인가구의 주거 형태가 보증부 월세 (52.3%), 전세(27.0%), 무보증부 월세(9.0%)로 조사 되는데, 문제는 전셋값 폭등 등에 따른 어려움이 이 들 세대에 고스란히 전달되고 있다는 것이다(한겨 레 2013). 무엇보다도 젊은 세대에게 심각한 사실은 2014년 기준으로 월소득 대비 월임대료 부담 비율 (RIR)이 20.3%로 2012년 19.8%, 2008년 17.5%를 고려할 때 지속적으로 상승하는 추세이고, 임차가구 중 월세 비중은 2012년 50.5%에서 55.0%로 크게 증 가하였다는 것이다(국토교통부 2014).
행복주택이 ‘젊은이들에게는 희망을, 지역에는 활 력을 불어넣어줄 것’이라는 정책적 기대감을 반영하 여 2013년 4월, 정부는 도심 내 철도부지, 국공유지 등을 활용하여 행복주택 20만 가구 건설계획을 발표 하고 같은 해 5월, 오류, 가좌, 공릉, 목동, 잠실, 송파, 고잔지구 등 7개 시범지구를 선정하였다. 이후 2014 년 1월 지방에도 행복주택 건설을 확대, 추진하여 2015년 107개 지구, 총 6만 4,892호의 행복주택이 계획, 건설되고 있다.
그러나 정부의 일방적인 임대주택 중심의 행복주 택 건설에 대한 주민들의 강력한 반발과 지역 여건 을 무시한 일방적인 지구 지정이라는 주민, 지자체 불만 등이 지속되었다. 목동지구가 포함된 양천구도 꾸준히 시범지구 해제를 요구한 결과, 2015년 7월 27 일, 목동지구는 시범지구에서 해제되었다. 목동지구 의 시범지구 해제는 행복주택 건설을 추진하고 있는 다른 시범지구에도 영향을 미칠 수 있다.
본 논문은 행복주택 건설과 관련한 정부의 다양 한 정책요인을 파악함과 아울러 정책요인 간 우선순 위를 제시함으로써 젊은 계층의 주거 불안을 해소할 수 있는 행복주택 건설이 본래의 정책 목적을 달성 할 수 있도록 정책적 시사점을 제시하는 것을 목적 으로 한다.
2. 연구의 대상 및 방법
본 논문 목적은 행복주택 건설사업 관련 정책요인을 탐색하고 정책요인 간 우선순위를 제시하는 데 있다.
첫째, 정책요인의 탐색은 행복주택 건설사업의 주 무부처인 국토교통부에서 발표하는 보도자료를 분 석하였다. 국토교통부 보도자료는 2013년 4월 24일
‘행복주택, 지속가능한 도시의 창조공간으로 만든다’
를 시작으로 2013년 12월 19일 ‘행복주택, 지역과 협 의하여 사업계획 마련키로’까지 총 8개 보도자료의 분석을 통해 행복주택 건설에 있어 정부가 고려하고 있는 정책요인을 파악하였다. 보도자료 내용 이외에 행복주택 건설사업의 추진에 있어 중요하다고 판단 되는 정책요인 파악을 위해 토론회 자료집, 학회 정보 지, 학술논문 등을 추가로 검토하였다.
둘째, 보도자료 분석과 논문 등 추가 문헌 검토 를 통해 도출된 정책요인 간 우선순위를 정하기 위 해 AHP(Analytic Hierarchy Process) 분석을 수행하 였다. 이를 위해서는 총 8개 보도자료 분석과 문헌 검 토를 통해 도출된 총 33개의 세부 내용을 유형화하여 12개 정책요인으로 계층적 분류를 수행하고, 이들을 재분류하여 4개의 상위계층을 도출하였다.
셋째, 계층화된 행복주택 건설사업 관련 정책요 인 간 중요도 판정을 위하여 교수, 연구원, 공사 직원 등 총 41명을 대상으로 구조화된 설문지를 활용하여 2014년 1월 27일부터 2월 9일까지 약 2주간 설문조 사를 실시하고 엑셀(EXCEL) 프로그램을 활용하여
설문 결과를 분석하였다.
마지막으로 실증분석 결과 상위, 하위계층의 정책 요인 간 우선순위가 도출되었으며, 도출된 정책요인 이 행복주택 건설사업에 어떻게 반영되어야 하는지 에 대하여 최근 수행된 선행연구 결과를 활용하여 정 책적 시사점을 도출하였다.
II.선행연구 검토
행복주택 건설 관련 선행연구를 검토해 보면, 윤정 중, 김용순, 김옥연, 이영환 외(2013), 김성연(2014), 이훈, 허재완(2014), 김용순, 이석제, 남영우(2015)의 연구가 진행되었으며, 그밖에 선행연구는 주로 정책 토론회 자료, 국책연구기관의 이슈리포트 발간으로 조사되었다. 우선, 윤정중, 김용순, 김옥연, 이영환 외 (2013)는 행복주택 건설에 있어 고려해야 할 요인에 대해 해외 사례를 소개하고 시사점을 제안하고 있다.
특히, 2013년 4월 정부의 행복주택 건설사업 보도자 료가 발표된 이후 2013년 7월 도시정보지로 발표된 내용으로 일본, 프랑스, 홍콩, 독일 등에서 철도부지 및 주변지역, 도로부지, 유휴 국공유지를 활용하는 사 례를 중심으로 소개하였다. 둘째, 김성연(2014)은 행 복주택 건설사업의 정책요인 탐색을 위해 요인분석 을 활용하였다. 요인분석은 분석 대상 요인이 많을 경 우, 신뢰할 수 있고 해석 가능한 잠재요인을 발견하여 공통된 특성을 측성하기 위한 변인들을 하나의 요인 으로 묶어 타당성을 검증하기 위해 시행하는 통계기 법이다. 이에 연구 결과에서 제시된 정책요인은 경제 성 확보, 도시관리 측면 고려, 저렴 주택 공급으로 유 형화되었는데, 세부요인이 어떻게 행복주택 건설사 업에 영향을 미치는가에 대해서는 명확하게 제시하 는 데 한계가 있다. 이훈, 허재완(2014)은 행복주택이 입지하는 지역주민의 인식 차이에 대하여 실증분석 을 시도하였다. 즉, 일부 시범지구 주민은 행복주택에
찬성하는 반면, 또 다른 시범지구 주민은 행복주택에 반대하는지 여부에 대하여 설문조사를 통해 그 원인 을 파악하였다. 그 결과, 행복주택 도입에 찬성, 반대 가 나타나는 이유는 지구별 주민 간 교육, 소득 수준 의 차이가 원인으로 나타났다. 행복주택 도입에 따른 교육환경 악화, 주택가격 하락 등이 주민 간 찬성, 반 대로 나타난 것이다. 김용순, 이석제, 남영우(2015)는 그동안 임대주택 공급을 주도하던 LH공사의 재무구 조 악화를 이유로 행복주택 공급에 민간자본의 참여 에 대한 제도적 논의를 수행하였다. 이를 요약해 보 면, 현행 규정상 행복주택 건설사업에 대한 민간 부 문의 참여는 제한적으로 가능하다고 판단하고 민간 부문의 사업 참여가 원가절감 등 사업의 유연성을 제 공할 수 있음을 제안하였다. 따라서 민간 부문은 간접 투자방식을 통한 참여, 민간투자법상 참여, 공동투자 사업방식 적용 등의 방안을 제안하였다.
이상에서 검토된 선행연구는 결국, 행복주택 건설 사업의 성공적 추진을 위한 대안을 제시하는 연구로 서 해외사례 소개, 정책요인 파악, 지역주민 인식 및 민간 부문 참여 등 다양한 측면에서 연구가 진행되었 다는 데 학술적인 의미를 둘 수 있다. 다만, 행복주택 건설사업에 대한 다양한 정책요인 중 특정 부분에 대 한 접근을 시도한 점(윤정중, 김용순, 김옥연, 이영환 외 2013; 이훈, 허재완 2014; 김용순, 이석제, 남영우 2015)과 행복주택 건설에 있어 고려되어야 하는 세 부 정책요인 간 우선순위를 명확히 제시하는 데 한계 인 점(김성연 2014)을 지적할 수 있다. 본 논문은 행 복주택 건설사업에서 고려되어야 하는 정책요인의 우선순위를 제시하여 정책결정자 등이 어떤 정책요 인을 우선 고려해야 하는지에 대하여 명확하게 파악 할 수 있다는 점에서 선행연구와 중요한 차별성을 가 지며 이는 본 논문의 의의로 사료된다.
행복주택 건설사업의 정책요인 우선순위 분석 연구 5
III.행복주택 건설사업 정책요인 우선순위 결정
1. 분석 틀 설정 및 조사 대상 현황
본 논문의 목적은 행복주택 건설사업과 관련하여 정 부의 다양한 정책요인 간 우선순위를 제시하는 데 있 다. 우선, 정책요인 간 계층구조를 파악하기 위하여 메타분석을 수행하였는데, 행복주택 건설사업 정책
요인 도출을 위해 2013년에 국토교통부에서 공식 발 표한 보도자료를 주로 분석하였다. 보도자료 이외에 행복주택 건설사업이 성공적으로 진행될 수 있도록 참고가 가능하다고 판단된 토론회 자료집, 학회 정보 지 등 관련 자료를 함께 분석에 활용하였다.
다만, 보도자료 등 메타분석 시 개념이 추상적이 거나 모호한 요인은 제거하고 유사하다고 판단되거 나 동일한 성격을 포함한다고 판단되는 요인은 유형
2차 계층 (상위계층)
1차 계층
(하위계층) 세부 내용 참고문헌
갈등 관리
의견수렴 확대
주민 의견수렴 기회 확대 국토교통부(2013a; 2013c; 2013e; 2013f;
2013g); 윤정중, 김용순, 김옥연, 이영환 외 (2013)
공청회 등 정보 제공 기회 확대 지자체 등 민원창구 개설
지자체 인센티브
입주민 선정 시 해당 지자체 주민 우선 제공
국토교통부(2013g; 2013h); 윤정중, 김용순, 김옥연, 이영환 외(2013)
행복주택 희망 지자체 우선 사업 추진 국비지원 등 도시재생 등과 연계 모델 제시
공공시설 확충
인공데크 등의 활용으로 녹지ㆍ휴양시설 확충
국토교통부(2013a; 2013b; 2013c; 2013d;
2013e; 2013g; 2013h); 양광식(2013); 윤정 중, 김용순, 김옥연, 이영환 외(2013); 이재훈 (2013)
공연장 등 문화소통시설 확충
행복한 육아환경을 위한 보육교육시설 확충 동사무소, 파출소 등 행정안전시설 확충 보건소 등 의료시설 확충
사업환경
경제성 제고
철도용지 무상귀속으로 사업비 절감
국토교통부(2013h), 양광식(2013), 윤정중, 김 용순, 김옥연, 이영환 외(2013), 이재훈(2013) 건축비 절감 노력으로 사업비 절감
사업경비 절감으로 사업비 절감
시장성 제고
다양한 주택 수요 창출을 위한 노력
국토교통부(2013a; 2013b; 2013c; 2013e) 쇼핑센터 등 상업시설 수요 창출
지역특화를 통한 업무시설 수요 창출
기술성 제고
원천기술 확보 등 비용 상승요인 제거
윤정중, 김용순, 김옥연, 이영환 외(2013); 이재 훈(2013)
공기 단축을 통한 비용 절감 합리적인 공정 관리를 통한 비용 관리
물리환경
도시환경 개선
도심과밀 해소를 위한 도시설계 국토교통부(2013c; 2013f; 2013h); 양광식 (2013); 윤정중, 김용순, 김옥연, 이영환 외 (2013); 이재훈(2013)
대학생, 신혼부부 등 저렴 주택 위주 공급 인근 지역과 연계 개발로 주민갈등 해소
사회환경 개선
입주 구성원 간 이질성 해소
국토교통부(2013a; 2013b; 2013c) 입주민 삶의 질 개선 유도
지역 이미지 개선 유도
생활환경 개선
소음, 진동 문제 해소 국토교통부(2013a; 2013c; 2013g; 2013h); 양 광식(2013); 윤정중, 김용순, 김옥연, 이영환 외 (2013); 이재훈(2013)
악취, 전자파 문제 해소
시설물 안전을 위한 지속적인 유지관리
추진 주체
공기업 LH공사, SH공사 등 공기업 윤정중, 김용순, 김옥연, 이영환 외(2013); 이재 훈(2013)
철도공사, 철도시설공단 등 공기업
지방자치단체 행복주택 건설지역 지방자치단체 이재훈(2013)
민간 부문 금융사, 건설사 등 양광식(2013)
표 1 _ 행복주택 건설사업 관련 정책요인 발굴
화를 통해 계층별 분류를 시도하였다(<표 1> 참조).
AHP 분석의 특성상 메타분석을 통해 나타난 세부 내용을 분류하여 1차 계층을 구성하고 1차 계층을 토 대로 유사한 항목을 유형화하여 2차 계층을 구성하 였다.
이상에서 설명한 계층 구조화를 통해 총 33개의 세부 내용 중 12개 정책요인을 1차 계층인 하위계층 으로 구분하고 분류된 1차 계층의 재분류를 통해 총 4개의 상위계층을 도출하였다. 이를 도식화하면 <그 림 1>과 같다.
계층화된 행복주택 건설사업 정책요인을 구조화 된 설문지로 구성하여 2014년 1월 27일부터 2월 9일 까지 약 2주간 교수, 공무원, 공사 직원 등 주택 관련 업역의 전문가를 대상으로 설문조사를 수행하였다.
설문은 이메일을 통해 총 55부를 배포하여 41부가 회수되었다(회수율 74.6%). 회수된 설문 중 무응답, 중복 응답 등의 문제점이 발견되지 않아 회수된 설문 41부 전량을 분석에 활용하였다. 조사 결과는 엑셀 (EXCEL) 프로그램을 이용하여 요인별 중요도(가중 치)를 산정하고 요인 간 우선순위를 최종 확정하였다 (<그림 2> 참조).
전술한 바와 같이 AHP 분석을 통한 정책요인 간 우선순위 파악을 위해 행복주택 건설사업과 관련된 연구 및 업무 등을 수행한 경험이 있는 교수, 연구원, 공무원 및 공기업 직원 등 전문가 총 41명을 대상으 로 조사하였다(<표 2> 참조).
우선, 조사 대상자의 연령대는 40대가 전체 응답 자의 56.1%(23명)로 가장 많은 수로 조사되었고, 30 대(39.0%, 16명), 50대 이상(4.9%, 2명)의 순서로 나 타났다.
그림 1 _ 행복주택 건설사업 정책항목 설정 및 계층구조 행복주택 건설사업
갈등관리
의견 수렴
확대 지자 체 인센 티브
공공 시설
확충
사업환경
경제 성 제고
시장 성 제고
기술 성 제고
물리환경
도시 환경
개선 사회 환경
개선 생활 환경
개선
추진 주체
LH 공사
등 공기 업
지방 자치 단체
건설
·사 금융 사 등 민간
부문
그림 2 _ 실증분석 과정
1단계: 메타분석을 통한 요인도출 (보도자료, 문헌분석)
2단계: 계층구조 설계
전문가 설문조사 및 분석
3단계: 중요도(가중치) 산정
4단계: 요인 간 우선순위 결정
행복주택 건설사업의 정책요인 우선순위 분석 연구 7
둘째, 조사 대상자의 학력을 살펴보면, 박사 학 력의 전문가 68.3%(28명), 석사 학력의 전문가 24.4%(10명)로 석사 이상의 학력을 가진 전문가가 전체 응답자의 92.7%를 차지하였다.
셋째, 조사 대상자가 행복주택 건설과 관련한 주
택정책, 주택건설 등 주택 관련 업역에서 연구(업무) 수행기간을 살펴보면, 10~15년 미만(31.7%, 13명) 이 가장 많은 수를 나타났다. 또한, 5~10년 미만과 15~20년 미만(16.9%, 11명)은 각각 8명(19.5%), 7명(17.1%)으로 비슷하게 조사되었으며, 20년 이상 도 5명(12.2%)이 응답한 것으로 나타났다.
넷째, 조사 대상 전문가의 전공 분야를 살펴보면, 도시지역계획학이 전체 응답자 중 43.9%(18명)로 가 장 많았으며, 그다음으로 도시공학(12.2%, 5명), 경 제학(9.8%, 4명), 건축학(7.3%, 3명)의 순으로 나타 났다. 기타(경영학, 통계학, 교통공학)를 포함하면, 총 10개 분야의 다양한 전공자가 조사에 응하였다.
마지막으로 응답자의 소속(근무처)을 살펴보 면, 전체 응답자의 43.9%(18명)가 연구원(소)에 근 무하였으며, 중앙정부 및 지방정부 소속 공무원 은 24.4%(10명), 공기업(LH공사, SH공사) 직원 14.6%(6명), 대학교수 17.1%(7명)로 구성되어 있다.
2. 실증분석 결과
실증분석은 정책요인 간 일대일 쌍대비교를 통 해 얻어진 응답을 활용하여 중요도를 산정하였다.
이때 개별 설문 결과의 일관성을 확보하기 위해 CR(Consistency Ratio)값이 0.1 미만1)을 갖는 설문을 채택하고 유의미한 값을 기하평균하여 정책요인이 가지고 있는 중요도를 도출하였다.
1) 상위계층 정책요인 간 중요도 파악
본 논문에서는 행복주택 건설사업 관련 정책요인을 갈등 관리, 사업환경, 물리환경, 추진 주체로 구분하
구분 수(명) 비율(%)
연령
20대 0 0.0
30대 16 39.0
40대 23 56.1
50대 이상 2 4.9
합계 41 100.0
학력
대학원(박사) 28 68.3
대학원(석사) 10 24.4
대학(학사) 3 7.3
합계 41 100.0
연구(업무) 수행기간
5년 미만 8 19.5
5~10년 미만 8 19.5
10~15년 미만 13 31.7
15~20년 미만 7 17.1
20년 이상 5 12.2
합계 41 100.0
전공 분야
건축학 3 7.3
토목학 1 2.4
도시공학 5 12.2
도시지역계획학 18 43.9
경제학 4 9.8
행정학 3 7.3
법학 2 4.9
기타 5 12.2
합계 123 100.0
소속 (근무처)
대학교 7 17.1
연구원(소) 18 43.9
중앙정부 9 22.0
지방자치단체 1 2.4
공기업 6 14.6
합계 41 100.0
표 2 _ 조사 대상 현황
1) CR값이 0.1 미만이면 귀무가설이 기각됨. 따라서 CR값이 0일 때, 응답자는 완전한 일관성을 유지하였음을 의미함. 반면, CR값이 0.1 이상이면 일관성이 부족한 것으로 재검토가 필요하다는 의미임(조근태, 조용곤, 강현수 2003).
고 정책요인별 상대적 중요도를 파악하였다(<표 3>
참조). 그 결과 갈등 관리(0.3697)가 행복주택 건설 사업의 성공적 추진을 위해 가장 중요한 정책요인으 로 도출되었으며, 그다음으로 물리환경(0.2921), 사 업환경(0.2236), 추진 주체(0.1146)의 순으로 정책요 인 간 중요도의 차이가 나타났다.
행복주택 건설사업의 원활한 추진을 위한 정책 요인 간 중요도 차이를 통해 다음과 같은 시사점을 도출하였다.
첫째, 갈등 관리가 행복주택 건설사업에서 가장 중요한 정책요인으로 나타난 이유는 정부와 지자체, 주민 간 갈등 발생이 행복주택 건설사업의 원활한 추 진을 저해하는 데 있다. 국무조정실(2014)에 따르면, 정부의 시범지구 발표 이후 노원구청과 주민들은 지 역 내 여건을 고려하지 않는 사업이라 주장하며, 행 복주택 건립에 반대하였다. 반대의 주요 이유를 살 펴보면 정부의 일방적인 사업 결정과 통보, 종전 공 원조성 계획을 무시하고 임대주택단지 건설, 저소득 층 유입에 따른 노원구 사회복지 지출 증가, 집값 하 락과 임대시설에 따른 지역 이미지 훼손 등이다. 물론 노원구와 지역주민의 NIMBY 현상으로 치부할 수도 있지만, 근본적인 갈등 이유는 정부의 행복주택 건설 의 일방적인 추진에서 비롯되었다고 판단된다. 이러 한 정부와 지자체, 주민 간 갈등은 2013년 5월, 행복 주택 건설 시범지구로 지정된 목동지구에서도 발생 하였는데, 정부의 일방적인 임대주택 중심의 행복주 택 건설이 주변 집값을 떨어뜨릴 수 있다는 주민들의
강력한 반대가 원인으로 작용하였다. 목동지구가 포 함된 양천구는 시범지구 지정 직후부터 강력하게 지 정 해제를 요구하였는데, 그 결과 2015년 7월 27일자 로 시범지구에서 해제되었다. 이러한 행복주택지구 지정 취소의 결과는 다른 시범지구에서 시행하고 있 는 행복주택 사업에 영향을 미칠 수 있다.
둘째, 행복주택 건설에 있어 물리환경에 대한 정 책요인의 고려가 필요하다. 물리적 환경은 행복주택 입주자의 만족도를 제고할 수 있는 관점에서 파악할 수 있다. 즉, 행복주택의 주된 입주 대상자인 대학생, 사회 초년생, 신혼부부 등이 생활환경이 개선된 지역 내 저렴한 주택에서 원주민과 어울려 생활할 수 있는 방안이 필요하다. 이를 위해서는 철길, 도로 등으로 단절된 공간을 소통과 교류의 공간으로 탈바꿈시키 고, 오랫동안 방치되고 버려진 공간을 재생시킴으로 써 지역 이미지를 개선할 수 있는 도시설계적 접근이 요구된다. 또한, 시범지구 내 소음, 악취 등의 문제점 을 사전에 발굴, 해소할 수 있는 방안을 마련하고 시 설물 안전 등에 대하여 지속적인 관리를 통해 입주자 의 주거 만족도 제고가 가능하다.
셋째, 행복주택 건설과 관련한 사업환경은 사업 주체의 관점에서 파악할 수 있다. 즉, 사업 주체는 행 복주택 건설에 소요될 막대한 사업비를 어떻게 절감 또는 회수할 것인가에 대한 고려가 필요하다. 이때, 사업비에 대한 측면은 두 가지로 나눠 볼 수 있는데, 우선, 토지비, 건축비, 사업경비 등의 절감 방안으로 발생하는 비용을 낮추는 것을 의미한다. 다른 측면은
구분 상위계층 정책요인 중요도 순위
행복주택 건설사업
갈등 관리 0.3697 1
물리환경 0.2921 2
사업환경 0.2236 3
추진 주체 0.1146 4
계 1.0000 -
표 3 _ 행복주택 건설사업의 상위계층 정책요인 간 중요도
행복주택 건설사업의 정책요인 우선순위 분석 연구 9
상업, 업무 등 수요 창출을 통해 수익을 발생시키는 것이다. 이외에도 원천기술 보유, 공사기간 단축, 건 설공정의 투명한 관리 등을 통해 사업비에 대한 효과 적인 개선이 가능하다.
마지막으로 행복주택 건설사업의 추진 주체에 대 한 논의가 가능하다. 현재, 행복주택 건설의 사업시 행자는 LH공사가 주도하고 있다. 그러나 앞서 살펴 본 행복주택 건설사업에서 지방자치단체는 갈등의 대상으로 인식되고 있음을 착안한다면, 지방자치단 체의 행복주택 건설사업 참여를 통해 주민의견의 적 극적인 수렴과 정부사업에 대한 책임감 고취 등이 가 능하다. 또한, 행복주택 건설에 따른 원가절감 등 유 연성 제공이 가능하도록 민간 부문의 사업 참여도 생 각해 봄직하다. 김용순, 이석제, 남영우(2015, 300- 303)는 행복주택 건설에 대한 민간의 참여 유형을 간 접투자방식, 민간투자법상 참여, 공동투자사업방식 등으로 제안하고 있다.
2) 하위계층 정책요인 간 중요도 파악
<표 4>는 행복주택 건설사업의 정책요인을 구성하 는 하위계층의 구성항목별 상대적 중요도를 제시하 고 있다.
우선, 갈등 관리를 구성하는 하위계층 정책요인 간 중요도를 살펴보면, 의견수렴 확대(0.5613), 공공 시설 확충(0.2683), 지자체 인센티브(0.1704)의 순으 로 중요도의 차이가 발생하였다. 이는 정부가 갈등 관리를 위해서는 주민설명회 개최, 전문가 공청회 개 최, 실시간 민원창구 개설 등을 통해 주민, 지자체의 다양한 의견을 폭넓게 수렴할 수 있는 방안을 마련해 야 함을 의미한다. 그다음으로는 공릉지구에서도 나 타나는 바와 같이 주민들이 상호 소통하고 휴식을 취 하며, 안전하게 생활할 수 있도록 녹지휴양시설, 문화 소통시설, 보육교육시설, 의료시설 등을 확충하는 것 도 갈등을 줄일 수 있는 방안이다. 이 외에도 행복주
구분 중요도 구성항목 중요도
순위 순위
갈등 관리 0.3697 1
의견수렴 확대 0.5613 1
지자체 인센티브 0.1704 3
공공시설 확충 0.2683 2
합계 1.0000 -
물리환경 0.2921 2
도시환경 개선 0.3002 2
사회환경 개선 0.2434 3
생활환경 개선 0.4564 1
합계 1.0000 -
사업환경 0.2236 3
경제성 제고 0.5259 1
시장성 제고 0.2816 2
기술성 제고 0.1925 3
합계 1.0000 -
추진 주체 0.1146 4
LH공사 등 공기업 0.3109 2
지방자치단체 0.4516 1
건설사, 금융사 등 민간 부문 0.2375 3
합계 1.0000 -
표 4 _ 행복주택 건설사업의 하위계층 정책요인 간 중요도
택의 입주민 선정 시 해당 지자체 내 주민의 우선 입 주, 희망 지자체에 행복주택 우선 건설 추진, 다양한 국비지원으로 사업비를 보조할 때, 갈등을 사전에 차 단하거나, 갈등의 정도를 약화시킬 수 있다.
둘째, 물리환경의 하위계층 구성항목 간 중요도를 구분해 보면, 생활환경 개선(0.4564), 도시환경 개선 (0.3002), 사회환경 개선(0.2434)의 순으로 상대적 중 요도의 차이가 발생하였다. 정부는 수도권 도심에 철 도부지 4개 지구(오류, 가좌, 공릉, 고잔), 유수지 3개 지구(목동, 잠실, 송파)에 행복주택 시범지구를 선정 하였다. 그러나 철도부지나 유수지는 소음, 악취 등이 발생할 수 있는 여지가 상대적으로 높다고 판단됨에 따라 물리환경 중에서도 소음진동 방지, 악취전자파 방지 및 시설물 안전유지 등에 대한 정책적 중요도가 높게 나타났다. 그다음으로 행복주택 건설로 인한 도 심과밀 해소, 교통혼잡 해소 및 인근 지역과 연계도 중요한 정책요인이라고 판단된다. 이외에도 기존 커 뮤니티와 행복주택 지구 내 커뮤니티 간 연계, 지역 이미지 개선 등도 행복주택 건설사업 추진 시 고려되 어야 할 정책요인으로 조사되었다.
셋째, 사업 주체적 관점에서 사업환경의 구성항 목을 살펴보면, 경제성 제고(0.5259), 시장성 제고 (0.2816), 기술성 제고(0.2816)의 순으로 정책요인의 상대적 중요도의 차이가 발생하였다. 경제성은 행복 주택 건설사업비 절감으로 이해될 수 있는데, 철도부 지 또는 유수지에 행복주택을 건설할 때, 발생하는 토 지비를 경감시켜 줌으로써 사업경비 절감이 곧 임대 료 절감으로 이어질 수 있다. 또한, 임대주택과 업무
˙상업 기능이 함께 조성됨에 따라 업무˙상업 기능 에 대한 새로운 수요를 창출함으로써 행복주택 지구 의 시장성 제고를 통한 사업성 확대가 가능하다. 마 지막으로 행복주택 건설에 있어 관련 원천기술 확보, 효과적 공정관리를 통한 공사기간 단축 등은 사업비 절감과 더불어 향후 건설산업 발전에도 기여할 것으
로 판단된다.
마지막으로 행복주택 건설 관련 추진 주체의 하위 계층을 구성하는 항목 간 중요도를 살펴보면, 지방자 치단체(0.4516), LH공사 등 공기업(0.3109), 민간 부 문(0.2375)의 순으로 나타났다. 지방자치단체가 타 주체보다 중요도에 있어 우세함을 보이는 이유는 사 업시행자인 LH공사의 재무구조 악화로 인해 행복주 택 건설 지속성에 의구심이 있기 때문이다. 이외에도 지방자치단체는 행복주택이 위치한 지역의 사회 · 생 활 환경을 잘 알고 있기 때문에 행복주택 건설과 관련 한 각종 민원 등의 문제에 대하여 원활한 대응이 가능 할 것이라는 판단이 중요하게 작용하였다고 판단된 다. 반면 민간 부문은 중요도가 낮게 나타났는데, 이 는 정부 개발사업을 민간이 주도한 사례가 극히 드물 며, 일반적으로 민간은 수익 창출을 최우선의 가치로 인식하므로 임대주택 등 주거복지 관점에서 민간 역 량이 제한적이라고 판단했기 때문이다.
3) 전체 구성항목의 중요도
행복주택 건설사업 관련하여 총 12개 정책요인별 중 요도를 살펴보면 <표 5>, <그림 3>과 같다.
우선, 의견수렴 확대(0.2075)가 가장 중요한 정책요 인으로 나타났고 그다음으로 생활환경 개선(0.1333), 경제성 제고(0.1176), 공공시설 확충(0.0992), 도시 환경 개선(0.0877)의 순으로 나타났다. 반면, 건설 사, 금융사 등 민간 부문(0.0272), LH공사 등 공기업 (0.0356), 지방자치단체(0.0518)의 추진 주체와 관련 한 정책요인은 상대적으로 낮은 중요도로 나타났다.
이는 행복주택 건설사업이 원활히 추진되기 위해서 는 무엇보다도 해당 지역 주민에 대한 충분한 의견수 렴을 통해 사전에 갈등을 예방할 수 있는 조치가 필 요함과 아울러 도시˙사회˙생활 환경의 개선을 통 한 실질적인 커뮤니티 통합과 연계 및 지역 이미지
행복주택 건설사업의 정책요인 우선순위 분석 연구 11
개선 등의 물리적 개선이 함께 요구됨을 알 수 있다.
IV.결론
행복주택은 기존의 공공임대주택과는 달리 젊은 계 층(사회 초년생, 신혼부부, 대학생)의 주거 불안을 해 결하기 위한 정책이다. 본 논문은 행복주택 건설과 관
련한 정부의 다양한 정책요인을 파악함과 아울러 정 책요인 간 우선순위를 제시함으로써 젊은 계층의 주 거 불안을 해소할 수 있는 행복주택 건설이 본래의 정 책 목적을 달성할 수 있도록 정책적 시사점을 제시하 는 데 목적이 있다. 이러한 연구 목적을 달성하기 위 해 교수, 공무원 등 전문가를 대상으로 설문조사를 수 행하였으며 그 결과는 다음과 같다.
구분 중요도 구성항목 중요도 전체 항목 내
순위 중요도 순위
갈등 관리 0.3697 1
의견수렴 확대 0.5613 0.2075 1
지자체 인센티브 0.1704 0.0630 7
공공시설 확충 0.2683 0.0992 4
물리환경 0.2921 2
도시환경 개선 0.3002 0.0877 5
사회환경 개선 0.2434 0.0711 6
생활환경 개선 0.4564 0.1333 2
사업환경 0.2236 3
경제성 제고 0.5259 0.1176 3
시장성 제고 0.2816 0.0630 8
기술성 제고 0.1925 0.0430 10
추진 주체 0.1146 4
LH공사 등 공기업 0.3109 0.0356 11
지방자치단체 0.4516 0.0518 9
건설사, 금융사 등 민간 부문 0.2375 0.0272 12
계 1.0000 계 - 1.0000 -
표 5 _ 행복주택 건설사업 전체 정책요인 간 중요도
그림 3 _ 행복주택 건설사업 정책요인 간 중요도(도식화)
의견수렴 확대 지자체 인센티브 공공시설 확충 도시환경 개선 사회환경 개선 생활환경 개선 경제성 제고 시장성 제고 기술성 제고 LH공사 등 공기업 지방자치단체 건설사, 금융사 등 민간 부문 갈등 관리
물리환경
사업환경
추진 주체
0
0.2075 0.0630
0.0992
0.1176 0.0630
0.0430
0.0877 0.0711
0.1333
0.0356 0.0518 0.0272
0.05 0.1 0.15 0.2 0.25
첫째, 행복주택 건설사업의 상위 4개 정책요인 간 중요도를 분석한 결과 갈등 관리(0.3697), 물리환경 (0.2921), 사업환경(0.2236), 추진 주체(0.1146)의 순 으로 나타났다. 최근 행복주택 건설과 관련하여 정부, 주민, 지자체 간 갈등이 첨예하게 대립한 목동지구의 시범지구 해제로 인해 갈등 관리에 대한 필요성이 더 욱 중요한 정책요인으로 부각되었다. 이외에도 행복 주택 입주자의 만족도 제고와 인근 지역주민의 숙원 사업인 물리환경 등에 대한 요구도 중요한 정책요인 으로 조사되었다.
둘째, 앞서 살펴 본 상위 4개 요인을 구성하는 하 위 정책요인의 상대적 중요도를 구분해 보면, 행복주 택 건설사업 갈등 관리를 위해서는 지자체, 주민 등에 대한 의견수렴 확대가 가장 중요한 정책요인으로 나 타났다. 이는 행복주택정책을 정부가 일방적으로 추 진하고 있다는 지역주민 등의 공감대가 넓게 자리 잡 고 있기 때문이다. 물리적 환경의 하위 정책요인 중 생활환경 개선이 가장 중요한 정책요인으로 조사되 었다. 이는 행복주택이 철도부지 또는 유수지 등에 위 치함으로써 소음, 악취 등에 노출되어 있기 때문에 생 활환경에 대한 개선 필요성이 타 물리적 요소보다 중 요하게 나타났다. 사업 주체적 관점에서 살펴 본 사업 환경 부문의 하위 정책요인을 살펴보면, 조사에 참여 한 전문가는 행복주택 건설사업에 대한 경제성 제고 를 중요하게 생각하는 것으로 나타났다. 따라서 경제 성 제고를 위해 토지비 및 사업비 경감 방안 등이 필 요함을 알 수 있다. 행복주택 건설 관련 추진 주체의 하위계층을 구성하는 항목 간 중요도를 살펴보면, 지 방자치단체(0.4516)가 LH공사 등 타 주체보다 중요 도에 있어 우세함을 보이고 있다. 그 이유는 현재 사 업시행자인 LH공사, SH공사 등 공기업의 재무구조 악화로 인해 행복주택이 지속적으로 건설될 것인가 에 대한 의구심이 작용하고 있기 때문이다. 결국, 행 복주택 건설사업이 지속가능성을 확보하기 위해서
는 무엇보다도 해당 지방자치단체의 적극적인 사업 참여와 노력이 요구된다.
마지막으로 행복주택 건설사업 추진에 있어 총 12개 정책요인별 중요도를 살펴보면, 의견수렴 확대 (0.2075), 생활환경 개선(0.1333), 경제성 제고(0.1176), 공공시설 확충(0.0992), 도시환경 개선(0.0877) 등 도 시계획적 접근요인의 중요도가 높게 나타났다. 반면, 추진 주체인 건설사, 금융사 등 민간 부문(0.0272), LH 공사 등 공기업(0.0356), 지방자치단체(0.0518)와 관련 된 정책요인은 상대적으로 낮은 중요도를 보이고 있 다. 그러므로 행복주택을 추진함에 있어서 지역 공청 회 및 지자체의 민원창구 개설 등의 주민의견을 수렴 할 수 있는 방법을 마련하여 지역 내에서 발생할 수 있 는 갈등을 최소화해야 한다. 삶의 질이 중요시되는 현 대사회에서 소음, 진동, 그리고 악취와 같은 환경오염 문제 및 시설물에 관한 안전 대책은 매우 중요한 요인 이다. 그러므로 중요도가 높게 나타난 정책요인은 행 복주택정책을 추진함에 있어서 중요하게 고려되어야 할 것이다. 또한, 정부에서 추진하는 정책이므로 공공 용지를 사용하거나 건축비를 줄이는 노력을 통해 행 복주택의 경제성을 확보해야 할 것이다. 더하여 행복 주택 거주자뿐만 아니라 그 지역의 거주자들이 이용하 고 활용할 수 있는 공공 혹은 편의시설(facilities)을 공 급하여 행복주택 거주자와 그 지역 거주자의 삶의 질 향상에 노력해야 한다.
즉, 성공적인 행복주택 건설을 위해서는 충분한 의견수렴을 통해 갈등의 사전 예방과 도시˙사회˙
생활환경 개선 및 물리적 개선에 초점을 맞춰 정책을 집행해야 함을 의미한다.
본 논문은 행복주택 건설사업과 관련한 선행연구 가 다양하게 제시되지 못하고 있는 상황에서 동 사 업이 성공적으로 지속가능하게 추진될 수 있도록 다 양한 정책요인 중 우선적으로 고려해야 할 정책요인 을 파악하고 제시하였다는 데 학문적 의의를 가진다.
행복주택 건설사업의 정책요인 우선순위 분석 연구 13
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• 논문 접수일: 2015. 8. 20
• 심사 시작일: 2015. 10. 14
• 심사 완료일: 2015. 10. 30
행복주택은 정부의 기존 공공임대주택과는 달리 젊 은 계층(사회초년생, 신혼부부, 대학생)의 주거불안 을 해결하기 위한 정책이다. 본 논문은 행복주택 건 설과 관련한 정부의 다양한 정책요인을 파악함과 아 울러 정책요인 간 우선순위를 제시함으로써 젊은 계 층의 주거 불안을 해소할 수 있는 행복주택 건설이 본 래의 정책 목적을 달성할 수 있도록 정책적 시사점을 제시하는 것을 목적으로 수행되었다. 본 논문에서는 정책요인 간 우선순위를 정하기 위해 AHP(Analytic
Hierarchy Process) 분석을 수행하였다. 분석 결과 정 부와 지자체, 주민 간 갈등 발생이 행복주택 건설사업 의 원활한 추진을 저해하는 가장 중요한 정책요인으 로 도출되었다. 전체 구성항목의 순위 결과를 통해 무 엇보다도 해당 지역주민에 대한 충분한 의견수렴을 통해 갈등을 사전에 예방할 수 있는 조치가 필요함과 아울러 도시˙사회˙생활 환경의 개선을 통한 실질 적인 커뮤니티 통합과 연계 및 지역 이미지 개선 등 물리적 개선이 함께 요구됨을 알 수 있다.
요약
주제어: 행복주택 건설사업, 정책요인, AHP기법
행복주택 건설사업의 정책요인 우선순위 분석 연구 15
주택담보대출에서 연체 및 채무불이행의 발생시기별 위험률
: DTI와 LTV 비율의 교차효과를 중심으로 *
An Analysis on Timing and Hazard Rate of Arrears and Default in Residential Mortgages
: Focus on Cross Effect between Original DTI and LTV Ratio
국토연구 제87권(2015. 12): pp17~32
김문년 Kim Moonyeun**, 이용만 Lee Youngman***
Abstract
This study empirically analyzes the timing and hazard rates of arrears and default as well as the cross effects between the original DTI and LTV ratios, using individual residential mortgage dataset from a large commercial bank in Korea. This study utilizes the Cox’s proportional hazard model for its empirical research methodology. First, the results demonstrate that the arrears hazard rate stably maintains 0% from the issue date of mortgages for up to 12 months, gradually increases after that, and then sharply accelerates after 60 months. Moreover, the default hazard rate steadily retains 0% from the issue date of mortgages for up to 17 months, slowly grows after that, and then dramatically rises after 60 months as well. Second, the results show that both the original DTI and LTV ratio have critical values. The critical values of the original DTI ratio may be 30% in the arrears hazard rate and 40% in the default hazard rate. In addition, that of the original LTV ratio may be 40% in the arrears hazard rate and 50% in the default hazard rate. Third, the results demonstrate that more than 30% of the original DTI ratio and more than 40% of the original LTV ratio individually may be a trigger factor that ultimately increases arrears hazard rate. Furthermore, the results show that more than 40% of the original DTI ratio and more than 50% of the original LTV ratio respectively may be a trigger factor that rapidly swells default hazard rate. More importantly, the highest peak of default hazard rate is depicted when these two trigger factors appear simultaneously, which may therefore be called the “double-trigger effect”. Also, the results illustrate that the arrears hazard rate is more affected by the original DTI ratio than LTV ratio, and the default hazard rate is influenced thanks to both of them.
Keywords: Residential Mortgage, Arrears Hazard Rate, Default Hazard Rate, Proportional Hazard Model
I.서론
금융당국은 은행권 주택담보대출의 건전성을 관리 할 때 어느 일정 시점을 기준으로 주택담보대출 금액
중에서 연체 및 채무불이행 금액이 차지하는 비율을 주로 사용하고 있다. 이에 따라 은행권도 일정 시점을 기준으로 한 연체와 채무불이행 비율을 관리하는 데 초점을 두고 있다. 기준일 시점의 연체와 채무불이행
* 본 논문은 한성대학교의 연구지원금을 받아 작성되었으며, 김문년(2015)의 박사학위 논문 ‘주택담보대출의 연체와 채무불이행확률 에 관한 연구’의 일부를 수정 · 보완한 것임.
** 한성대학교 부동산경제학 박사(제1저자) | Ph.D., Dept. of Real Estate, Hansung Univ. | Primary Author | mason27@naver.com
*** 한성대학교 경제 · 부동산학과 교수(교신저자) | Prof., Dept. of Real Estate, Hansung Univ. | Corresponding Author | ymlee@
hansung.ac.kr
http://dx/doi.org/10.15793/kspr.2015.87..002
주택담보대출에서 연체 및 채무불이행의 발생시기별 위험률 17
위험에 대한 관리를 위해서는 이러한 관리 지표가 유 용하게 사용될 수 있다.
그럼에도 불구하고 연체와 채무불이행은 대출 초 기에 거의 발생하지 않다가, 일정 시간이 경과한 다 음에 발생하는 경향이 있다. 이런 점에서 일정 시점 의 연체와 채무불이행 비율뿐만 아니라 일정 기간 동 안의 누적적인 연체와 채무불이행 비율 등 시간의 경 과에 따른 위험관리도 소홀히 해서는 안 될 것이다.
일정 시점을 기준으로 하는 경우, 연체와 채무불이행 위험이 과소평가될 수도 있기 때문이다.1)
한편, 금융당국은 2014년 8월, 침체된 주택시 장을 회복시키기 위하여 DTI(Debt to Income) 및 LTV(Loan to Value) 비율 규제를 완화하는 조치를 취하였다. 그동안 지역별ㆍ금융업권별로 차별적으 로 적용하던 것을 완화하여 DTI 비율은 수도권ㆍ전 금융업권 60%로 통일하고, LTV 비율은 전국ㆍ전금 융업권 70%로 통일하였다(금융위원회 2014). 이는 은행권의 건전성이 안정적이라고 보고, 주택시장의 활성화에 초점을 맞춘 조치인 것으로 보인다.2) 이처 럼 금융당국은 주택금융시장의 흐름에 따라 DTI와 LTV 비율의 강화와 완화를 거듭하고 있다.
그러나 은행권의 연체와 채무불이행 위험관리는 금융시스템을 안정적으로 관리한다는 측면에서 매 우 중요한 과제이므로, DTI와 LTV 비율이 주택담보 대출의 연체와 채무불이행에 미치는 영향에 대한 보 다 세밀한 분석과 이를 통한 철저한 관리가 필요할 것 이다. 주택담보대출의 건전성 측면에서만 볼 때, 연 체와 채무불이행 위험에 유의적인 차이를 가져오는
DTI와 LTV 비율의 임계치(critical value)가 있는지, 그리고 두 가지 비율을 동시에 반영했을 때의 연체 및 채무불이행 위험은 어떻게 변하는지 등을 분석하 여 그 결과를 적극적으로 금융기관의 위험관리에 반 영할 필요가 있다는 것이다.
본 논문의 목적은 주택담보대출의 시간의 경과에 따른 누적적인 연체 및 채무불이행 위험률3)을 추정 하는 데 있다. 이 과정에서 연체 및 채무불이행 위험 률 결정요인들 중에 DTI와 LTV 비율의 임계치를 찾 아보고, 이 변수들 간에 교차효과(cross effect)가 있는 지도 함께 분석한다.
분석방법은 해저드모형 중에서 Cox의 비례위험 모형(Proportional Hazard Model)을 사용한다. 비례 위험모형은 개별 대출의 생존기간(survival time)을 반영하여 연체나 채무불이행 위험에 영향을 미치는 결정요인과 발생시기별 위험률을 분석하는 데 유용 하게 사용된다. 비례위험모형은 연체나 채무불이행 위험의 결정요인이 여러 개 존재할 때 가장 일반적으 로 사용되는 다변량 분석모형이다.
분석자료는 김문년, 이용만(2015)에서 사용된 시 중은행의 차입자별 주택담보대출 자료를 이용하였 다. 이 자료에는 이미 상환되었거나 부실로 처리되는 등 종결된 대출도 포함되어 있다. 시간적으로는 2005 년부터 2012년까지의 자료를 대상으로 하였고, 공간 적으로는 수도권과 5대 광역시를 대상으로 하였다.
본 논문이 갖는 차별성은 다음과 같다. 첫째, 시 중은행 주택담보대출의 연체와 채무불이행의 발생 시기별 위험률을 분석하였다는 점이다. 일반적으로
1) 예를 들어, 어느 시점에 100건의 대출이 실행되었는데, 매년 5건의 연체가 발생한다고 가정할 때 매년 말 연체비율은 5%, 5.3%, 5.5%이지만, 누적 연체비율은 5%, 10%, 15%가 됨.
2) 물론 금융당국은 금융시스템의 잠재적인 위험을 줄이고자 2015년 3월, 기존의 시중은행 주택담보대출을 안심전환대출로 대환할 수 있는 제도를 전격적으로 시행하기도 하였음. 안심전환대출이란 기존의 ‘변동금리 또는 이자만 지불하고 있는 주택담보대출’을
‘장기ㆍ고정금리 분할상환대출’로 대환한 후, 한국주택금융공사로 대출자산을 양도하는 대출임(금융위원회 2015).
3) 여기에서 ‘위험률’이란 시간의 경과에 따른 위험률로서, 어느 시점까지 생존한 개별 대출이 그 시점 직후에 연체나 채무불이행이 발 생할 확률을 말함. 2장의 ‘1.연구방법’ 참조.
미시자료를 사용한 연체나 채무불이행 위험 분석 은 선택모형(Choice Model)이나 해저드모형(Hazard Model)을 많이 사용하는데, 선택모형은 이들을 추정 함에 있어 시간을 고려하지 않는 반면, 해저드모형은 시간을 고려하기 때문에 연체나 채무불이행의 발생 시기별 위험률도 추정할 수 있다.
해저드모형으로 주택담보대출의 연체나 채무불 이행 위험을 분석한 국내 연구가 있기는 하지만, 발생 시기별 위험률을 직접 분석한 연구는 방두완(2009) 정도다.4) 방두완(2009)은 한국주택금융공사가 유동 화 목적으로 인수한 모기지론 대출 자료를 이용하여 채무불이행의 발생시기별 위험률을 추정하였다. 따 라서 한국주택금융공사로 양도되는 모기지론과 다 소 다른 특징을 갖고 있는 시중은행의 주택담보대출 에 대한 연체나 채무불이행의 발생시기별 위험률은 서로 다를 수 있다.5)
둘째, 기존의 국내 연구에서 확인된 연체 및 채무 불이행 위험 결정요인들 중 DTI와 LTV 비율의 임계 치를 추정하고, 이 변수들 간의 교차효과를 분석하였 다는 점이다. 은행권의 건전성 측면에서 추정된 DTI 와 LTV 비율의 임계치를 기준으로 하여 두 개의 결정 요인이 겹칠 때 연체와 채무불이행 위험이 어떻게 변
화하는지를 보았다.
본 논문의 구성은 다음과 같다. 2장에서는 연구방 법 및 실증분석 모형을 설정하고, 3장에서는 실증분석 결과를 설명한다. 끝으로 4장에서는 결론을 제시한다.
II.연구방법 및 실증분석 모형 설정
1. 연구방법
본 논문에서 사용하는 비례위험모형은 Cox(1972;
1975)가 제시한 모형6)으로서, 중도절단된 자료에 대 한 분석에서 유용하다.7) 비례위험모형은 해저드비율 (hazard ratio)8)이 기간(time)의 영향을 받지 않고 항 상 비례적으로 일정하다고 가정한다. 즉 모든 차입자 는 기간의 경과에 따라 일정한 해저드 비율을 유지한 다는 것이다. 이러한 특성 때문에 Cox가 제시한 해저 드모형을 비례위험모형이라고 한다.
또한 생존기간은 상호 독립적이라고 가정한다. 생 존기간의 분포(distribution)에 대해서는 아무런 가정 을 하지 않는데, 이는 분포의 특성 등에 대하여 제한 하는 것이 없다는 것을 의미한다. Cox 비례위험모형 은 생존기간의 분포에 대한 가정이 없기 때문에, 생
4) 이 밖에 해저드모형으로 채무불이행 위험률을 분석한 연구로 신승우(2008)와 방두완, 박세운, 박연우(2010)의 연구가 있음. 방두 완, 박세운, 박연우(2010)는 방두완(2009)의 박사학위 논문을 수정ㆍ보완한 논문임. 이외에도 다양한 분석모형으로 주택담보대출 의 연체위험을 연구한 국내 연구는 다수 존재함. 박연우, 방두완(2011), 서민석, 김진(2013), 심종원, 정의철, 정현정(2009), 위정 범, 백홍기(2008), 이동걸, 전성인, 정재욱, 변동준(2014), 조만(2012), 지규현, 김정인, 최창규(2006), 지규현, 최창규(2007), 허석균 (2012) 등이 있음.
5) 한국주택금융공사로 양도되는 모기지론은 장기대출이면서 원리금 균등분할상환이고, 고정금리 대출이 대부분임. 시중은행의 주택 담보대출은 이와 비교했을 때 단기대출이면서 일정기간의 거치기간을 거친 후 원금상환을 시작하거나 만기일시상환이며, 변동금 리 대출이 대부분임(금융감독원 2015).
6) Cox 비례위험모형은 준모수적모형(Semi-parametric Model)으로서 모수적 모형(Parametric Model)과 비모수적 모형(Non-parametric Model)을 동시에 반영하는 모형임. 모수적 모형은 모집단의 생존기간에 대한 분포를 알고 있을 때 생존함수를 추정하는 모형으로서 Exponential distribution, Weibull distribution, Log-normal distribution, Log- logistic, Linear exponential 등이 있음. 비모수적 모형 은 모집단의 생존기간에 대한 분포를 모를 때 생존함수를 추정하는 모형으로서 Life table method, Kaplan-Meier method, Nelson- Aalen method 등이 있음(송경일, 최종수 2008).
7) ‘중도절단된 자료’란 분석기간 동안 특정한 사건(event)이 발생하지 않은 자료를 말함. 본 논문에서 ‘특정한 사건’이란 연체나 채무 불이행 사건을 말함.
8) ‘해저드 비율(hazard ratio)’은 기저위험률(baseline hazard rate)과 어떤 시점에서의 위험률(hazard rate)의 비율을 말함. ‘기저위험률’
이란 연체나 채무불이행 위험률에 영향을 미치는 요인들을 전혀 고려하지 않은 상태에서 오직 기간의 경과에 의해서만 발생하는 위험률을 말함.
주택담보대출에서 연체 및 채무불이행의 발생시기별 위험률 19
